上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司招股说明书（申报稿）

上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 创业板投资风险提示 本次股票发行后拟在创业板市场上市,该市场具有较高的投资风险。创业板公司具 有创新投入大、新旧产业融合成功与否存在不确定性、尚处于成长期、经营风险高、业 绩不稳定、退市风险高等特点,投资者面临较大的市场风险。投资者应充分了解创业板 市场的投资风险及本公司所披露的风险因素,审慎作出投资决定。 上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 Shanghai DOBE Cultural Creative Industry Development(Group) Co LTD (上海市长宁区安化路492号1幢707室) 德心 For Creative 力中国创意 首次公开发行股票并在色业板上市 怊股说明 (申报稿 本公司的发行申请尚需经深圳证券交易所和中国证监会履行相应程序。 本招股说明书(申报稿)不具有据以发行股票的法律效力,仅供预先披露之 用。投资者应当以正式公告的招股说明书全文作为投资决定的依据。 保荐机构(主承销商) 昆生证粪股份有限公司 MINSHENG SECURITIES CO LTD. (中国(上海)自由贸易试验区世纪大道1168号B座2101、2104A室)

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 Shanghai DOBE Cultural & Creative Industry Development (Group) Co., Ltd. （上海市长宁区安化路 492 号 1 幢 707 室） 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 Shanghai DOBE Cultural & Creative Industry Development (Group) Co. LTD. （上海市长宁区安化路 492 号 1 幢 707 室） 首次公开发行股票并在创业板上市 招股说明书 （申报稿） 保荐机构（主承销商） （中国（上海）自由贸易试验区世纪大道 1168 号 B 座 2101、2104A 室） 创业板投资风险提示 本次股票发行后拟在创业板市场上市，该市场具有较高的投资风险。创业板公司具 有创新投入大、新旧产业融合成功与否存在不确定性、尚处于成长期、经营风险高、业 绩不稳定、退市风险高等特点，投资者面临较大的市场风险。投资者应充分了解创业板 市场的投资风险及本公司所披露的风险因素，审慎作出投资决定。 本公司的发行申请尚需经深圳证券交易所和中国证监会履行相应程序。 本招股说明书（申报稿）不具有据以发行股票的法律效力，仅供预先披露之 用。投资者应当以正式公告的招股说明书全文作为投资决定的依据

上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 本次发行概况 发行股票类型 人民币普通股(A股) 本次拟公开发行股份的数量为不超过1,3474000万股,占发 发行股数 行后总股本的比例不低于25%。本次发行全部为公开发行新 股,发行人原股东在本次发行中不公开发售股份 每股面值 人民币1.00元 每股发行价格 【】元 预计发行日期 【】年【】月【】日 拟上市的证券交易所和板块 深圳证券交易所创业板 发行后总股本 不超过5,3895999万股 保荐机构(主承销商) 民生证券股份有限公司 招股说明书签署日期 【】年【】月【】日 l-1-1

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-1 本次发行概况 发行股票类型 人民币普通股（A 股） 发行股数 本次拟公开发行股份的数量为不超过 1,347.4000 万股，占发 行后总股本的比例不低于 25%。本次发行全部为公开发行新 股，发行人原股东在本次发行中不公开发售股份 每股面值 人民币 1.00 元 每股发行价格 【】元 预计发行日期 【】年【】月【】日 拟上市的证券交易所和板块 深圳证券交易所创业板 发行后总股本 不超过 5,389.5999 万股 保荐机构（主承销商） 民生证券股份有限公司 招股说明书签署日期 【】年【】月【】日

