(三)资金筹措计划 本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。其中自有资金投入 26495.30万元人民币，销售收入投入220121.23万元人民币，需向金融机构贷款18336.47 万元人民币详见表6。 在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实 现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。 六、投资分析基础数据的预测和选定 本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据北京市同 类开发项目的实际状况，在分析北京市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体 情况而预测和选定的。 (一)销售收入的测算 根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为5000元/ 平方米，多层为5200元/平方米：拆迁房售价：高层为4500元/平方米，多层为4800元/平 方米：商业用房售价：6500元/平方米：办公用房售价：6000元/平方米：可售配套公建售 价：4000元/平方米。可销售面积的平均价格为5073.50元/平方米。 本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为757558平方米，分年度 的总销售收入见表7“北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表”。 表7 北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表 序号 期间 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 总计 1 商品住宅销售收入 9495.48 28486.44 36926.87 33761.71 31651.60 43257.19 27431.39 211010.67 2 拆迁楼销售收入 4645.32 13935.97 18065.15 18065.15 18065.15 19613.59 10839.09 103229.41 3 地区公建销售收入 0.00 4381.66 11392.32 13144.99 11392.32 15773.98 14021.32 70106.59 销售收入总计 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 384346.67 注：可销售面积平均价格5073.50元平方米， 销售收入具体估算过程略。 (二)成本及税金 1.投资成本测算 本项目固定资产投资总额为26493.0万元人民币，融资费用为28792.36万元人民币，本 项目的投资成本为293745.36万元人民币。 2.销售费用测算 根据北京市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的2%。 销售费用=384346.67万元×2%=7686.93万元 3.税金 房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率 为5.45%，按总销售额征收：所得税税率为33%，以销售利润为基数征收。北京市现已开征 土地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对20%以内的开发利润，免 征土地增值税。根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。 (三)利润分配 开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。预计本项目的 总税后利润为38685.58万元人民币。详见表8“项目损益表”。（三）资金筹措计划 本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。其中自有资金投入 26495.30 万元人民币，销售收入投入 220121.23 万元人民币，需向金融机构贷款 18336.47 万元人民币详见表 6。 在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实 现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。 六、投资分析基础数据的预测和选定 本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据北京市同 类开发项目的实际状况，在分析北京市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体 情况而预测和选定的。 （一）销售收入的测算 根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为 5000 元/ 平方米，多层为 5200 元/平方米；拆迁房售价：高层为 4500 元/平方米，多层为 4800 元/平 方米；商业用房售价：6500 元/平方米；办公用房售价：6000 元/平方米；可售配套公建售 价：4000 元/平方米。可销售面积的平均价格为 5073.50 元/平方米。 本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为 757558 平方米，分年度 的总销售收入见表 7“北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表”。 表 7 北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表 序号 期间 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 总计 1 商品住宅销售收入 9495.48 28486.44 36926.87 33761.71 31651.60 43257.19 27431.39 211010.67 2 拆迁楼销售收入 4645.32 13935.97 18065.15 18065.15 18065.15 19613.59 10839.09 103229.41 3 地区公建销售收入 0.00 4381.66 11392.32 13144.99 11392.32 15773.98 14021.32 70106.59 销售收入总计 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 384346.67 注: 可销售面积平均价格 5073.50 元/平方米，销售收入具体估算过程略。 (二)成本及税金 1. 投资成本测算 本项目固定资产投资总额为 26493.0 万元人民币，融资费用为 28792.36 万元人民币，本 项目的投资成本为 293745.36 万元人民币。 2. 销售费用测算 根据北京市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的 2%。 销售费用 ＝384346.67 万元×2% ＝7686.93 万元 3. 税金 房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率 为 5.45%，按总销售额征收；所得税税率为 33%，以销售利润为基数征收。北京市现已开征 土地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对 20%以内的开发利润，免 征土地增值税。根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。 （三）利润分配 开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。预计本项目的 总税后利润为 38685.58 万元人民币。详见表 8“项目损益表