万科财务报表分析报告 万科企业股份有限公司 财务报表分析报告 学 号：1141209181 姓 名： 谢欣灵 年 级： 研一 专 业： 会计硕士 完成日期：2014年10月18日
万科财务报表分析报告 万科企业股份有限公司 财务报表分析报告 学 号： 1141209181 姓 名： 谢欣灵 年 级： 研一 专 业： 会计硕士 完成日期： 2014 年 10 月 18 日
万科财务报表分析报告 目录 一、公司介绍… .1 (一)基本信息 .1 (二)经营范围 .1 二、纵向分析… 2 (一)财务状况纵向分析 .2 1.货币资金 .4 2.其他应收款… .4 3.存货… .5 4.负债部分… ..6 (二)经营成果纵向分析.… .7 1.营业收入与营业成本. …8 2.销售费用、管理费用和财务费用 8 3.净利润.… 9 (三)现金流量纵向分析… ..10 1.经营活动现金流.… 10 2投资活动现金流… .10 三、横向分析… .11 (一)盈利能力横向分析. .11 1.销售净利率… .11 2.净资产收益率和总资产收益率 12 (二)偿债能力横向分析… .13 1.短期偿债能力… .13 2.长期偿债能力 14
万科财务报表分析报告 I 目 录 一、公司介绍............................................................................................................................1 （一）基本信息....................................................................................................................1 （二）经营范围....................................................................................................................1 二、纵向分析............................................................................................................................2 （一）财务状况纵向分析....................................................................................................2 1.货币资金......................................................................................................................4 2.其他应收款..................................................................................................................4 3.存货..............................................................................................................................5 4.负债部分......................................................................................................................6 （二）经营成果纵向分析....................................................................................................7 1.营业收入与营业成本..................................................................................................8 2.销售费用、管理费用和财务费用..............................................................................8 3.净利润..........................................................................................................................9 （三）现金流量纵向分析..................................................................................................10 1.经营活动现金流........................................................................................................10 2 投资活动现金流........................................................................................................10 三、横向分析..........................................................................................................................11 （一）盈利能力横向分析..................................................................................................11 1.销售净利率................................................................................................................11 2.净资产收益率和总资产收益率................................................................................12 （二）偿债能力横向分析..................................................................................................13 1.短期偿债能力............................................................................................................13 2.长期偿债能力............................................................................................................14