上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 发行人声明 发行人及全体董事、监事、髙级管理人员承诺招股说明书及其他信息披露资 料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担相应的法律责仼。 发行人控股股东、实际控制人承诺本招股说明书不存在虚假记载、误导性陈 述或重大遗漏,并承担相应的法律责任。 公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书中财 务会计资料真实、完整。 发行人及全体董事、监事、髙级管理人员、发行人的控股股东、实际控制人 以及保荐人、承销的证券公司承诺因发行人招股说明书及其他信息披露资料有虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏,致使投资者在证券发行和交易中遭受损失的, 将依法赔偿投资者损失。 保荐人及证券服务机构承诺因其为发行人本次公开发行制作、出具的文件有 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,给投资者造成损失的,将依法赔偿投资者 损失。 中国证监会、交易所对本次发行所作的任何决定或意见,均不表明其对注册 申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证,也不表明其对发行 人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之 相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定,股票依法发行后,发行人经营与收益的变化,由发 行人自行负责;投资者自主判断公司的投资价值,自主作出投资决策,自行承担 股票依法发行后因发行人经营与收益变化或者股票价格变动引致的投资风险。 1-1-2

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-2 发行人声明 发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其他信息披露资 料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 发行人控股股东、实际控制人承诺本招股说明书不存在虚假记载、误导性陈 述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书中财 务会计资料真实、完整。 发行人及全体董事、监事、高级管理人员、发行人的控股股东、实际控制人 以及保荐人、承销的证券公司承诺因发行人招股说明书及其他信息披露资料有虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券发行和交易中遭受损失的， 将依法赔偿投资者损失。 保荐人及证券服务机构承诺因其为发行人本次公开发行制作、出具的文件有 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，将依法赔偿投资者 损失。 中国证监会、交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对注册 申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行 人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之 相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发 行人自行负责；投资者自主判断公司的投资价值，自主作出投资决策，自行承担 股票依法发行后因发行人经营与收益变化或者股票价格变动引致的投资风险

上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 重大事项提示 本公司特别提醒投资者注意,在作出投资决策前,务必认真阅读本招股说 明书全文,并特别注意下列重大事项提示。 本部分所述词语或简称与本招股说明书“第一节释义”部分所述词语或简 称具有相同含义。 、发行人、发行人实际控制人、发行人股东、发行人的董事、监事、 高级管理人员、核心技术人员等作出的重要承诺 本公司提示投资者认真阅读本公司、本公司实际控制人、本公司股东、董事、 监事、高级管理人员、核心技术人员以及本次发行的保荐人及证券服务机构等作 出的重要承诺、未能履行承诺的约束措施,承诺参见本招股说明书“第十节投 资者保护”之“六、重要承诺事项”。 二、特别提醒投资者注意的风险因素 本公司特别提醒投资者注意“风险因素”中的下列风险因素,并认真阅读招 股说明书“第四节风险因素”的全部内容。 (一)经营风险 l、部分园区租赁房产未办理产证 (1)东枫德必WE"园区尚未取得产权证书 东枫德必WE"园区位于北京市朝阳区东风南路8号,业主方系北京市东风 农场有限公司(以下简称为“东风农场”)。上述房产的工程竣工日期为2017年 12月25日,东风农场已就上述房产的建造事宜取得了《国有土地使用证》、《建 设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《北京市房屋建筑和市政基础设施 工程竣工验收备案表》,尚未办妥房屋所有权登记。东枫德必WE"园区的建筑面 积约5.8万平方米,占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为 969%;报告期各期,该园区实现营业收入分别为0万元、23870万元、546266 万元,占各期营业收入的比例分别0%、0.31%、600%;对公司生产经营、财务 状况影响较低。 1-1-3

