另外,能源问题随着住宅的増多日趋严重。目前,有关部门正研究和开发新型的建筑材 料来解决能源问题。 (二)行业竞争主要力量 在竞争对手中争取有利位置 方面,自从中国加入WT0后,国外的房地产开发商将以多种方式和渠道介入中国的房 地产行业,国外的房地产开发商在资金规模、金融手段、新技术和新材料的应用方面优于中 国的开发商。但是房地产业在世界各国之间有着巨大的差异,这一点导致了外国同类企业的 入侵缺乏一定竞争优势。在原有优势很难被复制的前提下,以及房地产具有天然的国家壁垒, 受本国政策保护。因此国内的房地产开发商在这样的环境下占据着非常有利的地位 另一方面,一直以来由于房地产业门槛低,技术壁垒低,只有专业的地产商才能真正 笑傲江湖。可近几年,逐渐规范的土地出让方式以及商业银行对房地产企业贷款资质审查严 格,明显增强了中国房地产行业进入壁垒难度的趋势,优胜劣汰的竞争结果将促进行业集中 度的进一步提高,房地产行业的竞争日趋激烈。一些规模较小的房地产开发商很难在行业中 取得领先地位,像万科,招商等专业化房地产开发商具备一定品牌和政府背景优势,拥有持 续发展能力。优秀的开发商为求分散资金风险,抬高行业进入门槛,因此开发商互相之间的 联合也会越来越多。例如在深圳香蜜湖地块的拍卖中,“招商地产”、“万科”和“华侨城地产 联手拿地,在这样的房地产行业壁垒下,招商地产在竞争对手中占有着有利地位。 2.新加入者的威胁 ①此时,有品牌、管理规范的公司在这方面有相当大的优势,导致新的竞争者很难加 入此行业中 ②楼盘的开发对资金的要求极大的增长。2003年6月5日中国人民银行发布了《关 于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银行[2003121号)(简称121号文),对商业银 行发放房地产贷款予以分类规范引导,加大了企业贷款的难度,使得新加入者进入市场的可 能性越来越小。 ③政府对土地储备的政策将进一步限制新加入者进入市场的威胁。 3.供应商的讨价还价能力 买地—策划—设计一采购施工—销售一物业服务 图1房地产产业链 从房地产产业链的上下游就可以发现,房地产开发商的供应商主要来自两个方面, 个来源是国家(相关的土地当局),另一个来源是建筑承包商。其一,国家是土地的主要供 应商。具体来看各项房地产开发指标,受2004年国家对于土地市场的治理整顿政策影响,及 2005年市场不景气导致的开发商观望态势作用,205年各月土地购置面积同比增长位于-5% 到10%的区间,增长幅度很小,完成开发土地面积比上年同月增长率基本接近于零。同时, 国家限制土地审批,控制农用地转为建设用地等“管严土地”措施和土地出让市场化透明化等 规范政策将长期影响房地产土地市场,“拿地越来越难”¨将是趋势所在。招商地产有蛇口工业 区作为强大的后盾,较易获得土地。其二,建筑承包商也是来源之一,房地产开发商常将房 屋建筑权通过竞标外包给有意的建筑承包商。综之所述,房地产开发商在产业链中处于优势 地位 4.客户的讨价还价能力 ①由于需求的扩大化,顾客一直处于劣势状态,且房价逐年增长 ②招商地产的楼盘一般都是由招商物业管理,客户在服务和售价等方面几乎没有讨价 还价的余地。 5.替代产品或服务的威胁6 另外，能源问题随着住宅的增多日趋严重。目前，有关部门正研究和开发新型的建筑材 料来解决能源问题。 （二）行业竞争主要力量 1．在竞争对手中争取有利位置 一方面，自从中国加入WTO后，国外的房地产开发商将以多种方式和渠道介入中国的房 地产行业，国外的房地产开发商在资金规模、金融手段、新技术和新材料的应用方面优于中 国的开发商。但是房地产业在世界各国之间有着巨大的差异，这一点导致了外国同类企业的 入侵缺乏一定竞争优势。在原有优势很难被复制的前提下，以及房地产具有天然的国家壁垒， 受本国政策保护。因此国内的房地产开发商在这样的环境下占据着非常有利的地位。 另一方面，一直以来由于房地产业门槛低，技术壁垒低，只有专业的地产商才能真正 笑傲江湖。可近几年，逐渐规范的土地出让方式以及商业银行对房地产企业贷款资质审查严 格，明显增强了中国房地产行业进入壁垒难度的趋势，优胜劣汰的竞争结果将促进行业集中 度的进一步提高，房地产行业的竞争日趋激烈。一些规模较小的房地产开发商很难在行业中 取得领先地位，像万科，招商等专业化房地产开发商具备一定品牌和政府背景优势，拥有持 续发展能力。优秀的开发商为求分散资金风险，抬高行业进入门槛，因此开发商互相之间的 联合也会越来越多。例如在深圳香蜜湖地块的拍卖中，“招商地产”、“万科”和“华侨城地产” 联手拿地，在这样的房地产行业壁垒下，招商地产在竞争对手中占有着有利地位。 2．新加入者的威胁 ① 此时，有品牌、管理规范的公司在这方面有相当大的优势，导致新的竞争者很难加 入此行业中。 ② 楼盘的开发对资金的要求极大的增长。2003 年 6 月 5 日中国人民银行发布了《关 于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银行[2003]121 号）（简称 121 号文），对商业银 行发放房地产贷款予以分类规范引导，加大了企业贷款的难度，使得新加入者进入市场的可 能性越来越小。 ③ 政府对土地储备的政策将进一步限制新加入者进入市场的威胁。 3．供应商的讨价还价能力 买地 策划 设计 采购施工 销售 物业服务 图 1 房地产产业链 从房地产产业链的上下游就可以发现，房地产开发商的供应商主要来自两个方面，一 个来源是国家（相关的土地当局），另一个来源是建筑承包商。其一，国家是土地的主要供 应商。具体来看各项房地产开发指标，受2004年国家对于土地市场的治理整顿政策影响，及 2005年市场不景气导致的开发商观望态势作用，2005年各月土地购置面积同比增长位于-5% 到10%的区间，增长幅度很小，完成开发土地面积比上年同月增长率基本接近于零。 ④同时， 国家限制土地审批，控制农用地转为建设用地等“管严土地”措施和土地出让市场化透明化等 规范政策将长期影响房地产土地市场，“拿地越来越难”将是趋势所在。招商地产有蛇口工业 区作为强大的后盾，较易获得土地。其二，建筑承包商也是来源之一，房地产开发商常将房 屋建筑权通过竞标外包给有意的建筑承包商。综之所述，房地产开发商在产业链中处于优势 地位。 4．客户的讨价还价能力 ① 由于需求的扩大化，顾客一直处于劣势状态，且房价逐年增长。 ② 招商地产的楼盘一般都是由招商物业管理，客户在服务和售价等方面几乎没有讨价 还价的余地。 5．替代产品或服务的威胁