第十二章房地产经济的宏观调控 房地产经济的宏观调控是整个国民经济宏观调控的组成部分,既是确保房地 产行业健康运行,又是促使其与国民经济协调发展的基本保证。本章首先阐明了 对房地产经济实施宏观调控的必要性和目标;其次,论述了房地产经济宏观调控 的主要政策手段:最后,就建立和完善房地产经济宏观调控体系进行分析硏究。 第一节房地产经济宏观调控的必然性和目标 、房地产经济宏观调控的必要性 房地产经济的宏观调控,是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、 行政的政策手段和市场机制,对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制 在社会主义市场经济条件下,对房地产经济实施宏观调控的根本目的,是为 了确保房地产业健康运行,并与其他产业协调发展,促进国民经济持续稳定增长。 具体来说,对房地产经济宏观调控的必要性主要体现在以下几方面 1、房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要 宏观调控是政府的基本职能之一,它是社会主义市场经济的内在要求,我国 的社会主义市场经济是社会主义国家宏观调控下的市场经济。以市场配置资源为 基础,相对于计划经济体制来说有利于提高社会资源配置效率;但同时必须看到 市场配置资源也存在着自发性、滞后性、盲目性和分化性等问题和缺陷,容易造 成大起大落等不稳定状态,也可能带来资源的浪费。为了克服市场经济的弱点, 保证国民经济的健康稳定发展,政府必须对市场经济的运行实施宏观调节与控制, 以达到社会资源配置最优化的目的。房地产经济是整个国民经济的重要组成部分, 是市场经济中的一个子系统。按照社会主义市场经济体制的要求,既要充分发挥 市场机制对房地产资源配置的基础性作用,同时又要发挥政府的货币政策、财政 政策、产业政策和计划机制的协调作用,真正使房地产资源配置达到高效率。房 地产行业消耗资源较多,特别是土地和房屋是重要的社会资源,作为房屋等建筑 物基础的土地是一种稀缺资源,不可再生,土地资源的合理配置是关系到整个国 民经济可持续发展的重大战略问题。所以,世界各国政府对房地产经济的调控和
1 第十二章 房地产经济的宏观调控 房地产经济的宏观调控是整个国民经济宏观调控的组成部分，既是确保房地 产行业健康运行，又是促使其与国民经济协调发展的基本保证。本章首先阐明了 对房地产经济实施宏观调控的必要性和目标；其次，论述了房地产经济宏观调控 的主要政策手段；最后，就建立和完善房地产经济宏观调控体系进行分析研究。 第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标 一、房地产经济宏观调控的必要性 房地产经济的宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、 行政的政策手段和市场机制，对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制。 在社会主义市场经济条件下，对房地产经济实施宏观调控的根本目的，是为 了确保房地产业健康运行，并与其他产业协调发展，促进国民经济持续稳定增长。 具体来说，对房地产经济宏观调控的必要性主要体现在以下几方面。 1、房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要 宏观调控是政府的基本职能之一，它是社会主义市场经济的内在要求，我国 的社会主义市场经济是社会主义国家宏观调控下的市场经济。以市场配置资源为 基础，相对于计划经济体制来说有利于提高社会资源配置效率；但同时必须看到 市场配置资源也存在着自发性、滞后性、盲目性和分化性等问题和缺陷，容易造 成大起大落等不稳定状态，也可能带来资源的浪费。为了克服市场经济的弱点， 保证国民经济的健康稳定发展，政府必须对市场经济的运行实施宏观调节与控制， 以达到社会资源配置最优化的目的。房地产经济是整个国民经济的重要组成部分， 是市场经济中的一个子系统。按照社会主义市场经济体制的要求，既要充分发挥 市场机制对房地产资源配置的基础性作用，同时又要发挥政府的货币政策、财政 政策、产业政策和计划机制的协调作用，真正使房地产资源配置达到高效率。房 地产行业消耗资源较多，特别是土地和房屋是重要的社会资源，作为房屋等建筑 物基础的土地是一种稀缺资源，不可再生，土地资源的合理配置是关系到整个国 民经济可持续发展的重大战略问题。所以，世界各国政府对房地产经济的调控和
干预相对较强。我国90年代初,房地产业一度出现发展过热的问题,主要原因在 于对房地产的源头一一土地供应控制不力所造成的。事实证明,在社会主义市场 经济条件下,政府对房地产经济的宏观调控是十分必要的 2、房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必需 同其它产业相比,房地产业具有一系列特点:一是房地产是不动产,位置固 定不能移动,一旦形成建筑物就难以调整,所以必须由政府出面进行合理规划和 控制;二是房地产投资具有投资量大、周期长的特点,从投入到产出一般要二、 三年时间,投资决策正确与否,要经受较长时间的考验,所以,对房地产投资的 调控显得格外重要。三是房地产是价值量巨大、使用年限特别长的超耐用品,对 整个社会总供给量和总需求量的平衡以及结构平衡关系极大。所以对房地产投资 必须有效控制:;四是房地产交易是一种产权交易,要依法通过产权转让来完成 如产权的界定、分割、复合、重组、转移都要靠法律来确认和保护,因而更需要 用法律手段规范其运行 上述特点决定了政府对房地产业的宏观调控较之其它产业的宏观调控更为必 要。只有针对这些特点采取相应的对策措施,才能引导房地产业健康发展。我国 的实践证明了这一点。在80年代以前由于计划经济体制排斥房地产的商品性,房 地产业长期处于停滞状态。