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-3 重大事项提示 本公司特别提醒投资者注意，在作出投资决策前，务必认真阅读本招股说 明书全文，并特别注意下列重大事项提示。 本部分所述词语或简称与本招股说明书“第一节 释义”部分所述词语或简 称具有相同含义。 一、发行人、发行人实际控制人、发行人股东、发行人的董事、监事、 高级管理人员、核心技术人员等作出的重要承诺 本公司提示投资者认真阅读本公司、本公司实际控制人、本公司股东、董事、 监事、高级管理人员、核心技术人员以及本次发行的保荐人及证券服务机构等作 出的重要承诺、未能履行承诺的约束措施，承诺参见本招股说明书“第十节 投 资者保护”之“六、重要承诺事项”。 二、特别提醒投资者注意的风险因素 本公司特别提醒投资者注意“风险因素”中的下列风险因素，并认真阅读招 股说明书“第四节 风险因素”的全部内容。 （一）经营风险 1、部分园区租赁房产未办理产证 （1）东枫德必 WE"园区尚未取得产权证书 东枫德必 WE"园区位于北京市朝阳区东风南路 8 号，业主方系北京市东风 农场有限公司（以下简称为“东风农场”）。上述房产的工程竣工日期为 2017 年 12 月 25 日，东风农场已就上述房产的建造事宜取得了《国有土地使用证》、《建 设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《北京市房屋建筑和市政基础设施 工程竣工验收备案表》，尚未办妥房屋所有权登记。东枫德必 WE"园区的建筑面 积约 5.8 万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为 9.69%；报告期各期，该园区实现营业收入分别为 0 万元、238.70 万元、5,462.66 万元，占各期营业收入的比例分别 0%、0.31%、6.00%；对公司生产经营、财务 状况影响较低

上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 虽然公司与北京市东风农场有限公司签订的《房屋租赁合同》明确约定,北 京市东风农场有限公司对公司因该房屋权属问题影响本合同效力,导致公司无法 正常经营或使用的经营损失进行赔偿。若该园区未来因房产未取得产权证书事宜 影响东枫德必WE"园区的正常运营,将会对公司经营造成不利影响 (2)天杉德必易园园区尚未取得产权证书 天杉德必易园园区位于上海市长宁区天山路1900号,业主方系珀丽置业(上 海)有限公司。天杉德必易园的租赁房产属于在建工程,未取得产权证书,珀丽 置业(上海)有限公司依据法院裁定获得上述房屋的经营使用权。天杉德必易园 园区的租赁面积约为0.8万平方米,占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁 总面积的比例为139%;报告期各期,该园区实现营业收入分别为161511万元 1,71575万元、1,83887万元,占各期营业收入的比例分别267%222%、202% 对公司生产经营、财务状况影响较低。上述房屋因历史原因尚未取得产权证书, 若该园区未来因房产未取得产权证书事宜影响天杉德必易园园区的正常运营,将 会对公司经营造成不利影响。 (3)其他园区未取得产权证书的情况 由于公司承租运营的园区物业多为老旧建筑群改造而成,个别园区租赁房产 中有部分房屋尚未取得产权证书。该部分未取得产权证书的房屋多为历史原因形 成的临时建筑或辅助设施建筑。 根据公司与物业出租方签订的租赁合同,公司承租运营租入的未取得产权证 书的房产面积约26万平方米,占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面 积的比例为4.34%。公司已和部分物业出租方签订的房屋租赁合同中约定了因无 产证面积导致发行人损失情况下物业出租方的赔偿责任,并由发行人控股股东作 出补偿承诺。若上述未取得产权证书的房产被政府主管部门认定为违章建筑,被 相关主管部门拆除,将会对公司经营造成不利影响。 2、部分园区租赁房产存在权利限制的风险 (1)德必虹桥绿谷WE"园区的租赁房产存在抵押 德必虹桥绿谷WE"园区位于上海市闵行区申长路518号,物业产权方及出 租方系上海新湖房地产开发有限公司。该租赁房产中:201室、202室及第3至 l-1-4

