城市化与中产阶层成长 仍有56%的中产家庭有房(不考虑产权所有者)无缘白领家庭中,“暂时不打算购买”的群体主要是受 车,这点跟西方社会中有房有车是中产阶层的典型到购买能力的困扰。家庭打算三年内购房的被访者 特征有很大区别,也说明了我国的中产阶层并不十和仅有意愿的被访者年龄相近,都在37岁左右:这 分富裕,或者说仍存在汽车消费增长的空间。 两种家庭的住房拥有状况和购房原因也差不多,都 在信息时代,手机成为了大众消费品,它跨越了有17%的家庭不拥有任何房子产权:50%左右的家庭 阶层甚至年龄,数据显示中产阶层家庭的手机拥有是为了改善现有居住条件:30%左右的家庭是为自己 率达到99%,社会底层家庭也达到了近90%,即各阶或子女成家购房,因此可以推断打算三年内购房和 层在手机拥有的数量上也不相上下。70%的中产阶层仅有意愿而暂时不打算购房的家庭在住房需求上差 家庭有2-3个手机,社会底层家庭的该比例稍低但不多。而仅有购房意愿的家庭选择“住房条件差,建/ 也达到了60%。所以,普通手机在城镇居民中的需求买不起房”的比例是最高的,占该群体的48%:人均 增长空间已经很有限。但是,在笔记本电脑的拥有上收入比打算三年内购房的家庭人均收入显著低(分 则有显著的阶层差异。48%的中产阶层家庭拥有笔记别为27381元和49656元),家庭存款余额和股票、证 本电脑,排在第二位的是受过高等教育的边缘知识券价值总额等也显著低很多(分别为69702元和 家庭,其拥有率为42%,而社会底层家庭的拥有率只194637元),所以阻碍这部分家庭购房的主要原因应 有10% 当是购买能力,或说房价同家庭收入不成比例。但是 消费意愿是测量消费需求最直接的指标,分析我们也看到,有购房意愿且暂时不打算购买的这部 中我们将“消费意愿”分解为“有计划”的意愿和“无分中产和边缘中产家庭的人均收入还是高于城镇家 计划”的意愿。首先来看“有计划”的消费意愿。如图庭人均收入水平,说明有一定的经济能力。总体上 3,中产家庭打算1至3年内买房的占16%,是各阶这部分中产和边缘中产家庭感受到的房价压力也可 层家庭中比例最高的,但是这个数字并不让人乐观,能同所选择的购房地点有关,他们中有相当的比例 因为,从前面的分析可得知,有35%的中产家庭没有打算在直辖市和省会城市购房,包括45%的中产家 属于本人或配偶产权的住房。还有很低比例的边缘庭,32%的边缘知识家庭和26%的边缘白领家庭。 中产家庭打算1至3年内买房,社会底层家庭的该 因此,如果国家能对房地产市场实施有效的宏 比例更是微乎其微。从我国城镇家庭总体来看,只有观调控,使得房价尤其是直辖市和省会城市的房价 9%的家庭打算3年内买房。这个数据低于同时期央同居民收入水平成比例,能落实保障房建设和购买 行发布的储户调査数据:据央行2011年第3季度的的政策,将激活四分之一的有意愿并且有一定购买 报告,未来一季有购房意愿的居民占142%m,该结果力的中产和边缘中产家庭的购房计划,这将极大地 更接近本文数据来源中的中产和边缘知识阶层有意促进房地产市场的健康发展和经济的繁荣。 购房的比例。 但是,如果不考虑购买计划,我们发现各阶层家0 庭都有相当程度的购房意愿。中产家庭、边缘知识家 庭和边缘白领家庭的购房意愿是最高的,各有四分 之一的家庭选择“有购房的想法,但暂时不打算购32 买”。可见,在购房“意愿”上,阶层效应被抵消了一部 分,因为房子本身是刚性需求的一部分,特别对于中 低收入家庭来说。 中产家庭边缘知识家底边缘白领庭边缘富格家庭杜会底层家庭 那是什么原因使得相当比例的家庭有意愿却又 打算13年买房一◎有购房的想法,但暂时不打科购买一没有购房的想法 没有明确的购房计划呢?按理居民的购房意愿受到 图3我国城市各阶层的购房意愿(2011年) 注:1图中数字表示占该阶层总体的百分比 多种因素的影响,包括购买能力、生命周期以及当前 .有效样本为2884。 房地产宏观调控中的“限购”政策。但是本文分析发 由于购房方面较高的支出和预算,不难理解城 现,在这群有着较强购房意愿的中产、边缘知识和边镇家庭买车的热情并不高。