经济研究 《决策咨询通讯》2011年·第6期 铁路的主要终点站。纽约地铁在1904年运营。因 城市土地价格的差异化在发达国家城市化的 为地铁的建设成本昂贵，所以，除了1908年费城开 早期就已经存在。20世纪20年代中期，纽约的最 通地铁和轻轨结合的捷运系统外，直到20世纪40 高地价是大马路临街地段，每英尺22000美元。仅 年代芝加哥建设地铁，美国再也朱进行地铁建设。 仅半英里之外，地价则低于每英里3000美元。这 相反，高架电力铁路在波士顿、布鲁克林、芝加哥、 种梯度变化在大城市中都存在。1903年，经济学家 堪萨斯城、纽约和费城等城市更受欢迎，20世纪前 Robert Hurd提出了一个常被引用的观点：因为价格 后，这些城市都已经修建了高架电力铁路。 取决于经济租金，租金取决于区位，区位取决于便 (二)由交通的快速发展带来的房地产的开发 利性，便利性取决于接近程度，我们可以省略中间 大容量交通系统的发展与郊区房地产开发之 的步骤，说价格取快于接近程度。 间都存在密切联系。公交线路与房地产开发的联 二、随着城市人口的增多和城市范围的扩大， 系在美国西海岸城市尤其密切。其中一个重要的 各种各样的城市化问题相继产生 特点是，公交线路的运营者买下公交线路沿线的土 (一)城市的非均衡发展、社会分工，以及财富 地并投资郊区开发。大约经历了半个世纪，直到 的分配不均，造成高档写字楼和豪华住宅与贫民窟 1920年左右，公共交通极大地影响了城市形态和发 和棚户区同时存在 展，人口流动和房地产开发沿着公交线路这条动脉 大部分欠发达国家都经历着城市与乡村的对 进行。 立，城市被迫吸纳农村转移出来的剩余劳动力，而 (三)工业时代的城市结构 城市在一段时间内只能提供有限的就业岗位，这 工业时代的城市结构的核心围绕中央商务区 就造成大量的低层次劳动力和失业者；而为了带 域(CBD)向外扩展。CBD的整体空间结构包括高 动经济的发展和创造更大的就业，城市被迫继续 密度的核心，包含零售、办公、娱乐和行政区；和低 扩张，这就造成非常严重的城市非均衡发展，以及 密度的外围，包含仓储、教育设施、旅馆、医疗服务 大城市的过度城市化。一些不能在较少的正式部 区以及混杂的专业商店和服务。 门找到工作的劳动者不得不在更大型的非正式部 早期的CBD形成于铁路站和公交线路交汇 门寻找工作。这就造成了现代化的写字楼和公 点。零售业占据了CBD的主要用地。CBD的地标 寓、豪华住宅通常与提供高收人工作和机会的正 是宏伟的高层百货商店，这些商店选址的经典地点 式部门有关联，与居住在贫民窟和棚户区的在非 在主要道路的交叉口处。其他商店也不是随意布. 正式部门工作的人们形成鲜明对比，这些人因缺 置在CBD的商业区中的。那些全程仅此一家的专 乏教育、正规培训，造成劳动分工的差别。此外， 卖店，顾客可以很容易地找到它们。另一重要的特 一些国家的分配不公，也造成贫富分化更为严重。 点是，为满足消费者比较购物的心理，专业化的特 生活在低于国家贫困标准的人口数量从1987年 殊类型的商店往往聚集在一起。 的12亿上升到2000年的15亿。在一些国家，如 除了零售业，CBD最醒目的地标还有办公区的 孟加拉国、危地马拉、萨尔瓦多、冈比亚、海地和洪 越来越高的办公大楼。最早、最大的办公楼通常是 都拉斯，超过50%的城市人口生活在他们国家的 为保险公司和出版公司建造的，这些摩天大楼成为 贫困线以下。 宣传公司的最好的广告。这些写字楼也使一些小 (二)住房拥挤 公司能够享受到便利的服务，如大理石门厅和门童 大量人口在贫民窟的聚集是住房拥挤和贫困 服务。而办公区的另一个重要组成部分是市政厅。 的生动写照。非正式劳动市场直接并存于贫民窟 将市政厅放在CBD里面主要不是为了方便，而更 和棚户区：由于工作不能提供固定的薪水，大多数 多的是为了象征意义。作为城市核心的政府在地 人不能支付像样住房的租金和抵押款。失业、非 理上也应该座落在城市的核心。 充分就业，以及贫困导致过度拥挤。过度城市化 (四)因地理位置、商业发达程度、人口集聚状 地区已经无力提供廉价住房，这大大超越了开发 态、城市发展方向等造成城市级差地租的存在 商和政府部门所能提供的新住所的能力，从而导 10 万方数据《决策咨询通讯)2ol1年 ·第 6期 铁路的主要终点站。纽 约地铁在 1904年运营。因 为地铁 的建设成本 昂贵 ，所 以 ，除了 1908年费城开 通地铁 和轻轨结合的捷运 系统外 ，直到 20世纪 4O 年代芝加哥建设地铁 ，美 国再也朱进行 地铁建设 。 