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-4 虽然公司与北京市东风农场有限公司签订的《房屋租赁合同》明确约定，北 京市东风农场有限公司对公司因该房屋权属问题影响本合同效力，导致公司无法 正常经营或使用的经营损失进行赔偿。若该园区未来因房产未取得产权证书事宜 影响东枫德必 WE"园区的正常运营，将会对公司经营造成不利影响。 （2）天杉德必易园园区尚未取得产权证书 天杉德必易园园区位于上海市长宁区天山路 1900 号，业主方系珀丽置业（上 海）有限公司。天杉德必易园的租赁房产属于在建工程，未取得产权证书，珀丽 置业（上海）有限公司依据法院裁定获得上述房屋的经营使用权。天杉德必易园 园区的租赁面积约为 0.8 万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁 总面积的比例为 1.39%；报告期各期，该园区实现营业收入分别为 1,615.11 万元、 1,715.75 万元、1,838.87 万元，占各期营业收入的比例分别 2.67%、2.22%、2.02%； 对公司生产经营、财务状况影响较低。上述房屋因历史原因尚未取得产权证书， 若该园区未来因房产未取得产权证书事宜影响天杉德必易园园区的正常运营，将 会对公司经营造成不利影响。 （3）其他园区未取得产权证书的情况 由于公司承租运营的园区物业多为老旧建筑群改造而成，个别园区租赁房产 中有部分房屋尚未取得产权证书。该部分未取得产权证书的房屋多为历史原因形 成的临时建筑或辅助设施建筑。 根据公司与物业出租方签订的租赁合同，公司承租运营租入的未取得产权证 书的房产面积约 2.6 万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面 积的比例为 4.34%。公司已和部分物业出租方签订的房屋租赁合同中约定了因无 产证面积导致发行人损失情况下物业出租方的赔偿责任，并由发行人控股股东作 出补偿承诺。若上述未取得产权证书的房产被政府主管部门认定为违章建筑，被 相关主管部门拆除，将会对公司经营造成不利影响。 2、部分园区租赁房产存在权利限制的风险 （1）德必虹桥绿谷 WE"园区的租赁房产存在抵押 德必虹桥绿谷 WE"园区位于上海市闵行区申长路 518 号，物业产权方及出 租方系上海新湖房地产开发有限公司。该租赁房产中：201 室、202 室及第 3 至

上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 第6层的房屋已由出租方上海新湖房地产开发有限公司抵押予中国农业银行股 份有限公司上海闸北支行(抵押权登记号:闵201612032198),抵押权登记日为 2016年5月30日,债务金额为2亿元,债务履行期限自2016年5月23日至2026 年5月22日止;第7层至第9层的房屋已由出租方上海新湖房地产开发有限公 司抵押予中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行(抵押权登记号:闵 201612021844),抵押权登记日为2016年4月19日,债务金额为14亿元,债 务履行期限自2016年3月21日至2023年3月31日止。截至2019年12月31 日,德必虹桥绿谷WE"园区的可供租赁面积约1.7万平方米,占公司承租运营模 式运营管理园区可供租赁总面积的比例为277%;报告期各期,该园区实现营业 收入分别为0万元、1,05780万元、3,32453万元,占各期营业收入的比例分别 0%、1.37%、365%;对公司生产经营、财务状况影响较低。 虽然公司与上海新湖房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》中已约定 相关违约责任,但未来若上海新湖房地产开发有限公司无法按时还本付息,可能 导致该物业的所有权人发生变更,从而对公司园区的运营管理产生一定的影响。 (2)德必愚园1890园区的租赁房产存在查封 德必愚园1890园区位于上海市长宁区愚园路716号,物业产权方系上海医 药(集团)有限公司,物业出租方系上海禾众投资发展(集团)有限公司。上述 房屋已被江苏省无锡市中级人民法院(2016)苏02执363号《执行裁定书》予 以査封,限制起始日期为2016年7月6日。截至2019年12月31日,德必愚园 1890园区的可供租赁面积约02万平方米,占公司承租运营模式运营管理园区可 供租赁总面积的比例为0.28%;报告期各期,该园区实现营业收入分别为46152 万元、48957万元、508.57万元,占各期营业收入的比例分别0.76%、0.63% 0.56%;对公司生产经营、财务状况影响较低。 虽然德必愚园1890园区的租赁关系成立于查封实施之前,且《房屋租赁协 议》中约定了出租方上海禾众投资发展(集团)有限公司的相关违约责任,目前 公司对该房屋的实际承租使用未受影响,但如果未来因查封事项影响德必愚园 1890园区的正常日常运营,将对公司园区的运营管理产生一定的影响 1-1-5

