第十一章房地产业与国民经济 房地产业是国民经济的重要组成部分,既受到整个国民经济发展水平的制 约,又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用,明确二者的关系,是对 房地产经济实施宏观调控的前提。本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入 手,着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件,进而研究房地产经济周 期波动与可持续发展问题 第一节房地产业与国民经济的关系 房地产业在国民经济中的地位和作用 房地产业作为国民经济的重要组成部分,在整个国民经济体系中具有十分 重要的地位和作用。 (一)房地产业在国民经济中的地位 从总体上说,房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业 的地位。 1、房地产业属于基础性产业。这是因为,在社会经济生活中,房地产业提 供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面,房地产 业开发的住宅,是人们满足居住需要的最基本的生活资料,安居才能乐业,它所 提供的是基础性的物质生活条件。另一方面,房地产业开发的厂房、商铺、办公 用房等,又是满足生产经营需要的重要生产资料,属于社会生产基础性的物质要 素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节, 从而使房地产业具有基础产业的特征。 2、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教 育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件,房地产经济运行与 国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中,都必须率 先从房地产开发开始,以此为先导。例如,城市开发必先进行基础设施建设和各 类房屋的建造;建设工厂必先建筑厂房;开办商店必先建造商铺:筹建学校必先 建造校舍等等。由此,房地产业也就成了先导性产业
1 第十一章 房地产业与国民经济 房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制 约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用，明确二者的关系，是对 房地产经济实施宏观调控的前提。本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入 手，着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件，进而研究房地产经济周 期波动与可持续发展问题。 第一节 房地产业与国民经济的关系 一、房地产业在国民经济中的地位和作用 房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分 重要的地位和作用。 （一）房地产业在国民经济中的地位 从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业 的地位。 1、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提 供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产 业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所 提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公 用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要 素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节， 从而使房地产业具有基础产业的特征。 2、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教 育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与 国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率 先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各 类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先 建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业
3、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联 度大,它的发展可以带动一系列相关产业的发展,在目前的中国又是新的经济增 长点,对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用,因而具有支柱产业的显著 特征。关于房地产支柱产业特征,本章第二节将详情加以阐述 上述房地产业的基础性、先导性、支柱产业特征,是其客观存在的、不以 人的意志为转移的规律性所决定的,只有正确认识和紧紧把握这个客观规律,才 能在国民经济的产业布局中,确立房地产业应有的地位 (二)房地产业在国民经济中的作用 房地产业的上述地位,决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用。主 要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。具体表现在: 1、推动城市开发,促进现代化建设。现代城市是一国的经济、政治、文化 中心,加强城市建设始终是现代化建设中的关键。