2018年年度报告 公司代码:600639、900911 公司简称:浦东金桥、金桥B股 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2018年年度报告 1/185
2018 年年度报告 1 / 185 公司代码：600639、900911 公司简称：浦东金桥、金桥 B 股 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2018 年年度报告
2018年年度报告 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整, 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任 公司全体在任董事出席董事会会议。 三、众华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人汤文侃、主管会计工作负责人佟洁及会计机构负责人(会计主管人员)戚听睿声 明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2018年度利润分配预案为:公司当年度净利润58,486万元,分别提取法定盈余公积5,849 万元、任意盈余公积2,924万元后,以2018年末总股本1,122,412,893股为分配基数,向全体股东 按每10股派发现金红利3.00元(含税),总计分配33,672万元;无公积金转增股本方案。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用口不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺,敬请 投资者主意投资风险 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 九、重大风险提示 公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险,敬请査阅第四节《经营情况讨论与分析》中 关于公司未来发展的讨论与分析 十、其他 √适用口不适用 2018年9月20日,公司第八届董事会第16次会议选举王颖女士为公司本届董事会董事长, 此前,由副董事长汤文侃先生代为履行董事长职务 2/185
2018 年年度报告 2 / 185 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体在任董事出席董事会会议。 三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人汤文侃、主管会计工作负责人佟洁及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿声 明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2018年度利润分配预案为：公司当年度净利润58,486万元，分别提取法定盈余公积5,849 万元、任意盈余公积2,924万元后，以2018年末总股本1,122,412,893股为分配基数，向全体股东 按每10股派发现金红利3.00元（含税），总计分配33,672万元；无公积金转增股本方案。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者主意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第四节《经营情况讨论与分析》中 关于公司未来发展的讨论与分析。 十、 其他 √适用 □不适用 2018 年 9 月 20 日，公司第八届董事会第 16 次会议选举王颖女士为公司本届董事会董事长。 此前，由副董事长汤文侃先生代为履行董事长职务
2018年年度报告 目录 第一节释义… 第二节公司简介和主要财务指标 第三节 公司业务概要 第四节经营情况讨论与分析…… 第五节重要事项 第六节普通股股份变动及股东情况 第七节优先股相关情况 第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况… 第九节公司治理 ……46 第十节公司债券相关情况…… 第十一节财务报告 第十二节备查文件目录185 3/185
2018 年年度报告 3 / 185 目录 第一节 释义.....................................................................................................................................4 第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................4 第三节 公司业务概要.....................................................................................................................8 第四节 经营情况讨论与分析.........................................................................................................9 第五节 重要事项...........................................................................................................................24 第六节 普通股股份变动及股东情况...........................................................................................35 