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-5 第 6 层的房屋已由出租方上海新湖房地产开发有限公司抵押予中国农业银行股 份有限公司上海闸北支行（抵押权登记号：闵 201612032198），抵押权登记日为 2016 年 5 月 30 日，债务金额为 2 亿元，债务履行期限自 2016 年 5 月 23 日至 2026 年 5 月 22 日止；第 7 层至第 9 层的房屋已由出租方上海新湖房地产开发有限公 司抵押予中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行（抵押权登记号：闵 201612021844），抵押权登记日为 2016 年 4 月 19 日，债务金额为 1.4 亿元，债 务履行期限自 2016 年 3 月 21 日至 2023 年 3 月 31 日止。截至 2019 年 12 月 31 日，德必虹桥绿谷 WE"园区的可供租赁面积约 1.7 万平方米，占公司承租运营模 式运营管理园区可供租赁总面积的比例为 2.77%；报告期各期，该园区实现营业 收入分别为 0 万元、1,057.80 万元、3,324.53 万元，占各期营业收入的比例分别 0%、1.37%、3.65%；对公司生产经营、财务状况影响较低。 虽然公司与上海新湖房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》中已约定 相关违约责任，但未来若上海新湖房地产开发有限公司无法按时还本付息，可能 导致该物业的所有权人发生变更，从而对公司园区的运营管理产生一定的影响。 （2）德必愚园 1890 园区的租赁房产存在查封 德必愚园 1890 园区位于上海市长宁区愚园路 716 号，物业产权方系上海医 药（集团）有限公司，物业出租方系上海禾众投资发展（集团）有限公司。上述 房屋已被江苏省无锡市中级人民法院（2016）苏 02 执 363 号《执行裁定书》予 以查封，限制起始日期为 2016 年 7 月 6 日。截至 2019 年 12 月 31 日，德必愚园 1890 园区的可供租赁面积约 0.2 万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可 供租赁总面积的比例为 0.28%；报告期各期，该园区实现营业收入分别为 461.52 万元、489.57 万元、508.57 万元，占各期营业收入的比例分别 0.76%、0.63%、 0.56%；对公司生产经营、财务状况影响较低。 虽然德必愚园 1890 园区的租赁关系成立于查封实施之前，且《房屋租赁协 议》中约定了出租方上海禾众投资发展（集团）有限公司的相关违约责任，目前 公司对该房屋的实际承租使用未受影响，但如果未来因查封事项影响德必愚园 1890 园区的正常日常运营，将对公司园区的运营管理产生一定的影响

上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) (二)政策变更风险 公司利用存量房产运营文化创意园区,存在承租位于划拨土地上的房屋及承 租房屋所在土地的实际用途与规划用途不一致的情况。截至2019年12月31日, 公司承租运营的园区项目中17个园区承租的建筑物所在土地使用权系物业产权 方以划拨方式取得,25个园区承租的建筑物所在土地的实际使用情况与规划用 途不一致。在有关划拨土地和土地用途的基础法律法规尚未全面修改的情况下, 为加速产业转型升级、盘活存量资源,国家及地方各级政府通过颁布实施规范性 文件给予利用存量资源发展文化创意产业政策支持,公司租赁存量房产运营文化 创意产业园区符合国家和地方该等政策文件的规定。 2008年3月13日,国务院办公厅发布《关于加快发展服务业若干政策措施 的实施意见》(国办发[2008]1号)规定:“积极支持以划拨方式取得土地的单位 利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研 发设计、创意产业等现代服务业,土地用途和使用权人可暂不变更”。2014年2 月26日,国务院发布《关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若 干意见》(国发[2014]10号)规定:“支持以划拨方式取得土地的单位利用存量房 产、原有土地兴办文化创意和设计服务,在符合城乡规划前提下土地用途和使用 权人可暂不变更”。2015年9月10日,国土资源部、发展改革委、科技部、工 业和信息化部、住房城乡建设部、商务部发布《关于支持新产业新业态发展促进 大众创业万众创新用地政策的意见》(国土资规[2015]5号)规定:“传统工业企 业转为先进制造业企业,以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业 融合发展的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策”。2017 年3月17日,国务院办公厅发布《关于进一步激发社会领域投资活力的意见》 (国办发[2017]21号)规定:“企业将旧厂房、仓库改造成文化创意、健身休闲 场所的,可实行在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策”。 此外,国务院与国务院办公厅出台了《关于推进城区老工业区搬迁改造的指 导意见》(国办发[2014]9号)、《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供 给新动力的指导意见》(国发[2015166号)等文件,支持企业盘活利用存量房产 和土地发展创意产业园区。同时,北京、上海、江苏、浙江、四川等地方政府也 出台了配套政策文件。依据国家及地方政府的政策支持,发行人承租房产的物业 1-1-6

