胀率。由于抵押贷款是长期贷款，通货膨胀往往会引起贷款人的价值损失，因此，预 期的通货膨胀率的大小也是影响固定利率抵押贷款利率的重要因素。③贷款风险。在 贷款期限内，各种不确定性因素会引起贷款实际收益的不确定性，即存在贷款风险。 贷款人需有获得相应的风险补偿，这种风险越大，风险补偿就越高。抵押贷款的风险 主要有违约风险、利率风险、提前还款风险、政策风险等。因此，抵押贷款利率主要 由预期的真实利率、预期通货膨胀率f和风险补偿p来确定。较长时期的贷款利率 取决于未来年内由每年的真实利率、预期通货膨胀率以及各种风险补偿决定的历年 预期贷款利率，所以，预期贷款利率的确定相当于求历年利率的几何平均数。 2、等额本息抵押贷款每月还款额的计算 等额本息的抵押贷款(constant payment mortgage)是当前最主要的固定利率抵押贷 款种类。由于利率在贷款期间内固定不变，贷款的每月偿还额也是固定不变的。根据 期末年金现值原理，每月付款额的计算公式为： R M,=P× -,其中：M为每月付款额，M为抵押常数，P为贷款总额， -+ n为贷款年限，R.为年利率。 等额本息抵押贷款的每月还款额由利息和本金两部分组成。在贷款初始阶段，由 于贷款总额大，每月付款额的绝大部分是用于清偿利息，本金部分偿还很少。随着还 款时间的增加，每月还款额中用于清偿利息的部分在减少，而偿还本金的部分在增大。 3、贷款余额的计算 贷款余额的就是在贷款偿还期中的某个时点上，还款人尚未清偿的本金。在房地 产投融资活动中，贷款余额是常用到的一个变量，比如贷款购房者出售该房产时、贷 款人需要变更借款期限时或者是需要提前还款时、借款人需要再融资时等等。 计算贷款余额可以用现值法，也可以用终值法。最常用的是现值法，公式为： 1-(1+R) MB=M,× 一，其理论基础在于若贷款己经清偿t年，那么在剩余年限 R 12 (-t)年中所偿付的(-)×12次款项的现值就是t年时刻的贷款余额.终值法的公式是：12 胀率。由于抵押贷款是长期贷款，通货膨胀往往会引起贷款人的价值损失，因此，预 期的通货膨胀率的大小也是影响固定利率抵押贷款利率的重要因素。③贷款风险。在 贷款期限内，各种不确定性因素会引起贷款实际收益的不确定性，即存在贷款风险。 贷款人需有获得相应的风险补偿，这种风险越大，风险补偿就越高。抵押贷款的风险 主要有违约风险、利率风险、提前还款风险、政策风险等。因此，抵押贷款利率主要 由预期的真实利率 r、预期通货膨胀率 f 和风险补偿 p 来确定。较长时期的贷款利率 取决于未来 n 年内由每年的真实利率、预期通货膨胀率以及各种风险补偿决定的历年 预期贷款利率，所以，预期贷款利率的确定相当于求历年利率的几何平均数。 2、等额本息抵押贷款每月还款额的计算 等额本息的抵押贷款(constant payment mortgage)是当前最主要的固定利率抵押贷 款种类。由于利率在贷款期间内固定不变，贷款的每月偿还额也是固定不变的。根据 期末年金现值原理，每月付款额的计算公式为： ) ] 12 R [1 (1 12 R M P n -12 n n p  − + =  ，其中： Mp 为每月付款额，M 为抵押常数，P 为贷款总额， n 为贷款年限， Rn 为年利率。 等额本息抵押贷款的每月还款额由利息和本金两部分组成。在贷款初始阶段，由 于贷款总额大，每月付款额的绝大部分是用于清偿利息，本金部分偿还很少。随着还 款时间的增加，每月还款额中用于清偿利息的部分在减少，而偿还本金的部分在增大。 3、贷款余额的计算 贷款余额的就是在贷款偿还期中的某个时点上，还款人尚未清偿的本金。在房地 产投融资活动中，贷款余额是常用到的一个变量，比如贷款购房者出售该房产时、贷 款人需要变更借款期限时或者是需要提前还款时、借款人需要再融资时等等。 计算贷款余额可以用现值法，也可以用终值法。最常用的是现值法，公式为： 12 R ) 12 R 1 (1 MB M n n -12 n-t p （ ） − + =  ，其理论基础在于若贷款已经清偿 t 年，那么在剩余年限 (n-t)年中所偿付的 (n-t)×12 次款项的现值就是 t 年时刻的贷款余额。终值法的公式是：