我国房地产金融存在的问题主要体现在：一是房地产业资金来源较为单一，高度 依赖于银行贷款：风险集中，宏观经济政策对房地产业影响大。二是房地产金融体系 不完善，直接融资比例很小，不适应房地产业的发展。 5、全球有代表性的房地产金融发展模式 介绍以住房抵押贷款资产证券化为主的美国模式、以住房银行储蓄为特色的德国 模式和以住房公积金制度闻名的新加坡模式。这三种模式都可以给我国的房地产金融 发展提供经验、教训和借鉴。 美国目前是房地产金融市场最发达、房地产金融衍生产品种类最丰富、房地产金 融制度和体系最为健全的一个国家。其房地产金融市场的特征是：第一，形成了以一 级市场和二级市场为架构的专业制度体系；第二，具有相对完善的制度体系：第三， 房地产金融产品呈现多样化趋势：第四，抵押贷款证券化是其最突出的特色。 德国的房地产金融发展模式最大的特点是储蓄和贷款相结合。其房地产金融系统 是将存款系统、抵押银行系统和配贷储蓄系统三者结合在一起发挥作用。其房地产金 融市场的特征是：第一，德国的存款抵押银行和配贷储蓄系统：第二，储蓄和贷款相 结是其最大特色；第三，同样具有抵押贷款的证券化。 新加坡的房地产金融发展模式的核心是中央公积金制度，其房地产金融市场的特 征是：第一，新加坡建立了以强制储蓄为特征的社会福利基金，也是基金类型的房地 产金融发展模式的典型代表：第二，新加坡政府主导的房地产信托基金。 (三)思考与实践 如何理解房地产泡沫的形成？ 房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于其理论价格 的非平稳性上涨。房地产作为实物资产，为什么会产生泡沫？最根本的原因是土地的 有限性和稀缺性，而最大的诱因是过度的投机需求。但是由于房地产价值量大，投机 需求的实现必须借助银行等金融系统的支持，因此，金融机构的过度放贷也是泡沫形 成的重要因素。金融机构的放贷行为也是在利润的驱动下进行的。要注意房地产泡沫 与房地产过热的区别。房地产过热主要指的是房地产的过度开发，反映了市场的供求 5 5 我国房地产金融存在的问题主要体现在：一是房地产业资金来源较为单一，高度 依赖于银行贷款；风险集中，宏观经济政策对房地产业影响大。二是房地产金融体系 不完善，直接融资比例很小，不适应房地产业的发展。 5、全球有代表性的房地产金融发展模式 介绍以住房抵押贷款资产证券化为主的美国模式、以住房银行储蓄为特色的德国 模式和以住房公积金制度闻名的新加坡模式。这三种模式都可以给我国的房地产金融 发展提供经验、教训和借鉴。 美国目前是房地产金融市场最发达、房地产金融衍生产品种类最丰富、房地产金 融制度和体系最为健全的一个国家。其房地产金融市场的特征是：第一，形成了以一 级市场和二级市场为架构的专业制度体系；第二，具有相对完善的制度体系；第三， 房地产金融产品呈现多样化趋势；第四，抵押贷款证券化是其最突出的特色。 德国的房地产金融发展模式最大的特点是储蓄和贷款相结合。其房地产金融系统 是将存款系统、抵押银行系统和配贷储蓄系统三者结合在一起发挥作用。其房地产金 融市场的特征是：第一，德国的存款抵押银行和配贷储蓄系统；第二，储蓄和贷款相 结是其最大特色；第三，同样具有抵押贷款的证券化。 新加坡的房地产金融发展模式的核心是中央公积金制度，其房地产金融市场的特 征是：第一，新加坡建立了以强制储蓄为特征的社会福利基金，也是基金类型的房地 产金融发展模式的典型代表；第二，新加坡政府主导的房地产信托基金。 （三）思考与实践 如何理解房地产泡沫的形成？ 房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于其理论价格 的非平稳性上涨。房地产作为实物资产，为什么会产生泡沫？最根本的原因是土地的 有限性和稀缺性，而最大的诱因是过度的投机需求。但是由于房地产价值量大，投机 需求的实现必须借助银行等金融系统的支持，因此，金融机构的过度放贷也是泡沫形 成的重要因素。金融机构的放贷行为也是在利润的驱动下进行的。要注意房地产泡沫 与房地产过热的区别。房地产过热主要指的是房地产的过度开发，反映了市场的供求