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-6 （二）政策变更风险 公司利用存量房产运营文化创意园区，存在承租位于划拨土地上的房屋及承 租房屋所在土地的实际用途与规划用途不一致的情况。截至 2019 年 12 月 31 日， 公司承租运营的园区项目中 17 个园区承租的建筑物所在土地使用权系物业产权 方以划拨方式取得，25 个园区承租的建筑物所在土地的实际使用情况与规划用 途不一致。在有关划拨土地和土地用途的基础法律法规尚未全面修改的情况下， 为加速产业转型升级、盘活存量资源，国家及地方各级政府通过颁布实施规范性 文件给予利用存量资源发展文化创意产业政策支持，公司租赁存量房产运营文化 创意产业园区符合国家和地方该等政策文件的规定。 2008 年 3 月 13 日，国务院办公厅发布《关于加快发展服务业若干政策措施 的实施意见》（国办发[2008]11 号）规定：“积极支持以划拨方式取得土地的单位 利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研 发设计、创意产业等现代服务业，土地用途和使用权人可暂不变更”。2014 年 2 月 26 日，国务院发布《关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若 干意见》（国发[2014]10 号）规定：“支持以划拨方式取得土地的单位利用存量房 产、原有土地兴办文化创意和设计服务，在符合城乡规划前提下土地用途和使用 权人可暂不变更”。2015 年 9 月 10 日，国土资源部、发展改革委、科技部、工 业和信息化部、住房城乡建设部、商务部发布《关于支持新产业新业态发展促进 大众创业万众创新用地政策的意见》（国土资规[2015]5 号）规定：“传统工业企 业转为先进制造业企业，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业 融合发展的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策”。2017 年 3 月 17 日，国务院办公厅发布《关于进一步激发社会领域投资活力的意见》 （国办发[2017]21 号）规定：“企业将旧厂房、仓库改造成文化创意、健身休闲 场所的，可实行在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策”。 此外，国务院与国务院办公厅出台了《关于推进城区老工业区搬迁改造的指 导意见》（国办发[2014]9 号）、《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供 给新动力的指导意见》（国发[2015]66 号）等文件，支持企业盘活利用存量房产 和土地发展创意产业园区。同时，北京、上海、江苏、浙江、四川等地方政府也 出台了配套政策文件。依据国家及地方政府的政策支持，发行人承租房产的物业

