高级管理会计理论与实务第一次作业 班级：Z1412021学号：1141202030姓名：杨雯 以下是我们公司在某城市拟投资的一个写字楼项目的本量利测算分析，最终得出拿地价 格水平线，从而保证财务上的可行性： 一、项目介绍 根据规划条件，规划总用地面积27675平方米，建设用地20624平方米，容积率4，地 上建筑面积84287方，其中写字楼建筑面积82496方，市政建筑面积1791方（水泵房+变配 电间)。具体指标如下： 项目 规划指标 单位 1、规划总用地 27675 平方米 2、建设用地 20624 平方米 3、建筑面积 84287 平方米 地上建筑面积 82496 平方米 其中 地上建筑面积（水泵房、配电间） 1791 平方米 4、容积率 5、建筑密度 40 % 6、绿地率 25 % 7、建筑限高 80 米 二、周边在售楼盘概况 住宅楼盘高中低档次均有，写字楼类物业较少规模、档次不高。各类型物业市场销售均 价如下： 普通住宅：17000-20000元/平方米： 一线江景住宅：22000-25000元/平方米： 精装江景豪宅：25000-30000元/平方米： 写字楼类物业：约14000元/平方米。 三、本量利分析测算 1、销售设定 (1)售价 参考地块周边同类物业售价，比较地段、配套、交通、不同类型物业售价比等因素，综 合评价，暂设定本项目售价为17000元/m,车位售价20万/个（车位数量根据选址论证报 告测算数据，地下车位销售，地面车位作公共停车用)。 (2)写字楼、商业配比 商业24000平方米，写字楼54188平方米。 (3)资金安排 土地款、前期费用从自有资金中安排，项目开发建设资金通过贷款解决，土0开始预售， 项目销售回款，物业抵押款用于还贷、支付工程款。 (4)开发周期和进度 从拿地至竣工交付，暂定开发周期3.5年(42个月)，销售完毕5.2年(62个月)，开 发进度初步设定如下： ①拿地后1年开工(12个月) ②开工后8个月到±0，开始预售(20个月)： ③士0后7个月主体结构结顶(27个月)：
高级管理会计理论与实务第一次作业 班级：Z1412021 学号: 1141202030 姓名： 杨雯 以下是我们公司在某城市拟投资的一个写字楼项目的本量利测算分析，最终得出拿地价 格水平线，从而保证财务上的可行性： 一、项目介绍 根据规划条件，规划总用地面积 27675 平方米，建设用地 20624 平方米，容积率 4，地 上建筑面积 84287 方，其中写字楼建筑面积 82496 方，市政建筑面积 1791 方（水泵房+变配 电间）。具体指标如下： 项目 规划指标 单位 1、规划总用地 27675 平方米 2、建设用地 20624 平方米 3、建筑面积 84287 平方米 其中 地上建筑面积 82496 平方米 地上建筑面积（水泵房、配电间） 1791 平方米 4、容积率 4 5、建筑密度 40 % 6、绿地率 25 % 7、建筑限高 80 米 二、周边在售楼盘概况 住宅楼盘高中低档次均有，写字楼类物业较少规模、档次不高。各类型物业市场销售均 价如下： 普通住宅：17000-20000 元/平方米； 一线江景住宅：22000-25000 元/平方米； 精装江景豪宅：25000-30000 元/平方米； 写字楼类物业：约 14000 元/平方米。 三、本量利分析测算 1、销售设定 （1）售价 参考地块周边同类物业售价，比较地段、配套、交通、不同类型物业售价比等因素，综 合评价，暂设定本项目售价为 17000 元/㎡，车位售价 20 万/个（车位数量根据选址论证报 告测算数据，地下车位销售，地面车位作公共停车用）。 （2）写字楼、商业配比 商业 24000 平方米，写字楼 54188 平方米。 （3）资金安排 土地款、前期费用从自有资金中安排，项目开发建设资金通过贷款解决，±0 开始预售， 项目销售回款，物业抵押款用于还贷、支付工程款。 （4）开发周期和进度 从拿地至竣工交付，暂定开发周期 3.5 年（42 个月），销售完毕 5.2 年（62 个月），开 发进度初步设定如下： ①拿地后 1 年开工（12 个月） ②开工后 8 个月到±0，开始预售（20 个月）； ③±0 后 7 个月主体结构结顶（27 个月）；
④主体结构结顶后15个月完成幕墙、安装、精装修、室外市政等工程，完成竣工验 收并交付(42个月)： ⑤达到士0开盘销售，至主体结顶去化率达15%，幕墙完工去化率达45%，竣工交付去 化率达70%，竣工后1年半去化率达100%。62个月) 2、成本、收入测算 按地价6500元/平方米，销售均价17000元/平方米，车位20万元/个，整个开发周期 5.2年，自有资金投资收益率约15.6%，年化投资收益率约2.8%，具体见下表： 序号 项目 单方成本 数值 总额（万元） 估算说明 (元) 1 土地费用 52346.87 1.1 土地费用 6500.00 78188.00 50822.20 1.2 契税 1524.67 地价总额×3% 2 前期费用 571.00 4710.52 2.1 设计费 345.00 82496.00 2846.11 2.2 规费 108.00 82496.00 890.96 2.3 前期工程费 118.00 82496.00 973.45 3 工程造价 7237.92 82496.00 59709.94 地下室30%、主体 3.1 建安工程 5656.00 82496.00 46659.74 55%、幕墙15% 82496.00 3.2 精装修工程 490.00 82496.00 4042.30 3.3 设备（电梯、空调、 530.00 82496.00 4372.29 弱电智能化等) 3.1 室外、市政工程 420.00 82496.00 3464.83 按上述工程费用的 3.5 不可预见费用 141.92 82496.00 1170.78 2% 期间费用 1317.66 82496.00 10870.15 贷款3亿，年利率 4.1 财务费用 596.39 82496.00 4920.00 6.15% 按工程费用5%计 4.2 管理费用 361.90 82496.00 2985.50 算 4.3 销售费用 359.37 82496.00 2964.65 按物业价值2%预估 税费 1616.90 8761.66 5.1 营业税 923.94 54188.00 5006.66 销售收入5% 城建税：营业税7%， 教育费附加：营业 税3%，地方教育费 5.2 税费附加 138.59 54188.00 751.00 附加：营业税2%， 印花税：销售收入 0.05%,水利建设基 金：销售收入0.1% 5.3 土地增值税 554.37 54188.00 3004.00 按销售收入3%预估 6 总成本 136399.14