万科财务报表分析报告 (三)营运能力横向分析… .16 1.存货周转率… .16 2.总资产周转率 .17 四、前景分析 18 (一)基本情况 .18 (二)最新政策 ..19 五、总结与意见… .19 (一)综合总结 .19 (一)投资意见 21
万科财务报表分析报告 II （三）营运能力横向分析..................................................................................................16 1．存货周转率.............................................................................................................16 2．总资产周转率.........................................................................................................17 四、前景分析..........................................................................................................................18 （一）基本情况..................................................................................................................18 （二）最新政策..................................................................................................................19 五、总结与意见......................................................................................................................19 （一）综合总结..................................................................................................................19 （一）投资意见..................................................................................................................21
万科财务报表分析报告 一、公司介绍 (一)基本信息 万科企业股份有限公司（股票代码：000002），英文名称为：CHINA VANKE C0.,LTD. 缩写为"VANKE”,是王石于1984年5月创立，总部位于中国深圳， 万科1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。多年来持续增长的业绩以及规范透明的公司治 理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可，是股市里的代表性地产蓝筹股。公司在发展 过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚 洲最优50大上市公司”排行榜：多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳 公司治理、最佳投资者关系等奖项。 在多年的企业经营中，万科张持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则，实行快 速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于城市主流 住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房：坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公 司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。 万科认为，艰守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报， 是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模 式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。 (二) 经营范围 万科经营范围包括：兴办实业、国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商 品)、进出口业务、房地产开发。 控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。经过几十年的高速 发展，业务范围覆盖到珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以成都为核心的中西部 地区，共计53个大中城市，当之无愧地成长为目前中国最大的专业住宅开发企业
万科财务报表分析报告 1 一、公司介绍 （一） 基本信息 万科企业股份有限公司(股票代码:000002)，英文名称为：CHINA VANKE CO.,LTD. 缩写为"VANKE”，是王石于 1984 年 5 月创立，总部位于中国深圳， 万科 1988 年进入房地产行业，1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。多年来持续增长的业绩以及规范透明的公司治 理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可，是股市里的代表性地产蓝筹股。公司在发展 过程中先后入选《福布斯》“全球 200 家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业 200 强”、“亚 洲最优 50 大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳 公司治理、最佳投资者关系等奖项。 在多年的企业经营中，万科张持“不囤地,不捂盘,不拿地王”的经营原则，实行快 速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于城市主流 住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房；坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公 司楼盘推出后当月销售率达到 60%以上。 万科认为，艰守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报， 是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模 式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。 （二） 经营范围 万科经营范围包括：兴办实业、国内商业、物资供销业 (不含专营、专控、专卖商 品)、进出口业务、房地产开发。 控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。经过几十年的高速 发展，业务范围覆盖到珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以成都为核心的中西部 地区，共计 53 个大中城市，当之无愧地成长为目前中国最大的专业住宅开发企业
