第三章城市地租与土地区位 地租的形成和土地区位的决定是房地产经营中的关键因素,也是引导相关 房地产实践活动的指南。因此,在某种程度上地租理论与区位理论是房地产经济 学的理论基础。本章首先阐述了地租理论的基本发展过程,对马克思主义的地租 理论进行了全面的介绍和分析,并分析了城市地租与房地产业的关系;其次,介 绍了几种区位理论,着重阐述城市区位理论的决定因素:最后,论述了区位理论 在房地产业发展中的作用 第一节城市地租 、地租和地租理论 土地是人类社会生产活动中不可缺少的生产要素。在技术水平既定的条件 下,其可用的数量又是极其有限的。这样,人类经济生活中首先面临着土地这 稀缺资源如何才能达到最优配置的问题。在市场经济条件下,地租正起着调节土 地资源配置的作用,而且地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所 在 (一)地租的含义 地租首先是一个经济范畴,是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者 的代价,这种代价可以以货币的形式表现出来(货币地租),也可以是非货币形 式,如土地的生产物(农业中的实物地租),或者由使用土地的一方交易者提供 等价资产或劳动(农业中的劳役地租,资产置换等)。地租是土地所有权在经济 上的实现形式。其次,地租又是一个社会历史范畴,在不同的社会形态下,由于 土地所有权性质的不同,地租的性质、内容和形式也有很大的差异。封建地租、 资本主义地租和社会主义条件下的地租,反映了不同的生产关系。也就是说,地 租作为一种经济范畴,不仅反映土地所有者与使用者之间的一般经济利益关系, 而且在不同的历史发展阶段表现特定的人与人之间的社会关系,是社会关系在土 地方面的直接体现。 (二)地租理论的产生和发展过程 在经济学发展的历史过程中,许多经济学家对地租问题作过深入的研究
1 第三章 城市地租与土地区位 地租的形成和土地区位的决定是房地产经营中的关键因素，也是引导相关 房地产实践活动的指南。因此，在某种程度上地租理论与区位理论是房地产经济 学的理论基础。本章首先阐述了地租理论的基本发展过程，对马克思主义的地租 理论进行了全面的介绍和分析，并分析了城市地租与房地产业的关系；其次，介 绍了几种区位理论，着重阐述城市区位理论的决定因素；最后，论述了区位理论 在房地产业发展中的作用。 第一节 城市地租 一、地租和地租理论 土地是人类社会生产活动中不可缺少的生产要素。在技术水平既定的条件 下，其可用的数量又是极其有限的。这样，人类经济生活中首先面临着土地这一 稀缺资源如何才能达到最优配置的问题。在市场经济条件下，地租正起着调节土 地资源配置的作用，而且地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所 在。 （一）地租的含义 地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者 的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来（货币地租），也可以是非货币形 式，如土地的生产物（农业中的实物地租），或者由使用土地的一方交易者提供 等价资产或劳动（农业中的劳役地租，资产置换等）。地租是土地所有权在经济 上的实现形式。其次，地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于 土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。封建地租、 资本主义地租和社会主义条件下的地租，反映了不同的生产关系。也就是说，地 租作为一种经济范畴，不仅反映土地所有者与使用者之间的一般经济利益关系， 而且在不同的历史发展阶段表现特定的人与人之间的社会关系，是社会关系在土 地方面的直接体现。 （二）地租理论的产生和发展过程 在经济学发展的历史过程中，许多经济学家对地租问题作过深入的研究
一般而言,西方经济学中地租理论的发展过程大致上分为三个阶段:一是古典政 治经济学阶段;二是庸俗政治经济学阶段;三是现代西方经济学阶段。马克思主 义政治经济学的地租理论另作详细介绍,这里先简要介绍一下这三个阶段地租理 论的基本观点。 1、古典政治经济学的地租理论 威廉·配第( William Petty,l623-1678)是古典政治经济学的奠基人。他 认为,一个人从他的收获物中,扣除了自己投入的种子,并扣除了自己食用及为 换取衣服和其他必需品而给予别人的部分之后,剩下的谷物就是这块土地一年的 自然的真正的地租。级差地租的概念最初就是由配第提出来的。他不仅提出由同 等面积的土地,因土地的丰度不同产生级差地租,而且还提出由于距离市场的远 近不同以及投在等量土地上的劳动生产力的差别而产生的级差地租。他对地租理 论作出了极其重要的贡献l。 弗朗索瓦·魁奈( Francois Quesnay,1694-1774)是法国重农学派的创始 人。他的地租理论是“纯产品”学说。他把社会不同的生产部门归并成为两类, 一类是使社会财富扩大的部门,另一类是使社会财富相加的部门。他认为,农业 因为有自然的帮助而为社会创造财富,而自然是不会向人类索取报酬的,所以农 业部门的农产品扣除了所消耗的一切以后,还会有剩余品,从而使财富扩大。除 了农业部门以外的一切部门,如加工工业等只使社会财富数量上相加,而不能使 社会的财富有所扩大。因此在农业中由自然界的帮助而生产的剩余产品称为纯产 品。这些纯产品以地租形式归土地所有者所有。魁奈提出“纯产品”即剩余价值 不是流通领域而是生产领域创造出来的观点是其重要的贡献2。 亚当·斯密( Adam smith,1723-1790)在经济学发展历史上,最先系统 地研究了地租。他看到了地租是土地私有制发生以后出现的范畴。在《国民财富 的性质及其原因的研究》一书中,斯密指出地租是作为使用土地的代价,是为使 用土地而支付的价格。