计算建筑物重新购建价格时，注意区分重置成本和重建成本。 建筑物重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设 备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效 用的建筑物的正常价格 建筑物重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑物材料、建 筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建 筑物完全相同的新建筑物的正常价格。 求取建筑物重置成本或重建成本，应求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可 采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等工程造价估算的方法求取，或利用政府 确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值，并进行适当调整来求取。工 程造价可依据当地建筑安装工程造价调整得到，可从当地造价管理信息网（如“广州 市建设工程造价管理信息网”)查询。 5.建箱物折日的计算 建筑物折旧选用使用年限法、市场提取法和分解法求取。 当采用使用年限法计算建筑物成新率时，建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计 算，根据建筑物的建筑结构、用途和维护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益 状况等综合判断，在表2-1和表2-2基础上分析确定。住宅类建筑物只需要考虑建筑 的的经济使用年限，无需考虑土地剩余年限对成新率的影响：非住宅用途的建筑物经 济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建 设用地使用权及地上建筑物的，应按自建筑物竣工时起至建设用地使用权期间届满之 日止的时间计算建筑物折旧。 第三节收益法评估 1.思路与步骤 收集与验证有关租金，营业收入和营业费用等的市场价格水平资料，加以分析判 断：预测未来各期的潜在毛收入：考虑客观完置率等后估算有效毛收入：估算正常运 营费用：预测净收益：选择适当的报酬率（资本化率），运用适宜的收益法计算公式， 计算估价对象的收益价格 2.注意事项 (1)注意净收益的取值要考虑有形收益和无形收益、实际收益和客观收益，收 益法采用的净收益应是估价对象未来的净收益，而不是历史收益或当前净收益。 (2)不管采用何种净收益流模式、报酬率、收益年限及收益公式，一定要有足 够的理由和依据。 (3)租金采用市场法估算，具体估算过程见市场法。 3.折现率的确定方法 市场提取法，是利用与估价对象房地产具有类似收益的可比实例房地产的价格、 计算建筑物重新购建价格时，注意区分重置成本和重建成本。 建筑物重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设 备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效 用的建筑物的正常价格。 建筑物重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑物材料、建 筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建 筑物完全相同的新建筑物的正常价格。 求取建筑物重置成本或重建成本，应求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可 采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等工程造价估算的方法求取，或利用政府 确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值，并进行适当调整来求取。工 程造价可依据当地建筑安装工程造价调整得到，可从当地造价管理信息网（如“广州 市建设工程造价管理信息网”）查询。 5.建筑物折旧的计算 建筑物折旧选用使用年限法、市场提取法和分解法求取。 当采用使用年限法计算建筑物成新率时，建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计 算，根据建筑物的建筑结构、用途和维护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益 状况等综合判断，在表 2-1 和表 2-2 基础上分析确定。住宅类建筑物只需要考虑建筑 的的经济使用年限，无需考虑土地剩余年限对成新率的影响；非住宅用途的建筑物经 济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建 设用地使用权及地上建筑物的，应按自建筑物竣工时起至建设用地使用权期间届满之 日止的时间计算建筑物折旧。 第三节 收益法评估 1.思路与步骤 收集与验证有关租金，营业收入和营业费用等的市场价格水平资料，加以分析判 断；预测未来各期的潜在毛收入；考虑客观完置率等后估算有效毛收入；估算正常运 营费用；预测净收益；选择适当的报酬率(资本化率)，运用适宜的收益法计算公式， 计算估价对象的收益价格。 2.注意事项 （1）注意净收益的取值要考虑有形收益和无形收益、实际收益和客观收益，收 益法采用的净收益应是估价对象未来的净收益，而不是历史收益或当前净收益。 （2）不管采用何种净收益流模式、报酬率、收益年限及收益公式，一定要有足 够的理由和依据。 （3）租金采用市场法估算，具体估算过程见市场法。 3.折现率的确定方法 市场提取法，是利用与估价对象房地产具有类似收益的可比实例房地产的价格