招商证券 行业研究 一、房地产泡沫发生时的背景 日本房地产泡沫的形成和扩大，离不开当时日本所处的特定历史环境。因此，在分析日 本房地产泡沫的扩大机制之前，我们首先看下在1985年以前，包括土地市场在内的日 本宏微观经济的情况。 1、日本的城市化进程已经接近尾声 战后日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时，也创造一个至今无人打破的城市化 发展纪录：1947年到1965年，仅仅18年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%， 年均提高1.94个百分点，年新增城市人口约228万人。其中1947年到1955年，城市 化率每年提高2.9个百分点，城市人口每年增加305万。到1985年，日本的城市化已 经达到76.7%，日本的城市化已经接近尾声。 图6：日本城市化进程（1947-2000年) 90.0% 80.0% 72.2%75.9%76.2%76.7%77.4%78.178.7% 68.1 70.0% 63.5% 60.0% 56.3% 50.0% 40.0% 37.5% 33.1% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 194719501955196019651970197519801985199019952000 资料来源：日本统计局，招商证券研发中心 2、1980年代以前日本土地市场情况：“土地神话” (1)土地价格的总体趋势 与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。这在日本形成了所谓的“土地神 话”. 土地神话是指土地价格的上涨幅度会永远高于物价上涨幅度。主要是因为日本国土面积 非常狭小，土地被认为是最为可靠的财富，生产技术可以不断发展，商品可以不断生产 出来，国土面积却无法扩大，因此，土地价格似乎会只升不降。 日本统计局公布的资料显示：从1956年到1985年的30年间，日本名义GDP增长了 约38.6倍，而全国土地价格和六大城市平均土地价格分别增长41.8倍和56倍。这正 是土地神话的现实依据。 敬请阅读末页的免责条款 Page 8行业研究 敬请阅读末页的免责条款 Page 8 一、房地产泡沫发生时的背景 日本房地产泡沫的形成和扩大，离不开当时日本所处的特定历史环境。因此，在分析日 本房地产泡沫的扩大机制之前，我们首先看下在 1985 年以前，包括土地市场在内的日 本宏微观经济的情况。 1、日本的城市化进程已经接近尾声 战后日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时，也创造一个至今无人打破的城市化 发展纪录：1947 年到 1965 年，仅仅 18 年的时间，日本城市化率由 33.1%提高到 68.1%， 年均提高 1.94 个百分点，年新增城市人口约 228 万人。其中 1947 年到 1955 年，城市 化率每年提高 2.9 个百分点，城市人口每年增加 305 万。到 1985 年，日本的城市化已 经达到 76.7%，日本的城市化已经接近尾声。 图 6：日本城市化进程（1947-2000 年） 资料来源：日本统计局，招商证券研发中心 2、1980 年代以前日本土地市场情况：“土地神话” （1）土地价格的总体趋势 与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。这在日本形成了所谓的“土地神 话”。 土地神话是指土地价格的上涨幅度会永远高于物价上涨幅度。主要是因为日本国土面积 非常狭小，土地被认为是最为可靠的财富，生产技术可以不断发展，商品可以不断生产 出来，国土面积却无法扩大，因此，土地价格似乎会只升不降。 日本统计局公布的资料显示：从 1956 年到 1985 年的 30 年间，日本名义 GDP 增长了 约 38.6 倍，而全国土地价格和六大城市平均土地价格分别增长 41.8 倍和 56 倍。这正 是土地神话的现实依据