招商证券 行业研究 住房抵押贷款：这一时期日本的个人住房抵押贷款呈现爆发式增长，仅1972年民 间金融机构发放的个人住房抵押贷款额比1966年增长了34倍，加之于前期GDP 高速增长带来的财富积累，以及日本土地私有制导致日本的居民购房的自由资金非 常充裕。 背景材料：1960年代末，日本个人住房抵押贷款超速增长的背景 庞大的需求是个人住房抵押贷款增长的基本条件，但是更重要的是发放个人住房抵 押贷款的金融机构的多元化。 1960年代以前，只有共有的住宅金融公库办理个人住宅抵押贷款业务。住宅金融公 库的资金主要来自于财政拔款，但是当时日本正处于资金短缺时期，财政拔款的数 量及其有限；而且，住宅金融空库必须将更多的资金用于援助地方政府和住宅公团 建设公营住宅，因为当时住房问题的焦点是修建公营住宅以解决城市住房短缺问题。 因此，个人住房抵押贷款的规模极其有限。 1960年之后，一些都市银行和地方中小银行先后开始采取‘先存后贷、以存定贷 的方式办理个人住宅抵押贷款业务。其基本模式是居民必须先在某一银行存入相当 于购房款50%左右的资金，然后才能申请该银行的个人住房抵押贷款。另外申请住 房抵押贷款的手续极其复杂，制约了居民申请个人住房抵押贷款的积极性。 1960年末期，个人住房抵押贷款出现了巨大的变化。 首先是1967年，千叶银行取消‘先存后贷，以存定贷’的贷款条件，使得手续变 得其次是1971年，民间金融机构开始深度参与个人住房抵押货款业务。三和、三 井、神户等都市银行联合出资成立第一家以办理个人住宅抵押贷款为主要业务的住 宅金融专业公司一一日本住宅金融会社；第一银行（现第一劝业银行）等出资成立 住宅贷款服务会社。到979年，日本共成立了八家住宅金融专业公司。住宅专业 公司主要目的在于加强‘住专'的股东银行（母体行）在住宅抵押贷款业务上的竞 争能力。 自己不设存款部门，所用资金全部来自其他金融机构，最初来自于母体银行，80年 代后期，来自农林系的资金大量增加。 正是因为民间金融机构的参与，导致个人住房抵押贷款的资金来源不在局限于财政 拔款，而且住房抵押贷款的手续变得简化快捷，为1968-1974年的居民购房莫定了 坚实的外部基础。 另外说明：日本泡沫经济之后，民间住宅金融专业公司最终解体。主要是因为：1990 年大藏省为了控制银行向房地产行业的大量融资，抑制泡沫经济，对银行的房地产 信贷规模实行总量控制，但住宅金融专业公司不在此列。一些股东银行纷纷把原先 自己的客户推荐给‘住专’，使得‘住专’在某种程度上扮演了替代大银行向房地产 业融资的角色。简化、快捷，随后各大银行迅速跟进。 资料来源：招商证券研发中心 1975年，受通货膨胀的影响，人口迁出城市，城市地价下跌8%； 这是1956-1985年期间唯一的一次下跌。其主要原因是受两次石油危机的影响，日本 经济滞胀（即高增长高通胀），通货膨胀达到2位数，城市生活成本大幅上升，导致人 口迁出城市。 敬请阅读末页的免责条款 Page 10行业研究 敬请阅读末页的免责条款 Page 10 ¾ 住房抵押贷款：这一时期日本的个人住房抵押贷款呈现爆发式增长，仅 1972 年民 间金融机构发放的个人住房抵押贷款额比 1966 年增长了 34 倍，加之于前期 GDP 高速增长带来的财富积累，以及日本土地私有制导致日本的居民购房的自由资金非 常充裕。 资料来源：招商证券研发中心 ¾ 1975 年，受通货膨胀的影响，人口迁出城市，城市地价下跌 8%； 这是 1956-1985 年期间唯一的一次下跌。其主要原因是受两次石油危机的影响，日本 经济滞胀（即高增长高通胀），通货膨胀达到 2 位数，城市生活成本大幅上升，导致人 口迁出城市。 背景材料：1960 年代末，日本个人住房抵押贷款超速增长的背景 庞大的需求是个人住房抵押贷款增长的基本条件，但是更重要的是发放个人住房抵 押贷款的金融机构的多元化。 1960 年代以前，只有共有的住宅金融公库办理个人住宅抵押贷款业务。住宅金融公 库的资金主要来自于财政拨款，但是当时日本正处于资金短缺时期，财政拨款的数 量及其有限；而且，住宅金融空库必须将更多的资金用于援助地方政府和住宅公团 建设公营住宅，因为当时住房问题的焦点是修建公营住宅以解决城市住房短缺问题。 因此，个人住房抵押贷款的规模极其有限。 1960 年之后，一些都市银行和地方中小银行先后开始采取‘先存后贷、以存定贷’ 的方式办理个人住宅抵押贷款业务。其基本模式是居民必须先在某一银行存入相当 于购房款 50%左右的资金，然后才能申请该银行的个人住房抵押贷款。另外申请住 房抵押贷款的手续极其复杂，制约了居民申请个人住房抵押贷款的积极性。 1960 年末期，个人住房抵押贷款出现了巨大的变化。 首先是 1967 年，千叶银行取消‘先存后贷，以存定贷’的贷款条件，使得手续变 得其次是 1971 年，民间金融机构开始深度参与个人住房抵押贷款业务。三和、三 井、神户等都市银行联合出资成立第一家以办理个人住宅抵押贷款为主要业务的住 宅金融专业公司——日本住宅金融会社；第一银行（现第一劝业银行）等出资成立 住宅贷款服务会社。到 1979 年，日本共成立了八家住宅金融专业公司。住宅专业 公司主要目的在于加强‘住专’的股东银行（母体行）在住宅抵押贷款业务上的竞 争能力。 自己不设存款部门，所用资金全部来自其他金融机构，最初来自于母体银行，80 年 代后期，来自农林系的资金大量增加。 正是因为民间金融机构的参与，导致个人住房抵押贷款的资金来源不在局限于财政 拨款，而且住房抵押贷款的手续变得简化快捷，为 1968-1974 年的居民购房奠定了 坚实的外部基础。 另外说明：日本泡沫经济之后，民间住宅金融专业公司最终解体。主要是因为：1990 年大藏省为了控制银行向房地产行业的大量融资，抑制泡沫经济，对银行的房地产 信贷规模实行总量控制，但住宅金融专业公司不在此列。一些股东银行纷纷把原先 自己的客户推荐给‘住专’，使得‘住专’在某种程度上扮演了替代大银行向房地产 业融资的角色。简化、快捷，随后各大银行迅速跟进