Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 第四节董事会报告 、经营情况讨论与分析 2016年内外部风起云涌,是万科32年发展历史上极为不寻常的一年 从行业形势看,全国商品住宅销售规模创历史新高,大型房地产开发企业的市场份额 进一步提升。繁荣背后有隐忧,热点城市地价大幅上涨,“面粉贵过面包”屡见不鲜,正 在透支行业长期增长潜力。第四季度中央重申要综合运用金融、土地、财税、投资、立法 等手段,加强房地产长效机制建设,让住房回归居住功能,各地调控政策密集出台,热点 城市楼市开始降温,对整个行业的发展影响深远。从公司自身看,始于2015年7月的股权 事件,令公司的经营管理短期内面临前所未有的不确定性。部分股东一度提议罢免全体董 事、非职工代表监事,公司股价大幅波动,部分客户、供应商、合作伙伴、金融机构以及 广大投资者也产生了诸多疑惑 面对內、外部环境的挑战,本集团坚持“稳定队伍,控制风险,实现可持续发展”的 原则,充分发挥事业合伙人的中流砥柱作用,努力推动各项业务稳定发展。2016年本集团 实现销售金额3,647.7亿元,同比增长39.5%,销售回款位居行业首位;实现归属于上市公 司股东的净利润2102亿元,同比增长16.0%;年底净负债率259%,持有现金870.3亿元 本集团2014年以来围绕“城市配套服务商”定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长 租公寓、教育、养老等新业务布局也初现雏形。2016年7月,本集团入选《财富》“世界 500强”,名列第356位。年内,公司发行股份购买资产预案虽因股东层面未能形成共识 而宣告终止,但公司并未放弃探索“轨道+物业”这一极具发展潜力的发展模式。2017年 1月,地铁集团以协议受让的方式成为公司重要股东,为公司践行“轨道+物业”的发展模 式奠定了良好基础。 新的一年,中央将继续因城施策,防范市场过热,并着手制定促进房地产市场平稳健 康发展的长效机制。这将为稳健经营、依靠专业能力发展的企业提供更广阔的发展空间 万科一直坚持“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”,一贯主张房屋应回归居住属性, 房地产应回归实业属性,与中央对房地产的定位高度吻合。公司衷心期盼股权事件能早日 解决,使公司重新回到正常经营轨道,为股东、为社会创造更大价值 )2016年房地产市场回顾 全国商品住宅市场继续回升,但第四季度增速有所放缓。国家统计局数据显示,2016 年全国商品住宅销售面积13.8亿平方米,销售金额99万亿元,较2015年分别增长22.4 和362%,销售规模创历史新高。其中,前三个季度全国商品住宅销售面积同比分别增长 356%、24.7%和249%,调控政策出台后,第四季度同比增速13.4%,明显放缓。 在售库存下降,但各城市总体供需关系分化仍较为明显。随着2015年、2016年成交 10万科企业股份有限公司 2016 年度报告 10 第四节 董事会报告 一、经营情况讨论与分析 2016 年内外部风起云涌，是万科 32 年发展历史上极为不寻常的一年。 从行业形势看，全国商品住宅销售规模创历史新高，大型房地产开发企业的市场份额 进一步提升。繁荣背后有隐忧，热点城市地价大幅上涨，“面粉贵过面包”屡见不鲜，正 在透支行业长期增长潜力。第四季度中央重申要综合运用金融、土地、财税、投资、立法 等手段，加强房地产长效机制建设，让住房回归居住功能，各地调控政策密集出台，热点 城市楼市开始降温，对整个行业的发展影响深远。从公司自身看，始于 2015 年 7 月的股权 事件，令公司的经营管理短期内面临前所未有的不确定性。部分股东一度提议罢免全体董 事、非职工代表监事，公司股价大幅波动，部分客户、供应商、合作伙伴、金融机构以及 广大投资者也产生了诸多疑惑。 面对内、外部环境的挑战，本集团坚持“稳定队伍，控制风险，实现可持续发展”的 原则，充分发挥事业合伙人的中流砥柱作用，努力推动各项业务稳定发展。2016 年本集团 实现销售金额 3,647.7 亿元，同比增长 39.5%，销售回款位居行业首位；实现归属于上市公 司股东的净利润 210.2 亿元，同比增长 16.0%；年底净负债率 25.9%，持有现金 870.3 亿元； 本集团 2014 年以来围绕“城市配套服务商”定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长 租公寓、教育、养老等新业务布局也初现雏形。2016 年 7 月，本集团入选《财富》“世界 500 强”，名列第 356 位。年内，公司发行股份购买资产预案虽因股东层面未能形成共识 而宣告终止，但公司并未放弃探索“轨道+物业”这一极具发展潜力的发展模式。2017 年 1 月，地铁集团以协议受让的方式成为公司重要股东，为公司践行“轨道+物业”的发展模 式奠定了良好基础。 新的一年，中央将继续因城施策，防范市场过热，并着手制定促进房地产市场平稳健 康发展的长效机制。这将为稳健经营、依靠专业能力发展的企业提供更广阔的发展空间。 万科一直坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，一贯主张房屋应回归居住属性， 房地产应回归实业属性，与中央对房地产的定位高度吻合。公司衷心期盼股权事件能早日 解决，使公司重新回到正常经营轨道，为股东、为社会创造更大价值。 （一）2016 年房地产市场回顾 全国商品住宅市场继续回升，但第四季度增速有所放缓。国家统计局数据显示，2016 年全国商品住宅销售面积 13.8 亿平方米，销售金额 9.9 万亿元，较 2015 年分别增长 22.4% 和 36.2%，销售规模创历史新高。其中，前三个季度全国商品住宅销售面积同比分别增长 35.6%、24.7%和 24.9%，调控政策出台后，第四季度同比增速 13.4%，明显放缓。 在售库存下降，但各城市总体供需关系分化仍较为明显。随着 2015 年、2016 年成交