第七节 优先股相关情况...............................................................................................................39 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................40 第九节 公司治理...........................................................................................................................46 第十节 公司债券相关情况...........................................................................................................48 第十一节 财务报告...........................................................................................................................52 第十二节 备查文件目录.................................................................................................................185
2018年年度报告 第一节释义 释义 在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义: 常用词语释义 公司、本公司 指上海佥桥出口加工区开发股份有限公司 金桥集团 指上海金桥(集团)有限公司 金桥联发公司、联发公司 指上海金桥出口加工区联合发展有限公司 金桥房产公司、房产公司 指上海金桥出口加工区房地产发展有限公司 新金桥广场公司 指上海新金桥广场实业有限公司 报告期 指2018年1月1日至2018年12月31日 第二节公司简介和主要财务指标 公司信息 公司的中文名称 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 公司的中文简称 浦东金桥 公司的外文名称 SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE DEVELOPMENT CO, LTD 公司的外文名称缩写 Golden Bridge 公司的法定代表人汤文侃 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 严少云 联系地址 上海浦东新区新金桥路27号18号楼3楼 021-50307702 021-50301533 电子信箱 jqir@58991818.com 基本情况简介 公司注册地址 中国(上海)自由贸易试验区新金桥路28号 公司注册地址的邮政编码 201206 公司办公地址 上海浦东新区新金桥路27号18号楼 公司办公地址的邮政编码 201206 公司网址 www.shpdjq.com 电子信箱 jir5899818c0m 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、《证券时报》、香港《文汇报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址ww.sse. conm. cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 4/185
2018 年年度报告 4 / 185 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司 指 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 金桥集团 指 上海金桥（集团）有限公司 金桥联发公司、联发公司 指 上海金桥出口加工区联合发展有限公司 金桥房产公司、房产公司 指 上海金桥出口加工区房地产发展有限公司 新金桥广场公司 指 上海新金桥广场实业有限公司 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 公司的中文简称 浦东金桥 公司的外文名称 SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE DEVELOPMENT CO.,LTD 公司的外文名称缩写 Golden Bridge 公司的法定代表人 汤文侃 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 严少云 联系地址 上海浦东新区新金桥路27号18号楼3楼 电话 021-50307702 传真 021-50301533 电子信箱 jqir@58991818.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区新金桥路28号 公司注册地址的邮政编码 201206 公司办公地址 上海浦东新区新金桥路27号18号楼 公司办公地址的邮政编码 201206 公司网址 www.shpdjq.com 电子信箱 jqir@58991818.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、《证券时报》、香港《文汇报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