万科财务报表分析报告 二、纵向分析 (一)财务状况纵向分析 2014/6/30 2013/12/31 2012/12/31 2011/12/31 2014/6/30 2013/12/31 2012/12/31 2011/12/31 流动资产： 货币资金 42.861.721,091.89 44.365.409.795.23 52,291.542,055.49 34.239,514.295.08 8.54% 9.26% 13.80% 11.56修 应收账款 2.210.244.418.33 3.078.969.781.37 1.886.548.523.49 1,514.813,781.10 0.44% 0.64% 0.50% 0.51% 预付款项 31.945.813.886.80 28.653.665.102.61 33.373.611.935.08 20.116.219.043.31 6.37% 5.98% 8.81第 6.79% 其他应收款 43.061.540,851.36 34,815.317.241.41 20,057.921,836.24 18.440,614.166.54 8.58% 7.27% 5.30% 6.23% 存货 341.667.664.762.27 331.133.223.278.99 255.164,112.985.07 208.335.493.569.16 68.09% 69.10% 67.36 70.33% 流动资产合计 461.746.985.010.65 442.046.585.199.61 362.773.737.335.37 282.646.654,855.19 92.02% 92.25% 95.77% 95.42% 非流动资产： 可供出售金融资产 133.180,000.00 2.572.245.867.93 4.763.600.00 441.261.570.00 0.03% 0.54% 0.00% 0.15% 长期股权投资 15.208.461,566.99 10.531.425.708.34 7.040,306.464.29 6.426.494,499.65 3.03% 2.20% 1.86% 2.17% 投资性房地产 11.802.253.788.84 11.710.476.284.30 2,375,228.355.79 1,126.105,451.00 2.35% 2.44钱 0.63% 0.38% 围定资产 1.808,760.212.64 2,129.767,863.36 1.612.257.202.22 1.595,862,733.95 0.36绕 0.44钱 0.43% 0.54% 在建工程 956,493,084.47 913.666,777.10 1.051,118.825.93 705,552.593.56 0.19% 0.19% 0.28第 0.24% 无形资产 637,793,525.20 430,074,183.12 426,846,899.52 435.474.310.08 0.13% 0.09% 0.11% 0.15% 商誉 201.689.835.80 201.689.835.80 201.689.835.80 0.04% 0.04% 0.05% 0.00% 长期待推费用 74.290.407.68 63.510,505.21 42.316.652.03 40,999.359.45 0.01% 0.01% 0.01第 0.01% 递延所得税资产 3.699.227.154.66 3.525.262.051.95 3.054.857.904.42 2,326.241.907.17 0.74绕 0.74线 0.81第 0.79% 其他非流动资产 5.505.158.875.28 5.080.619.213.82 218.492,000.00 463,792.750.00 1.10% 1.06% 0.06% 0.16% 非流动资产合计 40.027.308.451.56 37.158.738.290.93 16,027.877,740.00 13.561,785.174.86 7.98% 7.75% 4.23第 4.58% 资产总计 501.774,293.462.21 479.205.323.490.54 378.801,615.075.37 296.208.440,030.05 100.00序 100.00% 100.00i 100.00% 负债及所有者权益 流动负债： 短期借款 6.582.434.941.60 5.102.514.631.14 9.932,400.240.50 1,724.446.469.54 1.31% 1.06% 2.62% 0.58% 交易性金融负债 7.675,898.71 11,686,986.02 25,761,017.27 17,041,784.19 0.00% 0.00% 0.01% 0.01% 应付票据 16,608.760,016.02 14.783.899.946.37 4.977,131.435.22 31.250.000.41 3.31% 3.09% 1.31% 0.01% 应付账款 59,668.028767.10 63.958.459.138.78 44,860.995.716.97 29.745.813.416.12 11.89% 13.35% 11.84% 10.04% 2
万科财务报表分析报告 2 二、纵向分析 （一）财务状况纵向分析 2014/6/30 2013/12/31 2012/12/31 2011/12/31 2014/6/30 2013/12/31 2012/12/31 2011/12/31 流动资产： 货币资金 42,861,721,091.89 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 34,239,514,295.08 8.54% 9.26% 13.80% 11.56% 应收账款 2,210,244,418.33 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,514,813,781.10 0.44% 0.64% 0.50% 0.51% 预付款项 31,945,813,886.80 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 20,116,219,043.31 6.37% 5.98% 8.81% 6.79% 其他应收款 43,061,540,851.36 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 18,440,614,166.54 8.58% 7.27% 5.30% 6.23% 存货 341,667,664,762.27 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 208,335,493,569.16 68.09% 69.10% 67.36% 70.33% 流动资产合计 461,746,985,010.65 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 