90年代初市场化导向的改革,推动房地产业迅猛发展, 1992、1993年房地产投资增长率分别达到117%和1249%,超常发展使商品房供 给大大超过市场有效需求,导致空置量急剧上升。1995年至1997年处于低迷状态, 1997年全国房地产投资出现-34%负增长,集中表现为阶段性、结构性供给过剩。 经过调整后,1998、1999年又呈现上升趋势。这种大起大落的波动,严重影响房 地产经济的正常运行和发展。所以,只有针对房地产业的特点,加强宏观调控, 才能引导房地产业持续、稳定、健康发展。 3、房地产经济的宏观调控是促进国民经济持续稳定增长的客观要求 房地产业是先导性、基础性产业,又是国民经济中的支柱产业。房地产业的 产业链长,同国民经济中的其它产业关联度强。房地产业的发展状况,直接影响 相关产业的发展,对建筑业、建材业(如钢铁、水泥、森林、墙体材料、装修材 料等)甚至有决定性的作用。同时,住宅建设和消费的发展,还会带动家电、家 具和家用装饰品及其产业的发展。所以房地产业是拉动我国国民经济发展的新经 济增长点。目前中国房地产业的增加值已占国内生产总值的7%左右。房地产投资 已占社会固定资产投资的20%左右,有的大城市甚至已达30%以上。住宅消费已
2 干预相对较强。我国 90 年代初，房地产业一度出现发展过热的问题，主要原因在 于对房地产的源头——土地供应控制不力所造成的。事实证明，在社会主义市场 经济条件下，政府对房地产经济的宏观调控是十分必要的。 2、房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必需 同其它产业相比，房地产业具有一系列特点：一是房地产是不动产，位置固 定不能移动，一旦形成建筑物就难以调整，所以必须由政府出面进行合理规划和 控制；二是房地产投资具有投资量大、周期长的特点，从投入到产出一般要二、 三年时间，投资决策正确与否，要经受较长时间的考验，所以，对房地产投资的 调控显得格外重要。三是房地产是价值量巨大、使用年限特别长的超耐用品，对 整个社会总供给量和总需求量的平衡以及结构平衡关系极大。所以对房地产投资 必须有效控制；四是房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成， 如产权的界定、分割、复合、重组、转移都要靠法律来确认和保护，因而更需要 用法律手段规范其运行。 上述特点决定了政府对房地产业的宏观调控较之其它产业的宏观调控更为必 要。只有针对这些特点采取相应的对策措施，才能引导房地产业健康发展。我国 的实践证明了这一点。在 80 年代以前由于计划经济体制排斥房地产的商品性，房 地产业长期处于停滞状态。90 年代初市场化导向的改革，推动房地产业迅猛发展， 1992、1993 年房地产投资增长率分别达到 117％和 124.9％，超常发展使商品房供 给大大超过市场有效需求，导致空置量急剧上升。1995 年至 1997 年处于低迷状态， 1997 年全国房地产投资出现－3.4％负增长，集中表现为阶段性、结构性供给过剩。 经过调整后，1998、1999 年又呈现上升趋势。这种大起大落的波动，严重影响房 地产经济的正常运行和发展。所以，只有针对房地产业的特点，加强宏观调控， 才能引导房地产业持续、稳定、健康发展。 3、房地产经济的宏观调控是促进国民经济持续稳定增长的客观要求 房地产业是先导性、基础性产业，又是国民经济中的支柱产业。房地产业的 产业链长，同国民经济中的其它产业关联度强。房地产业的发展状况，直接影响 相关产业的发展，对建筑业、建材业（如钢铁、水泥、森林、墙体材料、装修材 料等）甚至有决定性的作用。同时，住宅建设和消费的发展，还会带动家电、家 具和家用装饰品及其产业的发展。所以房地产业是拉动我国国民经济发展的新经 济增长点。目前中国房地产业的增加值已占国内生产总值的 7%左右。房地产投资 已占社会固定资产投资的 20%左右，有的大城市甚至已达 30%以上。住宅消费已
占家庭消费总支出的10%以上,对市场消费需求产生重要影响。正是由于这种重 要地位和作用,决定了房地产业的发展,直接影响社会总供给与总需求的平衡和 结构平衡,对整个国民经济的发展至关重要。因此,对房地产经济的宏观调控, 就成为政府对整个国民经济实施宏观调控的重要环节 前述分析说明,房地产经济的宏观调控是经济发展的客观要求,反映了经济 规律的作用,必须体现在房地产经济运行的全过程,而决不是可有可无、时有时 无的。社会上有一种“现在要宏观调控了”的说法是不正确的。事实上,对房地 产经济的宏观调控是自始至终必须坚持进行的,只不过宏观调控的方向、力度和 重点在不同时期有所区别而已 、房地产经济宏观调控的目标 房地产业与其它产业相比既有共同性又有特殊性。因此对房地产经济的宏观 调控,既要服从全社会的国民经济宏观调控的总目标,从全局出发考虑,同时又 要根据房地产业本身的特点和特殊要求,来设定房地产经济宏观调控的具体目标。 (一)调节供求关系,实现房地产经济总量的基本平衡 这里所说的总量平衡,是指房地产的供给总量和需求总量的平衡,这是房地 产经济宏观调控的首要目标。从全社会的角度考察,房地产商品的社会总需求是 指某一时期(一般为一年)内全社会或某一地区内房地产市场需求的总量,包括 投资性的生产用房需求和消费性的生活用房需求两大方面。前者主要指厂房、商 业用房、办公用房等,后者主要指住宅和娱乐设施等。既包括国内、地区内需求, 也包括地区外和外商的需求。房地产商品的社会供给则由多种所有制经济主体投 资建造的各类房地产商品的总和。房地产供求总量平衡是一个动态概念,由于房 地产市场的供给和需求是随各种经济因素的变动而经常发生变化的,因此供求的 绝对平衡是罕见的、几乎是不可能的,宏观调控的目标也只能是求得房地产总供 给和总需求的基本平衡。房地产经济的总量平衡具有极端重要性,只有当房地产 总供给和总需求平衡时,才能保证房地产市场正常运行和健康发展,优化房地产 资源配置,也才能保持房价基本稳定。在实践中要尽量避免严重供过于求和供不 应求的情况发生,以免大起大落造成的损失 由于房地产供给和需求的特殊性,在实现供给和需求总量平衡时,要注意以 下几点:其一,房地产商品固定性的特点造成其供给和需求的地区性特别强,所 以要重在一个地区或城市内实现供求平衡。其二,房地产市场需求存在着潜在需