2018年年度报告 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码变更前股票简称 A股 上海证券交易所浦东金桥 600639 B股 上海证券交易所金桥B股 900911 六、其他相关资料 公司聘请的会计师事务所(境名称 众华会计师事务所(特殊普通合伙) 内) 办公地址 上海市中山南路100号金外滩国际广场6楼 会计师姓名严臻、龚立诚 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位:元币种:人民币 本期比 主要会计数据 2018年 2017年 期增减 2016年 营业收入 2,761,458,409.821,673,825,791.7664.98%1,469,317,317.14 归属于上市公司 977,12,266.05737,456,957.1332.50%616,748,234.16 股东的净利润 归属于上市公司 897,036,269.93680,635,41.7031.79%601,084,506.62 股东的扣除非经 常性损益的净利 经营活动产生的 475,242,269.25 06,671,256.99不适用1,104,659,053.92 现金流量净额 本期末 比上年 018年末 17年末 同期末2016年末 增减(% 归属于上市公 8.838,070,832.868,939,278,893.35-1.13%8,646,179,385.36 股东的净资产 总资产 20,346,942,067.3320,484,594,065.80-0.67%18,141,619,125.66 期末总股本 1,12,.12,893.001,12,412,893.000.00%1,122,412,893.00 (二)主要财务指标 主要财务指标 208年207年本期比上年同期增|206年 减(%) 基本每股收益(元/股) 0.87050.6570 32.50%0.5495 稀释每股收益(元/股) 扣除非经常性损益后的基本每股收益(元/0.79920.6064 31.79%0.5355 股) 加权平均净资产收益率(%) 11.258.39增加2.86个百分点6.9 5/185
2018 年年度报告 5 / 185 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 浦东金桥 600639 B股 上海证券交易所 金桥B股 900911 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市中山南路 100 号金外滩国际广场 6 楼 签字会计师姓名 严臻、龚立诚 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比 上年同 期增减 (%) 2016年 营业收入 2,761,458,409.82 1,673,825,791.76 64.98% 1,469,317,317.14 归属于上市公司 股东的净利润 977,112,266.05 737,456,957.13 32.50% 616,748,234.16 归属于上市公司 股东的扣除非经 常性损益的净利 润 897,036,269.93 680,635,441.70 31.79% 601,084,506.62 经营活动产生的 现金流量净额 -475,242,269.25 -106,671,256.99 不适用 1,104,659,053.92 2018年末 2017年末 本期末 比上年 同期末 增减（% ） 2016年末 归属于上市公司 股东的净资产 8,838,070,832.86 8,939,278,893.35 -1.13% 8,646,179,385.36 总资产 20,346,942,067.33 20,484,594,065.80 -0.67% 18,141,619,125.66 期末总股本 1,122,412,893.00 1,122,412,893.00 0.00% 1,122,412,893.00 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增 减(%) 2016年 基本每股收益（元／股） 0.8705 0.6570 32.50% 0.5495 稀释每股收益（元／股） 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／ 股） 0.7992 0.6064 31.79% 0.5355 加权平均净资产收益率（%） 11.25 8.39 增加2.86个百分点 6.95
2018年年度报告 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益10.37.74增加2.59个百分点6.77 率(%) 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 口适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则97,11,6052737,456,957.1388807.0.81898335 按国际会计准则调整的项目及金额 按国际会计准则97,11,26605737,456,957.138,838,070832.868,939,278,893.35 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 口适用√不适用 三)境内外会计准则差异的说明: 口适用√不适用 九、2018年分季度主要财务数据 单位:元币种:人民币 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 (1-3月份) (4-6月份 (7-9月份)(10-12月份) 营业收入 2267,570.2645966917.84387,593,352.921,495,22,56880 归属于上市公司股东的 净利润 