实现,各投资主题就能直接到市场上寻求资金来源,减少相互依赖性,降低串联系统风险。如果 允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中,资产的持有者分散,将有 利于整个房地产风险的分散,这对市场的长期发展无疑是有利的。 、有利于健全我国的资本市场,扩大投资渠道。房地产证券化作为重要的金融创新工具, 给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新,将大大丰富我国金融投资工具,有利于增加我国 资本市场融资工具的可选择性,房地产证券化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷 款或透支,同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市场的运作效率。此外,房地产证券化有 助于促进证券市场的完善,此过程中,发起人、服务人、发行人、投资银行、信用提高机构、信 用评级机构、资产管理人和投资者等都将获得锻炼,有利于推进我国资本市场的现代化和规范化 发展。对广大投资者而言,开辟了一条宽广的投资渠道,按国外的经验,由于这种证券有较高的 预期收益作支持,且相对股票市场风险小,比银行存款收益率高,是一种较为理想的投资品种 投资者可以通过这种方式分享房地产业的高额利润。 不仅如此,房地产证券化的实行对其他资产的证券化还具有巨大的示范和推进作用。 、房地产证券化的可行性论证 1、我国已经具备了进行房地产证券化的良好经济环境。首先,从整个国家的宏观经济基 础而言,我国经济运行状况良好,金融体制改革不断深化,为房地产的证券化创造了一个稳定的 大环境。同时,宏观经济需要房地产有效投资和有效需求进行拉动。当前国民经济发展需要房地 产作为新的积极增长点,房地产证券化发展有利于促进房地产市场和房地产业的发展。其次,我 国居民拥有大量储蓄。到1998年6月末,我国居民的储蓄存款余额已经达到5万亿。这样一个 拥有大量节余资金的群体,将为房地产证券化及其上市创造一个必要的市场环境。最后,房地产 市场本身也对房地产证券化提出了迫切的要求。一方面,我国房地产开发市场潜在容量大。据预 测,仅1999年开发面积按可比价折算需投入资金达4220亿元以上,将比1998年增长14.1%, 而现在我国大多数开发企业不具备雄厚的开发资本:另一方面,住房消费需求巨大。根据国家统 计局资料,我国人均4平方米以下的困难户还有325万户,如本世纪末达到人均12平方米,解 决困难户需要住房9100万平方米,以每平方米1500元计算,住房消费资金为1355亿元。如此 庞大的资金缺口不可能仅仅依靠国家财政,也不可能完全依靠银行,房地产证券化势在必行。 2、我国已经初步具备住房抵押贷款一级市场的雏形。众所周知,住房抵押贷款是最 容易进行证券化的优质资产之一,其原始债务人信用较高,资金流动性稳定,安全性高,各国的 资产证券化无不起源于住房抵押贷款证券化。而我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供 给体制以来,住房抵押贷款不断上升,已经初步形成规模。据统计,1998年底,商业银行自营 性个人住房贷款余额只有514亿元,到2000年,这一数字已迅速增长到3306亿元,两年中增长 了5倍多。在国家鼓励消费信贷的多项政策支持下,住房消费信贷不断扩大,2001年一季度, 商业银行的住房等个人消费信贷增加695亿元,占同期金融机构新增贷款的20%。根据国际经 验,住房贷款占全部贷款比重达到30%左右时,就有可能给银行的流动性带来威胁,商业银行 就会提出住房抵押贷款证券化的要求,并可以通过住房抵押贷款证券化,源源不断地从资本市场 上获得资金用于发放住房抵押贷款,以支持更多的人买房 3、我国房地产市场体系和证券市场体系初具规模。首先,国家金融政策的适当调整和 完善,使我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、住房金融、保险等多方位、功能齐全的市 场体系:其次,我国证券市场经过几年的发展逐步走向成熟和规范,证券市场监管力度正在加大 法规体系逐步形成,证券管理、证券交易条件日趋完善,也积累了一些的发展证券市场的经验, 为实行房地产证券化提供了较好的金融市场基础:第三,我国的证券市场投资者已近4000万人, 他们的投资意识不断加强,投资行为正逐步走向成熟,推出高收益低风险的房地产证券,有利于 分流股票市场的投机资金,降低股票市场投机气氛:第四,我国金融业为了积极稳妥地对外开放实现，各投资主题就能直接到市场上寻求资金来源，减少相互依赖性，降低串联系统风险。