3 占家庭消费总支出的 10%以上，对市场消费需求产生重要影响。正是由于这种重 要地位和作用，决定了房地产业的发展，直接影响社会总供给与总需求的平衡和 结构平衡，对整个国民经济的发展至关重要。因此，对房地产经济的宏观调控， 就成为政府对整个国民经济实施宏观调控的重要环节。 前述分析说明，房地产经济的宏观调控是经济发展的客观要求，反映了经济 规律的作用，必须体现在房地产经济运行的全过程，而决不是可有可无、时有时 无的。社会上有一种“现在要宏观调控了”的说法是不正确的。事实上，对房地 产经济的宏观调控是自始至终必须坚持进行的，只不过宏观调控的方向、力度和 重点在不同时期有所区别而已。 二、房地产经济宏观调控的目标 房地产业与其它产业相比既有共同性又有特殊性。因此对房地产经济的宏观 调控，既要服从全社会的国民经济宏观调控的总目标，从全局出发考虑，同时又 要根据房地产业本身的特点和特殊要求，来设定房地产经济宏观调控的具体目标。 （一）调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡 这里所说的总量平衡，是指房地产的供给总量和需求总量的平衡，这是房地 产经济宏观调控的首要目标。从全社会的角度考察，房地产商品的社会总需求是 指某一时期（一般为一年）内全社会或某一地区内房地产市场需求的总量，包括 投资性的生产用房需求和消费性的生活用房需求两大方面。前者主要指厂房、商 业用房、办公用房等，后者主要指住宅和娱乐设施等。既包括国内、地区内需求， 也包括地区外和外商的需求。房地产商品的社会供给则由多种所有制经济主体投 资建造的各类房地产商品的总和。房地产供求总量平衡是一个动态概念，由于房 地产市场的供给和需求是随各种经济因素的变动而经常发生变化的，因此供求的 绝对平衡是罕见的、几乎是不可能的，宏观调控的目标也只能是求得房地产总供 给和总需求的基本平衡。房地产经济的总量平衡具有极端重要性，只有当房地产 总供给和总需求平衡时，才能保证房地产市场正常运行和健康发展，优化房地产 资源配置，也才能保持房价基本稳定。在实践中要尽量避免严重供过于求和供不 应求的情况发生，以免大起大落造成的损失。 由于房地产供给和需求的特殊性，在实现供给和需求总量平衡时，要注意以 下几点：其一，房地产商品固定性的特点造成其供给和需求的地区性特别强，所 以要重在一个地区或城市内实现供求平衡。其二，房地产市场需求存在着潜在需
求和有效需求的区分,潜在需求是指房屋消费的欲望,而有效需求则是指有支付 能力的现实需求,房地产商品的供给总量不能以潜在需求为依据,而是必须与市 场有效需求总量相平衡。其三,房地产经济作为一个子系统,不仅要实现自身的 供给和需求的平衡,而且要放在整个国民经济范围中加以考察,协调房地产经济 总量与整个国民经济总量、特别是地区经济总量的关系,实现平衡发展。 (二)优化房地产业结构,提高资源配置效率 结构协调和结构优化是房地产经济宏观调控的重要目标。结构协调,主要是 指与现阶段经济发展水平相适应的合适的比例关系,协调发展;而结构优化则是 指结构的升级换代。产业结构最优化主要包括两方面内容:一是从国民经济全局 来说,房地产业的发展要与其它产业的发展相协调,同整个国民经济和地区经济 的发展相适应,既能带动相关产业和国民经济的发展,又与其它产业保持合适的 比例,以保证国民经济协调发展。我国现阶段房地产业增加值在国民生产总值中 所占比例偏低,有较大的增长空间,随着经济发展其比重将逐步提高。二是房地 产业内部的供给结构要与市场需求结构相协调,生产用房与消费用房,包括厂房 商业用房、办公楼,居民住宅、娱乐设施等各类用房,要符合市场需求的比例, 般来说住宅建设应占主体地位。而住宅的供给结构又必须与市场需求结构相适 应,根据居民收入结构,合理安排髙档房、中档房、中低档房建设,以满足不同 层次的需求,实现结构基本合理。通过结构平衡和结构优化,以达到充分合理利 用房地产资源的目的,提高其资源配置效率。 (三)房地产价格合理化,保持房价的基本稳定 房地产价格是价格体系中的基础性价格,对于相关产品的价格具有重大影响, 特别是住宅价格直接关系到居民的购房承受能力和居住水平。因此,实现房地产 价格的合理化,保持房价的基本稳定,也是对房地产经济实施宏观调控的重要目 标之一。所谓房价的基本稳定并不是说房价固定不变,而是指房价的涨幅保持在 个合理的界限内,避免商品房价格暴涨暴跌。从世界各国的经验来看,在经济 起飞阶段,由于土地等稀缺资源价格的上涨和市场需求拉动等因素的作用,房地 产价格必然呈现出一种上升趋势,关键在于控制房价上涨的幅度。一般规律是房 价上涨的幅度要小于居民可支配收入增长的幅度,并与房屋升值的幅度相协调 在市场经济条件下,房地产价格是由市场机制调节的,但政府也可以运用经 济、法律等手段,运用市场机制,在一定程度上控制房价。一是通过控制土地价 格和合理税收政策,影响房地产开发成本,促进房地产价值构成合理化;二是通