206,674,621.22193,387,45556167,969,119.56409,081,069.71 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益后的205.8,09300190.09.028316154,598793463 净利润 经营活动产生的现金流-09,67,85476.09,3557123.196 量净额 35,582,439.06 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 口适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 208年金额附注(如207年金额206年金额 非流动资产处置损益 237,868.23 28,031.79 越权审批,或无正式批准文件 或偶发性的税收返还、减免 6/185
2018 年年度报告 6 / 185 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益 率（%） 10.33 7.74 增加2.59个百分点 6.77 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 977,112,266.05 737,456,957.13 8,838,070,832.86 8,939,278,893.35 按国际会计准则调整的项目及金额： 按国际会计准则 977,112,266.05 737,456,957.13 8,838,070,832.86 8,939,278,893.35 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2018 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 422,671,570.26 455,966,917.84 387,593,352.92 1,495,226,568.80 归属于上市公司股东的 净利润 206,674,621.22 193,387,455.56 167,969,119.56 409,081,069.71 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益后的 净利润 205,824,039.00 190,609,012.83 167,154,588.79 333,448,629.31 经营活动产生的现金流 量净额 -709,667,483.54 76,099,355.57 122,743,419.66 35,582,439.06 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如 适用） 2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 237,868.23 99,088.56 28,031.79 越权审批，或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 - - -
2018年年度报告 计入当期损益的政府补助,但与5,068,881.21 4,034,555.4020,83,686.48 公司正常经营业务密切相关,符 合国家政策规定、按照一定标准 定额或定量持续享受的政府补 助除外 计入当期损益的对非金融企业 收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合 营企业的投资成本小于取得投 资时应享有被投资单位可辨认 净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损 7,748,876.42 因不可抗力因素,如遭受自然灾 害而计提的各项资产减值准备 「债务重组损益 企业重组费用,如安置职工的支 出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生 的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子 公司期初至合并日的当期净损 益 与公司正常经营业务无关的或 有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的92,081,631.00 75,306,452.25 有效套期保值业务外,持有交易 性金融资产、交易性金融负债产 生的公允价值变动损益,以及处 置交易性金融资产、交易性金融 负债和可供出售金融资产取得 的投资收益 单独进行减值测试的应收款项 减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计 量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的 要求对当期损益进行一次性调 整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外 1,150,701.03 -3,682,421.37 22,714.37 收入和支出 其他符合非经常性损益定义的 损益项目 少数股东权益影响额 所得税影响额 -24,829,231.48 18,936,159.41|-5,221,705.1 合计 80,075,996.12 56,821,515.4315,663,727.54 7/185
