万科财务报表分析报告 量的资金，且随着这两年国家对房地产调控日趋严厉，存货的变现存在诸多的不确定性。 在房地产行业中，笔者认为相比流动比率来说，速动比率有更高的参考价值。速动 资产也就是流动资产中扣除了存货的资产，像流动比率一样，这个指标的标准也因人而 异，参考整个行业的平均值后，这个指标具有更多的参考性。然而，三家的速动比率连 续三年下降，结合公司的短期借款、应收账款来看，笔者认为这三家公司的在扩大了经 营规模的同时也增加了存货的储备，导致了公司销售收入的下降。 这主要是房地产企业是在封顶后开始销售，但是此时收到的现金不能直接确认收入， 而只能计入到预收账款中。2013年，万科的预收账款相比2012年增长了18.7%，2013 年保利的预收账款相比2012年增长了18.5%，2013年招商的预收账款相比2012年增长 了31.6%。所以，2013年这三家公司由于预售商品房，实际的偿债能力有一定的提高， 但是深入分析万科的流动负债，其中预收账款占了很大一部分，故总的来看，万科 的偿债能力不算弱。三家公司的短期偿债能力分析来看，保利地产的三项比率最稳定， 财务数据最好，万科的比率低于其他两家公司，主要原因由于万科这几年的不断开发新 的地产项目，但可以看出流动负债中预收账款增长较多，没有太大的偿债压力，但三家 公司都应重视现金流量，尤其万科的现金比率很低，应加强现金流的管理。 2.长期偿债能力 权益系数 ■万科 ■保利 ■招商 2011年12月31日 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年6月30日 g万科财务报表分析报告 14 量的资金，且随着这两年国家对房地产调控日趋严厉，存货的变现存在诸多的不确定性。 在房地产行业中，笔者认为相比流动比率来说，速动比率有更高的参考价值。速动 资产也就是流动资产中扣除了存货的资产，像流动比率一样，这个指标的标准也因人而 异，参考整个行业的平均值后，这个指标具有更多的参考性。然而，三家的速动比率连 续三年下降,结合公司的短期借款、应收账款来看，笔者认为这三家公司的在扩大了经 营规模的同时也增加了存货的储备，导致了公司销售收入的下降。 这主要是房地产企业是在封顶后开始销售，但是此时收到的现金不能直接确认收入， 而只能计入到预收账款中。2013 年，万科的预收账款相比 2012 年增长了 18.7%，2013 年保利的预收账款相比 2012 年增长了 18.5%，2013 年招商的预收账款相比 2012 年增长 了 31.6%。所以，2013 年这三家公司由于预售商品房，实际的偿债能力有一定的提高, 但是深入分析万科的流动负债，其中预收账款占了很大一部分，故总的来看，万科 的偿债能力不算弱。三家公司的短期偿债能力分析来看，保利地产的三项比率最稳定, 财务数据最好，万科的比率低于其他两家公司，主要原因由于万科这几年的不断开发新 的地产项目，但可以看出流动负债中预收账款增长较多，没有太大的偿债压力，但三家 公司都应重视现金流量，尤其万科的现金比率很低，应加强现金流的管理。 2.长期偿债能力 0 1 2 3 4 5 6 2011年12月31日 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年6月30日 权益系数 万科 保利 招商