城镇土地分等研究的进展及问题 毛良祥,许书平1,范黎2 (1.中国国土资源经济研究院,北京101149 2国土资源部国际科技与合作司,北京100812) 擴要ε城市土地有偿使用的价格标准、土地税收标准应与城市土地的质量等级和土地利用水平保持一致。 然而现行的城市土地市场中,常常只注重对一个城市内部的定级与基准地价评估,而缺乏宏观调控城镇土 地价格的分等研究。有鉴于此,本文阐述了城镇土地分等研究的必要性和重要意义,介绍了我国城镇土地 分等的历史,并详细回顾了国内外研究现状,最后就如何进一步推动城镇土地分等工作进行了探讨。 关键词:城镇土地;土地质量;土地分等;土地价格 中图分类号:F2932文献标识码:C文章编号:1672-6995(2006)03-0026-03 1城镇土地分等研究的必要性和意义 城市是人口、经济高度集中的地域空间,是土地利用的高度集约形式。城市经济发展水平,在很大程 度上取决于用地资源的数量、质量、区位。各地城市土地有偿使用的价格标准、土地税收标准应与城市土 地的质量等级和土地利用水平保持一致,以期通过市场公平竞争来分配土地,也使地租、地价杠杆在土地 资源配置和土地资源供求方面发挥应有的作用。然而,现行的城市土地市场中,常常只注重对一个城市内 部的定级与基准地价( Datum land price)评估,而缺乏宏观调控城镇土地价格的分等研究 土地资源管理的发展趋势是从重土地数量( Quantity)管理向重土地质量( Quality)管理乃至土地生态 ( Ecology)管理的转变。城镇土地分等、定级、估价是从不同角度对城镇土地质量的评定和量化。城镇土 地分等反映城镇之间土地质量的地域差异,城镇土地定级反映城镇内部土地质量的地域差异;城镇土地分 等定级为城镇土地价格评估提供基础,地价的髙低反映岀城镇土地质量的好坏和土地等、级的高低。三者 关系见右图。 随着城市土地使用制度改革的深入和发展,区域土地市场的建立与逐步完善,硏究区域内城镇土地等 级及其使用价值的地域差异规律,有重要的现实意义 (1)为建立合理的城镇地价体系提供依据。科学的地价体系既包括城市内部,也包括城市间地价体系, 可利用分等成果合理平衡城市间基准地价,从而为制定地产市场的宏观调控政策、有偿使用政策提供依据, 使地租、地价杠杆在土地资源配置和供求方面发挥应有的作用,并促进区域土地市场的均衡发展。 货币形态(价 城镇间土地 城镇内部土 质量差异(等 级)地质量差异 城镇土地“等一级一价”关系图 (2)为制定城市土地税赋提供重要参考。为土地税费征收提供依据是土地等级评定的一个主要目的。不 同城镇的用地效益差异明显,土地税费标准的制定,既要考虑到土地的自然属性特征,也要考虑到不同城 镇间的土地质量、价格水平差异。 (3)显化土地资产量差异,为城市土地科学管理服务。城镇土地等级的确定,有利于摸清城市土地的资 产价值,全面掌握城镇土地的质量和利用状况,以及城市地价形成及演变规律。进而为科学管理和合理利 用城镇土地服务,为城市发展定位,制订城镇体系规划,提高土地使用效率提供科学依据。 (4)揭示城镇土地质量及其分布状况,为区域城镇体系规划和土地利用总体规划服务。区域土地利用总城镇土地分等研究的进展及问题 毛良祥 1 ，许书平 1 ，范黎 2 （1.中国国土资源经济研究院，北京 101149； 2.国土资源部国际科技与合作司，北京 100812） 摘要：城市土地有偿使用的价格标准、土地税收标准应与城市土地的质量等级和土地利用水平保持一致。 然而现行的城市土地市场中，常常只注重对一个城市内部的定级与基准地价评估，而缺乏宏观调控城镇土 地价格的分等研究。有鉴于此，本文阐述了城镇土地分等研究的必要性和重要意义，介绍了我国城镇土地 分等的历史，并详细回顾了国内外研究现状，最后就如何进一步推动城镇土地分等工作进行了探讨。 关键词：城镇土地；土地质量；土地分等；土地价格 中图分类号：F293.2 文献标识码：C 文章编号：1672-6995（2006）03-0026-03 1 城镇土地分等研究的必要性和意义 城市是人口、经济高度集中的地域空间，是土地利用的高度集约形式。城市经济发展水平，在很大程 度上取决于用地资源的数量、质量、区位。各地城市土地有偿使用的价格标准、土地税收标准应与城市土 地的质量等级和土地利用水平保持一致，以期通过市场公平竞争来分配土地，也使地租、地价杠杆在土地 资源配置和土地资源供求方面发挥应有的作用。然而，现行的城市土地市场中，常常只注重对一个城市内 部的定级与基准地价（Datum Land Price）评估，而缺乏宏观调控城镇土地价格的分等研究。 土地资源管理的发展趋势是从重土地数量（Quantity）管理向重土地质量（Quality）管理乃至土地生态 （Ecology）管理的转变。城镇土地分等、定级、估价是从不同角度对城镇土地质量的评定和量化。城镇土 地分等反映城镇之间土地质量的地域差异，城镇土地定级反映城镇内部土地质量的地域差异；城镇土地分 等定级为城镇土地价格评估提供基础，地价的高低反映出城镇土地质量的好坏和土地等、级的高低。三者 关系见右图。 随着城市土地使用制度改革的深入和发展，区域土地市场的建立与逐步完善，研究区域内城镇土地等 级及其使用价值的地域差异规律，有重要的现实意义： （1）为建立合理的城镇地价体系提供依据。科学的地价体系既包括城市内部，也包括城市间地价体系， 可利用分等成果合理平衡城市间基准地价，从而为制定地产市场的宏观调控政策、有偿使用政策提供依据， 使地租、地价杠杆在土地资源配置和供求方面发挥应有的作用，并促进区域土地市场的均衡发展。 城镇土地“等—级—价”关系图 （2）为制定城市土地税赋提供重要参考。为土地税费征收提供依据是土地等级评定的一个主要目的。不 同城镇的用地效益差异明显，土地税费标准的制定，既要考虑到土地的自然属性特征，也要考虑到不同城 镇间的土地质量、价格水平差异。 （3）显化土地资产量差异，为城市土地科学管理服务。城镇土地等级的确定，有利于摸清城市土地的资 产价值，全面掌握城镇土地的质量和利用状况，以及城市地价形成及演变规律。进而为科学管理和合理利 用城镇土地服务，为城市发展定位，制订城镇体系规划，提高土地使用效率提供科学依据。 （4）揭示城镇土地质量及其分布状况，为区域城镇体系规划和土地利用总体规划服务。区域土地利用总