2018 年年度报告 7 / 185 计入当期损益的政府补助，但与 公司正常经营业务密切相关，符 合国家政策规定、按照一定标准 定额或定量持续享受的政府补 助除外 5,068,881.21 4,034,555.40 20,834,686.48 计入当期损益的对非金融企业 收取的资金占用费 - - - 企业取得子公司、联营企业及合 营企业的投资成本小于取得投 资时应享有被投资单位可辨认 净资产公允价值产生的收益 - - - 非货币性资产交换损益 - - - 委托他人投资或管理资产的损 益 7,748,876.42 - - 因不可抗力因素，如遭受自然灾 害而计提的各项资产减值准备 - - - 债务重组损益 - - - 企业重组费用，如安置职工的支 出、整合费用等 - - - 交易价格显失公允的交易产生 的超过公允价值部分的损益 - - - 同一控制下企业合并产生的子 公司期初至合并日的当期净损 益 - - - 与公司正常经营业务无关的或 有事项产生的损益 - - - 除同公司正常经营业务相关的 有效套期保值业务外，持有交易 性金融资产、交易性金融负债产 生的公允价值变动损益，以及处 置交易性金融资产、交易性金融 负债和可供出售金融资产取得 的投资收益 92,081,631.00 75,306,452.25 - 单独进行减值测试的应收款项 减值准备转回 - - - 对外委托贷款取得的损益 - - - 采用公允价值模式进行后续计 量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 - - - 根据税收、会计等法律、法规的 要求对当期损益进行一次性调 整对当期损益的影响 - - - 受托经营取得的托管费收入 - - - 除上述各项之外的其他营业外 收入和支出 1,150,701.03 -3,682,421.37 22,714.37 其他符合非经常性损益定义的 损益项目 - - - 少数股东权益影响额 -1,382,730.29 - - 所得税影响额 -24,829,231.48 -18,936,159.41 -5,221,705.10 合计 80,075,996.12 56,821,515.43 15,663,727.54
2018年年度报告 十一、采用公允价值计量的项目 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影 响金额 交通银行 46,834,596.63 13,667,039.37 3,167,55.262,153,938.94 东方证券2,226,660,101.821,189,072,88839-1,037,587,213.4332,130,737.40 国泰君安 168,993,8880139,794,080.80-29,199808.003,649,976.00 以公允价值 33,482.08 679,095.34 645,613.26 -102,782.68 计量且其变 动计入当期 损益的金融 合计2,4.,52,069.331,373,213,103.90-1,069,308,965.4337,831,869 十二、其他 口适用√不适用 第三节公司业务概要 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 主要业务及经营模式 公司主要从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理,包括工业、办公、科研、住宅、 商业的投资建设,并提供后续出租、出售、管理和增值服务。公司主营业务主要集中在房地产业 逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主的经营模式。 (二)行业情况说明 公司重点关注了房地产行业的发展情况。 随着中国城镇化进程和产业发展升级诉求的加剧,产业地产越来越被地方政府和市场化企业 所重视,并逐渐被资本市场重新认知和估值。产业地产的资本化、金融化趋势加快,行业内部和 跨界的合纵连横愈演愈烈,对存量资产的整合争夺,对孵化众创的灵活利用,对智慧互联的不断 深化,对平台圈层的构建成型,对轻重平衡的认知实践,让产业地产呈现出与以往房地产领域迥 然不同的崭新道路 受政策和市场等多重因素的影响,房地产行业正告别快速增长、高额利润的通道,传统的住 宅开发销售业务受到越来越多的局限,不少房企调整企业战略,步入转型轨道,不断尝试和探索 新的业务,谋求多元化发展。为寻求新的利润增长点,挖掘存量市场,谋求健康发展,房地产企 业积极布局租赁住宅、产业地产、养老地产等多元化业务。2018年上半年开始,在诸多金融监管 政策和房地产领域去杠杆政策的共同作用下,房地产行业整体资金面持续不断趋紧。国内房地产 企业积极创新融资模式,实现融资模式多元化。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 √适用口不适用 2018年末,公司合并报告报表总资产203.47亿元,比年初减少1.38亿元,下降0.67%。详 见下文《资产、负债情况分析》。 其中:境外资产0(单位:元币种:人民币),占总资产的比例为0%。 三、报告期内核心竞争力分析 √适用口不适用 8/185
2018 年年度报告 8 / 185 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影 响金额 交通银行 46,834,596.63 43,667,039.37 -3,167,557.26 2,153,938.94 东方证券 2,226,660,101.82 1,189,072,888.39 -1,037,587,213.43 32,130,737.40 国泰君安 168,993,888.80 139,794,080.80 -29,199,808.00 3,649,976.00 以公 允价值 计量 且其变 动计 入当期 损益 的金融 资产 33,482.08 679,095.34 645,613.26 -102,782.68 合计 2,442,522,069.33 1,373,213,103.90 -1,069,308,965.43 37,831,869.66 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）主要业务及经营模式 公司主要从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、 商业的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。