而将房地产与金融和投资相联系。从任泽平分析房价的“短期看金融，中期看土地， 长期看人口”框架入手，与中国经济的土地财政、城镇化进程、老龄化与少子化、人 口迁徙等经济社会现象联系起来。不仅能让这门课具有鲜活的时代性和运用性，也能 为后面“三去一降一补”、“房住不炒”等国家战略的介绍做好铺垫。 所以，房地产金融是有特定内容和鲜明特征的金融活动（这也是房地产金融研究 的主要内容)。房地产金融的作用主要体现在三个方面，首先是对房地产开发经营活 动的资金保障作用。由于在房地产开发投资过程中，开发商的成本投入非常高，在加 上资金回收期较长，开发经营仅依靠自有资金是无法完成的，必须要利用大量的借入 资金，同时杠杆融资也能给开发投资者带来可观的回报。其次，根据住宅价值量大的 特点为居民购房提供信用支持是房地产金融的重要运行内容，可以大大地提高居民现 有的购房支付能力，改善居民居住水平，有效地促进房地产市场的健康发展。第三， 房地产金融多对房地产业，具有调节的作用，并进而影响到宏观经济的运行。由于房 地产金融是房地产业运行的“血液”，房地产的贷款规模、结构、利率等会对房地产 的投资和消费产生重要的调节。由于房地产业是国民经济中基础性、先导性产业，房 地产业的热与冷都会影响宏观经济，所以，通过房地产金融信贷政策业可以对宏观经 济产生调控作用。 2、房地产融资渠道 直接融资和间接融资是两大融资渠道。根据房地产融资内容，融资渠道也主要分 为直接融资和间接融资。在直接融资构成中，资金供给方和资金需求方构成直接的债 权和债务关系。房地产企业可以通过证券市场发行股票或债券筹集资金，其中发行股 票可以获得长期使用的“自有资金”。房地产的间接融资主要通过银行信用完成。通 过房地产开发贷款，房地产企业可以获得大量用于房地产开发经营的资金，而住房抵 押贷款使得消费者获得购房资金。以银行为中介的间接融资可以发挥其成本低、效率 高的优势，但是银行大量参与房地产经济活动极易造成风险向银行集中，这是因为房 地产贷款有数额大、期限长、流动性差的特点，所以，在分散风险方面间接融资不如 直接融资。房地产资产证券化为房地产融资提供一种新的模式，也充分发挥了资本市 场的功能。由于我国的金融体系以银行为主，间接融资也成为房地产融资的主要途径。 3 3 而将房地产与金融和投资相联系。从任泽平分析房价的“短期看金融，中期看土地， 长期看人口”框架入手，与中国经济的土地财政、城镇化进程、老龄化与少子化、人 口迁徙等经济社会现象联系起来。不仅能让这门课具有鲜活的时代性和运用性，也能 为后面“三去一降一补”、“房住不炒”等国家战略的介绍做好铺垫。 所以，房地产金融是有特定内容和鲜明特征的金融活动（这也是房地产金融研究 的主要内容）。房地产金融的作用主要体现在三个方面，首先是对房地产开发经营活 动的资金保障作用。由于在房地产开发投资过程中，开发商的成本投入非常高，在加 上资金回收期较长，开发经营仅依靠自有资金是无法完成的，必须要利用大量的借入 资金，同时杠杆融资也能给开发投资者带来可观的回报。其次，根据住宅价值量大的 特点为居民购房提供信用支持是房地产金融的重要运行内容，可以大大地提高居民现 有的购房支付能力，改善居民居住水平，有效地促进房地产市场的健康发展。第三， 房地产金融多对房地产业，具有调节的作用，并进而影响到宏观经济的运行。由于房 地产金融是房地产业运行的“血液”，房地产的贷款规模、结构、利率等会对房地产 的投资和消费产生重要的调节。由于房地产业是国民经济中基础性、先导性产业，房 地产业的热与冷都会影响宏观经济，所以，通过房地产金融信贷政策业可以对宏观经 济产生调控作用。 2、房地产融资渠道 直接融资和间接融资是两大融资渠道。根据房地产融资内容，融资渠道也主要分 为直接融资和间接融资。在直接融资构成中，资金供给方和资金需求方构成直接的债 权和债务关系。房地产企业可以通过证券市场发行股票或债券筹集资金，其中发行股 票可以获得长期使用的“自有资金”。房地产的间接融资主要通过银行信用完成。通 过房地产开发贷款，房地产企业可以获得大量用于房地产开发经营的资金，而住房抵 押贷款使得消费者获得购房资金。以银行为中介的间接融资可以发挥其成本低、效率 高的优势，但是银行大量参与房地产经济活动极易造成风险向银行集中，这是因为房 地产贷款有数额大、期限长、流动性差的特点，所以，在分散风险方面间接融资不如 直接融资。房地产资产证券化为房地产融资提供一种新的模式，也充分发挥了资本市 场的功能。由于我国的金融体系以银行为主，间接融资也成为房地产融资的主要途径