如果 允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中，资产的持有者分散，将有 利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期发展无疑是有利的。 3、有利于健全我国的资本市场，扩大投资渠道。房地产证券化作为重要的金融创新工具， 给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新，将大大丰富我国金融投资工具，有利于增加我国 资本市场融资工具的可选择性，房地产证券化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷 款或透支，同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市场的运作效率。此外，房地产证券化有 助于促进证券市场的完善，此过程中，发起人、服务人、发行人、投资银行、信用提高机构、信 用评级机构、资产管理人和投资者等都将获得锻炼，有利于推进我国资本市场的现代化和规范化 发展。对广大投资者而言，开辟了一条宽广的投资渠道，按国外的经验，由于这种证券有较高的 预期收益作支持，且相对股票市场风险小，比银行存款收益率高，是一种较为理想的投资品种。 投资者可以通过这种方式分享房地产业的高额利润。 不仅如此，房地产证券化的实行对其他资产的证券化还具有巨大的示范和推进作用。 二、房地产证券化的可行性论证 1、我国已经具备了进行房地产证券化的良好经济环境。首先，从整个国家的宏观经济基 础而言，我国经济运行状况良好，金融体制改革不断深化，为房地产的证券化创造了一个稳定的 大环境。同时，宏观经济需要房地产有效投资和有效需求进行拉动。当前国民经济发展需要房地 产作为新的积极增长点，房地产证券化发展有利于促进房地产市场和房地产业的发展。其次，我 国居民拥有大量储蓄。到 1998 年 6 月末，我国居民的储蓄存款余额已经达到 5 万亿。这样一个 拥有大量节余资金的群体，将为房地产证券化及其上市创造一个必要的市场环境。最后，房地产 市场本身也对房地产证券化提出了迫切的要求。一方面，我国房地产开发市场潜在容量大。据预 测，仅 1999 年开发面积按可比价折算需投入资金达 4220 亿元以上，将比 1998 年增长 14.1%， 而现在我国大多数开发企业不具备雄厚的开发资本；另一方面，住房消费需求巨大。根据国家统 计局资料，我国人均 4 平方米以下的困难户还有 325 万户，如本世纪末达到人均 12 平方米，解 决困难户需要住房 9100 万平方米，以每平方米 1500 元计算，住房消费资金为 1355 亿元 。如此 庞大的资金缺口不可能仅仅依靠国家财政，也不可能完全依靠银行，房地产证券化势在必行。 2、我国已经初步具备住房抵押贷款一级市场的雏形。众所周知，住房抵押贷款是最 容易进行证券化的优质资产之一，其原始债务人信用较高，资金流动性稳定，安全性高，各国的 资产证券化无不起源于住房抵押贷款证券化。而我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供 给体制以来，住房抵押贷款不断上升，已经初步形成规模。据统计，1998 年底，商业银行自营 性个人住房贷款余额只有 514 亿元，到 2000 年，这一数字已迅速增长到 3306 亿元，两年中增长 了 5 倍多。在国家鼓励消费信贷的多项政策支持下，住房消费信贷不断扩大，2001 年一季度， 商业银行的住房等个人消费信贷增加 695 亿元，占同期金融机构新增贷款的 20％ 。根据国际经 验，住房贷款占全部贷款比重达到 30％左右时，就有可能给银行的流动性带来威胁，商业银行 就会提出住房抵押贷款证券化的要求，并可以通过住房抵押贷款证券化，源源不断地从资本市场 上获得资金用于发放住房抵押贷款，以支持更多的人买房。 3、我国房地产市场体系和证券市场体系初具规模。首先，国家金融政策的适当调整和 完善，使我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、住房金融、保险等多方位、功能齐全的市 场体系；其次，我国证券市场经过几年的发展逐步走向成熟和规范，证券市场监管力度正在加大， 法规体系逐步形成，证券管理、证券交易条件日趋完善，也积累了一些的发展证券市场的经验， 为实行房地产证券化提供了较好的金融市场基础；第三，我国的证券市场投资者已近 4000 万人， 他们的投资意识不断加强，投资行为正逐步走向成熟，推出高收益低风险的房地产证券，有利于 分流股票市场的投机资金，降低股票市场投机气氛；第四，我国金融业为了积极稳妥地对外开放