而房地产综合开发既是城市开 发的先导,又改变着城市面貌,完善城市功能。一方面,现代城市的开发建设, 首先要进行土地和房屋的整体规划,保证城市功能的合理布局,形成房屋等建筑 物的类型、景观、风格等独具的种种特色;另一方面,经营城市的重点也是经营 城市土地和房地产,使土地资源合理配置,优化结构,达到使用效益最大化;同 时也使产业布局实现最佳最优,土地不断升值,为城市经济的持续发展创造良好 的外部环境和内在的条件。中国许多城市的实践证明,房地产业的发展对于推动 城市建设发挥了重大作用 2、带动相关产业发展,促进经济增长。如前所述,房地产业具有产业链长 产业关联度大的特点,不仅自身的发展为国民经济增长提供直接的贡献,而且通 过其产业关联效应带动和促进相关产业的发展和整个国民经济的增长。在国民经 济的产业体系中,直接和间接与房地产相关的达50多个行业。房地产业与建筑 业、建材业、金融业有着直接的紧密联系,影响到钢铁、化工、塑料、机电等基 础工业和制造业;还带动家用电器、家具和室内装饰等行业,促使旅游、园林、 商业、咨询、中介服务等第三产业的兴起和繁荣。据初步测算,房地产业的产值 每增加一个百分点,就能使相关产业的产值增加1.5~2个百分点。1990年以来, 中国经济的持续、稳定和快速增长,也包含了房地产业发展所作出的重大贡献。 3、增加财政收入,为现代化建筑积累资金。房地产业发展的另一个重要作 用是,为国家和地区的财政收入开辟重要来源。房地产综合开发,一方面,可以 提供大量税金、土地使用权出让费和利润等,直接増加财政收入,为城市现代化
2 3、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联 度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增 长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著 特征。关于房地产支柱产业特征，本章第二节将详情加以阐述。 上述房地产业的基础性、先导性、支柱产业特征，是其客观存在的、不以 人的意志为转移的规律性所决定的，只有正确认识和紧紧把握这个客观规律，才 能在国民经济的产业布局中，确立房地产业应有的地位。 （二）房地产业在国民经济中的作用 房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用。主 要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。具体表现在： 1、推动城市开发，促进现代化建设。现代城市是一国的经济、政治、文化 中心，加强城市建设始终是现代化建设中的关键。而房地产综合开发既是城市开 发的先导，又改变着城市面貌，完善城市功能。一方面，现代城市的开发建设， 首先要进行土地和房屋的整体规划，保证城市功能的合理布局，形成房屋等建筑 物的类型、景观、风格等独具的种种特色；另一方面，经营城市的重点也是经营 城市土地和房地产，使土地资源合理配置，优化结构，达到使用效益最大化；同 时也使产业布局实现最佳最优，土地不断升值，为城市经济的持续发展创造良好 的外部环境和内在的条件。中国许多城市的实践证明，房地产业的发展对于推动 城市建设发挥了重大作用。 2、带动相关产业发展，促进经济增长。如前所述，房地产业具有产业链长、 产业关联度大的特点，不仅自身的发展为国民经济增长提供直接的贡献，而且通 过其产业关联效应带动和促进相关产业的发展和整个国民经济的增长。在国民经 济的产业体系中，直接和间接与房地产相关的达 50 多个行业。房地产业与建筑 业、建材业、金融业有着直接的紧密联系，影响到钢铁、化工、塑料、机电等基 础工业和制造业；还带动家用电器、家具和室内装饰等行业，促使旅游、园林、 商业、咨询、中介服务等第三产业的兴起和繁荣。据初步测算，房地产业的产值 每增加一个百分点，就能使相关产业的产值增加 1.5～2 个百分点。1990 年以来， 中国经济的持续、稳定和快速增长，也包含了房地产业发展所作出的重大贡献。 3、增加财政收入，为现代化建筑积累资金。房地产业发展的另一个重要作 用是，为国家和地区的财政收入开辟重要来源。房地产综合开发，一方面，可以 提供大量税金、土地使用权出让费和利润等，直接增加财政收入，为城市现代化
建设积累资金;另一方面,房地产业的发展又进一步带动其他关联产业的发展 间接地创造税收和利润,实践证明,房地产业通过各种渠道提供的税费,已成为 国家和地区财政收入的重要组成部分。 加快社会主义文化发展,促进精神文明建设。房地产开发可以为社会文 化、教育卫生、科技事业、健康体育、通信网络等提供活动空间和场所,创造必 要的物质条件。而且房地产构成的建筑本身就是人类物质文明和精神文明相统 的结晶和体现。一幢优秀的建筑物在实现其自身物质文明功能的同时,也会以其 独特的文化艺术形式体现精神文明建设的功能。一个优秀的居住小区,在实现居 住功能的同时,也会以其独特的审美价值体现良好人文精神和高尚的居住文化 所以,房地产业的发展,在加强物质文明建设的同时,也促进了精神文明建设 5、改善居住条件,提高劳动者素质。房地产业的发展,促进住宅建设,可 以为人们提供数量更多、品质更高、环境更好的住房,充分满足日益增长的居住 需求。同时,随着居住条件的改善、居住质量的提高,住宅功能得到充分发挥, 促使劳动者素质全面提高,高质量的住房消费必然使劳动力在扩大再生产过程中 得到全面发展,而劳动力是生产力中的第一要素,劳动者素质的提高,有助于促 进生产力的发展 房地产业的上述地位和作用,是国家制定产业政策的客观依据。在改革开 放前的相当长一段时间内,由于计划经济体制的束缚以及指导思想上对房地产业 在国民经济中的地位和作用认识偏差,导致房地产业萎缩,影响了国民经济的发 展。而在改革开放中确立了社会主义市场经济体制以后,随着现代化建设的展开, 房地产业迅速得到复苏和发展,促进了经济增长,其在国民经济中的重要地位和 作用逐步显现出来,从而制定了房地产业的新经济增长点和支柱产业的产业政 策。这是房地产经济理论和产业政策上的重大进步 、房地产业与国民经济的相互关系 房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。从国民 经济总体的角度考察,房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部 分,但又不仅仅是局部与整体的简单关系,而是有着内在的密切联系的相关性。 方面,国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础,制约或带 动房地产业的发展程度;另一方面,房地产业又是国民经济的新经济增长点和支 柱产业,其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业结构的协调。如
