我国进行房地产证券化的必要性和可行性论证 上海市清华律师事务所 房地产业是一个高投入的行业,高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是 这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系,房地产业的每一步发 展都离不开金融业的支持,金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国 多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一,不仅使现有金融系统积 了大量的金融风险,而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建 设的加快,突破房地产金融的瓶颈限制,加速房地产金融业的创新势在必行。房地产证券化正是 在这样的呼唤中来到中国。 房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表,是一国经济发展到较高阶段的必然 趋势。20世纪70年代以来,西方国家金融业发生了重大变化,一直占据金融业主导地位的银行 业面临着挑战,而证券化却在竞争中得到了迅速发展,成为国际金融创新的三大主要趋势之 在金融证券化浪潮中,房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主 要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。而要在我国发展房地产证券化 首先要研讨的就是中国到底需不需要房地产证券化以及中国日前是否具备了房地产证券化的条 件。本文主要围绕这两个问题展开。 、房地产证券化的必要性论证 1、有利于提高银行资产的流动性,释放金融风险。由于个人住房抵押贷款期限比较长, 而商业银行资金来源以短期为主,因而产生了由于”短存长贷”引发的流动性问题。虽然目前我国 商业银行个人住房抵押贷款占全部贷款的比例不到4%,资金也比较宽松,流动性没问题。但是 由于业务发展的不平衡,个人住房抵押贷款发展最快的建行,其余额占全部贷款金额的比重已超 过9%,上海、深圳等业务开展较早地区的一些中小银行有的已接近30%。参照发达的市场经济 国家,我国的住房抵押贷款业务还有很大的增长空间,银行资产的流动性风险逐渐显现出来。而 房地产证券化的一个重要功能就是通过预先出售抵押贷款,提早回笼资金,从而降低流动性风险 其次,改善了银行资产负债结构。住房抵押贷款是一种期限长、流动性差的业务,银行又很难在 短期内对负债结构做出相应的调整,抵押贷款证券化为金融机构根据变化的市场环境及时调整自 己资产负债结构提供了有效的途径。再次,提高了银行的资本利用率。抵押贷款证券化能够使银 行从容地通过出售高风险资产,有效地降低资产结构中高风险资产的比率,提高资本杠杆效应 以较少的资本获取较大的利润。最后,有利于商业银行拓展资金来源,并增加中间业务收入。如 果将商业银行的资产,特别是优质的住房抵押贷款证券化,并由民间资本来持有,会拓展银行资 金来源。而且商业银行也可以通过不断的发放贷款和服务贷款回收等途径增加中间收入,并且这 种收入没有太大的风险 2、有利于拓展房地产业资金来源,构建良好的房地产运行机制。目前,我国商品房空置 量已超过7000万平方米,积压其上的国有商业银行贷款已超过2000亿,再加上新建的商 品房,要想全面启动房市,约需要3500亿元的巨额资金。同时,在房市全面启动之后,为了 保证房地产业的持续稳定发展,近期内每年至少还得投入不低于3000亿元的金融支持。这 样巨大的资金缺口仅靠我国现有的住宅金融支持是远远不够的,而推行房地产证券化,直接向社 会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约,有助于迅速筹集资金、建立良好的资金 投入机制。同时,房地产证券面值灵活,易流通,可以克服房地产投资规模大,建设周期长的弊 端,消除市场进入障碍,解决我国现阶段巨额存款和巨额资金需求的矛盾。其次,房地产证券化 的实现有助于构建良好的房地产运行机制。当前,房地产市场积聚了大量的社会资金,流动性差, 容易带来较大的风险。实行房地产证券化,可利用证券的流通性,将房地产这一长期资产同市场 的短期资金联系,大大增强资产的流动性,从而增加抗风险的能力。而且,资金以证券化的方式我国进行房地产证券化的必要性和可行性论证 ----------------上海市清华律师事务所 房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是 这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发 展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国 多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累 了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建 设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。房地产证券化正是 在这样的呼唤中来到中国。 房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然 趋势。20 世纪 70 年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行 业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。 在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主 要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。而要在我国发展房地产证券化， 首先要研讨的就是中国到底需不需要房地产证券化以及中国目前是否具备了房地产证券化的条 件。本文主要围绕这两个问题展开。 一、 房地产证券化的必要性论证 1、有利于提高银行资产的流动性，释放金融风险。由于个人住房抵押贷款期限比较长， 而商业银行资金来源以短期为主，因而产生了由于"短存长贷"引发的流动性问题。虽然目前我国 商业银行个人住房抵押贷款占全部贷款的比例不到 4%，资金也比较宽松，流动性没问题。但是， 由于业务发展的不平衡，个人住房抵押贷款发展最快的建行，其余额占全部贷款金额的比重已超 过 9%，上海、深圳等业务开展较早地区的一些中小银行有的已接近 30% 。参照发达的市场经济 国家，我国的住房抵押贷款业务还有很大的增长空间，银行资产的流动性风险逐渐显现出来。而 房地产证券化的一个重要功能就是通过预先出售抵押贷款，提早回笼资金，从而降低流动性风险。 其次，改善了银行资产负债结构。住房抵押贷款是一种期限长、流动性差的业务，银行又很难在 短期内对负债结构做出相应的调整，抵押贷款证券化为金融机构根据变化的市场环境及时调整自 己资产负债结构提供了有效的途径。再次，提高了银行的资本利用率。抵押贷款证券化能够使银 行从容地通过出售高风险资产，有效地降低资产结构中高风险资产的比率，提高资本杠杆效应， 以较少的资本获取较大的利润。最后，有利于商业银行拓展资金来源，并增加中间业务收入。如 果将商业银行的资产，特别是优质的住房抵押贷款证券化，并由民间资本来持有，会拓展银行资 金来源。而且商业银行也可以通过不断的发放贷款和服务贷款回收等途径增加中间收入，并且这 种收入没有太大的风险。 2、有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制。目前，我国商品房空置 量已超过７０００万平方米，积压其上的国有商业银行贷款已超过２０００亿，再加上新建的商 品房，要想全面启动房市，约需要３５００亿元的巨额资金。同时，在房市全面启动之后，为了 保证房地产业的持续稳定发展，近期内每年至少还得投入不低于３０００亿元的金融支持 。这 样巨大的资金缺口仅靠我国现有的住宅金融支持是远远不够的，而推行房地产证券化，直接向社 会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金、建立良好的资金 投入机制。同时，房地产证券面值灵活，易流通，可以克服房地产投资规模大，建设周期长的弊 端，消除市场进入障碍，解决我国现阶段巨额存款和巨额资金需求的矛盾。其次，房地产证券化 的实现有助于构建良好的房地产运行机制。当前，房地产市场积聚了大量的社会资金，流动性差， 容易带来较大的风险。实行房地产证券化，可利用证券的流通性，将房地产这一长期资产同市场 的短期资金联系，大大增强资产的流动性，从而增加抗风险的能力。而且，资金以证券化的方式