上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 产权方未变更原土地用途和土地权利类型。公司租赁存量房产运营文化创意产业 园区符合国家和地方上述政策文件的规定,但是如果未来土地政策发生重大变 化,可能影响发行人租赁存量房产,对发行人经营产生重大不利影响。 三、财务报告审计基准日后的相关财务信息和经营状况 自新型冠状病毒肺炎疫情发生以来,国家及各地政府积极采取了延迟复工 隔离管控等防疫管控措施控制疫情的进一步爆发。在疫情及上述措施的影响下, 公司下游部分文科创企业的租赁需求下降,园区的招商工作受到一定影响。鉴于 本次新型冠状病毒肺炎疫情预计仍将持续影响国内外的宏观经济形势,预计对公 司全年的经营业绩也会带来一定的影响。 截至本招股说明书签署日,公司各项业务正常开展,在主要业务的开展以及 其他可能影响投资者判断的重大事项等方面均未发生重大变化,整体经营情况良 四、保荐机构关于公司持续盈利能力的核查意见 经核査,保荐机构认为,公司所属行业属于国家重点支持行业且发展情况良 好;公司拥有主营业务相关的自主知识产权及与其发展成长相适应的自主创新能 力;报告期内,公司具有良好的财务状况和盈利能力,根据行业未来的发展趋势 以及公司的业务状况,公司具有持续盈利能力。有关公司盈利能力的具体情况参 见本招股说明书“第八节财务会计信息与管理层分析”之“十二、偿债能力、 流动性与持续经营能力分析”。 1-1-7

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-7 产权方未变更原土地用途和土地权利类型。公司租赁存量房产运营文化创意产业 园区符合国家和地方上述政策文件的规定，但是如果未来土地政策发生重大变 化，可能影响发行人租赁存量房产，对发行人经营产生重大不利影响。 三、财务报告审计基准日后的相关财务信息和经营状况 自新型冠状病毒肺炎疫情发生以来，国家及各地政府积极采取了延迟复工、 隔离管控等防疫管控措施控制疫情的进一步爆发。在疫情及上述措施的影响下， 公司下游部分文科创企业的租赁需求下降，园区的招商工作受到一定影响。鉴于 本次新型冠状病毒肺炎疫情预计仍将持续影响国内外的宏观经济形势，预计对公 司全年的经营业绩也会带来一定的影响。 截至本招股说明书签署日，公司各项业务正常开展，在主要业务的开展以及 其他可能影响投资者判断的重大事项等方面均未发生重大变化，整体经营情况良 好。 四、保荐机构关于公司持续盈利能力的核查意见 经核查，保荐机构认为，公司所属行业属于国家重点支持行业且发展情况良 好；公司拥有主营业务相关的自主知识产权及与其发展成长相适应的自主创新能 力；报告期内，公司具有良好的财务状况和盈利能力，根据行业未来的发展趋势 以及公司的业务状况，公司具有持续盈利能力。有关公司盈利能力的具体情况参 见本招股说明书“第八节 财务会计信息与管理层分析”之“十二、偿债能力、 流动性与持续经营能力分析

上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 目录 本次发行概况 发行人声明 重大事项提示 发行人、发行人实际控制人、发行人股东、发行人的董事、监事、高级 管理人员、核心技术人员等作出的重要承诺 特别提醒投资者注意的风险因素 财务报告审计基准日后的相关财务信息和经营状况 四、保荐机构关于公司持续盈利能力的核査意见. 目录… 7783 第一节释义 般释义 二、专业释义 第二节概览 18 发行人及本次发行的中介机构基本情况 18 二、本次发行概况… 发行人主要财务数据及财务指标 19 四、发行人主营业务经营情况. 五、发行人创新、创造、创意特征及科技创新、模式创新、业态创新和新旧 产业融合情况 2 六、发行人选择的具体上市标准 七、发行人治理特殊安排等重要事项 八、募集资金主要用途 第三节本次发行概况 124 本次发行的基本情况 本次发行有关的当事人 三、发行人与本次发行有关中介机构之间的关系 四、本次发行上市有关的重要日期 27 第四节风险因素 1-1-8