3 建设积累资金；另一方面，房地产业的发展又进一步带动其他关联产业的发展， 间接地创造税收和利润，实践证明，房地产业通过各种渠道提供的税费，已成为 国家和地区财政收入的重要组成部分。 4、加快社会主义文化发展，促进精神文明建设。房地产开发可以为社会文 化、教育卫生、科技事业、健康体育、通信网络等提供活动空间和场所，创造必 要的物质条件。而且房地产构成的建筑本身就是人类物质文明和精神文明相统一 的结晶和体现。一幢优秀的建筑物在实现其自身物质文明功能的同时，也会以其 独特的文化艺术形式体现精神文明建设的功能。一个优秀的居住小区，在实现居 住功能的同时，也会以其独特的审美价值体现良好人文精神和高尚的居住文化。 所以，房地产业的发展，在加强物质文明建设的同时，也促进了精神文明建设。 5、改善居住条件，提高劳动者素质。房地产业的发展，促进住宅建设，可 以为人们提供数量更多、品质更高、环境更好的住房，充分满足日益增长的居住 需求。同时，随着居住条件的改善、居住质量的提高，住宅功能得到充分发挥， 促使劳动者素质全面提高，高质量的住房消费必然使劳动力在扩大再生产过程中 得到全面发展，而劳动力是生产力中的第一要素，劳动者素质的提高，有助于促 进生产力的发展。 房地产业的上述地位和作用，是国家制定产业政策的客观依据。在改革开 放前的相当长一段时间内，由于计划经济体制的束缚以及指导思想上对房地产业 在国民经济中的地位和作用认识偏差，导致房地产业萎缩，影响了国民经济的发 展。而在改革开放中确立了社会主义市场经济体制以后，随着现代化建设的展开， 房地产业迅速得到复苏和发展，促进了经济增长，其在国民经济中的重要地位和 作用逐步显现出来，从而制定了房地产业的新经济增长点和支柱产业的产业政 策。这是房地产经济理论和产业政策上的重大进步。 二、房地产业与国民经济的相互关系 房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。从国民 经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部 分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。 一方面，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带 动房地产业的发展程度；另一方面，房地产业又是国民经济的新经济增长点和支 柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业结构的协调。如
何正确处理二者之间的关系,不仅是房地产业能否健康发展的重要关键,而且也 是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡重大问题。为此,对 房地产业与国民经济相互影响的因素,必须作具体分析 (一)国民经济对房地产业的影响因素 在现实经济生活中,国民经济对房地产业的影响因素主要表现为下列经济 参数和变量。 1、国民经济发展水平对房地产业的影响 国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素,二者 呈现出正相关关系。这里所说的国民经济的发展水平是指总水平,衡量的主要指 标是国内生产总值(GDP),由于各国的人口等因素的不同,所以能真实反映这 种总水平的应是人均国内生产总值,它反映一个国家的经济发达程度和人民的富 裕程度。例如,中国现时的国内生产总值在世界上排名第六位,而人均国内生产 总值仅达到1000美元,列在100位之后,仍属低收入国家。人均国内生产总值 髙,意味着社会总体投资水平和人们的消费水平高,带动房地产投资和住房消费 水平相应也比较高。所以,一般来说,经济发展水平高,房地产业也比较发达, 成熟度相应也高,反之,则相反。美国等发达国家房地产业比较成熟,而中国整 体上发展水平低,房地产业的成熟度也显得较低。 国民经济增长速度衡量的主要指标是国内生产总值的增长率,它对房地产 业发展的影响反映在房地产增加值的增长速度上。一般来说,国内生产总值的增 长速度快,意味着投资和消费的増长率髙,带动房地产业增加值増长速度也比较 快,反之,则相反。现今的发达国经济总量大,但增长速度低,房地产业的发展 速度也相应较慢;而中国作为发展中国家经济总量虽然不大,但经济增长速度快, 相应房地产增加值的增长速度也比较快,在一定时期甚至超过国内生产总值的增 长速度。所以,在考察国民经济对房地产业的影响因素时,要把国民经济的发展 水平和经济增长速度统一起来进行研究。 2、产业结构对房地产业的影响 在国民经济的产业结构体系中,房地产业属于第三产业的范畴,一国一定 时期产业结构的状况,对房地产业的发展程度也有相当大的影响,起着制约或带 动作用。产业结构是随经济发展而不断演进的,在工业化初期阶段,第一产业占 主导地位;工业化中期阶段第二产业主要是重化工业等制造业占主导地位;工业 化后期阶段,第三产业上升到主导地位。房地产业作为第三产业的重要组成部分