282,646,654,855.19 92.02% 92.25% 95.77% 95.42% 非流动资产： 可供出售金融资产 133,180,000.00 2,572,245,867.93 4,763,600.00 441,261,570.00 0.03% 0.54% 0.00% 0.15% 长期股权投资 15,208,461,566.99 10,531,425,708.34 7,040,306,464.29 6,426,494,499.65 3.03% 2.20% 1.86% 2.17% 投资性房地产 11,802,253,788.84 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 1,126,105,451.00 2.35% 2.44% 0.63% 0.38% 固定资产 1,808,760,212.64 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 1,595,862,733.95 0.36% 0.44% 0.43% 0.54% 在建工程 956,493,084.47 913,666,777.10 1,051,118,825.93 705,552,593.56 0.19% 0.19% 0.28% 0.24% 无形资产 637,793,525.20 430,074,183.12 426,846,899.52 435,474,310.08 0.13% 0.09% 0.11% 0.15% 商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 201,689,835.80 - 0.04% 0.04% 0.05% 0.00% 长期待摊费用 74,290,407.68 63,510,505.21 42,316,652.03 40,999,359.45 0.01% 0.01% 0.01% 0.01% 递延所得税资产 3,699,227,154.66 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 2,326,241,907.17 0.74% 0.74% 0.81% 0.79% 其他非流动资产 5,505,158,875.28 5,080,619,213.82 218,492,000.00 463,792,750.00 1.10% 1.06% 0.06% 0.16% 非流动资产合计 40,027,308,451.56 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 13,561,785,174.86 7.98% 7.75% 4.23% 4.58% 资产总计 501,774,293,462.21 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 296,208,440,030.05 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 负债及所有者权益 流动负债： 短期借款 6,582,434,941.60 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 1,724,446,469.54 1.31% 1.06% 2.62% 0.58% 交易性金融负债 7,675,898.71 11,686,986.02 25,761,017.27 17,041,784.19 0.00% 0.00% 0.01% 0.01% 应付票据 16,608,760,016.02 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 31,250,000.41 3.31% 3.09% 1.31% 0.01% 应付账款 59,668,028,767.10 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 29,745,813,416.12 11.89% 13.35% 11.84% 10.04%
万科财务报表分析报告 预收款项 181.529.734.053.20 155.518.071,436.35 131,023,977.530.61 111,101,718,105.82 36.18% 32.45% 34.59% 37.51% 应付职工薪酬 331.260.358.19 2.451.674.436.71 2.177,748.944.37 1.690.351,691.72 0.07% 0.51% 0.57% 0.57% 应交税费 2.575.285.865.45 4.578.205.233.59 4.515,588.914.24 4,078.618.156.81 0.51% 0.96% 1.19% 1.38% 应付利息 311.791.246.17 291.243.561.80 649.687.938.74 272.298.785.58 0.06毫 0.06% 0.17% 0.09% 其他应付款 52.846.722.394.13 54.704.285.269.26 36,045.315.768.94 30.216.792.566.99 10.53% 11.42% 9.52% 10.20% 年内到期的非流动 15.699.221.236.52 27.521.791.569.90 25,624.959,204.23 21.845,829.338.08 3.13% 5.74线 6.76% 7.38% 流动负债合计 336.160.914.777.09 328.921.832.209.92 259.833,566.711.09 200.724.160,315.26 66.99% 68.64绕 68.59% 67.76% 非流动负债： 长期借款 49.210.595.087.10 36.683.128.420.08 36.036.070,366.26 20.971,961.953.04 9.81% 7.65% 9.51% 7.08% 应付债券 9.900,821.941.49 7,398.391.932.47 5.850.397.011.20 1.97% 1.54% 0.00% 1.98% 预计负债 73,302.739.22 46,876,821.15 44,292.267.15 38,677,896.70 0.01% 0.01% 0.01% 0.01多 其他非流动负债 48.509.068.56 42.955.020.85 15,677,985.06 11.798.188.07 0.01% 0.01% 0.00% 0.00% 递延所得税负债 660.269.955.91 672,715.687.44 733.812.757.71 778.906.118.75 0.13% 0.14钱 0.19% 0.26% 非流动负债合计 59.893.498.792.28 44.844.067.881.99 36.829.853.376.18 27.651.741.167.76 11.94% 9.36% 9.72% 9.34% 负债合计 396.054.413.569.37 373.765.900.091.91 296.663.420.087.27 228.375.901,483.02 78.93% 78.00% 78.32% 77.10% 所有者权益： 股本 11.015.027,119.00 11.014.968.919.00 10,995.553.118.00 10.995.210.218.00 2.20% 2.30% 2.90% 3.71% 资本公积 