这是从借款人的角度对住房贷款做融资分析。利用边际成本对贷款做分析可以帮 助借款人合理选择贷款的额度、期限以及偿还方式等。贷款的边际成本是指借款人为 多贷一个单位的资金（如一万元）而支付的利息成本。金融机构提供的住房贷款品种 可能有多种，边际成本的大小与借款人是否提前还款、贷款的期限长短、是否考虑贷 款费率等都有关系。教材中对此己通过案例说明。当市场利率下降时，借款人为减少 利息支出，往往会选择再融资。但是办理抵押贷款的再融资时是有成本的，因此必须 要考虑至少以下三种因素之间的基本关系：(1)原有贷款条款：(2)新贷款条款：(3) 还清原有贷款以及获得新贷款所发生的所有费用，包括原有贷款进行提前还款的违约 金或申请新贷款的初始费用及手续费。实际上就是要考虑投入了一定的再融资成本后 所得到的每月利息节省额，在未来的还款期限内能给借款人带来什么样的回报。可以 用内部收益率加以描述，如果借款人在同等风险水平下不能找到大于该内部收益率的 投资机会，则可以选择再融资。如果再融资的成本也通过贷款解决，则可以根据实际 的利息成本大小来决定是否选择再融资。 (三)思考与实践 1、等额本金付款抵押贷款与等额本息付款的抵押贷款的比较 等额本金偿还的抵押贷款方式，是将贷款本金总额在还款期内按月均摊，同时支 付当月的利息，这样，每月还款额有两部分组成，一部分是应清偿的等额本金，即贷 款总额÷（贷款年限×12），一部分是当月应付利息，为当月贷款余额×月利率。等额本 金付款方式中，每月贷款本金以同样的数额减少，使得当月贷款余额也以同样的速度 减少，因此每月应支付的利息也逐月降低。等额本息偿还的抵押贷款最大特点是每月 还款额相同，根据期末年金现值原理，在贷款期内的所有还款额的现值之和就是贷款 R 本金。所以，每月还款额M。=Px 12 一。在每月还款额中即包括当月应还 R 1-0+2 的本金，也包括当月应付的利息。随着每次还款，每月还款额中的本金部分和利息部 分是不断变化的，而两者之和即每月付款额是恒定不变的。在贷款初始阶段，由于贷 1414 这是从借款人的角度对住房贷款做融资分析。利用边际成本对贷款做分析可以帮 助借款人合理选择贷款的额度、期限以及偿还方式等。贷款的边际成本是指借款人为 多贷一个单位的资金（如一万元）而支付的利息成本。金融机构提供的住房贷款品种 可能有多种，边际成本的大小与借款人是否提前还款、贷款的期限长短、是否考虑贷 款费率等都有关系。教材中对此已通过案例说明。当市场利率下降时，借款人为减少 利息支出，往往会选择再融资。但是办理抵押贷款的再融资时是有成本的，因此必须 要考虑至少以下三种因素之间的基本关系：（1）原有贷款条款；（2）新贷款条款；（3） 还清原有贷款以及获得新贷款所发生的所有费用，包括原有贷款进行提前还款的违约 金或申请新贷款的初始费用及手续费。实际上就是要考虑投入了一定的再融资成本后 所得到的每月利息节省额，在未来的还款期限内能给借款人带来什么样的回报。可以 用内部收益率加以描述，如果借款人在同等风险水平下不能找到大于该内部收益率的 投资机会，则可以选择再融资。如果再融资的成本也通过贷款解决，则可以根据实际 的利息成本大小来决定是否选择再融资。 （三）思考与实践 1、等额本金付款抵押贷款与等额本息付款的抵押贷款的比较 等额本金偿还的抵押贷款方式，是将贷款本金总额在还款期内按月均摊，同时支 付当月的利息，这样，每月还款额有两部分组成，一部分是应清偿的等额本金，即贷 款总额÷（贷款年限×12），一部分是当月应付利息，为当月贷款余额×月利率。等额本 金付款方式中，每月贷款本金以同样的数额减少，使得当月贷款余额也以同样的速度 减少，因此每月应支付的利息也逐月降低。等额本息偿还的抵押贷款最大特点是每月 还款额相同，根据期末年金现值原理，在贷款期内的所有还款额的现值之和就是贷款 本金。所以，每月还款额 ) ] 12 R [1 (1 12 R M P n -12 n n p  − + =  。在每月还款额中即包括当月应还 的本金，也包括当月应付的利息。随着每次还款，每月还款额中的本金部分和利息部 分是不断变化的，而两者之和即每月付款额是恒定不变的。在贷款初始阶段，由于贷