P-) 4、分级付款抵押贷款 当经济金融环境发生变化时，金融机构将会作出相应的反映。分级付款抵押贷款 产生的背景即为通货膨胀环境。在通货膨胀时期，固定利率抵押贷款的每月付款额是 贬值的，债权人的利益是受损的，但是如果贷款人充分考虑到通涨的程度，提高名义 利率，那么又会加大借款人的还款压力。因此，可以根据在发生通货膨胀时，人们收 入水平和抵押房地产的市场价格都将随之提高的事实，适当降低贷款初期的每月付款 额，然后根据预先设置的比率逐年提高，若干年之后再转化为等额本息偿还的“标准” 抵押贷款。 5、住房抵押贷款的费用和真实贷款成本 房地产抵押贷款的费用主要是指包括住房、建筑和土地开发贷款在内的许多类型 的房地产融资都要承担的贷款签约相关费用。大致可以分为3类：一、法定费用是指 与产权交易、记载相关的法定付费，是借款人为政府机构提供的服务而支付的，并不 影响借款成本，主要包括注册费用和相关税费。二、对第三方的支付费用主要是指对 于来自第三方的服务（如法律费用、房地产估值、产权保险）支付的费用，这些支付 不构成贷款人的额外收入，一般也与筹资无关。三、附加筹资费，又分为贷款费用和 贷款折扣费用等。因为存在抵押贷款的费用，所以贷款合同上的名义利率和借款人实 际承担的真实利率并不相同。 真实贷款成本(Effective Borrowing Cost,.简称EBC)是指当房地产抵押贷款存 在融资成本时，实际我们收到的贷款的本金将会减少，但还款的时候仍需要按照合同 贷款的金额进行偿付，从而存在真实贷款的成本。这里可以与学生讨论“花呗”“白 条”等大学生常见的融资工具，并运用介绍的知识来分析“花项”等的融资工具的真 实利率，同时借助朱德的扁担、农民工在东莞图书馆留言等案例，引导学生认识到自 己的“尊严”、“面子”不是靠奢侈品去定义的，而是靠自己的品德和能力，从而树立 健康的消费观，避免过度消费和超前消费。 6、住房抵押贷款融资分析 13 13       =  − 贷款年数的年金终值因素 已还款年数的年金终值因素 MB P 1 4、分级付款抵押贷款 当经济金融环境发生变化时，金融机构将会作出相应的反映。分级付款抵押贷款 产生的背景即为通货膨胀环境。在通货膨胀时期，固定利率抵押贷款的每月付款额是 贬值的，债权人的利益是受损的，但是如果贷款人充分考虑到通涨的程度，提高名义 利率，那么又会加大借款人的还款压力。因此，可以根据在发生通货膨胀时，人们收 入水平和抵押房地产的市场价格都将随之提高的事实，适当降低贷款初期的每月付款 额，然后根据预先设置的比率逐年提高，若干年之后再转化为等额本息偿还的“标准” 抵押贷款。 5、住房抵押贷款的费用和真实贷款成本 房地产抵押贷款的费用主要是指包括住房、建筑和土地开发贷款在内的许多类型 的房地产融资都要承担的贷款签约相关费用。大致可以分为 3 类：一、法定费用是指 与产权交易、记载相关的法定付费，是借款人为政府机构提供的服务而支付的，并不 影响借款成本，主要包括注册费用和相关税费。二、对第三方的支付费用主要是指对 于来自第三方的服务（如法律费用、房地产估值、产权保险）支付的费用，这些支付 不构成贷款人的额外收入，一般也与筹资无关。三、附加筹资费，又分为贷款费用和 贷款折扣费用等。因为存在抵押贷款的费用，所以贷款合同上的名义利率和借款人实 际承担的真实利率并不相同。 真实贷款成本（Effective Borrowing Cost，简称 EBC）是指当房地产抵押贷款存 在融资成本时，实际我们收到的贷款的本金将会减少，但还款的时候仍需要按照合同 贷款的金额进行偿付，从而存在真实贷款的成本。这里可以与学生讨论“花呗”“白 条”等大学生常见的融资工具，并运用介绍的知识来分析“花呗”等的融资工具的真 实利率，同时借助朱德的扁担、农民工在东莞图书馆留言等案例，引导学生认识到自 己的“尊严”、“面子”不是靠奢侈品去定义的，而是靠自己的品德和能力，从而树立 健康的消费观，避免过度消费和超前消费。 6、住房抵押贷款融资分析