款总额很大，因而在每月付款额中，绝大部分是用于支付利息，本金偿还量很少。随 着偿还次数的增多，每月付款额中的利息比重越来越低，本金比重越来越大。 例如，同为本金10万元、期限30年、利率为12%的固定利率抵押贷款，采用等 额本息偿还法，运用公式计算，每月偿还额为1028.62元，其中1000元为利息，28.62 元为本金：若采用等额本金偿还法，第一个月的利息为1000元，本金偿还额是固定 的277.78元，所以第一个月的还款额为1277.78元，并且以后的每月付款额以2.78 元递减。与等额本息偿还相比，等本偿还方式的初期还款额较高。如果不考虑借款人 自有资金的机会成本，借款人采用等本还款方式可以减少抵押贷款的总利息支出。 2、在分级付款抵押贷款中，为什么会出现“负分期”还款现象？ 负分期付款的现象是指当抵押贷款的每月还款额不足以支付当月贷款利息时，未 被清偿的利息就自动增加到贷款本金中，这样随着付款次数的增加，贷款本金就会逐 月增加，形成负分期付款现象。在分级付款的抵押贷款中，因为分级期间的每月付款 额较低，不足以支付当月的利息，会形成负分期付款现象。如10万元，利率12%， 期限30年的抵押贷款，按正常的等额本息偿还方式每月付款额是1028.62元，而按 5年分级、每年每月付款额递增7.5%的付款方式，第1年每月付款额降低到791.38 元，这样，原本第一个月1000元的应付利息中就有208.62元(100000×1%-791.38) 无法支付，所以第一个月末的贷款余额就增加了208.62元，为100208.62元。在5 年分级付款之后，贷款余额将增加到107870.77元。 应该注意的是，在负分期付款引起贷款余额增加的同时，由于通货膨胀的原因， 抵押房地产的市场价值通常也将有可能以较快的速度增加，因此，在这种情况下，贷 款人仍然享有较大的“安全边界(margin of safety)”,即抵押房地产市场价值通常将大 于贷款余额。即使发生违约，通过处置抵押房地产，仍然能够收回相应的贷款余额。 但是，与前面讲到的本金等额还款(CAM)和等额本息(CPM)方式相比，分级付款的安 全边界的确要小得多。这就意味着，分级付款方式存在着更大的贷款风险，它要求贷 款人更加密切注意未来房地产市场的动态和借款人的未来收入。譬如，第5年底，如 果借款人决定出售其抵押住宅。因为在借款的5年内，贷款人获得的每月付款额基本 上都低于应付的利息，所以，这就要求借款人实现的售房收入必须足以清偿比原始贷 15 15 款总额很大，因而在每月付款额中，绝大部分是用于支付利息，本金偿还量很少。随 着偿还次数的增多，每月付款额中的利息比重越来越低，本金比重越来越大。 例如，同为本金 10 万元、期限 30 年、利率为 12％的固定利率抵押贷款，采用等 额本息偿还法，运用公式计算，每月偿还额为 1028.62 元，其中 1000 元为利息，28.62 元为本金；若采用等额本金偿还法，第一个月的利息为 1000 元，本金偿还额是固定 的 277.78 元，所以第一个月的还款额为 1277.78 元，并且以后的每月付款额以 2.78 元递减。与等额本息偿还相比，等本偿还方式的初期还款额较高。如果不考虑借款人 自有资金的机会成本，借款人采用等本还款方式可以减少抵押贷款的总利息支出。 2、在分级付款抵押贷款中，为什么会出现“负分期”还款现象？ 负分期付款的现象是指当抵押贷款的每月还款额不足以支付当月贷款利息时，未 被清偿的利息就自动增加到贷款本金中，这样随着付款次数的增加，贷款本金就会逐 月增加，形成负分期付款现象。在分级付款的抵押贷款中，因为分级期间的每月付款 额较低，不足以支付当月的利息，会形成负分期付款现象。如 10 万元，利率 12％， 期限 30 年的抵押贷款，按正常的等额本息偿还方式每月付款额是 1 028．62 元，而按 5 年分级、每年每月付款额递增 7.5％的付款方式，第 1 年每月付款额降低到 791.38 元，这样，原本第一个月 1000 元的应付利息中就有 208.62 元（100 000×1％－791.38） 无法支付，所以第一个月末的贷款余额就增加了 208.62 元，为 100 208.62 元。在 5 年分级付款之后，贷款余额将增加到 107 870.77 元。 应该注意的是，在负分期付款引起贷款余额增加的同时，由于通货膨胀的原因， 抵押房地产的市场价值通常也将有可能以较快的速度增加，因此，在这种情况下，贷 款人仍然享有较大的“安全边界(margin of safety) ”，即抵押房地产市场价值通常将大 于贷款余额。即使发生违约，通过处置抵押房地产，仍然能够收回相应的贷款余额。 但是，与前面讲到的本金等额还款(CAM)和等额本息(CPM)方式相比，分级付款的安 全边界的确要小得多。这就意味着，分级付款方式存在着更大的贷款风险，它要求贷 款人更加密切注意未来房地产市场的动态和借款人的未来收入。譬如，第 5 年底，如 果借款人决定出售其抵押住宅。因为在借款的 5 年内，贷款人获得的每月付款额基本 上都低于应付的利息，所以，这就要求借款人实现的售房收入必须足以清偿比原始贷