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-8 目 录 本次发行概况 ...............................................................................................................1 发行人声明 ...................................................................................................................2 重大事项提示 ...............................................................................................................3 一、发行人、发行人实际控制人、发行人股东、发行人的董事、监事、高级 管理人员、核心技术人员等作出的重要承诺....................................................3 二、特别提醒投资者注意的风险因素................................................................3 三、财务报告审计基准日后的相关财务信息和经营状况................................7 四、保荐机构关于公司持续盈利能力的核查意见............................................7 目 录............................................................................................................................8 第一节 释 义 ...........................................................................................................13 一、一般释义......................................................................................................13 二、专业释义......................................................................................................17 第二节 概 览 ...........................................................................................................18 一、发行人及本次发行的中介机构基本情况..................................................18 二、本次发行概况..............................................................................................18 三、发行人主要财务数据及财务指标..............................................................19 四、发行人主营业务经营情况..........................................................................20 五、发行人创新、创造、创意特征及科技创新、模式创新、业态创新和新旧 产业融合情况......................................................................................................21 六、发行人选择的具体上市标准......................................................................22 七、发行人治理特殊安排等重要事项..............................................................22 八、募集资金主要用途......................................................................................22 第三节 本次发行概况 .............................................................................................24 一、本次发行的基本情况..................................................................................24 二、本次发行有关的当事人..............................................................................25 三、发行人与本次发行有关中介机构之间的关系..........................................27 四、本次发行上市有关的重要日期..................................................................27 第四节 风险因素 .....................................................................................................28

上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 、市场风险 、经营风险 三、政策变更风险 四、财务风险 五、募集资金投资项目相关风险 六、成长性风险 七、实际控制人、股东可能履行对赌协议的风险 八、实际控制人不当控制风险 第五节发行人基本情况…… 3: 、发行人简介 35 发行人设立情况及报告期内股本和股东变化情况 、发行人在其他证券市场上市或挂牌情况 四、发行人重大资产重组情况 五、发行人的组织结构 六、发行人控股子公司及参股公司情况 七、发行人主要股东及实际控制人的基本情况 八、发行人股本情况 九、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员简介 十、发行人与董事、监事、高级管理人员及核心技术人员所签定的对投资者 作出价值判断和投资决策有重大影响的协议情况 十一、董事、监事、高级管理人员最近两年的变动情况. 十二、董事、监事、高级管理人员、核心技术人员及其近亲属持有公司股份 的情况 十三、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的其他对外投资情况.81 十四、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的薪酬情况 十五、发行人员工及社会保障情况… 第六节业务与技术 发行人主营业务、主要服务的情况 二、发行人所处行业的基本情况 、发行人在行业中的竞争地位 1-1-9

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-9 一、市场风险......................................................................................................28 二、经营风险......................................................................................................28 三、政策变更风险..............................................................................................32 四、财务风险......................................................................................................33 五、募集资金投资项目相关风险......................................................................33 六、成长性风险..................................................................................................34 七、实际控制人、股东可能履行对赌协议的风险..........................................34 八、实际控制人不当控制风险..........................................................................34 第五节 发行人基本情况 .........................................................................................35 一、发行人简介..................................................................................................35 二、发行人设立情况及报告期内股本和股东变化情况..................................35 三、发行人在其他证券市场上市或挂牌情况..................................................44 四、发行人重大资产重组情况..........................................................................44 五、发行人的组织结构......................................................................................44 六、发行人控股子公司及参股公司情况..........................................................46 七、发行人主要股东及实际控制人的基本情况..............................................63 八、发行人股本情况..........................................................................................68 九、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员简介..................................71 十、发行人与董事、监事、高级管理人员及核心技术人员所签定的对投资者 作出价值判断和投资决策有重大影响的协议情况..........................................79 十一、董事、监事、高级管理人员最近两年的变动情况..............................79 十二、董事、监事、高级管理人员、核心技术人员及其近亲属持有公司股份 的情况..................................................................................................................80 十三、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的其他对外投资情况..81 十四、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的薪酬情况..................84 十五、发行人员工及社会保障情况..................................................................89 第六节 业务与技术 .................................................................................................92 一、发行人主营业务、主要服务的情况..........................................................92 二、发行人所处行业的基本情况....................................................................132 三、发行人在行业中的竞争地位....................................................................154