4 求和有效需求的区分，潜在需求是指房屋消费的欲望，而有效需求则是指有支付 能力的现实需求，房地产商品的供给总量不能以潜在需求为依据，而是必须与市 场有效需求总量相平衡。其三，房地产经济作为一个子系统，不仅要实现自身的 供给和需求的平衡，而且要放在整个国民经济范围中加以考察，协调房地产经济 总量与整个国民经济总量、特别是地区经济总量的关系，实现平衡发展。 （二）优化房地产业结构，提高资源配置效率 结构协调和结构优化是房地产经济宏观调控的重要目标。结构协调，主要是 指与现阶段经济发展水平相适应的合适的比例关系，协调发展；而结构优化则是 指结构的升级换代。产业结构最优化主要包括两方面内容：一是从国民经济全局 来说，房地产业的发展要与其它产业的发展相协调，同整个国民经济和地区经济 的发展相适应，既能带动相关产业和国民经济的发展，又与其它产业保持合适的 比例，以保证国民经济协调发展。我国现阶段房地产业增加值在国民生产总值中 所占比例偏低，有较大的增长空间，随着经济发展其比重将逐步提高。二是房地 产业内部的供给结构要与市场需求结构相协调，生产用房与消费用房，包括厂房、 商业用房、办公楼，居民住宅、娱乐设施等各类用房，要符合市场需求的比例， 一般来说住宅建设应占主体地位。而住宅的供给结构又必须与市场需求结构相适 应，根据居民收入结构，合理安排高档房、中档房、中低档房建设，以满足不同 层次的需求，实现结构基本合理。通过结构平衡和结构优化，以达到充分合理利 用房地产资源的目的，提高其资源配置效率。 （三）房地产价格合理化，保持房价的基本稳定 房地产价格是价格体系中的基础性价格，对于相关产品的价格具有重大影响， 特别是住宅价格直接关系到居民的购房承受能力和居住水平。因此，实现房地产 价格的合理化，保持房价的基本稳定，也是对房地产经济实施宏观调控的重要目 标之一。所谓房价的基本稳定并不是说房价固定不变，而是指房价的涨幅保持在 一个合理的界限内，避免商品房价格暴涨暴跌。从世界各国的经验来看，在经济 起飞阶段，由于土地等稀缺资源价格的上涨和市场需求拉动等因素的作用，房地 产价格必然呈现出一种上升趋势，关键在于控制房价上涨的幅度。一般规律是房 价上涨的幅度要小于居民可支配收入增长的幅度，并与房屋升值的幅度相协调。 在市场经济条件下，房地产价格是由市场机制调节的，但政府也可以运用经 济、法律等手段，运用市场机制，在一定程度上控制房价。一是通过控制土地价 格和合理税收政策，影响房地产开发成本，促进房地产价值构成合理化；二是通
过信贷政策和财政政策,调节房地产供给和需求,促使供求平衡,从而实现房价 基本稳定;三是通过法律法规和工商行政管理等手段,规范房地产市场价格秩序, 制止乱涨价、价格欺诈等违法行为,使房价纳入法制化轨道。在房价问题上,要 把市场调节和宏观调控有机地结合起来,实现房价的基本稳定。 (四)确保房地产业持续稳定健康发展,更好地满足生产建设和居民生活消 费的需要 这是房地产经济宏观调控的最终目标。所谓持续发展,就是指房地产经济的 长期发展,不仅要考虑当前的发展,而且要为今后的长期发展创造必要的条件, 决不能片面追求当前的发展,而损害今后的发展。所谓稳定发展,就是要保持适 当的增长速度,避免忽高忽低、大起大落的波动。所谓健康发展,就是按比例的 协调发展,既有正常的发展速度,又有比例关系的相对平衡,取得较好的经济效 益 对房地产经济实施宏观调控的最终目的是,通过房地产业的健康发展,一方 面满足生产建设各方面的需求,促进国民经济增长;另一方面满足居民住房消费 的需求,保证居民居住水平不断提高。 从总体上说,房地产经济的总量平衡和结构平均是互相制约、互相促进的 总量平衡是结构平衡的前提和基础,总量平衡了,结构平衡就较易实现;而结构 平衡则是总量平衡的重要保证,结构平衡可以促进总量平衡。如果结构不平衡, 也会引起供给总量和需求总量失衡。所以,要把房地产经济的总量平衡和结构平 衡结合起来考虑,才能顺利达到宏观调控的目标。 、国民经济调控与房地产经济调控的关系 由于房地产业是整个国民经济产业构成中的一个重要组成部分,因而对房地 产经济的宏观调控与整个国民经济的宏观调控有着密切的内在联系。 在这里存在着一种整体与个别、全局与局部的关系。从总体上说,中央的宏 观经济决策是从全国、全局的经济形势出发的,适用于全国一切行业和一切地区, 房地产业作为国民经济的有机组成部分,必须服从中央宏观调控的总体决策,不 能借口行业或地区的特殊性游离于宏观调控之外,而是应当积极贯彻执行整个宏 观调控政策。例如,2004年春我国全社会固定资产投资增长迅猛,造成能源、原 材料供应和运输全面紧张,出现局部经济过热现象,为此中央作出了加强宏观调 控的决策,压缩固定资产投资规模、整顿开发区、严控信贷等措施,从全局来说
5 过信贷政策和财政政策，调节房地产供给和需求，促使供求平衡，从而实现房价 基本稳定；三是通过法律法规和 工商行政管理等手段，规范房地产市场价格秩序， 制止乱涨价、价格欺诈等违法行为，使房价纳入法制化轨道。在房价问题上，要 把市场调节和宏观调控有机地结合起来，实现房价的基本稳定。 （四）确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消 费的需要 这是房地产经济宏观调控的最终目标。所谓持续发展，就是指房地产经济的 长期发展，不仅要考虑当前的发展，而且要为今后的长期发展创造必要的条件， 决不能片面追求当前的发展，而损害今后的发展。所谓稳定发展，就是要保持适 当的增长速度，避免忽高忽低、大起大落的波动。所谓健康发展，就是按比例的 协调发展，既有正常的发展速度，又有比例关系的相对平衡，取得较好的经济效 益。 对房地产经济实施宏观调控的最终目的是，通过房地产业的健康发展，一方 面满足生产建设各方面的需求，促进国民经济增长；另一方面满足居民住房消费 的需求，保证居民居住水平不断提高。 从总体上说，房地产经济的总量平衡和结构平均是互相制约、互相促进的。 总量平衡是结构平衡的前提和基础，总量平衡了，结构平衡就较易实现；而结构 平衡则是总量平衡的重要保证，结构平衡可以促进总量平衡。如果结构不平衡， 也会引起供给总量和需求总量失衡。所以，要把房地产经济的总量平衡和结构平 衡结合起来考虑，才能顺利达到宏观调控的目标。 三、国民经济调控与房地产经济调控的关系 由于房地产业是整个国民经济产业构成中的一个重要组成部分，因而对房地 产经济的宏观调控与整个国民经济的宏观调控有着密切的内在联系。 在这里存在着一种整体与个别、全局与局部的关系。从总体上说，中央的宏 观经济决策是从全国、全局的经济形势出发的，适用于全国一切行业和一切地区， 房地产业作为国民经济的有机组成部分，必须服从中央宏观调控的总体决策，不 能借口行业或地区的特殊性游离于宏观调控之外，而是应当积极贯彻执行整个宏 观调控政策。例如，2004 年春我国全社会固定资产投资增长迅猛，造成能源、原 材料供应和运输全面紧张，出现局部经济过热现象，为此中央作出了加强宏观调 控的决策，压缩固定资产投资规模、整顿开发区、严控信贷等措施，从全局来说