4 何正确处理二者之间的关系，不仅是房地产业能否健康发展的重要关键，而且也 是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡重大问题。为此，对 房地产业与国民经济相互影响的因素，必须作具体分析。 （一）国民经济对房地产业的影响因素 在现实经济生活中，国民经济对房地产业的影响因素主要表现为下列经济 参数和变量。 1、国民经济发展水平对房地产业的影响 国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素，二者 呈现出正相关关系。这里所说的国民经济的发展水平是指总水平，衡量的主要指 标是国内生产总值（GDP），由于各国的人口等因素的不同，所以能真实反映这 种总水平的应是人均国内生产总值，它反映一个国家的经济发达程度和人民的富 裕程度。例如，中国现时的国内生产总值在世界上排名第六位，而人均国内生产 总值仅达到 1000 美元，列在 100 位之后，仍属低收入国家。人均国内生产总值 高，意味着社会总体投资水平和人们的消费水平高，带动房地产投资和住房消费 水平相应也比较高。所以，一般来说，经济发展水平高，房地产业也比较发达， 成熟度相应也高，反之，则相反。美国等发达国家房地产业比较成熟，而中国整 体上发展水平低，房地产业的成熟度也显得较低。 国民经济增长速度衡量的主要指标是国内生产总值的增长率，它对房地产 业发展的影响反映在房地产增加值的增长速度上。一般来说，国内生产总值的增 长速度快，意味着投资和消费的增长率高，带动房地产业增加值增长速度也比较 快，反之，则相反。现今的发达国经济总量大，但增长速度低，房地产业的发展 速度也相应较慢；而中国作为发展中国家经济总量虽然不大，但经济增长速度快， 相应房地产增加值的增长速度也比较快，在一定时期甚至超过国内生产总值的增 长速度。所以，在考察国民经济对房地产业的影响因素时，要把国民经济的发展 水平和经济增长速度统一起来进行研究。 2、产业结构对房地产业的影响 在国民经济的产业结构体系中，房地产业属于第三产业的范畴，一国一定 时期产业结构的状况，对房地产业的发展程度也有相当大的影响，起着制约或带 动作用。产业结构是随经济发展而不断演进的，在工业化初期阶段，第一产业占 主导地位；工业化中期阶段第二产业主要是重化工业等制造业占主导地位；工业 化后期阶段，第三产业上升到主导地位。房地产业作为第三产业的重要组成部分
随之也得到大发展,成长为支柱产业。中国当前处于工业化中期阶段向工业化后 期阶段转化的过程中,正是房地产业发展的大好时机,并且已经成长为支柱产业 之一。可见,产业结构的演变对房地产业的发展也有重大的制约和带动作用。 3、投资水平对房地产业的影响 投资需求是拉动经济增长的重要方面,一国的投资水平反映国民经济的总 体状况。投资水平对房地产业的影响主要是通过社会投资总量的增加和投资结构 的变化来实现的。社会投资总量是指全社会各部门和各经济主体投资的总和 般来说投资总量与房地产业的发展规模呈正相关关系。当社会投资总量增加时在 房地产投资占社会总投资的比例不变的情况下,房地产投资也随之同比例增加, 房地产投资规模也同时扩大,在这里房地产业的发展很明显地受到社会总投资增 长情况的制约和带动 投资的部门结构,是指社会总投资中各部门投资额所占的比例和构成。由 于房地产投资是社会总投资中的构成部分,即使投资总额不变,其所占份额的变 化,也会引起房地产投资规模的扩大或缩小。当房地产投资额占社会总投资的比 例上升时,房地产投资规模随之扩大;反之,当房地产投资所占比例缩小时,房 地产投资规模也随之缩小。所以,房地产业的发展不仅受到社会投资总额的限制, 而且还受到投资结构的制约和带动。 在中国,房地产投资被列入固定资产投资范畴。1990年以来,由于房地产 投资的增速快于全社会固定资产投资的增速,因而,不仅房地产投资的总量相当 大,而且占固定资产投资的比例也上升很快。2003年全国完成房地产投资额已 突破1万亿元,比上年增长297%,占全社会固定资产投资的比重约为20%左右, 部分大城市高达30%~40%。因而引起理论界和高层领导的关注。理论上的难点 在于究竟如何量化?在实际运行中很难确定一个数量比例关系。一般来说,在中 国处于和平崛起的时期,且经历房地产业长期萎缩期之后,一定阶段房地产业快 速发展是必然的,房地产投资増速快于全社会固定资产投资增速也有其合理性。 衡量其合理程度的标准主要是市场需求和投资品的供给。从近几年全国房地产市 场状况看,商品房销售面积大于竣工面积,房地产投资规模和增速有其合理性一 面:但从投资品的供给看,能源、钢材、水泥等建筑材料以及运输能力全面紧张, 生产资料价格涨幅过大,又反映岀包括房地产投资在内的整个固定资产投资规模 过大,增速过快,存在着局部过热现象。为此,2004年上半年中央加强宏观调 控,重点是控制固定投资规模,采取紧缩银行贷款、整顿开发区、规范土地市场
5 随之也得到大发展，成长为支柱产业。中国当前处于工业化中期阶段向工业化后 期阶段转化的过程中，正是房地产业发展的大好时机，并且已经成长为支柱产业 之一。可见，产业结构的演变对房地产业的发展也有重大的制约和带动作用。 3、投资水平对房地产业的影响 投资需求是拉动经济增长的重要方面，一国的投资水平反映国民经济的总 体状况。投资水平对房地产业的影响主要是通过社会投资总量的增加和投资结构 的变化来实现的。社会投资总量是指全社会各部门和各经济主体投资的总和。一 般来说投资总量与房地产业的发展规模呈正相关关系。当社会投资总量增加时在 房地产投资占社会总投资的比例不变的情况下，房地产投资也随之同比例增加， 房地产投资规模也同时扩大，在这里房地产业的发展很明显地受到社会总投资增 长情况的制约和带动。 投资的部门结构，是指社会总投资中各部门投资额所占的比例和构成。由 于房地产投资是社会总投资中的构成部分，即使投资总额不变，其所占份额的变 化，也会引起房地产投资规模的扩大或缩小。当房地产投资额占社会总投资的比 例上升时，房地产投资规模随之扩大；反之，当房地产投资所占比例缩小时，房 地产投资规模也随之缩小。所以，房地产业的发展不仅受到社会投资总额的限制， 而且还受到投资结构的制约和带动。 在中国，房地产投资被列入固定资产投资范畴。1990 年以来，由于房地产 投资的增速快于全社会固定资产投资的增速，因而，不仅房地产投资的总量相当 大，而且占固定资产投资的比例也上升很快。2003 年全国完成房地产投资额已 突破 1 万亿元，比上年增长 29.7%，占全社会固定资产投资的比重约为 20%左右， 部分大城市高达 30%～40%。因而引起理论界和高层领导的关注。理论上的难点 在于究竟如何量化？在实际运行中很难确定一个数量比例关系。一般来说，在中 国处于和平崛起的时期，且经历房地产业长期萎缩期之后，一定阶段房地产业快 速发展是必然的，房地产投资增速快于全社会固定资产投资增速也有其合理性。 衡量其合理程度的标准主要是市场需求和投资品的供给。从近几年全国房地产市 场状况看，商品房销售面积大于竣工面积，房地产投资规模和增速有其合理性一 面；但从投资品的供给看，能源、钢材、水泥等建筑材料以及运输能力全面紧张， 生产资料价格涨幅过大，又反映出包括房地产投资在内的整个固定资产投资规模 过大，增速过快，存在着局部过热现象。为此，2004 年上半年中央加强宏观调 控，重点是控制固定投资规模，采取紧缩银行贷款、整顿开发区、规范土地市场