8.312,641.831.95 8.532.222.933.57 8.683.860.667.82 8.843.464,118.19 1.66% 1.78% 2.29% 2.99% 盈余公积 20.135.409.720.24 20.135.409.720.24 17,017.051,382.39 13.648.727.454.84 4.01% 4.20% 4.49第 4.61% 未分配利润 36,999.989.727.44 36.706,888.864.08 26,688.098,566.77 18.934,617.430.43 7.37% 7.66% 7.05% 6.39% 外币报表折算差额 425.406.224.00 506.492.902.81 440.990.190.32 545.775.788.95 0.08% 0.11% 0.12% 0.18% 归属于母公司所有者 76.888.474.622.63 76.895.983.339.70 63.825.553.925.30 52.967,795.010.41 15.32% 16.05% 16.85% 17.85% 少数股东权益 28.831.405.270.21 28.543.440.058.93 18.312.641,062.80 14.864,743.536.62 5.75% 5.96% 4.83% 5.02% 所有者权益合计 105.719.879.892.84 105.439.423.398.63 82,138.194,988.10 67,832.538,547.03 21.07% 22.00% 21.68第 22.90% 负德及所有者权益 501,774,293.462.21 479.205.323.490.54 378.801.615.075.37 296,208.440,030.05 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 注：表中标红数字为放牧大数裙。 上图是万科企业股份有限公司2011年、2012年、2013年资产负债表以及2014年半年报资产负债表中数据的汇总，在后续的具体分 析中，将选择其中的数据进行详细的解读。 3
万科财务报表分析报告 3 预收款项 181,529,734,053.20 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 111,101,718,105.82 36.18% 32.45% 34.59% 37.51% 应付职工薪酬 331,260,358.19 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 1,690,351,691.72 0.07% 0.51% 0.57% 0.57% 应交税费 2,575,285,865.45 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 4,078,618,156.81 0.51% 0.96% 1.19% 1.38% 应付利息 311,791,246.17 291,243,561.80 649,687,938.74 272,298,785.58 0.06% 0.06% 0.17% 0.09% 其他应付款 52,846,722,394.13 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 30,216,792,566.99 10.53% 11.42% 9.52% 10.20% 一年内到期的非流动 负债 15,699,221,236.52 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 21,845,829,338.08 3.13% 5.74% 6.76% 7.38% 流动负债合计 336,160,914,777.09 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 200,724,160,315.26 66.99% 68.64% 68.59% 67.76% 非流动负债： 长期借款 49,210,595,087.10 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 20,971,961,953.04 9.81% 7.65% 9.51% 7.08% 应付债券 9,900,821,941.49 7,398,391,932.47 - 5,850,397,011.20 1.97% 1.54% 0.00% 1.98% 预计负债 73,302,739.22 46,876,821.15 44,292,267.15 38,677,896.70 0.01% 0.01% 0.01% 0.01% 其他非流动负债 48,509,068.56 42,955,020.85 15,677,985.06 11,798,188.07 0.01% 0.01% 0.00% 0.00% 递延所得税负债 660,269,955.91 672,715,687.44 733,812,757.71 778,906,118.75 0.13% 0.14% 0.19% 0.26% 非流动负债合计 59,893,498,792.28 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 27,651,741,167.76 11.94% 9.36% 9.72% 9.34% 负债合计 396,054,413,569.37 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 228,375,901,483.02 78.93% 78.00% 78.32% 77.10% 所有者权益： 股本 11,015,027,119.00 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 10,995,210,218.00 2.20% 2.30% 2.90% 3.71% 资本公积 8,312,641,831.95 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 8,843,464,118.19 1.66% 1.78% 2.29% 2.99% 盈余公积 20,135,409,720.24 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 13,648,727,454.84 4.01% 4.20% 4.49% 4.61% 未分配利润 36,999,989,727.44 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 18,934,617,430.43 7.37% 7.66% 7.05% 6.39% 外币报表折算差额 425,406,224.00 506,492,902.81 440,990,190.32 545,775,788.95 0.08% 0.11% 0.12% 0.18% 归属于母公司所有者 权益合计 76,888,474,622.63 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 52,967,795,010.41 15.32% 16.05% 16.85% 17.88% 少数股东权益 28,831,405,270.21 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 14,864,743,536.62 5.75% 5.96% 4.83% 5.02% 所有者权益合计 105,719,879,892.84 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 67,832,538,547.03 21.07% 22.00% 21.68% 22.90% 负债及所有者 权益 总计 501,774,293,462.21 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 296,208,440,030.05 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 注：表中标红数字为波动较大数据。 上图是万科企业股份有限公司 2011 年、2012 年、2013 年资产负债表以及 2014 年半年报资产负债表中数据的汇总，在后续的具体分 析中，将选择其中的数据进行详细的解读
