收购房地产开发公司应注意的法律问题 2002年4月3日,随着国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的 出台,房地产开发用地的出让必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行,从而增加了取得土 地开发资源的激烈竞争。由于国家对房地产开发政策的宏观调控,有些房地产开发企业 由于资金匮乏或不足,融资困难,或因产业结构的调整,导致其房地产开发项目的转让 根据《城市房地产管理法》第38条规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产 时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并 取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的, 完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他 建设用地条件。由于上述转让条件的限制,以及土地使用权转让的成本增大(土地增殖 税清算政策的实施),造成以转让岀让土地使用权的方式取得土地开发资源的操作性较 鉴于收购房地产开发公司的壳,同样可以达到取得该载体的资产,即土地开发资源 的效果,回避了出让房地产开发用地招、拍、挂的激烈竞争和转让出让土地使用权的法 律限制,收购房地产开发公司是取得土地开发资源的通行办法。 根据《公司法》的规定,我国公司分为两种类型,其一是有限责任公司:其二是股份有 限公司,股份有限公司则分为上市公司和非上市公司。由于上市公司的收购是收购人通 过证券交易所的股权转让活动,相关的法律规范较为细致、严格,本文将主要探讨收购 有限责任公司类型的房地产开发公司应注意的法律问题 公司收购的定义及收购方式 公司收购是收购方以实现目标公司(下指“房地产开发公司”)的控制权为目的,取 得房地产开发公司实际控制权的行为。是否取得房地产开发公司的控制权以收购方是否 成为房地产开发公司的控股股东为标准。根据公司法之规定,有限责任公司的控股股东 是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上的股东:出资额虽然不足百分之 五十,但依其出资额所享有的表决权已足以对股东会的决议产生重大影响的股东。因此, 公司收购的方式通常有两种,其一是转让房地产开发公司的股权;其二是房地产开发公 司的增资扩股 股权转让是股东依法将自己在公司中的股东权益让与他人,使他人取得该股东权益 的行为。股权转让是收购方与出售方之间的交易,其直接利害关系人通常为房地产开发 公司的其他股东,由于有限责任公司是人合性较强的公司,为保护其他股东的利益,公 司法对有限责任公司股权转让作了相应的规定。 增资扩股是指房地产开发公司为增加公司的注册资本即资本金,向第三方定向募集资金 的行为。由于增资扩股涉及到房地产开发公司注册资本及股东的变化,因此,公司法规 定,增资扩股股东会必须以特别决议的方式进行 股权转让是房地产开发公司原有股东向收购方出售其持有房地产开发公司的股权, 房地产开发公司的原资本金不变。增资扩股则是房地产开发公司向收购方出售新增的股 份,房地产开发公司的原资本金增加。股权转让和增资扩股除交易主体出售方不同外, 其形式均为股权出售,结果是使房地产开发公司的控股股东发生变化。 、公司收购程序上的问题 公司收购以股权转让方式进行的,其交易主体为收购方、出让方(房地产开发公司 的股东)、利害关系人为房地产开发公司的其他股东:公司收购以增资扩股方式进行的 交易主体为收购方和房地产开发公司,两者适用的法律程序均依据公司法。如交易双方 涉及到国有资产及外资的特殊主体,还应当适用国有资产及外资的有关规定收购房地产开发公司应注意的法律问题 2002 年 4 月 3 日，随着国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的 出台，房地产开发用地的出让必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行，从而增加了取得土 地开发资源的激烈竞争。由于国家对房地产开发政策的宏观调控，有些房地产开发企业 由于资金匮乏或不足，融资困难，或因产业结构的调整，导致其房地产开发项目的转让。 根据《城市房地产管理法》第 38 条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产 时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并 取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的， 完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他 建设用地条件。由于上述转让条件的限制，以及土地使用权转让的成本增大（土地增殖 税清算政策的实施），造成以转让出让土地使用权的方式取得土地开发资源的操作性较 小。 鉴于收购房地产开发公司的壳，同样可以达到取得该载体的资产，即土地开发资源 的效果，回避了出让房地产开发用地招、拍、挂的激烈竞争和转让出让土地使用权的法 律限制，收购房地产开发公司是取得土地开发资源的通行办法。 根据《公司法》的规定，我国公司分为两种类型，其一是有限责任公司；其二是股份有 限公司，股份有限公司则分为上市公司和非上市公司。由于上市公司的收购是收购人通 过证券交易所的股权转让活动，相关的法律规范较为细致、严格，本文将主要探讨收购 有限责任公司类型的房地产开发公司应注意的法律问题。 一、公司收购的定义及收购方式 公司收购是收购方以实现目标公司（下指“房地产开发公司”）的控制权为目的，取 得房地产开发公司实际控制权的行为。是否取得房地产开发公司的控制权以收购方是否 成为房地产开发公司的控股股东为标准。根据公司法之规定，有限责任公司的控股股东， 是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上的股东；出资额虽然不足百分之 五十，但依其出资额所享有的表决权已足以对股东会的决议产生重大影响的股东。因此， 公司收购的方式通常有两种，其一是转让房地产开发公司的股权；其二是房地产开发公 司的增资扩股。 股权转让是股东依法将自己在公司中的股东权益让与他人，使他人取得该股东权益 的行为。股权转让是收购方与出售方之间的交易，其直接利害关系人通常为房地产开发 公司的其他股东，由于有限责任公司是人合性较强的公司，为保护其他股东的利益，公 司法对有限责任公司股权转让作了相应的规定。 增资扩股是指房地产开发公司为增加公司的注册资本即资本金，向第三方定向募集资金 的行为。由于增资扩股涉及到房地产开发公司注册资本及股东的变化，因此，公司法规 定，增资扩股股东会必须以特别决议的方式进行。 股权转让是房地产开发公司原有股东向收购方出售其持有房地产开发公司的股权， 房地产开发公司的原资本金不变。增资扩股则是房地产开发公司向收购方出售新增的股 份，房地产开发公司的原资本金增加。股权转让和增资扩股除交易主体出售方不同外， 其形式均为股权出售，结果是使房地产开发公司的控股股东发生变化。 二、公司收购程序上的问题 公司收购以股权转让方式进行的，其交易主体为收购方、出让方（房地产开发公司 的股东）、利害关系人为房地产开发公司的其他股东；公司收购以增资扩股方式进行的， 交易主体为收购方和房地产开发公司，两者适用的法律程序均依据公司法。如交易双方 涉及到国有资产及外资的特殊主体，还应当适用国有资产及外资的有关规定