秩序等措施,使过高的投资增长率得到控制,短期内对房地产投资有抑制作用, 但从长远来看,这对房地产业的持续健康发展有利。 4、消费水平对房地产业的影响 社会消费水平取决于一国国民收入的总量和积累与消费的比例关系。一般 来说,在积累与消费的比例关系不变的条件下,经济发达,国民收入的总量大, 相应消费水平也髙:而在总量不变的前提下,如果积累率下降,能够用于消费的 部分增加,消费水平提高:反之,积累率上升,能够用于消费的部分减少,则消 费水平下降。归根到底,消费水平取决于经济发展水平。所以,它对房地产业的 影响实质上也是国民经济对房地产业的影响。 社会消费水平对房地产业的影响可以从两方面考察。一是社会消费总量, 即全社会用于消费的总额。统计学上的消费水平是按人均可支配收入计算的,个 人的收入水平是决定消费水平的主要因素。消费水平对房地产业的影响是通过市 场消费需求反映出来的。一般来说,人均可支配收入多,消费水平越高,房地产 商品等高档耐用消费品的需求也相对越大;反之,则相反。二者呈现出正相关关 系。二是社会消费结构,即各类消费品在消费总量中的构成。在统计上主要以家 庭消费结构来衡量的,即在家庭总支出中各类消费品支出所占的比例和构成。目 前世界上普遍采用恩格尔系数(食品消费支出占家庭消费总支出的比重)来表示 的。按恩格尔定律,随着人均收入水平的提高,人们用于食品消费支出部分绝对 量也会增加,但相对量即占家庭总消费支岀量的比重会下降,这就是通常所说的 恩格尔系数下降,而用于住房等价值量大的高档耐用消费品的比重则会不断上 升。消费结构的这种变化趋势,使住房消费需求扩大,从而带动房地产业的发展 出现一个高峰期。中国目前的恩格尔系数已从90年代初的50%左右下降到40% 以下,正是住宅业及房地产业大发展的时机,当前全国城市房地产业的繁荣印证 了这一点。 5、信贷规模和利率对房地产业的影响 房地产业的发展需要有金融信贷的强有力的支持,包括房地产开发贷款和 住房消费信贷即个人住房抵押贷款的双重支持。而一定时期社会信贷总规模是有 定限制的,同时信贷额在社会不同产业之间的分布又取决于产业收益率、产业 结构和国家产业政策的制约,由于房地产信贷受到社会信贷绝对规模和相对规模 的限制,从而影响到房地产业的发展。如果房地产信贷规模扩大,促进房地产开 发和消费,带动房地产业发展;而如果房地产信贷规模缩小,则会压缩房地产开
6 秩序等措施，使过高的投资增长率得到控制，短期内对房地产投资有抑制作用， 但从长远来看，这对房地产业的持续健康发展有利。 4、消费水平对房地产业的影响 社会消费水平取决于一国国民收入的总量和积累与消费的比例关系。一般 来说，在积累与消费的比例关系不变的条件下，经济发达，国民收入的总量大， 相应消费水平也高；而在总量不变的前提下，如果积累率下降，能够用于消费的 部分增加，消费水平提高；反之，积累率上升，能够用于消费的部分减少，则消 费水平下降。归根到底，消费水平取决于经济发展水平。所以，它对房地产业的 影响实质上也是国民经济对房地产业的影响。 社会消费水平对房地产业的影响可以从两方面考察。一是社会消费总量， 即全社会用于消费的总额。统计学上的消费水平是按人均可支配收入计算的，个 人的收入水平是决定消费水平的主要因素。消费水平对房地产业的影响是通过市 场消费需求反映出来的。一般来说，人均可支配收入多，消费水平越高，房地产 商品等高档耐用消费品的需求也相对越大；反之，则相反。二者呈现出正相关关 系。二是社会消费结构，即各类消费品在消费总量中的构成。在统计上主要以家 庭消费结构来衡量的，即在家庭总支出中各类消费品支出所占的比例和构成。目 前世界上普遍采用恩格尔系数（食品消费支出占家庭消费总支出的比重）来表示 的。按恩格尔定律，随着人均收入水平的提高，人们用于食品消费支出部分绝对 量也会增加，但相对量即占家庭总消费支出量的比重会下降，这就是通常所说的 恩格尔系数下降，而用于住房等价值量大的高档耐用消费品的比重则会不断上 升。消费结构的这种变化趋势，使住房消费需求扩大，从而带动房地产业的发展 出现一个高峰期。中国目前的恩格尔系数已从 90 年代初的 50%左右下降到 40% 以下，正是住宅业及房地产业大发展的时机，当前全国城市房地产业的繁荣印证 了这一点。 5、信贷规模和利率对房地产业的影响 房地产业的发展需要有金融信贷的强有力的支持，包括房地产开发贷款和 住房消费信贷即个人住房抵押贷款的双重支持。而一定时期社会信贷总规模是有 一定限制的，同时信贷额在社会不同产业之间的分布又取决于产业收益率、产业 结构和国家产业政策的制约，由于房地产信贷受到社会信贷绝对规模和相对规模 的限制，从而影响到房地产业的发展。如果房地产信贷规模扩大，促进房地产开 发和消费，带动房地产业发展；而如果房地产信贷规模缩小，则会压缩房地产开
