3、房地产泡沫和房地产金融的关系 房地产之所以能够成为泡沫经济的载体，与房地产本身稀缺性密切相关。如果人 们对房地产的虚拟需求（而真实的需求）不断膨胀，导致房地产价格脱离其理论价格 而非理性地急速大幅上涨，就会产生泡沫。房地产价格的快速上涨使投资者过度看好 未来的受益，继而产生群体效应，推动房地产价格进一步上涨，泡沫膨胀。在投机氛 围越来越浓时，银行不由自主地卷入其中。在高回报预期下，投机者会大量利用杠杆 融资，银行在市场看好的情形下，为了争夺市场份额，增加信贷规模，往往也会放松 借款人的资信调查，低估房地产投资项目的潜在风险。所以，在房地产泡沫产生和膨 胀的过程中，银行信贷资金会大量进入房地产市场。房地产信贷规模的不断扩张，实 际上只是满足了以投机为目的虚拟需求，这又会进一步助长房地产泡沫。然而，在这 个过程中房地产的抵押价值会大大超过它的实际价值，将给整个金融系统带来巨大的 风险。所以，房地产泡沫和房地产信贷之间有着密切的关系，可以说房地产投资的过 热（包括投机）促使房地产信贷扩大规模，而房地产信贷的不断扩张在一定程度上又 成了房地产泡沫的“帮凶”。 4、我国房地产金融的发展历程及存在的问题 我国的房地产金融是伴随着住房制度改革和房地产市场的发展而发展的，其中又 以住房金融的发展为代表。有几个重要的时间点，一是1987年经国务院批准，先后 在烟台和蚌埠建立了两家股份制的住房储蓄银行，直接服务于房改，专门办理与房改 配套的政策性金融业务，并实行政策性低利率制度。二是1988年国务院颁布了《全 国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，各大国有商业银行相继成立了房地 产信贷部，房地产信贷业务随着逐步发展起来。三是1991年由上海率先实行了住房 公积金制度，1992年5月，建行上海市分行受上海市公积金管理中心委托发放了第一 笔个人住房公积金贷款，由此公积金制度在全国开始推广，为我国房改的顺利实施和 支持城镇职工住房消费发挥了重要的作用。四是从1993年开始，各大商业银行先后 开办个人住房商业性贷款以及公积金与商业性相结合的住房组合贷款业务。五是1997 年4月30日中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，进一步推动了 商业性住房金融体系的发展。4 3、房地产泡沫和房地产金融的关系 房地产之所以能够成为泡沫经济的载体，与房地产本身稀缺性密切相关。如果人 们对房地产的虚拟需求（而真实的需求）不断膨胀，导致房地产价格脱离其理论价格 而非理性地急速大幅上涨，就会产生泡沫。房地产价格的快速上涨使投资者过度看好 未来的受益，继而产生群体效应，推动房地产价格进一步上涨，泡沫膨胀。在投机氛 围越来越浓时，银行不由自主地卷入其中。在高回报预期下，投机者会大量利用杠杆 融资，银行在市场看好的情形下，为了争夺市场份额，增加信贷规模，往往也会放松 借款人的资信调查，低估房地产投资项目的潜在风险。所以，在房地产泡沫产生和膨 胀的过程中，银行信贷资金会大量进入房地产市场。房地产信贷规模的不断扩张，实 际上只是满足了以投机为目的虚拟需求，这又会进一步助长房地产泡沫。然而，在这 个过程中房地产的抵押价值会大大超过它的实际价值，将给整个金融系统带来巨大的 风险。所以，房地产泡沫和房地产信贷之间有着密切的关系，可以说房地产投资的过 热（包括投机）促使房地产信贷扩大规模，而房地产信贷的不断扩张在一定程度上又 成了房地产泡沫的“帮凶”。 4、我国房地产金融的发展历程及存在的问题 我国的房地产金融是伴随着住房制度改革和房地产市场的发展而发展的，其中又 以住房金融的发展为代表。有几个重要的时间点，一是 1987 年经国务院批准，先后 在烟台和蚌埠建立了两家股份制的住房储蓄银行，直接服务于房改，专门办理与房改 配套的政策性金融业务，并实行政策性低利率制度。二是 1988 年国务院颁布了《全 国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，各大国有商业银行相继成立了房地 产信贷部，房地产信贷业务随着逐步发展起来。三是 1991 年由上海率先实行了住房 公积金制度，1992 年 5 月，建行上海市分行受上海市公积金管理中心委托发放了第一 笔个人住房公积金贷款，由此公积金制度在全国开始推广，为我国房改的顺利实施和 支持城镇职工住房消费发挥了重要的作用。四是从 1993 年开始，各大商业银行先后 开办个人住房商业性贷款以及公积金与商业性相结合的住房组合贷款业务。五是 1997 年 4 月 30 日中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，进一步推动了 商业性住房金融体系的发展