这个决策是完全正确的,同样适用于房地产行业。由于房地产开发投资占全社会 固定资产投资总额的比重较大,又是一个原材料和能源消耗较多、资金占用量大 的行业,如果投资规模过大,增速过快,也会引发土地资源、能源、建筑材料和 运输供应紧张,因此,房地产行业这个局部必须服从全局进行适度调整。中央采 取的严控土地供应总量、整顿和规范房地产市场秩序、收紧房地产开发贷款、调 整住房供应结构、控制房价涨幅等措施,都是十分必要的,而且已经取得初步成 效 另一方面,在局部服从全局的前提下,对不同产业宏观调控的方向和力度也 要因地制宜、区别对待。在中国房地产业是发展中的新兴产业,市场需求的潜力 很大,又是一个新经济增长点,从当前情况看,房地产业的现状是与国民经济发 展基本相适应的,市场供给和需求也是基本平衡的,这是主流。调控的方向主要 是面临的房价涨幅过大和住房供给结构不甚合理等新矛盾和新问题,促使其更加 健康持续发展。因此,决不能搞一刀切,不顾实际情况地全面紧缩。同时,还应 看到房地产业的一大特点是地区性特别强,地区差别明显,在实施宏观调控时, 还要根据各地区的实际情况,在准确判断本地区房地产市场形势的基础上,作出 正确的调控决策。 第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段 为了实现房地产经济宏观调控的目标,政府必须运用适当的政策手段进行有 效的调节和控制。房地产经济宏观调控的主要政策手段有:房地产产业政策、货 币政策、财政政策、投资政策、法律手段、行政手段和计划手段等 、房地产产业政策 通常所讲的产业政策,是指政府在某一时期为了实现本国社会经济增长和各 产业之间的协调发展目标,所采取的产业调整政策措施。一般根据实际情况分为 产业促进政策或产业抑制政策两种。房地产业是国民经济中的重要产业部门,房 地产产业政策,是政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向,对一定时期房 地产业发展制定并实施的基本政策,以此引导房地产业与国民经济相协调的、稳 定健康的发展。它是对房地产经济实施宏观调控的重要政策手段。 (一)房地产产业政策的目标
6 这个决策是完全正确的，同样适用于房地产行业。由于房地产开发投资占全社会 固定资产投资总额的比重较大，又是一个原材料和能源消耗较多、资金占用量大 的行业，如果投资规模过大，增速过快，也会引发土地资源、能源、建筑材料和 运输供应紧张，因此，房地产行业这个局部必须服从全局进行适度调整。中央采 取的严控土地供应总量、整顿和规范房地产市场秩序、收紧房地产开发贷款、调 整住房供应结构、控制房价涨幅等措施，都是十分必要的，而且已经取得初步成 效。 另一方面，在局部服从全局的前提下，对不同产业宏观调控的方向和力度也 要因地制宜、区别对待。在中国房地产业是发展中的新兴产业，市场需求的潜力 很大，又是一个新经济增长点，从当前情况看，房地产业的现状是与国民经济发 展基本相适应的，市场供给和需求也是基本平衡的，这是主流。调控的方向主要 是面临的房价涨幅过大和住房供给结构不甚合理等新矛盾和新问题，促使其更加 健康持续发展。因此，决不能搞一刀切，不顾实际情况地全面紧缩。同时，还应 看到房地产业的一大特点是地区性特别强，地区差别明显，在实施宏观调控时， 还要根据各地区的实际情况，在准确判断本地区房地产市场形势的基础上，作出 正确的调控决策。 第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段 为了实现房地产经济宏观调控的目标，政府必须运用适当的政策手段进行有 效的调节和控制。房地产经济宏观调控的主要政策手段有：房地产产业政策、货 币政策、财政政策、投资政策、法律手段、行政手段和计划手段等。 一、房地产产业政策 通常所讲的产业政策，是指政府在某一时期为了实现本国社会经济增长和各 产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整政策措施。一般根据实际情况分为 产业促进政策或产业抑制政策两种。房地产业是国民经济中的重要产业部门，房 地产产业政策，是政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，对一定时期房 地产业发展制定并实施的基本政策，以此引导房地产业与国民经济相协调的、稳 定健康的发展。它是对房地产经济实施宏观调控的重要政策手段。 （一）房地产产业政策的目标
产业政策一般包括政策目标和政策手段两个方面。房地产产业政策目标,是 政府根据经济发展需要和房地产业的现实状况所制定的发展目标。主要有以下三 个方面:(1)房地产业发展水平目标。房地产业作为重要的产业部门,既可以带 动相关产业发展,促进国民经济的增长,同时又受到其它产业和整个国民经济发 展水平的制约。所以,在确定房地产业发展规模和水平时,一要以国民经济整体 水平和一定时期发展规划为依据;二要以社会上的相关经济资源可供量为限度 例如土地资源、能源、建材资源等等;三要以房地产商品的市场需求为依托,适 销对路;四要根据各个地区的实际情况而有所不同。综合考虑上述因素,才能使 房地产发展水平目标建立在科学的基础上。(2)房地产内部结构协调目标。房地 产业内部存在着各种类型的房地产,例如工业用房(厂房)、商业用房、办公用房、 居住用房(住宅)、文化娱乐用房以及其他各类用房等。因此,要按各类房地产需 求的比例,协调地进行建设,求得结构合理、平衡地发展。(3)房地产业效益目 标。这里所说的效益目标包括宏观效益和微观效益两个方面。由于房地产业的发 展对经济建设、环境建设和居民生活关系密切,因此宏观效益应是经济效益、社 会效益和环境效益的统一。微观效益包括劳动生产率、投资回报率和资本利润率 等。提高微观经济效益是房地产企业追求的目标,它必须服从宏观效益。