万科财务报表分析报告 1.货币资金 货币资金 60,000,000,000.00 20.00% 18.00% 50,000,000,000.00 16.00% 40,000,000,000.00 30,000,000.000.00 rt 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 20,000,000,000.00 6.00% 4.00% 10,000,000,000.00 2.00% 0.00 0.00% 2009/12/312010/12/312011/12/312012/12/312013/12/312014/6/30 ■货币资金一货币资金比率 从货币资金的绝对数额来看，2014年半年报公布的水平较2009年年末水平高出近 一倍，但是，这并不意味着企业流动性的改善。相反，考虑到货币资金相对于总资产的 比例，在过去的五年半时间里，货币资金所占比例呈逐年下降趋势，由最高时的17.54% 下降到8.54%。除用于在建工程、分红派息、现金收购等业务外，货币资金占比的下降 将传递出企业流动性减弱的信号，降低企业应对异常情况的能力。 2.其他应收款 其他应收款 50,000,000,000.00 45,000,000.000.00 40,000,000,000.00 35,000,000,000.00 30,000,000,000.00 25,000,000,000.00 一●一其他应收款 20,000,000,000.00 15,000,000,000.00 10,000,000,000.00 5,000,000,000.00 0.00 2011/12/31 2012/12/31 2013/12/31 2014/6/30
万科财务报表分析报告 4 1.货币资金 从货币资金的绝对数额来看，2014 年半年报公布的水平较 2009 年年末水平高出近 一倍，但是，这并不意味着企业流动性的改善。相反，考虑到货币资金相对于总资产的 比例，在过去的五年半时间里，货币资金所占比例呈逐年下降趋势，由最高时的 17.54% 下降到 8.54%。除用于在建工程、分红派息、现金收购等业务外，货币资金占比的下降 将传递出企业流动性减弱的信号，降低企业应对异常情况的能力。 2.其他应收款 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 0.00 10,000,000,000.00 20,000,000,000.00 30,000,000,000.00 40,000,000,000.00 50,000,000,000.00 60,000,000,000.00 2009/12/31 2010/12/31 2011/12/31 2012/12/31 2013/12/31 2014/6/30 货币资金 货币资金 货币资金比率 0.00 5,000,000,000.00 10,000,000,000.00 15,000,000,000.00 20,000,000,000.00 25,000,000,000.00 30,000,000,000.00 35,000,000,000.00 40,000,000,000.00 45,000,000,000.00 50,000,000,000.00 2011/12/31 2012/12/31 2013/12/31 2014/6/30 其他应收款 其他应收款
万科财务报表分析报告 在其他应收款中，2013年以及2014年上半年发生了大幅度增长。查阅报表附注中发 现，仅2013年里，合作方经营往来款增长近40亿，应收联营/合营企业款增长近75亿，分 别占2013年增长幅度的25%和50%。 从账龄角度分析，一年以内应收款占比达到了27%，账龄达五年以上占比达到了16%， 侧面反映出万科在应收账款管理上仍然存在不足，尤其是在实行酬金制的物业服务中心 往来款，可收回性较小，计提坏账准备较大，反应出万科未能在物业服务风险管理方面 达到优秀水平。 另外，万科在在2013年内因债务单位注销等原因，实际核销的其他应收款金额为人 民币2,313,492.81元，而这个数字在2012年仅为人民币32,867.76元，直接造成万科近200 万损失，更突显万科在合营、联营经营中，缺乏对应收账款合理管理，造成违约风险失 控。 3.存货 存货 400,000,000,000.00 350,000,000,000.00 300,000,000,000.00 250,000,000,000.00 200,000,000,000.00 存货 …线性（存货） 150,000000,000.00 100,000000,000.00 50,000,000,000.00 0.00 2009/12/312010/12/312011/12/312012/12/312013/12/312014/6/30 万科所披露的财务报表中，存货包括了己完工开发产品、在建开发产品、拟开发产 品，其中在建开发产品在2014年半年报中披露的数据来看，占存货比例达到了约66% 的水平，另外存货总体水平在过去五年中增长了近3倍，这意味着在2014年下半年及 2014以后，将有更多可供出售的商品房供入市场，而进入2014年以来，房地产市场
万科财务报表分析报告 5 在其他应收款中，2013年以及2014年上半年发生了大幅度增长。查阅报表附注中发 现，仅2013年里，合作方经营往来款增长近40亿，应收联营/合营企业款增长近75亿，分 别占2013年增长幅度的25%和50%。 从账龄角度分析，一年以内应收款占比达到了27%，账龄达五年以上占比达到了16%， 侧面反映出万科在应收账款管理上仍然存在不足，尤其是在实行酬金制的物业服务中心 往来款，可收回性较小，计提坏账准备较大，反应出万科未能在物业服务风险管理方面 达到优秀水平。 另外，万科在在2013年内因债务单位注销等原因，实际核销的其他应收款金额为人 民币2,313,492.81元，而这个数字在2012年仅为人民币32,867.76元，直接造成万科近200 万损失，更突显万科在合营、联营经营中，缺乏对应收账款合理管理，造成违约风险失 控。 3.存货 万科所披露的财务报表中，存货包括了已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产 品，其中在建开发产品在 2014 年半年报中披露的数据来看，占存货比例达到了约 66% 的水平，另外存货总体水平在过去五年中增长了近 3 倍，这意味着在 2014 年下半年及 2014 以后，将有更多可供出售的商品房供入市场，而进入 2014 年以来，房地产市场， 0.00 50,000,000,000.00 100,000,000,000.00 150,000,000,000.00 200,000,000,000.00 250,000,000,000.00 300,000,000,000.00 350,000,000,000.00 400,000,000,000.00 2009/12/312010/12/312011/12/312012/12/312013/12/31 2014/6/30 存货 存货 线性 (存货)
