荣盛房地产发展股份有限公司2012年度报告全文 第四节董事会报告 管理层讨论与分析 总体市场环境状况及管理层看法 2012年,是国际国内形势异常复杂的一年。欧债危机不断反复,美国经济复苏缓慢,新 兴经济体增长放缓。与此同时,中国经济增速也明显趋缓,在进出口、固定资产投资增速持 续回落,消费增速减缓的影响下,GDP増速逐季下滑,三季度达到了7.4%,四季度有所企稳。 全年增长7.8%,实现了年初7.5%的目标,但是经济进入中速增长期已经基本确立。 2012年,中央政府对于房地产行业的宏观调控政策基本保持稳定,在坚持行业调控不动 摇的同时,并未出台新的、更为严厉的政策。从全年来看,主要是落实原有的以“限购”“限 贷”为主的调控政策,并对地方政府出台的力度较大的放松政策及时进行叫停,在市场出现 回暖势头时派出督察组进行调査。与此相伴的是,部分地方政府采用了诸如调整普通住宅标 准、公积金、信贷优惠等相对温和的方式,对地方有关政策进行微调 在政策的持续髙压下,2012年房地产市场调控取得了积极的成效,房价上涨得到控制, 投机投资性需求被压制,房地产市场形势逐步平稳。70个大中城市房价从7月份开始方改变 了环比持续下降的趋势,而12月份54个环比房价上涨的城市平均涨幅也只有0.34%。 2012年上半年,全国房地产开发投资增速从27.8%下降到15.4%,房屋新开工面积转负, “国房景气指数”从2011年12月的98.89单边下行,在94.5左右长期徘徊,行业景气度半 年左右处于较低水平。年中随着通胀形势的好转,稳增长开始成为2012年下半年的工作重点, 房地产行业的外部环境也得到了改观。年内央行两次下调存款准备金率,两次降息,改善了 市场流动性和融资成本。此后信贷形势明显反弹,无论是开发贷还是个人按揭贷的数量和成 本都有明显改善。全年新增人民币贷款8.2万亿元,较上年同期7.47万亿有较大幅度增长, 特别是个人按揭贷款增速达到21.3% 在宏观调控政策保持相对稳定、行业外部环境改善的影响下,2012年房地产行业呈现初 步企稳并温和复苏的态势。第一季度,行业延续上年末市场交易低迷的状况,二季度在企业 降价跑量策略以及刚性需求集中释放的作用下,交易量快速攀升,三季度由于购房人对政策 的担心,加之刚性需求与改善性需求的转换,市场出现回落。但第四季度在政策真空、库存荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文 11 第四节 董事会报告 一、管理层讨论与分析 总体市场环境状况及管理层看法 2012 年，是国际国内形势异常复杂的一年。欧债危机不断反复，美国经济复苏缓慢，新 兴经济体增长放缓。与此同时，中国经济增速也明显趋缓，在进出口、固定资产投资增速持 续回落，消费增速减缓的影响下，GDP 增速逐季下滑，三季度达到了 7.4%，四季度有所企稳。 全年增长 7.8%,实现了年初 7.5%的目标，但是经济进入中速增长期已经基本确立。 2012 年，中央政府对于房地产行业的宏观调控政策基本保持稳定，在坚持行业调控不动 摇的同时，并未出台新的、更为严厉的政策。从全年来看，主要是落实原有的以“限购”、“限 贷”为主的调控政策，并对地方政府出台的力度较大的放松政策及时进行叫停，在市场出现 回暖势头时派出督察组进行调查。与此相伴的是，部分地方政府采用了诸如调整普通住宅标 准、公积金、信贷优惠等相对温和的方式，对地方有关政策进行微调。 在政策的持续高压下，2012 年房地产市场调控取得了积极的成效，房价上涨得到控制， 投机投资性需求被压制，房地产市场形势逐步平稳。70 个大中城市房价从 7 月份开始方改变 了环比持续下降的趋势，而 12 月份 54 个环比房价上涨的城市平均涨幅也只有 0.34%。 2012 年上半年，全国房地产开发投资增速从 27.8%下降到 15.4%,房屋新开工面积转负， “国房景气指数”从 2011 年 12 月的 98.89 单边下行，在 94.5 左右长期徘徊，行业景气度半 年左右处于较低水平。年中随着通胀形势的好转，稳增长开始成为 2012 年下半年的工作重点， 房地产行业的外部环境也得到了改观。年内央行两次下调存款准备金率，两次降息，改善了 市场流动性和融资成本。此后信贷形势明显反弹，无论是开发贷还是个人按揭贷的数量和成 本都有明显改善。全年新增人民币贷款 8.2 万亿元，较上年同期 7.47 万亿有较大幅度增长， 特别是个人按揭贷款增速达到 21.3%。 在宏观调控政策保持相对稳定、行业外部环境改善的影响下，2012 年房地产行业呈现初 步企稳并温和复苏的态势。第一季度，行业延续上年末市场交易低迷的状况，二季度在企业 降价跑量策略以及刚性需求集中释放的作用下，交易量快速攀升，三季度由于购房人对政策 的担心，加之刚性需求与改善性需求的转换，市场出现回落。但第四季度在政策真空、库存