公司主营业务主要集中在房地产业， 逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主的经营模式。 （二）行业情况说明 公司重点关注了房地产行业的发展情况。 随着中国城镇化进程和产业发展升级诉求的加剧，产业地产越来越被地方政府和市场化企业 所重视，并逐渐被资本市场重新认知和估值。产业地产的资本化、金融化趋势加快，行业内部和 跨界的合纵连横愈演愈烈，对存量资产的整合争夺，对孵化众创的灵活利用，对智慧互联的不断 深化，对平台圈层的构建成型，对轻重平衡的认知实践，让产业地产呈现出与以往房地产领域迥 然不同的崭新道路。 受政策和市场等多重因素的影响，房地产行业正告别快速增长、高额利润的通道，传统的住 宅开发销售业务受到越来越多的局限，不少房企调整企业战略，步入转型轨道，不断尝试和探索 新的业务，谋求多元化发展。为寻求新的利润增长点，挖掘存量市场，谋求健康发展，房地产企 业积极布局租赁住宅、产业地产、养老地产等多元化业务。2018 年上半年开始，在诸多金融监管 政策和房地产领域去杠杆政策的共同作用下，房地产行业整体资金面持续不断趋紧。国内房地产 企业积极创新融资模式，实现融资模式多元化。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 √适用 □不适用 2018 年末，公司合并报告报表总资产 203.47 亿元，比年初减少 1.38 亿元，下降 0.67%。详 见下文《资产、负债情况分析》。 其中：境外资产 0（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0%。 三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用
2018年年度报告 公司的核心竞争力是新兴城区的设计、开发、经营和管理于一体的“集成”开发能力。主要 体现在以下方面: 1、区域开发能力 公司在二十多年的开发、运作金桥产业园区及碧云国际社区上积累了丰富的经验,并已在这 一领域树立了品牌优势。主要表现为以金桥产业园区为核心,配之以较为完善的国际社区的开发 建设,在经营管理上从组织结构到运作流程都已较为成熟,尤其是在规划、设计上具有先进理念, 在开发和营运上具有丰富经验,在集聚产业项目和引导开发区发展上具有较强的综合协调能力。 2、专业管理能力 是拥有专业化的管理团队。经过二十多年的积累,公司己拥有一支专门从事区域规划、开 发、经营管理的专业人才队伍,为公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。二是拥有专业化 的运作能力。公司己经取得IS09000和IS014000认证,通过进行标准化体系认证,进一步增强了 公司在细化管理与优化服务上的优势,对公司的健康高效发展起到了积极的推动作用。 3、稳健经营能力 经过二十多年的经营发展,公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类 投资性物业约235.4万m以及约37.60万m的出租土地,而且,公司仍在继续加大投资性物业的 建设和经营力度,这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入,是公司在未来竞争中的 宝贵资源,为公司稳健持续经营奠定了良好的基础。 第四节经营情况讨论与分析 经营情况讨论与分析 2018年,是改革开放40周年。28年前,公司作为浦东开发开放的先行者,牢记使命,敢于 担当,充分发挥园区开发主力军的作用。2018年,公司根据董事会的决策,围绕公司“十三五” 战略发展规划,公司着力增强市场意识、招商意识、品质意识和服务意识,以“强功能、重招商 保品质、优服务”为重点,强化担当、狠抓落实、善作善成,保持了稳健发展态势,各项经营指 标完成较好。其中,实现资产总额203.47亿元,归属于上市公司股东的所有者权益88.38亿元, 与去年同期基本持平;实现主营业务收入27.61亿元,同比增长65%;归母净利润9.77亿元, 同比增长32.5%:基本每股收益0.87元/股,同比增长32.5%:加权平均净资产收益率11.25% 比去年提高2.86个百分点。面对严峻的宏观经济环境和房地产调控政策,公司积极探索招商十投 资双轮驱动的业务转型新模式,谋求转型发展 1、担当主力做好招商稳商,实现高水平发展 2018年,公司着重引入龙头项目或产业链关键环节项目,力争以骨干企业的平台优势,加快 集聚产业链上下游企业,中移动上海产业研究院、中国信息通信研究院华东分院、华人运通、几 何伙伴智能驾驶及馨联动力系统等一批优质企业也在年内落户金桥。 2、加强规划引领与资源储备,保持未来高标准发展 公司积极参与金桥城市副中心建设规划编制,持续推动重点地块规划调整。历经近三年努力 地标建筑T17地块规划调整顺利获批,为项目启动奠定了坚实基础。 持续推动对开发区内物业的追踪、收购与后续开发。其中:金领之都A区项目己顺利交接 于上半年完成了相关三方主体变更协议签署,履约率达90%以上:万度力地块已于4月顺利收回 并交付运营;皇冠地块通过提前终止土地租赁合同、补偿地上建筑物方式,进行了收回 重点任务进展情况良好:0 ffice ParkⅡ地铁板块项目(T3-5地块)工程收尾工作稳步推进 由度工坊Ⅱ期完成竣工验收、交付运营:由度工坊Ⅲ期工程有序推动;由度工坊Ⅴ期(4-02地块) 取得规划许可证,前期工作准备中;在报告期末,S11地块住宅项目碧云尊邸的主体结构施工完 成90%,北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目上部结构施工完成85%, Lalaport 啦啦宝都商业办公项目(T4-03地块)等重点项目均按计划节点推进工程进度。 3、运营与服务持续优化,品牌影响力有效提升,产品高品质深得市场认可 租赁业务,截至2018年底,公司持有的各类经营性物业达235.4万m,总体出租率达到82.14% (不含酒店),居业内领先水平。其中,厂房出租率约76%,住宅出租率约96%,研发楼出租率 约68%,办公楼出租率约84%,商业出租率约90%,居行业领先水平。 9/185