发和消费,抑制房地产业的发展。所以,金融信贷是国家调控房地产市场的重要 手段。 利率既是调节信贷规模的重要杠杆,也是影响房地产业发展的重要因素。 它主要通过利息成本的高低发生作用的。房地产开发贷款的利率越高,房地产投 资的机会成本越大,利润空间越小,便会抑制房地产开发投资和供给量:反之, 则相反。个人住房贷款利率越高,居民购房的成本支出越大,承受能力越低,便 会抑制住房消费,反之,则相反。可见,长期利率对房地产开发投资和消费需求 都会产生重大影响。1998年以来,银行连续8次降息,使目前的存贷款利率水 平都比较低,对房地产业的发展起了良好的推动作用。 从上述五个方面的影响因素可以看到,房地产业对整个国民经济有着高度 的依存性,作为国民经济产业链的构成部分,它的存在和发展必须具备一系列的 客观条件,包括经济发展水平和增长速度、投资规模、产业结构、收入和消费水 平、市场需求、经济体制和政府的产业政策等。由于受到这些因素的制约,房地 产业只能在一定的宏观经济约束条件下,才能得到健康持续的发展,所以,房地 产业的发展必须与整个国民经济的发展相适应。如果脱离了国民经济的总体发展 水平,房地产业孤军突进,会因失去坚实的基础而跌落下来;但如果房地产业过 于落后于国民经济发展的要求,也会拖经济增长的后腿。为避免大起大落的情况 发生,在实践中应正确把握房地产业与国民经济的适应度。 (二)房地产业对国民经济的反作用 房地产业作为国民经济的新经济增长点和支柱产业,其发展规模和速度也 会牵制或促进国民经济发展和结构的协调。从本质上说,这是由于房地产业的先 导性、基础性、支柱产业的地位和作用所决定的。如果房地产业健康发展,产业 关联效应得到部分发挥,可以促进国民经济快速发展;反之,房地产业运行失常, 如发展滞后,会拖国民经济后腿,发展过快,又容易产生房地产泡沫,造成大量 空置,导致经济结构失调,影响国民经济的持续健康发展。 房地产业对国民经济的反作用,主要是通过以下一些经济变量来实现的 房地产开发投资的规模和增长率 房地产投资是拉动投资需求,制约或促进经济增长的重要因素。这里所说 的房地产开发投资,包括房地产投资占全社会固定资产投资的比例及其增长速 度、房地产施工、开工、竣工面积及其增长速度等。在符合国民经济发展需要的 前提下,房地产投资增加,开发规模扩大,便会产生促进国民经济增长的积极作
7 发和消费，抑制房地产业的发展。所以，金融信贷是国家调控房地产市场的重要 手段。 利率既是调节信贷规模的重要杠杆，也是影响房地产业发展的重要因素。 它主要通过利息成本的高低发生作用的。房地产开发贷款的利率越高，房地产投 资的机会成本越大，利润空间越小，便会抑制房地产开发投资和供给量；反之， 则相反。个人住房贷款利率越高，居民购房的成本支出越大，承受能力越低，便 会抑制住房消费，反之，则相反。可见，长期利率对房地产开发投资和消费需求 都会产生重大影响。1998 年以来，银行连续 8 次降息，使目前的存贷款利率水 平都比较低，对房地产业的发展起了良好的推动作用。 从上述五个方面的影响因素可以看到，房地产业对整个国民经济有着高度 的依存性，作为国民经济产业链的构成部分，它的存在和发展必须具备一系列的 客观条件，包括经济发展水平和增长速度、投资规模、产业结构、收入和消费水 平、市场需求、经济体制和政府的产业政策等。由于受到这些因素的制约，房地 产业只能在一定的宏观经济约束条件下，才能得到健康持续的发展，所以，房地 产业的发展必须与整个国民经济的发展相适应。如果脱离了国民经济的总体发展 水平，房地产业孤军突进，会因失去坚实的基础而跌落下来；但如果房地产业过 于落后于国民经济发展的要求，也会拖经济增长的后腿。为避免大起大落的情况 发生，在实践中应正确把握房地产业与国民经济的适应度。 （二）房地产业对国民经济的反作用 房地产业作为国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也 会牵制或促进国民经济发展和结构的协调。从本质上说，这是由于房地产业的先 导性、基础性、支柱产业的地位和作用所决定的。如果房地产业健康发展，产业 关联效应得到部分发挥，可以促进国民经济快速发展；反之，房地产业运行失常， 如发展滞后，会拖国民经济后腿，发展过快，又容易产生房地产泡沫，造成大量 空置，导致经济结构失调，影响国民经济的持续健康发展。 房地产业对国民经济的反作用，主要是通过以下一些经济变量来实现的。 1、房地产开发投资的规模和增长率 房地产投资是拉动投资需求，制约或促进经济增长的重要因素。这里所说 的房地产开发投资，包括房地产投资占全社会固定资产投资的比例及其增长速 度、房地产施工、开工、竣工面积及其增长速度等。在符合国民经济发展需要的 前提下，房地产投资增加，开发规模扩大，便会产生促进国民经济增长的积极作
用;但如果超越了客观经济条件的可能性,如资金供应紧张,能源、建筑材料、 土地资源缺乏保证等,则会引起投资増速过快、通货膨胀、结构失衡、经济过热 等弊端。所以,如何保持房地产投资的合理增长率,适度的房地产开发规模,是 个值得深入研究的课题,要有长期的资料积累和经验判断和实证研究才能得出 科学的结论 2、房地产业增长贡献率 房地产业增长率是房地产业整体发展状况的综合性指标,它反映房地产业 的发展对整个国民经济增长的直接贡献度。房地产业增长率一般以行业增加值为 统计指标,房地产业增加值是指一国在一定时期内(一年)提供的房地产商品和 劳务的价值总和。计算房地产业增长率的公式为:房地产业增长率=计算期房地 产产业增加值/上一年房地产业增加值×100%。如果房地产业增长率快于一定时 期内整个国民经济(指国内生产总值)的增长率,则房地产业对经济增长的贡献 率上升。例如,上海地区1990年房地产增加值占全市GDP的比重为0.5%,由 于房地产业的持续快速发展,到2004年已提高到84%,表明上海的房地产业对 上海市经济增长的贡献率有了极大的提高。这种贡献称之为直接贡献率。同时, 房地产业的产业关联效应强,还通过带动相关产业的发展,间接促进经济增长, 是为间接贡献率。所以,房地产业对国民经济增长的贡献率应把直接贡献率和间 接贡献率综合起来计算。 3、房地产业经济效率 房地产经济效率增长率指标主要用来反映房地产经济运行质量提高及其对 国民经济发展作出的实际贡献。该指标一般可以用产业利润率作为基础,用投入 产出比率进行调整后,通过当年与前一年末值的比较,得出房地产业经济效率的 变化状况。如果产业利润率上升,房地产业的经济效率提高,对国民经济增长发 挥正的促进作用;反之,如果产业利润率下降,房地产业的经济效率降低,则将 在一定程度上牵制国民经济的发展。此外,除了价值量指标外,还可以从使用价 值指标来衡量,如果房地产的品质提髙,科技含量増加,生态环境改善,房地产 业的整体经济效率提髙,也将促进整个国民经济运行质量进一步提高;反之,则 相反。所以,在房地产业发展过程中,一定要十分注意提高经济效率,从粗放型、 数量型增长方式转换成质量型、效益型增长方式 房地产信贷规模 房地产业的发展对金融信贷的依存度很高,在房地产开发中,目前企业开
