210万 正常 100 100万 则投资A和B的期望值为:A方案为95万元;B方案为95万元。各自的标准差 为:A方案为1803万元;B方案为6964万元。 虽然两项投资的期望值均为95万元,但是由于B的标准差大于A的标准差, 所以B方案的风险大于A投资方案。但另外需要注意一点,如果两项投资,一项 的投资额较高,另一项较低,假如在上例中,若A投资为100万元,而B投资为1000 万元,这样,实际现金流量有很大的差别。在一般情况下,B方案的标准差要大 于A方案,并不能认定B方案的风险大于A方案,需要运用变差系数去测定各自 相对风险的大小。变差系数=V=标准差期望值,即变差系数等于标准差除以期 望值,变差系数越大,表明相对风险越大。此外,前面关于风险是指某种不利事 件发生的可能性,上述是通过测定偏离期望值的程度来衡量风险,所以,高于期 望值的部分也视作对期望值的偏离,可能会引起误解,因此,从理论上来说,运 用损失概率或者低于预期值的概率来测定风险比较符合逻辑。不过,测定方法的 这种调整不会影响最终结论。在实践中,往往可以运用标准差或偏离期望值的程 度来测定风险,而不一定要用损失概率。在某些情况下,当收入不易确定时,也 可以用损失概率来衡量,这只是测定风险的不同的技术分析。 可见,从一般风险定义出发,所谓房地产风险是指房地产投资过程中,某 种低于预期利润,特别是导致投资损失的可能性。房地产投资具有最大的优势是 可以获得较高的利润。但是,它与一切投资类型一样仍然存在风险,特别是由于 房地产投资价值量大、周期长、其实物形态是不动产以及市场竞争不充分等特点 使房地产投资的风险程度更高。 、房地产投资风险的主要类型 房地产投资风险可以从两个角度进行分类,一个分类角度可以从引起风险 的主要因素进行,一般分为资产专用性风险、营运风险、财务风险、市场风险、 社会风险和自然风险。另一个角度是从衡量风险状态的角度进行,分为静态和动 态商业风险、内部和外部财务风险。当然两种分类方法存在一定的交叉,但强调 的重点有所不同,下面分而述之。 (一)房地产投资风险的第一种分类8 高涨 0.2 120 万 210 万 正常 0.5 100 万 100 万 衰退 0.3 70 万 15 万 则投资A和B的期望值为：A方案为95万元；B方案为95万元。各自的标准差 为：A方案为18.03万元；B方案为69.64万元。 虽然两项投资的期望值均为95万元，但是由于B的标准差大于A的标准差， 所以B方案的风险大于A投资方案。但另外需要注意一点，如果两项投资，一项 的投资额较高，另一项较低，假如在上例中，若A投资为100万元，而B投资为1000 万元，这样，实际现金流量有很大的差别。在一般情况下，B方案的标准差要大 于A方案，并不能认定B方案的风险大于A方案，需要运用变差系数去测定各自 相对风险的大小。变差系数＝V＝标准差/期望值，即变差系数等于标准差除以期 望值，变差系数越大，表明相对风险越大。此外，前面关于风险是指某种不利事 件发生的可能性，上述是通过测定偏离期望值的程度来衡量风险，所以，高于期 望值的部分也视作对期望值的偏离，可能会引起误解，因此，从理论上来说，运 用损失概率或者低于预期值的概率来测定风险比较符合逻辑。不过，测定方法的 这种调整不会影响最终结论。在实践中，往往可以运用标准差或偏离期望值的程 度来测定风险，而不一定要用损失概率。在某些情况下，当收入不易确定时，也 可以用损失概率来衡量，这只是测定风险的不同的技术分析。 可见，从一般风险定义出发，所谓房地产风险是指房地产投资过程中，某 种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。房地产投资具有最大的优势是 可以获得较高的利润。但是，它与一切投资类型一样仍然存在风险，特别是由于 房地产投资价值量大、周期长、其实物形态是不动产以及市场竞争不充分等特点， 使房地产投资的风险程度更高。 二、房地产投资风险的主要类型 房地产投资风险可以从两个角度进行分类，一个分类角度可以从引起风险 的主要因素进行，一般分为资产专用性风险、营运风险、财务风险、市场风险、 社会风险和自然风险。另一个角度是从衡量风险状态的角度进行，分为静态和动 态商业风险、内部和外部财务风险。当然两种分类方法存在一定的交叉，但强调 的重点有所不同，下面分而述之。 （一）房地产投资风险的第一种分类