Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 大幅反弹,部分城市市场库存去化周期大幅缩短。以公司长期观察的14个城市1为例,由 于2015-2016年商品住宅成交持续增长,新房供应下降,库存(已取得销售许可、尚未售 出的面积)已由2014年底的155亿平方米降至2016年底的093亿平方米;库存去化周期 由2014年底的11.5个月缩短至2016年底的69个月。但综合评估存量住房规模、土地供 给和未来人口增长等因素,我国住房供给整体较为充裕、各城市住房供需关系分化、短缺 属于局部现象的长期判断仍未出现变化。 局部市场过热引发政策关注。2016年3月,部分城市开始收紧房贷政策,以遏制房价 过快上涨。为遏制投资需求,避免资产泡沫,防范市场风险,国庆前后,超过20个城市密 集出台调控政策,包括重启限购、限贷,强化市场监管,收紧行业融资渠道等。伴随一系 列措施的落地,热点城市楼市快速降温。 主要城市土地市场持续高温。前述14个城市的住宅(含商住)土地供应面积、成交面 积同比分别仅增长34%和84%,而平均土地成交单价则增长343%,再次刷新历史记录 土地溢价率(成交土地的平均实际成交楼面价超过平均起拍楼面价的部分成交土地的平均 起拍楼面价)也一路攀升,于第三季度达到110%的高位。 全国房地产开发、投资情况相比2015年的低迷有所好转,但增速仍在低位。全国住 宅开发投资完成额约69万亿元,同比增长64%;住宅新开工面积约11.6亿平方米,同比 增长8.7%,增速较上半年下降53个百分点。 开发企业单一的经营模式亟待转型。城市居民在基本解决住房短缺问题之后,其对不 动产的需求将日益多样化,购置新房需求单项独大的时代终将结束。在土地市场持续高温、 平稳的房价预期已难以承载狂飙的地价涨幅的背景下,开发企业买地、建设、销售的单 经营模式,也越来越难以持续。而在传统模式遭遇挑战的同时,以轨道交通建设引领城市 更新,围绕城市配套需求提供物业服务、商业运营、长租公寓、教育度假、养老等不动产 衍生服务,则日益呈现出良好的发展潜力。 (二)报告期内主要工作 本集团主营业务包括房地产开发和物业服务。近年来,本集团以城市配套服务商为战 略定位,秉承“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”的理念,在巩固核心业务优势的基 础上,积极拓展和城市配套服务相关的消费地产、产业地产等地产衍生业务。 2016年本集团实现营业收入2,404.8亿元,同比增长230%;实现归属于上市公司股东 的净利润2102亿元,同比增长160%;每股基本盈利190元,同比增长16.0%;全面摊 薄的净资产收益率为18.5%,较2015年增加044个百分点 单位:人民币万元 1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州万科企业股份有限公司 2016 年度报告 11 大幅反弹，部分城市市场库存去化周期大幅缩短。以公司长期观察的 14 个城市1为例，由 于 2015-2016 年商品住宅成交持续增长，新房供应下降，库存（已取得销售许可、尚未售 出的面积）已由 2014 年底的 1.55 亿平方米降至 2016 年底的 0.93 亿平方米；库存去化周期 由 2014 年底的 11.5 个月缩短至 2016 年底的 6.9 个月。但综合评估存量住房规模、土地供 给和未来人口增长等因素，我国住房供给整体较为充裕、各城市住房供需关系分化、短缺 属于局部现象的长期判断仍未出现变化。 局部市场过热引发政策关注。2016 年 3 月，部分城市开始收紧房贷政策，以遏制房价 过快上涨。为遏制投资需求，避免资产泡沫，防范市场风险，国庆前后，超过 20 个城市密 集出台调控政策，包括重启限购、限贷，强化市场监管，收紧行业融资渠道等。伴随一系 列措施的落地，热点城市楼市快速降温。 主要城市土地市场持续高温。前述 14 个城市的住宅（含商住）土地供应面积、成交面 积同比分别仅增长 3.4%和 8.4%，而平均土地成交单价则增长 34.3%，再次刷新历史记录； 土地溢价率（成交土地的平均实际成交楼面价超过平均起拍楼面价的部分/成交土地的平均 起拍楼面价）也一路攀升，于第三季度达到 110%的高位。 全国房地产开发、投资情况相比 2015 年的低迷有所好转，但增速仍在低位。全国住 宅开发投资完成额约 6.9 万亿元，同比增长 6.4%；住宅新开工面积约 11.6 亿平方米，同比 增长 8.7%，增速较上半年下降 5.3 个百分点。 开发企业单一的经营模式亟待转型。城市居民在基本解决住房短缺问题之后，其对不 动产的需求将日益多样化，购置新房需求单项独大的时代终将结束。在土地市场持续高温、 平稳的房价预期已难以承载狂飙的地价涨幅的背景下，开发企业买地、建设、销售的单一 经营模式，也越来越难以持续。而在传统模式遭遇挑战的同时，以轨道交通建设引领城市 更新，围绕城市配套需求提供物业服务、商业运营、长租公寓、教育度假、养老等不动产 衍生服务，则日益呈现出良好的发展潜力。 （二）报告期内主要工作 本集团主营业务包括房地产开发和物业服务。近年来，本集团以城市配套服务商为战 略定位，秉承“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”的理念，在巩固核心业务优势的基 础上，积极拓展和城市配套服务相关的消费地产、产业地产等地产衍生业务。 2016 年本集团实现营业收入 2,404.8 亿元，同比增长 23.0%；实现归属于上市公司股东 的净利润 210.2 亿元，同比增长 16.0%；每股基本盈利 1.90 元，同比增长 16.0%；全面摊 薄的净资产收益率为 18.5%，较 2015 年增加 0.44 个百分点。 单位：人民币万元 1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州