8 用；但如果超越了客观经济条件的可能性，如资金供应紧张，能源、建筑材料、 土地资源缺乏保证等，则会引起投资增速过快、通货膨胀、结构失衡、经济过热 等弊端。所以，如何保持房地产投资的合理增长率，适度的房地产开发规模，是 一个值得深入研究的课题，要有长期的资料积累和经验判断和实证研究才能得出 科学的结论。 2、房地产业增长贡献率 房地产业增长率是房地产业整体发展状况的综合性指标，它反映房地产业 的发展对整个国民经济增长的直接贡献度。房地产业增长率一般以行业增加值为 统计指标，房地产业增加值是指一国在一定时期内（一年）提供的房地产商品和 劳务的价值总和。计算房地产业增长率的公式为：房地产业增长率=计算期房地 产产业增加值/上一年房地产业增加值×100%。如果房地产业增长率快于一定时 期内整个国民经济（指国内生产总值）的增长率，则房地产业对经济增长的贡献 率上升。例如，上海地区 1990 年房地产增加值占全市 GDP 的比重为 0.5%，由 于房地产业的持续快速发展，到 2004 年已提高到 8.4%，表明上海的房地产业对 上海市经济增长的贡献率有了极大的提高。这种贡献称之为直接贡献率。同时， 房地产业的产业关联效应强，还通过带动相关产业的发展，间接促进经济增长， 是为间接贡献率。所以，房地产业对国民经济增长的贡献率应把直接贡献率和间 接贡献率综合起来计算。 3、房地产业经济效率 房地产经济效率增长率指标主要用来反映房地产经济运行质量提高及其对 国民经济发展作出的实际贡献。该指标一般可以用产业利润率作为基础，用投入 产出比率进行调整后，通过当年与前一年末值的比较，得出房地产业经济效率的 变化状况。如果产业利润率上升，房地产业的经济效率提高，对国民经济增长发 挥正的促进作用；反之，如果产业利润率下降，房地产业的经济效率降低，则将 在一定程度上牵制国民经济的发展。此外，除了价值量指标外，还可以从使用价 值指标来衡量，如果房地产的品质提高，科技含量增加，生态环境改善，房地产 业的整体经济效率提高，也将促进整个国民经济运行质量进一步提高；反之，则 相反。所以，在房地产业发展过程中，一定要十分注意提高经济效率，从粗放型、 数量型增长方式转换成质量型、效益型增长方式。 4、房地产信贷规模 房地产业的发展对金融信贷的依存度很高，在房地产开发中，目前企业开
发资金的来源中,30%以上为银行的开发贷款,如果考虑个人房贷、建筑企业流 动性贷款和土地储备贷款,这一比重将上升到80%。2003年全国个人住房贷款 余额已达11779.74亿元1。上述情况反映出房地产业与金融业存在着互相依存 互相促进的紧密关系,并且通过房地产金融的发展制约或促进国民经济的发展 房地产业信贷规模的变动对房地产业的发展具有巨大影响,进而对国民经 济产生影响。房地产信贷绝对规模的扩大,投资量增加,产业发展速度加快,从 而房地产业促进国民经济增长;反之,则相反。房地产信贷相对规模的上升,即 房地产信贷在全部银行信贷中的比例提高,通过房地产增加值的增长,对国民经 济的贡献率上升,从而房地产业在国民经济中的地位和作用也上升。 5、房地产需求和供给水平 房地产需求是房地产业发展的根本动力,房地产供给是为满足需求服务的, 房地产需求和供给的变动及其供需水平,直接决定房地产业的发展状况,进而影 响国民经济发展。如果房地产需求扩大,拉动房地产供给增加,房地产业快速发 展,进而扩大内需,从投资和消费双向拉动国民经济增长:反之,则相反。 同时,房地产业部门又参与国民经济的总量平衡和结构平衡。房地产供给 结构与需求结构的均衡状况,也会对整个国民经济的总量平衡和结构平衡产生重 大影响。如果房地产供给和需求是平衡的,有助于国民经济的总供给和总需求实 现平衡;房地产供给结构与需求结构平衡,也有利于全国市场中的结构平衡和协 调发展。而如果供需失调,商品房大量空置,不仅影响房地产业发展,而且拖累 国民经济的良性循环和正常发展。所以,对房地产业的宏观调控,是整个国民经 济健康发展的需要。 房地产业对国民经济的促进或牵制作用的分析说明,只有保持房地产业的 持续健康发展,才能真正发挥其促进国民经济增长的积极作用 、房地产业与地区经济的相互关系 房地产作为不动产具有很强的区域性。从供给方面看,房地产业开发建设 和供给的房地产商品具有固定性的特征,自其生产出来之后不能移动,一般而言 一个地区的房地产供给不可能去满足另一个地区的需求;从需求方面看,人们对 房地产的市场需求也主要是本地区生产、消费和投资需求,其销售对象和范围受 到极大的区域性的限制。由于房地产市场的这种区域性,因而房地产业的发展与 转引自王世豪:《宏观调控下的房地产金融现状与趋势》,《上海房地》2004年第7期
9 发资金的来源中，30%以上为银行的开发贷款，如果考虑个人房贷、建筑企业流 动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到 80%。2003 年全国个人住房贷款 余额已达 11779.74 亿元1。上述情况反映出房地产业与金融业存在着互相依存、 互相促进的紧密关系，并且通过房地产金融的发展制约或促进国民经济的发展。 房地产业信贷规模的变动对房地产业的发展具有巨大影响，进而对国民经 济产生影响。房地产信贷绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，从 而房地产业促进国民经济增长；反之，则相反。房地产信贷相对规模的上升，即 房地产信贷在全部银行信贷中的比例提高，通过房地产增加值的增长，对国民经 济 的贡献率上升，从而房地产业在国民经济中的地位和作用也上升。 5、房地产需求和供给水平 房地产需求是房地产业发展的根本动力，房地产供给是为满足需求服务的， 房地产需求和供给的变动及其供需水平，直接决定房地产业的发展状况，进而影 响国民经济发展。