招商证券 行业研究 (2)土地价格的阶段性表现及其原因 如下表：1956年到1985年期间，日本土地价格经历了两轮爆发式增长和一次下跌。 表1：1985年以前日本城市地价变动的三个阶段 时区 累计涨幅 CAGR 1956-1965年 978% 30.2% 1968-1974年 200% 20.1% 1975年 -8% -8% 1975-1979年 5% 1.3% 资料来源：Bloomberg,日本统计局，招商证券研发中心 >第一轮暴涨发生在1956-1965年，城市地价在10年内上涨了近10倍，年均复合 增长率高达30.2%； 主要原因是城市开发的速度跟不上人口城市化的速度，住房总体数量和城市住房数量严 重供不应求。 1947-1965年，日本城市化率由33.1%上升到68.1%，18年上升35个百分点，年均 提高1.94%，每年约有228万人迁入城市。然而城市基础设施及住房的供给周期比较 长，城市开发的弹性比较低，这势必导致住房供需的结构性矛盾不断加剧。 这说明，在城市化快速上升的阶段，基本的居住需求能够支持多大程度的住房价格上涨 是难以预测的。 图7：日本土她价格走势及其波动(1956-1983年) 一六城市地价一六城市地价变动（右轴）》 90 70% 快速城市化 石油危机+经济滞 60% 70 婴儿潮+住房贷款 50% 40% 50 30% 40 20% 30 10% 20 0% 10 -10% 0 -20% 195659626568717477 80 83 资料来源：Bloomberg,日本统计局，招商证券研发中心 第二轮暴涨发生在1968-1974年，土地价格在7年内上涨了近2倍，年均复合增 长率高达20.1%； 主要原因是战后要儿潮陆续进入婚烟年龄以及个人住房抵押贷款大规模增长， >婴儿潮：1947-1949年是战后日本的人口出生高峰期，到19681974年，这群婴 儿的年龄达到1927岁，陆续进入婚烟年龄，更为重要的是，当时正处于日本城市 化的高峰期，这些进入婚姻阶段的年轻人大多集中在城市，因此形成了对城市住房 的刚性需求； 敬请阅读末页的免责条款 Page 9行业研究 敬请阅读末页的免责条款 Page 9 （2）土地价格的阶段性表现及其原因 如下表：1956 年到 1985 年期间，日本土地价格经历了两轮爆发式增长和一次下跌。 表 1：1985 年以前日本城市地价变动的三个阶段 时区 累计涨幅 CAGR 1956-1965 年 978% 30.2% 1968-1974 年 200% 20.1% 1975 年 -8% -8% 1975-1979 年 5% 1.3% 资料来源：Bloomberg，日本统计局，招商证券研发中心 ¾ 第一轮暴涨发生在 1956-1965 年，城市地价在 10 年内上涨了近 10 倍，年均复合 增长率高达 30.2%； 主要原因是城市开发的速度跟不上人口城市化的速度，住房总体数量和城市住房数量严 重供不应求。 1947-1965 年，日本城市化率由 33.1%上升到 68.1%，18 年上升 35 个百分点，年均 提高 1.94%，每年约有 228 万人迁入城市。然而城市基础设施及住房的供给周期比较 长，城市开发的弹性比较低，这势必导致住房供需的结构性矛盾不断加剧。 这说明，在城市化快速上升的阶段，基本的居住需求能够支持多大程度的住房价格上涨 是难以预测的。 图 7：日本土地价格走势及其波动（1956-1983 年） 资料来源：Bloomberg，日本统计局，招商证券研发中心 ¾ 第二轮暴涨发生在 1968-1974 年，土地价格在 7 年内上涨了近 2 倍，年均复合增 长率高达 20.1%； 主要原因是战后婴儿潮陆续进入婚姻年龄以及个人住房抵押贷款大规模增长。 ¾ 婴儿潮：1947-1949 年是战后日本的人口出生高峰期，到 1968-1974 年，这群婴 儿的年龄达到 19-27 岁，陆续进入婚姻年龄，更为重要的是，当时正处于日本城市 化的高峰期，这些进入婚姻阶段的年轻人大多集中在城市，因此形成了对城市住房 的刚性需求； 快速城市化 婴儿潮+住房贷款 石油危机+经济滞