北京首都开发股份有限公司公开发行2014年公司债券上市公告书 重要影响,将直接影响到房地产开发企业能否按照计划完成房地产项目的开发。公司开 发投资资金来源目前主要有自有资金、银行贷款、信托融资、商品房预售款等。随着国 家提高对房地产企业的贷款条件和控制房地产信贷规模,公司获取银行贷款的能力和灵 活性在一定程度上受到了限制。同时,公司目前正处于快速发展期,土地储备力度较强, 开工建设的项目较多,对资金的需求量较大。如果公司不能有效地筹集所需资金,将直 接影响公司项目的实施和后续的发展。 4、未来资金支出压力较大的风险 房地产项目的开发周期长、资金需求量大,现金流量的充足程度对维持公司正常的 经营运作至关重要。在普遍实行招标、拍卖、挂牌的土地出让方式后,房地产开发企业 获取土地的资金门槛不断提高,支付地价的付款时间大大缩短,增加了前期土地储备资 金支出负担。目前,公司在建、拟建项目的规划建筑面积超过1,700万平方米,具备较 强的持续发展后劲,但也给公司带来了较大的土地储备资金支付压力,加上项目后续开 发的资金需求,可能进一步导致现金流趋紧。 5、经营活动现金流波动较大的风险 最近三年及一期,公司经营活动产生的现金流量净额分别为2143亿元、-8274亿 元、32.90亿元和-22.85亿元。受拿地节奏、项目开发进度等因素的影响,公司经营活 动现金流波动较大,公司面临一定的资金周转压力。公司后续开发仍需大量资金投入, 若未来商品房销售款不能及时回笼,公司可能面临阶段性现金流量不足风险和资金周转 压力 6、存货计提跌价准备的风险 公司存货规模较大。最近三年及一期末,公司存货账面价值分别为45272亿元 639.8l亿元、680.78亿元和68800亿元,占总资产的比例分别为6424、69.75%、6974% 和6822%。公司存货主要由房地产项目开发中的开发成本(含土地成本)和已建成尚 未出售的开发产品构成。公司存货的价值会因房地产市场的变动而发生波动。截至2014 年12月31日,公司存货跌价准备为2840898万元,其中开发成本跌价准备为20,612.00 万元,系葫芦岛国风海岸项目受当地房地产价格波动影响开盘价格低于预期而相应计提 的跌价准备;开发产品跌价准备为77%698万元,主要系沈阳国风润城、海门首开·紫北京首都开发股份有限公司公开发行 2014 年公司债券上市公告书 10 重要影响，将直接影响到房地产开发企业能否按照计划完成房地产项目的开发。公司开 发投资资金来源目前主要有自有资金、银行贷款、信托融资、商品房预售款等。随着国 家提高对房地产企业的贷款条件和控制房地产信贷规模，公司获取银行贷款的能力和灵 活性在一定程度上受到了限制。同时，公司目前正处于快速发展期，土地储备力度较强， 开工建设的项目较多，对资金的需求量较大。如果公司不能有效地筹集所需资金，将直 接影响公司项目的实施和后续的发展。 4、未来资金支出压力较大的风险 房地产项目的开发周期长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司正常的 经营运作至关重要。在普遍实行招标、拍卖、挂牌的土地出让方式后，房地产开发企业 获取土地的资金门槛不断提高，支付地价的付款时间大大缩短，增加了前期土地储备资 金支出负担。目前，公司在建、拟建项目的规划建筑面积超过 1,700 万平方米，具备较 强的持续发展后劲，但也给公司带来了较大的土地储备资金支付压力，加上项目后续开 发的资金需求，可能进一步导致现金流趋紧。 5、经营活动现金流波动较大的风险 最近三年及一期，公司经营活动产生的现金流量净额分别为 21.43 亿元、-82.74 亿 元、32.90 亿元和-22.85 亿元。受拿地节奏、项目开发进度等因素的影响，公司经营活 动现金流波动较大，公司面临一定的资金周转压力。公司后续开发仍需大量资金投入， 若未来商品房销售款不能及时回笼，公司可能面临阶段性现金流量不足风险和资金周转 压力。 6、存货计提跌价准备的风险 公司存货规模较大。最近三年及一期末，公司存货账面价值分别为 452.72 亿元、 639.81 亿元、680.78 亿元和 688.00 亿元，占总资产的比例分别为 64.24、69.75%、69.74% 和 68.22%。公司存货主要由房地产项目开发中的开发成本（含土地成本）和已建成尚 未出售的开发产品构成。公司存货的价值会因房地产市场的变动而发生波动。截至 2014 年 12 月 31 日，公司存货跌价准备为 28,408.98 万元，其中开发成本跌价准备为 20,612.00 万元，系葫芦岛国风海岸项目受当地房地产价格波动影响开盘价格低于预期而相应计提 的跌价准备；开发产品跌价准备为 7,796.98 万元，主要系沈阳国风润城、海门首开•紫