2018 年年度报告 9 / 185 公司的核心竞争力是新兴城区的设计、开发、经营和管理于一体的“集成”开发能力。主要 体现在以下方面： 1、区域开发能力 公司在二十多年的开发、运作金桥产业园区及碧云国际社区上积累了丰富的经验，并已在这 一领域树立了品牌优势。主要表现为以金桥产业园区为核心，配之以较为完善的国际社区的开发 建设，在经营管理上从组织结构到运作流程都已较为成熟，尤其是在规划、设计上具有先进理念， 在开发和营运上具有丰富经验，在集聚产业项目和引导开发区发展上具有较强的综合协调能力。 2、专业管理能力 一是拥有专业化的管理团队。经过二十多年的积累，公司已拥有一支专门从事区域规划、开 发、经营管理的专业人才队伍，为公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。二是拥有专业化 的运作能力。公司已经取得 ISO9000 和 ISO14000 认证，通过进行标准化体系认证，进一步增强了 公司在细化管理与优化服务上的优势，对公司的健康高效发展起到了积极的推动作用。 3、稳健经营能力 经过二十多年的经营发展，公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类 投资性物业约 235.4 万㎡以及约 37.60 万㎡的出租土地，而且，公司仍在继续加大投资性物业的 建设和经营力度，这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入，是公司在未来竞争中的 宝贵资源，为公司稳健持续经营奠定了良好的基础。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2018 年，是改革开放 40 周年。28 年前，公司作为浦东开发开放的先行者，牢记使命，敢于 担当，充分发挥园区开发主力军的作用。2018 年，公司根据董事会的决策，围绕公司“十三五” 战略发展规划，公司着力增强市场意识、招商意识、品质意识和服务意识，以“强功能、重招商、 保品质、优服务”为重点，强化担当、狠抓落实、善作善成，保持了稳健发展态势，各项经营指 标完成较好。其中，实现资产总额 203.47 亿元，归属于上市公司股东的所有者权益 88.38 亿元， 与去年同期基本持平；实现主营业务收入 27.61 亿元，同比增长 65％；归母净利润 9.77 亿元， 同比增长 32.5％；基本每股收益 0.87 元/股，同比增长 32.5％；加权平均净资产收益率 11.25％， 比去年提高 2.86 个百分点。面对严峻的宏观经济环境和房地产调控政策，公司积极探索招商＋投 资双轮驱动的业务转型新模式，谋求转型发展。 1、担当主力做好招商稳商，实现高水平发展 2018 年，公司着重引入龙头项目或产业链关键环节项目，力争以骨干企业的平台优势，加快 集聚产业链上下游企业，中移动上海产业研究院、中国信息通信研究院华东分院、华人运通、几 何伙伴智能驾驶及馨联动力系统等一批优质企业也在年内落户金桥。 2、加强规划引领与资源储备，保持未来高标准发展 公司积极参与金桥城市副中心建设规划编制，持续推动重点地块规划调整。历经近三年努力， 地标建筑 T17 地块规划调整顺利获批，为项目启动奠定了坚实基础。 持续推动对开发区内物业的追踪、收购与后续开发。其中：金领之都 A 区项目已顺利交接， 于上半年完成了相关三方主体变更协议签署，履约率达 90％以上；万度力地块已于 4 月顺利收回 并交付运营；皇冠地块通过提前终止土地租赁合同、补偿地上建筑物方式，进行了收回。 重点任务进展情况良好：Office Park Ⅱ地铁板块项目（T3-5 地块）工程收尾工作稳步推进； 由度工坊Ⅱ期完成竣工验收、交付运营；由度工坊Ⅲ期工程有序推动；由度工坊Ⅴ期（4-02 地块） 取得规划许可证，前期工作准备中；在报告期末，S11 地块住宅项目碧云尊邸的主体结构施工完 成 90％，北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目上部结构施工完成 85％，Lalaport 啦啦宝都商业办公项目（T4-03 地块）等重点项目均按计划节点推进工程进度。 3、运营与服务持续优化，品牌影响力有效提升，产品高品质深得市场认可 租赁业务，截至 2018 年底，公司持有的各类经营性物业达 235.4 万㎡，总体出租率达到 82.14％ （不含酒店），居业内领先水平。其中，厂房出租率约 76％，住宅出租率约 96％，研发楼出租率 约 68％，办公楼出租率约 84％，商业出租率约 90％，居行业领先水平
2018年年度报告 销售业务,临港碧云壹零项目保持了良好的销售态势,获得市场推崇,已推岀的三期房源去 化良好。在报告期末,已开盘房源去化率60%,累计收款达18.11亿元(含订金)。 酒店业务,截至2018年底,公司开创的“碧云花园服务公寓”品牌,自营加受托管理门店达 到4家,总运营套数达1338套,约占上海服务公寓市场的约1/5,成为上海体量最大的服务式公 寓运营商。汇集了一批享誉全球的客户,年均入住率达70%,履约率近100%,居行业领先水平。 客户满意度逐步提升,在携程网客户评价中,黄浦碧云苑从4.6分提升到4.7分(满分5分), 金桥碧云阁、钻石碧云苑和中环碧云庭都从4.7分提升到4.8分(满分5分) 4、持续优化内部管理 2018年,公司围绕管理精细化主线,持续优化内部管理。资产管理方面,年内完成了所有不 动产梳理工作,对各类经营性物业、土地、在建工程等进行全面梳理、摸底,实现了资产建库工 作。1月,经8届董事会第12次会议审议通过,对公司内设机构进行了优化调整。