美国反向抵押贷款的运作及其对中国的启示 何文婷陈吉颖胡晓倩王紫涵 反向抵押贷款的概念界定 反向抵押贷款( Reverse mortgage)的本质就是以房屋融通资金,并以此为核心拉动养 老、保险、房地产等社会多项活动的金融工具。具体内涵为一定年龄(一般为退休年龄)的 老年人以自有产权的房屋作为抵押向金融机构申请贷款,金融机构委托第三方独立合法的中 介机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的増值折旧等情况进行综合评估后, 以此评估为依据签署相关借贷合同——借款人一次性或定期从金融机构按比例获得一定的 贷款金额。直到借款人死亡或出售该房屋,以及永久性地离开自己的住所时,该贷款到期, 住房由金融机构获得,或由借款人及其继承者通过归还贷款本息的形式收回房屋所有权。 (来源:美国《银行法》相关规定) 表1反向抵押贷款与普通住房按揭贷款的区别 贷款方贷款目的贷款余额资金流向房屋产权 反向住房主要为有住房为银行或保养老或资产 抵押贷款抵押的老年人险公司管理工具年增多逐期放贷,一随着贷款增加 次性收回而逐年减少 普通住房有稳定收入为保 银行购房 按揭贷款障的个人 逐年减少一次性放贷,贷款还清后拥 逐期收回有全部产权 由于其与普通的住房按揭贷款在贷款余额和资金流向上正好相反,故也被称为“逆按 揭”。反向抵押贷款的抵押物只能是不动产,不能是动产、有价证券或其他权利凭证:并且 必须是老年人自有产权的财产,不能是租赁、无产权的占有房产。其实际上是借款人将自有 产权的房屋作为期货,预售给银行或保险公司等金融机构,贷款金融机构取得期待利益,将 在远期收回贷款本息及费用,或取得房屋实现期权。反向抵押贷款制度特别适合于解决退休 老人房产富有而现金拮据的窘困局面,因此在发达国家成为一种行之有效的养老方式 二、美国反向抵押贷款的类型及比较 美国市场上主要有三种住房反向抵押贷款类型:一是由金融机构销售,美国政府提供 担保的房产价值转换抵押贷款( Home Equity Conversation Mortgage,简称HCM),二是 由美国政府资助的企业销售并担保的住房持有者贷款( Home Keeper),三是完全由民营机1 美国反向抵押贷款的运作及其对中国的启示 何文婷 陈吉颖 胡晓倩 王紫涵 一、反向抵押贷款的概念界定 反向抵押贷款（Reverse Mortgage）的本质就是以房屋融通资金，并以此为核心拉动养 老、保险、房地产等社会多项活动的金融工具。具体内涵为一定年龄（一般为退休年龄）的 老年人以自有产权的房屋作为抵押向金融机构申请贷款，金融机构委托第三方独立合法的中 介机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后， 以此评估为依据签署相关借贷合同——借款人一次性或定期从金融机构按比例获得一定的 贷款金额。直到借款人死亡或出售该房屋，以及永久性地离开自己的住所时，该贷款到期， 住房由金融机构获得，或由借款人及其继承者通过归还贷款本息的形式收回房屋所有权。 （来源：美国《银行法》相关规定） 由于其与普通的住房按揭贷款在贷款余额和资金流向上正好相反，故也被称为“逆按 揭”。反向抵押贷款的抵押物只能是不动产，不能是动产、有价证券或其他权利凭证；并且 必须是老年人自有产权的财产，不能是租赁、无产权的占有房产。其实际上是借款人将自有 产权的房屋作为期货，预售给银行或保险公司等金融机构，贷款金融机构取得期待利益，将 在远期收回贷款本息及费用，或取得房屋实现期权。反向抵押贷款制度特别适合于解决退休 老人房产富有而现金拮据的窘困局面，因此在发达国家成为一种行之有效的养老方式。 二、美国反向抵押贷款的类型及比较 美国市场上主要有三种住房反向抵押贷款类型： 一是由金融机构销售，美国政府提供 担保的房产价值转换抵押贷款（Home Equity Conversation Mortgage, 简称 HECM），二是 由美国政府资助的企业销售并担保的住房持有者贷款（Home Keeper），三是完全由民营机