只有把 宏观效益和微观效益统一起来,才能达到房地产资源配置的高效率。 (二)房地产产业政策的实施手段 房地产产业政策的目标是通过一定的产业政策手段实现的。由于房地产产业 政策是一种方向性、导向性的政策措施,因而其实施的方法主要是运用间接的经 济性的调控手段,并辅之以必要的行政控制手段。具体来说,包括:(1)间接的 经济调节手段。政府通过财政政策、货币政策、投资政策、技术政策等调节市场, 由市场影响企业,引导房地产业按政府设定的方向和目标进行经济活动。如按房 地产经济运行现实状况,运用税收政策、信贷政策,支持或抑制房地产业的发展 速度,使其与相关产业和整个国民经济的发展相适应,稳定健康的发展。(2)信 息引导手段。政府可以利用所掌握的产业发展现状、房地产开发建设总量和结构、 市场销售情况、需求变化方向等信息定期发布,使房地产企业获得正确的信息资 源;同时,还可以公布中长期的房地产产业政策,使企业明确发展方向。科学的 经济信息,诱导房地产企业进行正确的投资决策,及时调整内部结构,稳定市场, 促使房地产业正常发展。(3)直接的行政控制手段。针对房地产业发展中的倾向 性问题,政府还可以运用行政权力,对房地产业的发展方向进行直接的行政控制
7 产业政策一般包括政策目标和政策手段两个方面。房地产产业政策目标，是 政府根据经济发展需要和房地产业的现实状况所制定的发展目标。主要有以下三 个方面：（1）房地产业发展水平目标。房地产业作为重要的产业部门，既可以带 动相关产业发展，促进国民经济的增长，同时又受到其它产业和整个国民经济发 展水平的制约。所以，在确定房地产业发展规模和水平时，一要以国民经济整体 水平和一定时期发展规划为依据；二要以社会上的相关经济资源可供量为限度， 例如土地资源、能源、建材资源等等；三要以房地产商品的市场需求为依托，适 销对路；四要根据各个地区的实际情况而有所不同。综合考虑上述因素，才能使 房地产发展水平目标建立在科学的基础上。（2）房地产内部结构协调目标。房地 产业内部存在着各种类型的房地产，例如工业用房（厂房）、商业用房、办公用房、 居住用房（住宅）、文化娱乐用房以及其他各类用房等。因此，要按各类房地产需 求的比例，协调地进行建设，求得结构合理、平衡地发展。（3）房地产业效益目 标。这里所说的效益目标包括宏观效益和微观效益两个方面。由于房地产业的发 展对经济建设、环境建设和居民生活关系密切，因此宏观效益应是经济效益、社 会效益和环境效益的统一。微观效益包括劳动生产率、投资回报率和资本利润率 等。提高微观经济效益是房地产企业追求的目标，它必须服从宏观效益。只有把 宏观效益和微观效益统一起来，才能达到房地产资源配置的高效率。 （二）房地产产业政策的实施手段 房地产产业政策的目标是通过一定的产业政策手段实现的。由于房地产产业 政策是一种方向性、导向性的政策措施，因而其实施的方法主要是运用间接的经 济性的调控手段，并辅之以必要的行政控制手段。具体来说，包括：（1）间接的 经济调节手段。政府通过财政政策、货币政策、投资政策、技术政策等调节市场， 由市场影响企业，引导房地产业按政府设定的方向和目标进行经济活动。如按房 地产经济运行现实状况，运用税收政策、信贷政策，支持或抑制房地产业的发展 速度，使其与相关产业和整个国民经济的发展相适应，稳定健康的发展。（2）信 息引导手段。政府可以利用所掌握的产业发展现状、房地产开发建设总量和结构、 市场销售情况、需求变化方向等信息定期发布，使房地产企业获得正确的信息资 源；同时，还可以公布中长期的房地产产业政策，使企业明确发展方向。科学的 经济信息，诱导房地产企业进行正确的投资决策，及时调整内部结构，稳定市场， 促使房地产业正常发展。（3）直接的行政控制手段。针对房地产业发展中的倾向 性问题，政府还可以运用行政权力，对房地产业的发展方向进行直接的行政控制
如城市规划控制、土地供应量控制,以及实施住房制度改革,调整住房政策等, 使房地产业的发展符合国民经济发展的整体要求 (三)房地产产业政策的层次 房地产业本身的特点决定了房地产产业政策也划分为三个层次。 第一个层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策。主要是房地产产业 定位和房地产产业发展政策。前者如房地产产业分类、房地产业在整个国民经济 中所处的地位和作用、在国民生产总值中应占的比重等政策;后者如房地产业发 展的规模和速度、影响商品房市场供给量和市场需求量的相关政策等。1996年中 央作出住宅业是国民经济发展的新经济增长点的战略决策,加快住宅建设,扩大 住宅消费,以此拉动经济增长。2003年又进一步明确房地产业的支柱产业地位, 这些都是事关全局的重大房地产产业政策 第二个层次是房地产行业内部的各类政策。主要包括:土地使用制度政策 城镇住房制度及其基本政策、产业内部各类房地产商品比例结构政策、房地产综 合开发和综合经营政策、培育和完善房地产市场体系政策、房地产行业管理政策 第三个层次是各类房地产政策体系中更为具体化的政策。如规范土地市场的 一级土地市场国家垄断政策、土地使用权出让与转让政策、征地拆迁政策等;规 范房地产市场运行的房地产市场交易政策、房地产价格政策、房屋租赁政策、物 业管理政策等;实施城镇住房制度的住房供应政策、住房公积金制度、住房分配 政策等。 区分上述三个层次,主要目的在于明确不同层次的房地产产业政策的决策机 构应有的权力和所承担的决策责任,以确保房地产产业政策的科学性 、房地产经济宏观调控中的货币政策 (一)货币政策的涵义和主要任务 一般意义上的货币政策,是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币 供应量,进而控制货币的投放量和需求量,最终达到总量平衡目的的政策手段。 总量平衡即社会总供给和总需求的平衡。社会总供给是指能够向市场提供的各种 最终产品和劳务,它是由投资量和投资规模决定的,与货币投放量直接相关。社 会总需求指的是有效需求,它是由货币供应量及其周转速度所体现的现实购买力 形成的。调节货币供应总量,就可以使之体现的社会总供给与社会总需求的规模
