在非执行程序中,经营性用途的划拨土地如何进入土地市场进行流转 经营性用途的划拨用地不能直接地转让,而必须首先改变土地性质,即变更 为出让土地,然后才可以转让。根据1992年国土资源部发布的《划拨土地使用 权管理暂行办法》以及2002年《湖南省城镇划拨土地使用权管理条例》之规定, 划拨土地的使用人需要转让土地使用权的,其程序应当为:1)使用人与受让人 签订转让意向书;2)使用人提出申请:持国有土地使用证以及地上建筑物、其 他附着物产权证明等合法证件,向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面 申请;3)批准申请:市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让土地使用权 书面申请书之日起十五日内给予回复;4)签订出让合同:市、县人民政府土地 管理部门与使用人经过协商后,签订土地使用权出让合同:5)使用人缴纳出让 金;6)使用人办理土地使用权出让登记手续;7)使用人与受让人签订土地使 用权转让合同,办理土地使用权过户登记手续。 三、司法权与行政权的冲突问题 虽然划拨土地并非当事人的自有财产,而属于国家所有的财产,但是若划拨 土地上有建筑物、附着物,根据我国“房地一体”的原则,房产和地产可以一起转 让。根据国土函字第96号国家土地管理局对最高人民法院法经[1997]18号函的 复函第四款:“在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时,在与当 地土地管理部门取得一致意见后,可裁定随地上物同时转移,……。”本案中, 被执行的三块划拨用地上有两块土地之上建有厂房,该厂房为被执行人所有的财 产,可以成为法院强制执行的标的 在法院强制执行附着有厂房的两块划拨土地时,其基本程序与非执行程序中 的划拨土地转让的程序大体相同,必须要经过相关的行政机关批准,才能办理出 让手续。那么此时如何处理司法执行权和行政审批权之间的关系问题?司法执行 权是否可以排除行政审批权,而自行拍卖划拨土地及其上的房产?未经行政机关 批准法院自行拍卖划拨土地和房产裁定的效力如何?如果人民法院关于土地出 让的裁定,不符合法律规定划拨土地转为出让土地的条件,土地行政管理部门是 否有权拒绝办理相关的权属变更手续呢? 司法执行权应当尊重行政审批权,不能替代、越位。虽然《行政诉讼法》赋 予了人民法院对行政机关的具体行政行为司法审查权,但这也并不意味着司法权 可以凌驾于行政权之上。即使行政机关的具体行政行为错误,法院也仅仅有权撤 销该具体行政行为,而不能代替其做出具体行政行为。 划拨土地使用权能否变为出让土地,属于政府土地行政管理部门的专有权 力。首先,国家是划拨土地的所有权人,且未将土地处分权授权给土地使用人行 使,人民政府以及国土部门代表国家行使土地处分权,拍卖划拨土地显属处分行 为,必须要经过所有权人同意。其次,土地问题不仅影响到使用人、受让人的权 利,更涉及国计民生、国民经济各个部门,涉及到国家对土地市场、房地产市场 国民经济的宏观调控和整体规划,每年进入市场的土地流量必须要按照整体的经 济发展水平严格控制,行政审批恰恰是为土地市场的发展进行把关。再次,划拨 土地属于重要的国有资产,若不经过代表国家资产管理部门的审核而直接拍卖二、在非执行程序中，经营性用途的划拨土地如何进入土地市场进行流转 经营性用途的划拨用地不能直接地转让，而必须首先改变土地性质，即变更 为出让土地，然后才可以转让。根据 1992 年国土资源部发布的《划拨土地使用 权管理暂行办法》以及 2002 年《湖南省城镇划拨土地使用权管理条例》之规定， 划拨土地的使用人需要转让土地使用权的，其程序应当为：1）使用人与受让人 签订转让意向书；2）使用人提出申请：持国有土地使用证以及地上建筑物、其 他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面 申请；3）批准申请：市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让土地使用权 书面申请书之日起十五日内给予回复；4）签订出让合同：市、县人民政府土地 管理部门与使用人经过协商后，签订土地使用权出让合同；5）使用人缴纳出让 金；6）使用人办理土地使用权出让登记手续；7）使用人与受让人签订土地使 用权转让合同，办理土地使用权过户登记手续。 三、司法权与行政权的冲突问题 虽然划拨土地并非当事人的自有财产，而属于国家所有的财产，但是若划拨 土地上有建筑物、附着物，根据我国“房地一体”的原则，房产和地产可以一起转 让。根据国土函字第 96 号国家土地管理局对最高人民法院法经[1997]18 号函的 复函第四款：“在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当 地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移，……。”本案中， 被执行的三块划拨用地上有两块土地之上建有厂房，该厂房为被执行人所有的财 产，可以成为法院强制执行的标的。 在法院强制执行附着有厂房的两块划拨土地时，其基本程序与非执行程序中 的划拨土地转让的程序大体相同，必须要经过相关的行政机关批准，才能办理出 让手续。那么此时如何处理司法执行权和行政审批权之间的关系问题？司法执行 权是否可以排除行政审批权，而自行拍卖划拨土地及其上的房产？未经行政机关 批准法院自行拍卖划拨土地和房产裁定的效力如何？如果人民法院关于土地出 让的裁定，不符合法律规定划拨土地转为出让土地的条件，土地行政管理部门是 否有权拒绝办理相关的权属变更手续呢？ 司法执行权应当尊重行政审批权，不能替代、越位。虽然《行政诉讼法》赋 予了人民法院对行政机关的具体行政行为司法审查权，但这也并不意味着司法权 可以凌驾于行政权之上。即使行政机关的具体行政行为错误，法院也仅仅有权撤 销该具体行政行为，而不能代替其做出具体行政行为。 划拨土地使用权能否变为出让土地，属于政府土地行政管理部门的专有权 力。首先，国家是划拨土地的所有权人，且未将土地处分权授权给土地使用人行 使，人民政府以及国土部门代表国家行使土地处分权，拍卖划拨土地显属处分行 为，必须要经过所有权人同意。其次，土地问题不仅影响到使用人、受让人的权 利，更涉及国计民生、国民经济各个部门，涉及到国家对土地市场、房地产市场、 国民经济的宏观调控和整体规划，每年进入市场的土地流量必须要按照整体的经 济发展水平严格控制，行政审批恰恰是为土地市场的发展进行把关。再次，划拨 土地属于重要的国有资产，若不经过代表国家资产管理部门的审核而直接拍卖