④主体结构结顶后 15 个月完成幕墙、安装、精装修、室外市政等工程，完成竣工验 收并交付（42 个月）； ⑤达到±0 开盘销售，至主体结顶去化率达 15%，幕墙完工去化率达 45%，竣工交付去 化率达 70%，竣工后 1 年半去化率达 100%。62 个月） 2、成本、收入测算 按地价 6500 元/平方米，销售均价 17000 元/平方米，车位 20 万元/个，整个开发周期 5.2 年，自有资金投资收益率约 15.6%，年化投资收益率约 2.8%，具体见下表： 序号 项目 单方成本 (元) 数值 总额（万元） 估算说明 1 土地费用 52346.87 1.1 土地费用 6500.00 78188.00 50822.20 1.2 契税 1524.67 地价总额×3% 2 前期费用 571.00 4710.52 2.1 设计费 345.00 82496.00 2846.11 2.2 规费 108.00 82496.00 890.96 2.3 前期工程费 118.00 82496.00 973.45 3 工程造价 7237.92 82496.00 59709.94 3.1 建安工程 5656.00 82496.00 46659.74 地下室 30%、主体 55%、幕墙 15% 82496.00 3.2 精装修工程 490.00 82496.00 4042.30 3.3 设备（电梯、空调、 弱电智能化等） 530.00 82496.00 4372.29 3.1 室外、市政工程 420.00 82496.00 3464.83 3.5 不可预见费用 141.92 82496.00 1170.78 按上述工程费用的 2％ 4 期间费用 1317.66 82496.00 10870.15 4.1 财务费用 596.39 82496.00 4920.00 贷款 3 亿，年利率 6.15% 4.2 管理费用 361.90 82496.00 2985.50 按工程费用*5%计 算 4.3 销售费用 359.37 82496.00 2964.65 按物业价值 2%预估 5 税费 1616.90 8761.66 5.1 营业税 923.94 54188.00 5006.66 销售收入 5% 5.2 税费附加 138.59 54188.00 751.00 城建税：营业税 7%， 教育费附加：营业 税 3%，地方教育费 附加：营业税 2%， 印花税：销售收入 0.05%，水利建设基 金：销售收入 0.1% 5.3 土地增值税 554.37 54188.00 3004.00 按销售收入 3%预估 6 总成本 136399.14
以总建筑 6.1 11563.86 117953.00 面积计 6.2 以地上建筑 16534.03 82496.00 面积计 面向市场销售面积 54188.00 销售均价 17000.00 销售收入 92119.60 可售车位数（个） 400.68 车位售价（万元/个） 200000.00 车位销售收入（万元） 8013.64 总销售收入 100133.24 持有物业面积 24000.00 持有物业评估价 28630.54 持有物业价值 48099.30 总物业价值 148232.54 项目开发利润（万元） 11833.40 税后利润（万元） 8875.05 自有资金投资利润率 15.55% 年化自有资金投资收益率 2.84% 不同地价对应投资收益率表： 楼面地价（元/平方米） 总销售收入（万元，写字楼售价 年化自有资金投资收益率(%) 17000元/平方米) 5188 6.15% 5200 6.11% 5400 5.55% 5600 5.01% 5800 100133.24 4.49% 6000 3.99% 6100 3.75% 6300 3.28% 6500 2.84%
6.1 以总建筑 面积计 11563.86 117953.00 6.2 以地上建筑 面积计 16534.03 82496.00 面向市场销售面积 54188.00 销售均价 17000.00 销售收入 92119.60 可售车位数（个） 400.68 车位售价（万元/个） 200000.00 车位销售收入（万元） 8013.64 总销售收入 100133.24 持有物业面积 24000.00 持有物业评估价 28630.54 持有物业价值 48099.30 总物业价值 148232.54 项目开发利润（万元） 11833.40 税后利润（万元） 8875.05 自有资金投资利润率 15.55% 年化自有资金投资收益率 2.84% 不同地价对应投资收益率表： 楼面地价（元/平方米） 总销售收入（万元，写字楼售价 17000 元/平方米） 年化自有资金投资收益率（%） 5188 100133.24 6.15% 5200 6.11% 5400 5.55% 5600 5.01% 5800 4.49% 6000 3.99% 6100 3.75% 6300 3.28% 6500 2.84%
不同地价对应投资收益率 8000 6000 眼 4000 2000 0 0.00% 5.00% 10.00% 年化自有资金投资收益率(%) 因投资项目的资金拟向银行贷款，银行贷款利率约6%，所以若年化自有资金投资收益 率低于银行贷款利率，则不宜投资中。 根据测算结果，地价低于5200元/平方米，项目开发在财务上是可行的
因投资项目的资金拟向银行贷款，银行贷款利率约 6%，所以若年化自有资金投资收益 率低于银行贷款利率，则不宜投资中。 根据测算结果，地价低于 5200 元/平方米，项目开发在财务上是可行的
