2)计息期长度确定：一项费用的计息期起点是该项费用发生的时点，终点是建设期的终 点。因为有些项目不是集中在一点发生，而是发生在整个建设过程中，所以，为了计算方 便，假设在某一时段内均匀投入，将此时段的所有投入，看成是在该时段的中间点一次性 投入。 4、计息方式 利息的计取有单利和复利两种方式。在房地产估价中一般采用复利计算，计算公式为： 10P(10i)"011 式中：I为利息额：P为资金额：i为利率：n为计息期 当r为年利率时，n为计息年数：当i为月利率时，n为计息月数。 5、利率 一般可取价值时点银行同期贷款利率。 例：总投资为400万元，开发期为2年，第一年投入总投资的65%，第二年投入35%， 在各年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%。 各期投入为年内均匀投入，所以第一期可以看作是开发期开始半年时一次性投入，计 息期为1.5年，第二期可以看作是一年半时一次性投入，计息期为0.5年，则利息为 10400065%☐[108%D11口400☐35%0[a08%)5011 (六)销售税费销售税费是销售开发完成后的土地或房地产所需的费用及应由开发商 (卖方)缴纳的税费，分为下列三类： 1、销售费用，包括广告宜传、销售代理费 2、销售税金，包括营业税 3、其他销售税费，包括就由卖方负担的交易手续费、印花税等。 上述三类销售税费通常是售价的一定比率，特别是销售税金及附加，所以在估价时通常是 按售价乘以比率来估算。5.5% (七)开发利润 现实中的开发利润是由销售收入（售价）藏去各种成本、费用和税费后的余额。需要预先 求取。 1、开发利润是所得税前的，理论值： 开发利润开发完成后房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费 用-销售税费 2、开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发 商最终获得的实际利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。 9 This document is produced by trial version of Print2Flash.Visit www.print2flash.com for more information