8 如城市规划控制、土地供应量控制，以及实施住房制度改革，调整住房政策等， 使房地产业的发展符合国民经济发展的整体要求。 （三）房地产产业政策的层次 房地产业本身的特点决定了房地产产业政策也划分为三个层次。 第一个层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策。主要是房地产产业 定位和房地产产业发展政策。前者如房地产产业分类、房地产业在整个国民经济 中所处的地位和作用、在国民生产总值中应占的比重等政策；后者如房地产业发 展的规模和速度、影响商品房市场供给量和市场需求量的相关政策等。1996 年中 央作出住宅业是国民经济发展的新经济增长点的战略决策，加快住宅建设，扩大 住宅消费，以此拉动经济增长。2003 年又进一步明确房地产业的支柱产业地位， 这些都是事关全局的重大房地产产业政策。 第二个层次是房地产行业内部的各类政策。主要包括：土地使用制度政策、 城镇住房制度及其基本政策、产业内部各类房地产商品比例结构政策、房地产综 合开发和综合经营政策、培育和完善房地产市场体系政策、房地产行业管理政策 等。 第三个层次是各类房地产政策体系中更为具体化的政策。如规范土地市场的 一级土地市场国家垄断政策、土地使用权出让与转让政策、征地拆迁政策等；规 范房地产市场运行的房地产市场交易政策、房地产价格政策、房屋租赁政策、物 业管理政策等；实施城镇住房制度的住房供应政策、住房公积金制度、住房分配 政策等。 区分上述三个层次，主要目的在于明确不同层次的房地产产业政策的决策机 构应有的权力和所承担的决策责任，以确保房地产产业政策的科学性。 二、房地产经济宏观调控中的货币政策 （一）货币政策的涵义和主要任务 一般意义上的货币政策，是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币 供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总量平衡目的的政策手段。 总量平衡即社会总供给和总需求的平衡。社会总供给是指能够向市场提供的各种 最终产品和劳务，它是由投资量和投资规模决定的，与货币投放量直接相关。社 会总需求指的是有效需求，它是由货币供应量及其周转速度所体现的现实购买力 形成的。调节货币供应总量，就可以使之体现的社会总供给与社会总需求的规模
相适应。所以,货币政策是宏观调控最重要的手段 运用货币政策对房地产经济实施宏观调控,核心是控制投入到房地产业上的 货币供应量,主要体现在以下三方面:一是控制货币投放量,以保证货币供应适 应房地产业发展的需要:;二是控制房地产业的投资规模,使房地产市场供给量与 需求量达到动态平衡;三是控制房地产信贷总规模,使之既能满足房地产开发经 营和支持居民购房的资金需求,又能防止过度膨胀,确保信贷平衡。 (二)货币政策的主要工具 货币政策对房地产经济宏观调控的作用是通过一定的金融工具来实现的。主 要有 1、利率政策。利率是货币信贷政策最重要的杠杆。国家可以通过银行运用利 率杠杆来调节流入房地产业的货币投放量。当信贷规模过大、资金供应紧张时, 提高贷款利率,使房地产开发融资成本上升,抑制开发量:住房消费信贷利息负 担加重,减少住房消费贷款,抑制住房需求量。反之,降低贷款利率,则作用相 反。1997年以来,银行已八次降低存贷款利率,不但减轻了房地产开发企业资金 成本负担,为降低房价创造了条件,而且减轻了运用消费信贷购房者的利息支出 鼓励居民贷款购房,对促进住房消费和住宅市场的发展,起了良好的推动作用 公开市场业务。公开市场业务,是指中央银行在公开市场上,通过买卖有 价证券的办法来调节货币供应量,从而调节社会总供给和总需求的金融业务活动。 当国民经济出现衰退时,中央银行可以在公开市场上买进有价证券,增加货币供 应量,从而刺激投资和消费,促进经济复苏。而当出现经济过热、通货膨胀时, 则卖出有债证券,回笼货币,减少货币供应量,从而抑制投资和消费需求,促进 经济稳定。公开市场业务不仅从总体上调节房地产供给和需求,而且通过买卖住 宅债券,直接调节投入房地产开发和消费的货币供应量,达到控制房地产经济总 供给和总需求趋向平衡的目的。 3、法定存款准备金率。这是指政府规定的商业银行向中央银行交存的存款准 备金占总存款量的比例。中央银行通过提高或降低存款准备金数量,影响商业银 行的贷款能力,从而控制信贷总量。提高存款准备金率,提高商业银行向中央银 行交存的法定准备金,可以使商业银行收缩信贷,从而紧缩货币供应量,抑制投 资和消费增长。反之,降低存款准备金率,减少商业银行向中央银行交存的法定 准备金,使商业银行可贷资金量增加,扩大货币供应量,鼓励投资,刺激消费 存款准备金率的高低,通过商业银行信贷投放量,使房地产信贷扩张或收缩,从
9 相适应。所以，货币政策是宏观调控最重要的手段。 运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的 货币供应量，主要体现在以下三方面：一是控制货币投放量，以保证货币供应适 应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与 需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经 营和支持居民购房的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。 （二）货币政策的主要工具 货币政策对房地产经济宏观调控的作用是通过一定的金融工具来实现的。主 要有： 1、利率政策。利率是货币信贷政策最重要的杠杆。国家可以通过银行运用利 率杠杆来调节流入房地产业的货币投放量。当信贷规模过大、资金供应紧张时， 提高贷款利率，使房地产开发融资成本上升，抑制开发量；住房消费信贷利息负 担加重，减少住房消费贷款，抑制住房需求量。