相反 ，高架 电力铁路在波士顿 、布鲁克林 、芝加哥 、 堪萨斯城 、纽约和费城等城市更受欢迎 ，2O世纪前 后 ，这些城市都 已经修建了高架 电力铁路。 (二 )由交通的快速发展 带来的房地产的开发 大容量交通 系统 的发展与郊 区房地产开发 之 间都存在密切联系。公交线路 与房地产开发 的联 系在美 国西海 岸城市尤其密切。其 中一个重要 的 特点是 ，公交线路的运营者买下公交线路沿线的土 地并投资郊 区开 发。大 约经历 了半个 世纪 ，直 到 1920年左 右，公共交通极大地影响了城市形态和发 展 ，人 口流动和房地产开发沿着公交线路这条动脉 进行。 (三 )工业 时代 的城 市 结构 工业时代 的城市结构的核心围绕 中央商务 区 域 (CBD)向外扩展 。CBD的整体空间结构包括高 密度的核心 ，包含零售 、办公、娱乐 和行 政区 ；和低 密度的外围 ，包含仓储 、教育设施 、旅 馆、医疗服务 区以及混杂的专业商店和服务。 早 期 的 CBD形 成 于铁 路 站和公 交线路 交 汇 点。零售业 占据 了 CBD的主要用地。CBD的地标 是宏伟 的高层百货商店 ，这些商店选址的经典地点 在主要道路 的交叉 口处。其他商店也不是 随意 布 置在 CBD的商业 区中的。那些全程仅此一家的专 卖店 ，顾客可 以很容易地找到它们 。另一重要 的特 点是 ，为满足消费者 比较购物的心理 ，专业化 的特 殊类型的商店往往聚集在一起。 除了零售业 ，CBD最醒 目的地标还有办公区的 越来越高的办公大楼 。最早 、最大的办公楼通常是 为保险公 司和出版公 司建 造的，这些摩天大楼成为 宣传公司的最好 的广告。这些写 字楼也使一些 小 公司能够享受到便利的服务 ，如大理石门厅和门童 服务。而办公 区的另一个重要组成部分是市政厅。 将市政厅放在 CBD里面主要不是 为了方便 ，而更 多的是为了象 征意义。作 为城市 核心的政府在 地 理上也应该座落在城市的核心。 (四)因地理位 置、商业发达程度 、人 口集聚状 态、城 市发展方 向等造成城 市级差地租的存在 1O 城市土地价格的差 异化在发达国家城市化 的 早期就 已经存在。2O世纪 2O年代 中期 ，纽约的最 高地价是大马路临街 地段 ，每英尺 22000美元 。仅 仅半英里之外 ，地价则低 于每英里 3000美元 。这 种梯度变化在大城市 中都存在 。1903年 ，经济学家 RobertHurd提出了一个常被引用的观点 ：因为价格 取决 于经济租金 ，租金取决 于区位 ，区位取决 于便 利性 ，便利性取决于接近程 度，我们 可以省 略中间 的步骤 ，说价格取决于接近程度。 二 、随着城 市 人 口 的增 多 和城 市 范 围 的 扩 大 ， 各 种各样 的城 市化 问题 相继产 生 (一)城 市的非均衡发展、社会分工 ，以及 财富 的分配不均，造成高档写字楼和 豪华住 宅与 贫民窟 和棚户区同时存在 大部分欠发达国家都经历着城市 与乡村 的对 立 ，城市被迫吸纳农村转移出来 的剩余 劳动力 ，而 城市在一段时间 内只能提供有 限的就业 岗位 ，这 就造成大量的低层次 劳动力 和失 业者 ；而为 了带 动经济 的发展 和创造更 大 的就业 ，城市被 迫继续 扩张 ，这就造成非常严重的城市非均衡发展 ，以及 大城市 的过度城市化。一些不能在较少 的正式部 门找到工作的劳动者不得不在更大型 的非正式部 门寻找工作 。这 就造 成 了现 代化 的写字 楼 和公 寓、豪华住宅通 常与提供高 收入工作 和机会 的正 式部门有关联 ，与居 住在贫 民窟和 棚户 区的在非 正式部 门工作的人们形 成鲜 明对 比，这些 人 因缺 乏教育 、正规培训 ，造 成劳动分 工 的差别 。此外 ， 一 些 国家的分 配不公 ，也造成贫富分化 更为严重 。 生活在低于 国家 贫 困标 准的人 口数量从 1987年 的 12亿上升到 2000年的 15亿。在一些 国家 ，如 孟加拉 国、危地马拉 、萨尔瓦多、冈比亚、海地 和洪 都拉斯 ，超过 50％的城市人 口生活在 他们 国家 的 贫困线 以下。 (二)住房拥挤 大量人 口在贫 民窟的聚集是住房拥挤 和贫 困 的生动写照。非正式劳动市场直接并存 于贫 民窟 和棚户 区：由于工作不能提供 固定的薪水 ，大多数 人不能支付像样 住房 的租金 和抵押款 。失业 、非 充分就业 ，以及贫 困导致过 度拥挤 。过 度城市 化 地区 已经无力提供廉 价住房 ，这 大大超 越 了开发 商和政府部 门所 能提供 的新 住所 的能力 ，从 而导 万方数据