(2)未来数据简单算术平均法 由调查数据预测出未来3至5年的净收益，然后算术平均得到A (3)未来数据资本化公式法（加权算术平均法） 例：某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预 测得知其未来4年的净收益分别为：25万、26万、24万、25万，报酬率为10%，请计算 该宗房地密的收搭价格。 基本固定不变：可假定未来净收益为A 1■ 实际预测出未来市场情况为： A Y 二者同指一房地产，因为存在假设，因此值应相等，代入数据可求得假定的A 然后由A,代入收益不变有限年期的计算公式可得最后收益价格。 三种方法比较而言，最后一种最科学，其次是第二种。 五、收益期限的确定 价值时点至未来可以获得收益的时间。 收益法的期限由建筑物剩余耐用年限、建设用地使用权剩余期限等来确定。 两者同时结束 建筑物剩余耐用年限先结束，以建筑物的剩余耐用年限为收益期，该房地产的总价值为收 益价值+土地剩余年限的价值在价值时点的现值 建筑物剩余耐用年限后结束，以建设用地使用权的剩余年限为收益期 需要分 情况再说明具体评估收益期确定 六、确定报酬率（资本化率） (一)报酬率的实质 报酬率(yield rete,Y)即折现率，是与利率、内部收益率(internal rate of return,,IRR,又称内部报酬率)同类性质的比率。 报酬率本质上是一种投资收益率，其大小与投资风险成正比，风险大的投资，报酬率 高。因此，报酬率原则上应等于在同等风险条件下给房地产投资者带来的同等纯收益的投 资收益率 报酬率=投资回报/所投入的资本 估价时所选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资 10 This document is produced by trial version of Prin2Flash.Visit www.printflash.comfor morenfomation