反之，降低贷款利率，则作用相 反。1997 年以来，银行已八次降低存贷款利率，不但减轻了房地产开发企业资金 成本负担，为降低房价创造了条件，而且减轻了运用消费信贷购房者的利息支出， 鼓励居民贷款购房，对促进住房消费和住宅市场的发展，起了良好的推动作用。 2、公开市场业务。公开市场业务，是指中央银行在公开市场上，通过买卖有 价证券的办法来调节货币供应量，从而调节社会总供给和总需求的金融业务活动。 当国民经济出现衰退时，中央银行可以在公开市场上买进有价证券，增加货币供 应量，从而刺激投资和消费，促进经济复苏。而当出现经济过热、通货膨胀时， 则卖出有债证券，回笼货币，减少货币供应量，从而抑制投资和消费需求，促进 经济稳定。公开市场业务不仅从总体上调节房地产供给和需求，而且通过买卖住 宅债券，直接调节投入房地产开发和消费的货币供应量，达到控制房地产经济总 供给和总需求趋向平衡的目的。 3、法定存款准备金率。这是指政府规定的商业银行向中央银行交存的存款准 备金占总存款量的比例。中央银行通过提高或降低存款准备金数量，影响商业银 行的贷款能力，从而控制信贷总量。提高存款准备金率，提高商业银行向中央银 行交存的法定准备金，可以使商业银行收缩信贷，从而紧缩货币供应量，抑制投 资和消费增长。反之，降低存款准备金率，减少商业银行向中央银行交存的法定 准备金，使商业银行可贷资金量增加，扩大货币供应量，鼓励投资，刺激消费。 存款准备金率的高低，通过商业银行信贷投放量，使房地产信贷扩张或收缩，从
而使房地产总供给和总需求得以有效控制。 4、再贴现率。再贴现率是指中央银行对商业银行及其他非银行金融机构的再 贷款利率。各商业银行主要通过两种方式向中央银行贷款:一是将各种票据如国 库券等政府公债,向中央银行再贴现:二是用自己所拥有的政府债券和其他财产 为担保,向中央银行贷款。中央银行运用提高或降低贴现率的办法来调节货币投 放量。当经济过热时,中央银行通过提高再贷款标准和利率,限制商业银行的融 通资金量,紧缩信贷:反之,当经济衰退时,则中央银行通过降低再贷款标准和 下调再融资利率,扩大商业银行融通资金量,扩张信贷。再贷款利率的髙低直接 影响商业银行的信贷规模,从而也调节其对房地产开发投资和消费的贷款总量。 上述金融工具所体现的货币政策对整个国民经济都发挥着关键性的调节作 用。作为国民经济重要组成部分的房地产业,它的开发建设和消费都离不开金融 业的信贷支持。政府运用货币政策,合理安排流入房地产业的资金总量,就可以 达到控制和调节房地产经济发展水平的目的。 三、房地产经济宏观调控中的财政政策 财政政策,就是政府运用财政收支的各种工具,通过调节国民收入分配、再 分配的方向和规模,以达到经济总量平衡和结构平衡目的的政策手段。在宏观调 控中,财政政策具有最直接、最有效的作用。对房地产经济的宏观调控,财政政 策也同样起着十分重要的作用。 财政政策的主要内容包括两个方面:一是政府的财政收入政策;二是政府的 财政支出政策。 (一)税收政策 财政收入政策主要是税收政策,通过税种和税率的变动,来调节社会总供给 和总需求。税收对房地产经济宏观调控的作用主要体现在以下两方面:(1)税收 对房地产市场消费需求的调节作用。在房地产市场交易中,税种增加、税率提高, 将使市场需求减少;反之,则相反。(2)税收对房地产市场供给的调节作用。对 房地产开发企业的税种增加、税率提高,导致开发成本上升,投资的预期收益减 少,抑制房地产投资增长率,促使其下降;反之,税种减少,税率下降,投资的 预期收益增加,促进房地产开发投资增长率上升。例如,1997年我国取消对房地 产企业的48种不合理收费,减轻了企业负担,使房地产开发投资迅速回升。契税 从6%降至3%,减轻购房负担,促使住房消费需求増加,所以,正确实施税收政
10 而使房地产总供给和总需求得以有效控制。 4、再贴现率。再贴现率是指中央银行对商业银行及其他非银行金融机构的再 贷款利率。各商业银行主要通过两种方式向中央银行贷款：一是将各种票据如国 库券等政府公债，向中央银行再贴现；二是用自己所拥有的政府债券和其他财产 为担保，向中央银行贷款。中央银行运用提高或降低贴现率的办法来调节货币投 放量。当经济过热时，中央银行通过提高再贷款标准和利率，限制商业银行的融 通资金量，紧缩信贷；反之，当经济衰退时，则中央银行通过降低再贷款标准和 下调再融资利率，扩大商业银行融通资金量，扩张信贷。再贷款利率的高低直接 影响商业银行的信贷规模，从而也调节其对房地产开发投资和消费的贷款总量。 上述金融工具所体现的货币政策对整个国民经济都发挥着关键性的调节作 用。作为国民经济重要组成部分的房地产业，它的开发建设和消费都离不开金融 业的信贷支持。政府运用货币政策，合理安排流入房地产业的资金总量，就可以 达到控制和调节房地产经济发展水平的目的。 三、房地产经济宏观调控中的财政政策 财政政策，就是政府运用财政收支的各种工具，通过调节国民收入分配、再 分配的方向和规模，以达到经济总量平衡和结构平衡目的的政策手段。在宏观调 控中，财政政策具有最直接、最有效的作用。对房地产经济的宏观调控，财政政 策也同样起着十分重要的作用。 财政政策的主要内容包括两个方面：一是政府的财政收入政策；二是政府的 财政支出政策。 （一）税收政策 财政收入政策主要是税收政策，通过税种和税率的变动，来调节社会总供给 和总需求。税收对房地产经济宏观调控的作用主要体现在以下两方面：（1）税收 对房地产市场消费需求的调节作用。在房地产市场交易中，税种增加、税率提高， 将使市场需求减少；反之，则相反。（2）税收对房地产市场供给的调节作用。对 房地产开发企业的税种增加、税率提高，导致开发成本上升，投资的预期收益减 少，抑制房地产投资增长率，促使其下降；反之，税种减少，税率下降，投资的 预期收益增加，促进房地产开发投资增长率上升。例如，1997 年我国取消对房地 产企业的 48 种不合理收费，减轻了企业负担，使房地产开发投资迅速回升。契税 从 6%降至 3%，减轻购房负担，促使住房消费需求增加，所以，正确实施税收政