北京首都开发股份有限公司公开发行2014年公司债券上市公告书 投资投机需求,促进市场需求结构合理回归。 若未来国家继续对房地产行业在土地供给、住宅供应结构、税收政策、房地产金融 等领域采取从严的监管政策,则都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、 项目融资以及业绩稳定等方面产生重要影响,进而给公司的经营及发展带来一定的不利 影响 (二)财务风险 偿债压力较大的风险 公司的资产负债率较高。最近三年及一期末,公司合并资产负债率分别为80.32%、 83.21%、8447%和83.34%;流动比率分别为1.73、1.74、145和163:速动比率分别为 0.51、042、0.33和041。最近三年及一期,公司EBIT利息保障倍数分别为145倍、 0.82倍、0.99倍和1、32倍。房地产市场的波动和融资环境的变化可能使公司面临一定的 偿债压力。随着新项目的开展,需要的资金量也会增加,为此公司增加了部分银行贷款 和信托借款,导致公司的整体负债率较高。同时存货的变现能力也将直接影响公司的资 产流动性及短期偿债能力。公司拟开发项目、在建项目和已完工项目大部分处于经济发 达地区和具有较大发展潜力的城市,市场前景较好,变现能力较强。但如果公司因在建 项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转率下降,将给公司资产的流动性和短 期偿债能力带来较大压力 2、盈利能力下降的风 最近三年及一期,公司分别实现营业利润20.10亿元、17.92亿元、28.56亿元和8.99 亿元;分别实现归属于母公司所有者的净利润分别为1604亿元、12.85亿元、1648亿 元和6.13亿元。受营业毛利率回落、投资收益减少等因素影响,2013年公司营业利润 和归属于母公司所有者的净利润较上年有所下降。2014年由于商品房项目结算增加,公 司实现的营业利润和归属于母公司所有者的净利润均较上年出现明显回升。未来随着京 外地区低毛利率项目和北京地区保障性住房项目结算收入占比的上升,以及商品房开发 成本的进一步上涨,不排除公司未来的盈利能力出现进一步下降的风险 3、筹资压力较大的风险 房地产行业对资金的需求量较大。资金的筹措对房地产企业的持续、稳定发展具有北京首都开发股份有限公司公开发行 2014 年公司债券上市公告书 9 投资投机需求，促进市场需求结构合理回归。 若未来国家继续对房地产行业在土地供给、住宅供应结构、税收政策、房地产金融 等领域采取从严的监管政策，则都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、 项目融资以及业绩稳定等方面产生重要影响，进而给公司的经营及发展带来一定的不利 影响。 （二）财务风险 1、偿债压力较大的风险 公司的资产负债率较高。最近三年及一期末，公司合并资产负债率分别为 80.32%、 83.21%、84.47%和 83.34%；流动比率分别为 1.73、1.74、1.45 和 1.63；速动比率分别为 0.51、0.42、0.33 和 0.41。最近三年及一期，公司 EBIT 利息保障倍数分别为 1.45 倍、 0.82 倍、0.99 倍和 1.32 倍。房地产市场的波动和融资环境的变化可能使公司面临一定的 偿债压力。随着新项目的开展，需要的资金量也会增加，为此公司增加了部分银行贷款 和信托借款，导致公司的整体负债率较高。同时存货的变现能力也将直接影响公司的资 产流动性及短期偿债能力。公司拟开发项目、在建项目和已完工项目大部分处于经济发 达地区和具有较大发展潜力的城市，市场前景较好，变现能力较强。但如果公司因在建 项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转率下降，将给公司资产的流动性和短 期偿债能力带来较大压力。 2、盈利能力下降的风险 最近三年及一期，公司分别实现营业利润 20.10 亿元、17.92 亿元、28.56 亿元和 8.99 亿元；分别实现归属于母公司所有者的净利润分别为 16.04 亿元、12.85 亿元、16.48 亿 元和 6.13 亿元。受营业毛利率回落、投资收益减少等因素影响，2013 年公司营业利润 和归属于母公司所有者的净利润较上年有所下降。2014 年由于商品房项目结算增加，公 司实现的营业利润和归属于母公司所有者的净利润均较上年出现明显回升。未来随着京 外地区低毛利率项目和北京地区保障性住房项目结算收入占比的上升，以及商品房开发 成本的进一步上涨，不排除公司未来的盈利能力出现进一步下降的风险。 3、筹资压力较大的风险 房地产行业对资金的需求量较大。资金的筹措对房地产企业的持续、稳定发展具有