随之也得到大发展,成长为支柱产业。中国当前处于工业化中期阶段向工业化后 期阶段转化的过程中,正是房地产业发展的大好时机,并且已经成长为支柱产业 之一。可见,产业结构的演变对房地产业的发展也有重大的制约和带动作用。 3、投资水平对房地产业的影响 投资需求是拉动经济增长的重要方面,一国的投资水平反映国民经济的总 体状况。投资水平对房地产业的影响主要是通过社会投资总量的增加和投资结构 的变化来实现的。社会投资总量是指全社会各部门和各经济主体投资的总和 般来说投资总量与房地产业的发展规模呈正相关关系。当社会投资总量增加时在 房地产投资占社会总投资的比例不变的情况下,房地产投资也随之同比例增加, 房地产投资规模也同时扩大,在这里房地产业的发展很明显地受到社会总投资增 长情况的制约和带动 投资的部门结构,是指社会总投资中各部门投资额所占的比例和构成。由 于房地产投资是社会总投资中的构成部分,即使投资总额不变,其所占份额的变 化,也会引起房地产投资规模的扩大或缩小。当房地产投资额占社会总投资的比 例上升时,房地产投资规模随之扩大;反之,当房地产投资所占比例缩小时,房 地产投资规模也随之缩小。所以,房地产业的发展不仅受到社会投资总额的限制, 而且还受到投资结构的制约和带动。 在中国,房地产投资被列入固定资产投资范畴。1990年以来,由于房地产 投资的增速快于全社会固定资产投资的增速,因而,不仅房地产投资的总量相当 大,而且占固定资产投资的比例也上升很快。2003年全国完成房地产投资额已 突破1万亿元,比上年增长297%,占全社会固定资产投资的比重约为20%左右, 部分大城市高达30%~40%。因而引起理论界和高层领导的关注。理论上的难点 在于究竟如何量化?在实际运行中很难确定一个数量比例关系。一般来说,在中 国处于和平崛起的时期,且经历房地产业长期萎缩期之后,一定阶段房地产业快 速发展是必然的,房地产投资増速快于全社会固定资产投资增速也有其合理性。 衡量其合理程度的标准主要是市场需求和投资品的供给。从近几年全国房地产市 场状况看,商品房销售面积大于竣工面积,房地产投资规模和增速有其合理性一 面:但从投资品的供给看,能源、钢材、水泥等建筑材料以及运输能力全面紧张, 生产资料价格涨幅过大,又反映岀包括房地产投资在内的整个固定资产投资规模 过大,增速过快,存在着局部过热现象。为此,2004年上半年中央加强宏观调 控,重点是控制固定投资规模,采取紧缩银行贷款、整顿开发区、规范土地市场5 随之也得到大发展，成长为支柱产业。中国当前处于工业化中期阶段向工业化后 期阶段转化的过程中，正是房地产业发展的大好时机，并且已经成长为支柱产业 之一。可见，产业结构的演变对房地产业的发展也有重大的制约和带动作用。 3、投资水平对房地产业的影响 投资需求是拉动经济增长的重要方面，一国的投资水平反映国民经济的总 体状况。投资水平对房地产业的影响主要是通过社会投资总量的增加和投资结构 的变化来实现的。社会投资总量是指全社会各部门和各经济主体投资的总和。一 般来说投资总量与房地产业的发展规模呈正相关关系。当社会投资总量增加时在 房地产投资占社会总投资的比例不变的情况下，房地产投资也随之同比例增加， 房地产投资规模也同时扩大，在这里房地产业的发展很明显地受到社会总投资增 长情况的制约和带动。 投资的部门结构，是指社会总投资中各部门投资额所占的比例和构成。由 于房地产投资是社会总投资中的构成部分，即使投资总额不变，其所占份额的变 化，也会引起房地产投资规模的扩大或缩小。当房地产投资额占社会总投资的比 例上升时，房地产投资规模随之扩大；反之，当房地产投资所占比例缩小时，房 地产投资规模也随之缩小。所以，房地产业的发展不仅受到社会投资总额的限制， 而且还受到投资结构的制约和带动。 在中国，房地产投资被列入固定资产投资范畴。1990 年以来，由于房地产 投资的增速快于全社会固定资产投资的增速，因而，不仅房地产投资的总量相当 大，而且占固定资产投资的比例也上升很快。2003 年全国完成房地产投资额已 突破 1 万亿元，比上年增长 29.7%，占全社会固定资产投资的比重约为 20%左右， 部分大城市高达 30%～40%。因而引起理论界和高层领导的关注。理论上的难点 在于究竟如何量化？在实际运行中很难确定一个数量比例关系。一般来说，在中 国处于和平崛起的时期，且经历房地产业长期萎缩期之后，一定阶段房地产业快 速发展是必然的，房地产投资增速快于全社会固定资产投资增速也有其合理性。 衡量其合理程度的标准主要是市场需求和投资品的供给。从近几年全国房地产市 场状况看，商品房销售面积大于竣工面积，房地产投资规模和增速有其合理性一 面；但从投资品的供给看，能源、钢材、水泥等建筑材料以及运输能力全面紧张， 生产资料价格涨幅过大，又反映出包括房地产投资在内的整个固定资产投资规模 过大，增速过快，存在着局部过热现象。为此，2004 年上半年中央加强宏观调 控，重点是控制固定投资规模，采取紧缩银行贷款、整顿开发区、规范土地市场