万科财务报表分析报告 尤其是二三线市场成交量、成交价同比、环比均出现下滑趋势，进一步突出市场供需关 系正在由过去的供给小于需求变成供给逐渐大于需求，潜在地给即将进入市场的商品房 存货带来较为严峻的考验。 4.负债部分 负债部分 70,000,000,000.00 60,000,000,000.00 50,000,000.000.00 40,000,000,000.00 ●一应付账款 30,000,000,000.00 ◆一长期借款 ●一其他应付款 20,000,000,000.00 10,000,000,000.00 0.00 2011/12/31 2012/12/31 2013/12/31 2014/6/30 万科债务结构中主要以应付债款，长期借款和其他应付款为主，在最新披露的2014 年半年报中，占负债和所有者权益部分比例分别为11.89%，9.81%，10.53%。原因主要 在于房地产行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道，长期借款的筹资费用比较低。 在应付账款中，应付及预提工程款所占比例最大，在2013年披露的年报中，达到 了应付账款总额的72.12%，较2011年的水平增长了138%，意味着尚未支付的工程款、 地价款、质量保证金等数额的大幅增加，加大了企业短期偿债的压力。从另一个方面来 说，存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升，持有的现金及现金等价物却大幅减少， 一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。 对于非流动性负债，在过去三年半的时间里，万科的长期借款和其他应付款较2011 年负债水平分别增长了134.65%和74.89%。在其他应付款中，从2014年半年报公布的数 据来看，达到了约510亿的规模，其中增长幅度较大的部分包括了应付股权款与合作公 司往来及其他和应付合营联营企业款，其中仅2013年内，前者增加了约80亿人民币，后
万科财务报表分析报告 6 尤其是二三线市场成交量、成交价同比、环比均出现下滑趋势，进一步突出市场供需关 系正在由过去的供给小于需求变成供给逐渐大于需求，潜在地给即将进入市场的商品房 存货带来较为严峻的考验。 4.负债部分 万科债务结构中主要以应付债款，长期借款和其他应付款为主，在最新披露的 2014 年半年报中，占负债和所有者权益部分比例分别为 11.89%，9.81%，10.53%。原因主要 在于房地产行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道，长期借款的筹资费用比较低。 在应付账款中，应付及预提工程款所占比例最大，在 2013 年披露的年报中，达到 了应付账款总额的 72.12%，较 2011 年的水平增长了 138%，意味着尚未支付的工程款、 地价款、质量保证金等数额的大幅增加，加大了企业短期偿债的压力。从另一个方面来 说，存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升，持有的现金及现金等价物却大幅减少， 一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。 对于非流动性负债，在过去三年半的时间里，万科的长期借款和其他应付款较2011 年负债水平分别增长了134.65%和74.89%。在其他应付款中，从2014年半年报公布的数 据来看，达到了约510亿的规模，其中增长幅度较大的部分包括了应付股权款与合作公 司往来及其他和应付合营联营企业款，其中仅2013年内，前者增加了约80亿人民币，后 0.00 10,000,000,000.00 20,000,000,000.00 30,000,000,000.00 40,000,000,000.00 50,000,000,000.00 60,000,000,000.00 70,000,000,000.00 2011/12/31 2012/12/31 2013/12/31 2014/6/30 负债部分 应付账款 长期借款 其他应付款
万科财务报表分析报告 者则增加了约100亿人民币。 另外，长期借款在2014年上半年中，出现了较大的增幅，查看报表附注可以发现， 主要是银行贷款和其他贷款中的信用贷款增长所致，用以支持在建工程、拿地等支出。 同时，在未来一到两年内即将到期的长期贷款占长期贷款总额的41.36%，反观2014年 房地产行业持续走弱，房地产开发投资额度变缓，商品房量价呈现下降趋势，对于万科 未来两年内还款压力仍然不小。 (二) 经营成果纵向分析 2014年1-6月 2013年 2012年 2011年 一、营业总收入 40,961,902.094.71 135,418,791,080.35103,116,245,136.42 71.782,749,800.68 二、营业总成本 35,417.670.139.08112.162.068.455.3183.023.173.062.97 56,716,379,546.64 其中：营业成本 28,298,414,139.65 92,797,650.762.81 65,421,614,348.00 43,228,163,602.13 营业税金及附加 3,740,227,449.78 11,544,998,138.82 10,916,297,537.10 7,778,786,086.49 销售费用 1,542,285,908.15 3.864,713,570.44 3,056,377,656.90 2.556.775,062.26 管理费用 1,409,092,634.14 3,002,837,563.15 2,780,308,041.10 2,578,214,642.30 财务费用 396,758,461.31 891,715.053.49 764,757,191.68 509,812,978.62 资产减值损失 30.891.546.05 60,153,366.60 83,818,288.19 64,627,174.84 加：公允价值变动收益 2,894,705.74 -572,042.22 -8,719,233.08 -2,868.565.33 加：投资收益 1,309,133,729.66 1,005,187,804.32 928,687,953.69 699,715,008.48 其中：对联营企业和合营企业的投资 568.440,403.69 999,397,870.95 889,787,588.26 643,987,754.62 三、营业利润 6,856,260,391.03 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 15,763,216,697.19 加：营业外收入 304,748,592.97 118,969,557.11 144,645,173.12 76,186,678.42 减：营业外支出 38,534,238.21 89,296,694.95 87,500,829.07 33,520,955.29 其中：非流动资产处置损失 2,326,754.56 