当然除了购买力的原因 91994-2013ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreservedhttp://www.cnki.net仍有 56%的中产家庭有房 （不考虑产权所有者）无 车，这点跟西方社会中有房有车是中产阶层的典型 特征有很大区别，也说明了我国的中产阶层并不十 分富裕，或者说仍存在汽车消费增长的空间。 在信息时代，手机成为了大众消费品，它跨越了 阶层甚至年龄，数据显示中产阶层家庭的手机拥有 率达到 99%，社会底层家庭也达到了近 90%，即各阶 层在手机拥有的数量上也不相上下。70%的中产阶层 家庭有 2-3 个手机，社会底层家庭的该比例稍低但 也达到了 60%。所以，普通手机在城镇居民中的需求 增长空间已经很有限。但是，在笔记本电脑的拥有上 则有显著的阶层差异。48%的中产阶层家庭拥有笔记 本电脑，排在第二位的是受过高等教育的边缘知识 家庭，其拥有率为 42%，而社会底层家庭的拥有率只 有 10%。 消费意愿是测量消费需求最直接的指标，分析 中我们将“消费意愿”分解为“有计划”的意愿和“无 计划”的意愿。首先来看“有计划”的消费意愿。如图 3，中产家庭打算 1 至 3 年内买房的占 16%，是各阶 层家庭中比例最高的，但是这个数字并不让人乐观， 因为，从前面的分析可得知，有 35%的中产家庭没有 属于本人或配偶产权的住房。还有很低比例的边缘 中产家庭打算 1 至 3 年内买房，社会底层家庭的该 比例更是微乎其微。从我国城镇家庭总体来看，只有 9%的家庭打算 3 年内买房。这个数据低于同时期央 行发布的储户调查数据：据央行 2011 年第 3 季度的 报告，未来一季有购房意愿的居民占 14.2%[7]，该结果 更接近本文数据来源中的中产和边缘知识阶层有意 购房的比例。 但是，如果不考虑购买计划，我们发现各阶层家 庭都有相当程度的购房意愿。中产家庭、边缘知识家 庭和边缘白领家庭的购房意愿是最高的，各有四分 之一的家庭选择“有购房的想法，但暂时不打算购 买”。可见，在购房“意愿”上，阶层效应被抵消了一部 分，因为房子本身是刚性需求的一部分，特别对于中 低收入家庭来说。 那是什么原因使得相当比例的家庭有意愿却又 没有明确的购房计划呢？按理居民的购房意愿受到 多种因素的影响，包括购买能力、生命周期以及当前 房地产宏观调控中的“限购”政策。但是本文分析发 现，在这群有着较强购房意愿的中产、边缘知识和边 缘白领家庭中，“暂时不打算购买”的群体主要是受 到购买能力的困扰。家庭打算三年内购房的被访者 和仅有意愿的被访者年龄相近，都在 37 岁左右；这 两种家庭的住房拥有状况和购房原因也差不多，都 有 17%的家庭不拥有任何房子产权；50%左右的家庭 是为了改善现有居住条件；30%左右的家庭是为自己 或子女成家购房，因此可以推断打算三年内购房和 仅有意愿而暂时不打算购房的家庭在住房需求上差 不多。而仅有购房意愿的家庭选择“住房条件差，建/ 买不起房”的比例是最高的，占该群体的 48%；人均 收入比打算三年内购房的家庭人均收入显著低 （分 别为 27381 元和 49656 元），家庭存款余额和股票、证 券价值总额等也显著低很多 （分别为 69702 元和 194637 元），所以阻碍这部分家庭购房的主要原因应 当是购买能力，或说房价同家庭收入不成比例。但是 我们也看到，有购房意愿且暂时不打算购买的这部 分中产和边缘中产家庭的人均收入还是高于城镇家 庭人均收入水平，说明有一定的经济能力。总体上， 这部分中产和边缘中产家庭感受到的房价压力也可 能同所选择的购房地点有关，他们中有相当的比例 打算在直辖市和省会城市购房，包括 45%的中产家 庭，32%的边缘知识家庭和 26%的边缘白领家庭。 因此，如果国家能对房地产市场实施有效的宏 观调控，使得房价尤其是直辖市和省会城市的房价 同居民收入水平成比例，能落实保障房建设和购买 的政策，将激活四分之一的有意愿并且有一定购买 力的中产和边缘中产家庭的购房计划，这将极大地 促进房地产市场的健康发展和经济的繁荣。 由于购房方面较高的支出和预算，不难理解城 镇家庭买车的热情并不高。当然除了购买力的原因， 图 3 我国城市各阶层的购房意愿（2011 年） 注：1.图中数字表示占该阶层总体的百分比。 2.有效样本为 2884。 城 市 化 与 中 产 阶 层 成 长 74