如果房地产需求扩大，拉动房地产供给增加，房地产业快速发 展，进而扩大内需，从投资和消费双向拉动国民经济增长；反之，则相反。 同时，房地产业部门又参与国民经济的总量平衡和结构平衡。房地产供给 结构与需求结构的均衡状况，也会对整个国民经济的总量平衡和结构平衡产生重 大影响。如果房地产供给和需求是平衡的，有助于国民经济的总供给和总需求实 现平衡；房地产供给结构与需求结构平衡，也有利于全国市场中的结构平衡和协 调发展。而如果供需失调，商品房大量空置，不仅影响房地产业发展，而且拖累 国民经济的良性循环和正常发展。所以，对房地产业的宏观调控，是整个国民经 济健康发展的需要。 房地产业对国民经济的促进或牵制作用的分析说明，只有保持房地产业的 持续健康发展，才能真正发挥其促进国民经济增长的积极作用。 三、房地产业与地区经济的相互关系 房地产作为不动产具有很强的区域性。从供给方面看，房地产业开发建设 和供给的房地产商品具有固定性的特征，自其生产出来之后不能移动，一般而言， 一个地区的房地产供给不可能去满足另一个地区的需求；从需求方面看，人们对 房地产的市场需求也主要是本地区生产、消费和投资需求，其销售对象和范围受 到极大的区域性的限制。由于房地产市场的这种区域性，因而房地产业的发展与 1 转引自王世豪：《宏观调控下的房地产金融现状与趋势》，《上海房地》2004 年第 7 期
地区经济的关系就特别密切。分析和研究两者的关系,对于地区房地产业和区域 经济的发展都具有重要意义 房地产业与地区经济的关系,同房地产业与整个国民经济的相互关系,其 基本原理是相似的,但区域性的特征更为明显和强烈。 方面,地区经济的发展水平很大程度上决定了本地区内房地产业的发展 状况。这是因为,房地产业是地区经济的重要组成部分,地区经济的持续发展是 房地产业持续发展的必要条件。只有经济发展了,才会拉动对房地产作为固定资 产的投资需求,才会增加对工业厂房、商铺等生产要素的需求,也才能提高居民 收入水平,扩大对住房消费的需求,从而制约或带动房地产业的发展。可见,地 区经济是该地区房地产业发展的经济基础,房地产业必须与地区经济的发展相适 应。如果房地产业的发展超越地区经济的发展水平,出现过热状况,会因缺乏市 场需求而造成大量空置,损害地区经济的正常发展;反之,如果房地产业的发展 水平跟不上地区经济发展的需要,地区经济的发展速度也会受到一定的拖累。地 区经济对房地产业的这种制约和带动作用,告诫我们房地产业的发展状况决不能 在各地区之间作简单的类比,而是要从本地区的实际情况出发,决定该地区房地 产业的发展规模和速度。 此外,区域房地产业的发展水平还受到该地区经济开放度的影响。地区经 济对内对外开放度越大,外来投资就越多,该地区房地产开发建设的资金来源就 更广泛,商品房供给量也就扩大;同时,开放度大,外地及境外人口和公司进入 就越多,这也会扩大房地产市场需求。而房地产市场供给和需求的扩大,必然促 进房地产业快速发展。 另一方面,房地产业的健康发展又推动地区经济的发展。首先,房地产业 作为地区经济的重要产业部门,它的增加值占到地区生产总值的一定比例,房地 产业发展较快,其对地区经济增长的贡献率提高,必然会促进地区经济增长。其 次,房地产业是地区经济发展不可或缺的生产要素。房地产商品不仅是各行各业 的空间载体和物质前提,而且厂房、商铺等还是直接的生产要素,住房也是劳动 力再生产、劳动者素质提高必要的物质资料。房地产业所提供的生产要素,为地 区经济发展创造了必要的物质条件。再次,房地产业又是不少地区的支柱产业 具有关联度大、关联效应强的特点,它的发展可以带动地区相关产业的发展,从 而促进地区经济增长。最后,房地产业的发展,还可以从增加资金积累、合理城 市产业布局、加强城市道路交通等基础设施建设、改善环境等方面,带动城市建
10 地区经济的关系就特别密切。分析和研究两者的关系，对于地区房地产业和区域 经济的发展都具有重要意义。 房地产业与地区经济的关系，同房地产业与整个国民经济的相互关系，其 基本原理是相似的，但区域性的特征更为明显和强烈。 一方面，地区经济的发展水平很大程度上决定了本地区内房地产业的发展 状况。这是因为，房地产业是地区经济的重要组成部分，地区经济的持续发展是 房地产业持续发展的必要条件。只有经济发展了，才会拉动对房地产作为固定资 产的投资需求，才会增加对工业厂房、商铺等生产要素的需求，也才能提高居民 收入水平，扩大对住房消费的需求，从而制约或带动房地产业的发展。可见，地 区经济是该地区房地产业发展的经济基础，房地产业必须与地区经济的发展相适 应。如果房地产业的发展超越地区经济的发展水平，出现过热状况，会因缺乏市 场需求而造成大量空置，损害地区经济的正常发展；反之，如果房地产业的发展 水平跟不上地区经济发展的需要，地区经济的发展速度也会受到一定的拖累。地 区经济对房地产业的这种制约和带动作用，告诫我们房地产业的发展状况决不能 在各地区之间作简单的类比，而是要从本地区的实际情况出发，决定该地区房地 产业的发展规模和速度。 此外，区域房地产业的发展水平还受到该地区经济开放度的影响。地区经 济对内对外开放度越大，外来投资就越多，该地区房地产开发建设的资金来源就 更广泛，商品房供给量也就扩大；同时，开放度大，外地及境外人口和公司进入 就越多，这也会扩大房地产市场需求。而房地产市场供给和需求的扩大，必然促 进房地产业快速发展。 另一方面，房地产业的健康发展又推动地区经济的发展。首先，房地产业 作为地区经济的重要产业部门，它的增加值占到地区生产总值的一定比例，房地 产业发展较快，其对地区经济增长的贡献率提高，必然会促进地区经济增长。其 次，房地产业是地区经济发展不可或缺的生产要素。房地产商品不仅是各行各业 的空间载体和物质前提，而且厂房、商铺等还是直接的生产要素，住房也是劳动 力再生产、劳动者素质提高必要的物质资料。房地产业所提供的生产要素，为地 区经济发展创造了必要的物质条件。再次，房地产业又是不少地区的支柱产业， 具有关联度大、关联效应强的特点，它的发展可以带动地区相关产业的发展，从 而促进地区经济增长。最后，房地产业的发展，还可以从增加资金积累、合理城 市产业布局、加强城市道路交通等基础设施建设、改善环境等方面，带动城市建