4月18日,密 切配合浦东开发开放“418”宣传系列活动,当天正式推出“浦东金桥”微信公众号和全新改版的 网站,“浦东金桥”上线至今,聚焦战略招商、精品载体、运营服务等重点,累计推出30期共计 87篇系列文章,关注用户超过2000人,社会影响力日渐提升。 以上是管理层对2018年度经营工作的简要总结。报告期内主要经营情况以及重要事项在下文 作进一步披露 、报告期内主要经营情况 作为一家以投资性房地产出租为主要经营模式的房地产上市公司,首先将报告期内主要在营 项目报告如下 在营重要项目一览表 竣工 项目名称 地上建筑面积总建筑面积(获权益 得)日比例 期 住宅 S5地块碧云别墅 期 32,569.30 32,569.302002100% S6地块碧云别墅四、五、六期 36,429.23 37,050.392010100% S4地块碧云花园一期 68,936.07 80,718.772002100% S8地块碧云花园二期 44,372.73 56,109.032005100% S8F地块碧云国际社区人才公寓一期 8,160.5813,564.362014100% S8DE地块碧云国际社区人才公寓二期 46,423.00 47,495.482014100% S3地块银杏苑 48, 800.00 56,688002014100% S1服务式公寓 36,030.32 59,694.4920141100% 碧云公馆 8 653.35 128,263.832015100% 410,374.58 512,153.65 T17-1、5通用厂房 7,324.50 7,324.501993100% T17-6通用厂房 61 6,335.521993100% T25通用厂房(1) 35,214.72 35,214.722009100% T25通用厂房(2) 24,093.45 24,093.452014100% T4通用厂房 31,078.23 31,078.232002100% T15-1、2、6通用厂房 33,823.04 33,823.041994100% T15-2、4通用厂房 5,871.66 5,871.661994100% T15-8通用厂房 9,837.01 9,837.011994100% T15-9通用厂房 8, 003.01 8,003.012002100% 10/185
2018 年年度报告 10 / 185 销售业务，临港碧云壹零项目保持了良好的销售态势，获得市场推崇，已推出的三期房源去 化良好。在报告期末，已开盘房源去化率 60％，累计收款达 18.11 亿元（含订金）。 酒店业务，截至 2018 年底，公司开创的“碧云花园服务公寓”品牌，自营加受托管理门店达 到 4 家，总运营套数达 1338 套，约占上海服务公寓市场的约 1/5，成为上海体量最大的服务式公 寓运营商。汇集了一批享誉全球的客户，年均入住率达 70％，履约率近 100％，居行业领先水平。 客户满意度逐步提升，在携程网客户评价中，黄浦碧云苑从 4.6 分提升到 4.7 分（满分 5 分）， 金桥碧云阁、钻石碧云苑和中环碧云庭都从 4.7 分提升到 4.8 分（满分 5 分）。 4、持续优化内部管理 2018 年，公司围绕管理精细化主线，持续优化内部管理。资产管理方面，年内完成了所有不 动产梳理工作，对各类经营性物业、土地、在建工程等进行全面梳理、摸底，实现了资产建库工 作。1 月，经 8 届董事会第 12 次会议审议通过，对公司内设机构进行了优化调整。4 月 18 日，密 切配合浦东开发开放“418”宣传系列活动，当天正式推出“浦东金桥”微信公众号和全新改版的 网站，“浦东金桥”上线至今，聚焦战略招商、精品载体、运营服务等重点，累计推出 30 期共计 87 篇系列文章，关注用户超过 2000 人，社会影响力日渐提升。 以上是管理层对 2018 年度经营工作的简要总结。报告期内主要经营情况以及重要事项在下文 作进一步披露。 二、报告期内主要经营情况 作为一家以投资性房地产出租为主要经营模式的房地产上市公司，首先将报告期内主要在营 项目报告如下： 在营重要项目一览表 项目名称 地上建筑面积 总建筑面积 竣工 （/获 得）日 期 权益 比例 住宅 S5 地块碧云别墅一、二、三期 32,569.30 32,569.30 2002 100% S6 地块碧云别墅四、五、六期 36,429.23 37,050.39 2010 100% S4 地块碧云花园一期 68,936.07 80,718.77 2002 100% S8 地块碧云花园二期 44,372.73 56,109.03 2005 100% S8F 地块碧云国际社区人才公寓一期 8,160.58 13,564.36 2014 100% S8DE 地块碧云国际社区人才公寓二期 46,423.00 47,495.48 2014 100% S3 地块银杏苑 48,800.00 56,688.00 2014 100% S1 服务式公寓 36,030.32 59,694.49 2014 100% 碧云公馆 88,653.35 128,263.83 2015 100% 小计 410,374.58 512,153.65 厂房 T17-1、5 通用厂房 7,324.50 7,324.50 1993 100% T17-6 通用厂房 5,155.61 6,335.52 1993 100% T25 通用厂房（1） 35,214.72 35,214.72 2009 100% T25 通用厂房（2） 24,093.45 24,093.45 2014 100% T4 通用厂房 31,078.23 31,078.23 2002 100% T15-1、2、6 通用厂房 33,823.04 33,823.04 1994 100% T15-2、4 通用厂房 5,871.66 5,871.66 1994 100% T15-8 通用厂房 9,837.01 9,837.01 1994 100% T15-9 通用厂房 8,003.01 8,003.01 2002 100%