6,820,073.10 6,068,873.87 1,144,283.45 四、利润总额 7,122,474,745.79 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 15,805,882,420.32 减：所得税费用 1,629,994,819.27 5,993,461,378.06 5,407,596,715.05 4,206,276,208.55 五、净利润 5,492,479,926.52 18,297,549,871.24 15,662,588.423.06 11.599,606,211.77 归属于母公司所有者的净利润 4,809,238,120.15 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 9,624,875,268.23 少数股东损益 683.241,806.37 3.179,000,465.46 3,111.406,030.83 1,974,730,943.54 六、每股收益 (一)基本每股收益 0.44 1.37 1.14 0.88 (二)稀释每股收益 0.44 1.37 1.14 0.88 七、其他综合收益 -67,425,075.94 48,592,005.60 -132,159,076.11 183,017,341.02 八、综合收益总额 5.425,054,850.58 18,346,141,876.84 15,530,429,346.95 11.782.623,552.79 归属于母公司所有者的综合收益总额 4,741,813,044.21 15,167,141,411.38 12,419,023,316.12 9,807,892,609.25 归属于少数股东的综合收益总额 683.241.806.37 3,179,000,465.46 3,111,406,030.83 1,974,730,943.54 注：表中标红数字为波动较大数据。 上图是万科企业股份有限公司2011年、2012年、2013年利润表以及2014年半年 报利润表中数据的汇总，在后续的具体分析中，将选择其中的数据进行详细的解读
万科财务报表分析报告 7 者则增加了约100亿人民币。 另外，长期借款在 2014 年上半年中，出现了较大的增幅，查看报表附注可以发现， 主要是银行贷款和其他贷款中的信用贷款增长所致，用以支持在建工程、拿地等支出。 同时，在未来一到两年内即将到期的长期贷款占长期贷款总额的 41.36%，反观 2014 年 房地产行业持续走弱，房地产开发投资额度变缓，商品房量价呈现下降趋势，对于万科 未来两年内还款压力仍然不小。 （二）经营成果纵向分析 2014 年 1-6 月 2013 年 2012 年 2011 年 一、营业总收入 40,961,902,094.71 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 71,782,749,800.68 二、营业总成本 35,417,670,139.08 112,162,068,455.31 83,023,173,062.97 56,716,379,546.64 其中： 营业成本 28,298,414,139.65 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00 43,228,163,602.13 营业税金及附加 3,740,227,449.78 11,544,998,138.82 10,916,297,537.10 7,778,786,086.49 销售费用 1,542,285,908.15 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 2,556,775,062.26 管理费用 1,409,092,634.14 3,002,837,563.15 2,780,308,041.10 2,578,214,642.30 财务费用 396,758,461.31 891,715,053.49 764,757,191.68 509,812,978.62 资产减值损失 30,891,546.05 60,153,366.60 83,818,288.19 64,627,174.84 加: 公允价值变动收益 2,894,705.74 -572,042.22 -8,719,233.08 -2,868,565.33 加：投资收益 1,309,133,729.66 1,005,187,804.32 928,687,953.69 699,715,008.48 其中： 对联营企业和合营企业的投资 收益 568,440,403.69 999,397,870.95 889,787,588.26 643,987,754.62 三、营业利润 6,856,260,391.03 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 15,763,216,697.19 加：营业外收入 304,748,592.97 118,969,557.11 144,645,173.12 76,186,678.42 减：营业外支出 38,534,238.21 89,296,694.95 87,500,829.07 33,520,955.29 其中： 非流动资产处置损失 2,326,754.56 6,820,073.10 6,068,873.87 1,144,283.45 四、利润总额 7,122,474,745.79 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 15,805,882,420.32 减：所得税费用 1,629,994,819.27 5,993,461,378.06 5,407,596,715.05 4,206,276,208.55 五、净利润 5,492,479,926.52 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06 11,599,606,211.77 归属于母公司所有者的净利润 4,809,238,120.15 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 9,624,875,268.23 少数股东损益 683,241,806.37 3,179,000,465.46 3,111,406,030.83 1,974,730,943.54 六、每股收益 (一) 基本每股收益 0.44 1.37 1.14 0.88 (二) 稀释每股收益 0.44 1.37 1.14 0.88 七、其他综合收益 -67,425,075.94 48,592,005.60 -132,159,076.11 183,017,341.02 八、综合收益总额 5,425,054,850.58 18,346,141,876.84 15,530,429,346.95 11,782,623,552.79 归属于母公司所有者的综合收益总额 4,741,813,044.21 15,167,141,411.38 12,419,023,316.12 9,807,892,609.25 归属于少数股东的综合收益总额 683,241,806.37 3,179,000,465.46 3,111,406,030.83 1,974,730,943.54 注：表中标红数字为波动较大数据。 上图是万科企业股份有限公司 2011 年、2012 年、2013 年利润表以及 2014 年半年 报利润表中数据的汇总，在后续的具体分析中，将选择其中的数据进行详细的解读