这个代价是产品或产品价格超过补偿预付资本和普通利润 后的余额。土地所有者把它作为自己土地的地租而占为已有3。 在古典政治经济学家中大卫·李嘉图( David ricardo,1772-1823)最充分 地研究了级差地租问题,他区分了一般意义上的地租和经济学意义上地租的不 同。一般意义上的地租实际是租金,是农场主每年实际付给土地所有者的一切, 而经济学意义上的地租仅指“是为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地 1威廉·配第,《配第经济著作选集》,商务印书馆,1981年1月第1版,第45-51页。 弗朗索瓦·魁奈,《魁奈经济著作选集》,商务印书馆,1981年1月第1版,第3-38页 3亚当·斯密,《国民财富的性质及其原因的研究》,商务印书馆1972年12月第1版 2
2 一般而言，西方经济学中地租理论的发展过程大致上分为三个阶段：一是古典政 治经济学阶段；二是庸俗政治经济学阶段；三是现代西方经济学阶段。马克思主 义政治经济学的地租理论另作详细介绍，这里先简要介绍一下这三个阶段地租理 论的基本观点。 1、古典政治经济学的地租理论 威廉·配第（William Petty，1623－1678）是古典政治经济学的奠基人。他 认为，一个人从他的收获物中，扣除了自己投入的种子，并扣除了自己食用及为 换取衣服和其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的谷物就是这块土地一年的 自然的真正的地租。级差地租的概念最初就是由配第提出来的。他不仅提出由同 等面积的土地，因土地的丰度不同产生级差地租，而且还提出由于距离市场的远 近不同以及投在等量土地上的劳动生产力的差别而产生的级差地租。他对地租理 论作出了极其重要的贡献1。 弗朗索瓦·魁奈（Francois Quesnay，1694－1774）是法国重农学派的创始 人。他的地租理论是“纯产品”学说。他把社会不同的生产部门归并成为两类， 一类是使社会财富扩大的部门，另一类是使社会财富相加的部门。他认为，农业 因为有自然的帮助而为社会创造财富，而自然是不会向人类索取报酬的，所以农 业部门的农产品扣除了所消耗的一切以后，还会有剩余品，从而使财富扩大。除 了农业部门以外的一切部门，如加工工业等只使社会财富数量上相加，而不能使 社会的财富有所扩大。因此在农业中由自然界的帮助而生产的剩余产品称为纯产 品。这些纯产品以地租形式归土地所有者所有。魁奈提出“纯产品”即剩余价值 不是流通领域而是生产领域创造出来的观点是其重要的贡献2。 亚当·斯密（Adam Smith，1723－1790）在经济学发展历史上，最先系统 地研究了地租。他看到了地租是土地私有制发生以后出现的范畴。在《国民财富 的性质及其原因的研究》一书中，斯密指出地租是作为使用土地的代价，是为使 用土地而支付的价格。这个代价是产品或产品价格超过补偿预付资本和普通利润 后的余额。土地所有者把它作为自己土地的地租而占为已有3。 在古典政治经济学家中大卫·李嘉图（David Ricardo，1772-1823）最充分 地研究了级差地租问题，他区分了一般意义上的地租和经济学意义上地租的不 同。一般意义上的地租实际是租金，是农场主每年实际付给土地所有者的一切， 而经济学意义上的地租仅指“是为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地 1 威廉·配第，《配第经济著作选集》，商务印书馆，1981 年 1 月第 1 版，第 45－51 页。 2 弗朗索瓦·魁奈，《魁奈经济著作选集》，商务印书馆，1981 年 1 月第 1 版，第 3－38 页。 3 亚当·斯密，《国民财富的性质及其原因的研究》，商务印书馆 1972 年 12 月第 1 版
主那一部分的土地产品”。租金中多付的“地租”部分是因为使用了土地所有者 投入在土地上的各种设施设备,这个多付部分不是地租,而是土地所有者所有的 资本应当获得的利润。因此经济学上的地租很明确,是因为也只是因为使用土地 而付给土地所有者的定额才是地租。在李嘉图的地租理论中,不仅考察了级差地 租的第一种形态,即耕种优等土地和中等土地而获得的超额收入转化为的地租 而且考察了级差地租的第二种形态,即在同一块土地上追加等量资本和劳动由生 产率不同而产生的地租。 庸俗政治经济学的地租理论 萨伊( Jean Batiste Say,1767-1832)运用效用价值论考察地租问题。他认 为,“所谓生产,不是创造物质,而是创造效用”,“人力所创造的不是物质而是 效用”。他认为生产出来的物品具有效用时,人们就给这种物品以价值。这样他 把商品的价值和使用价值混在一起。在此基础上他提出生产的三要素理论,即劳 动、资本和土地。凡生产出来的价值,都应归于劳动、资本和土地三种生产要素 作用的结果。因此工资是对劳动服务的补偿,利息是对资本服务的补偿,地租是 对使用土地的补偿 托马斯·马尔萨斯( Thomas robert malthus,1776-1834)提出地租是总产 品价格中的剩余部分,或者用货币来计算是总产品价格中扣除劳动工资和耕种投 资利润后的剩余部分。产生这个剩余部分的原因,一是土地的性质(指土地的肥 力),土地能生产出比维持耕种者的需要还多的生活必需品。二是土地所生产的 生活必需品具有特殊的性质,由此,生活必需品在适当分配以后,就能够产生出 它自身的需求。如粮食的充裕可以加强人口增长的趋势,形成新的需求,使粮食 价格支付各种费用后还有剩余,从而形成地租。三是肥沃土地的相对稀缺性。而 土地的性质是剩余产品产生的主要原因。因此地租是“自然对人类的赐予”,它 和其他垄断无关l。 3、现代西方经济学的地租理论 阿尔弗雷德·马歇尔( Alfred marshall,1842-1924)是新古典主义经济学 的集大成者。他认为一般而言的地租由几部分组成,即由原始价值、私有价值和 公有价值所组成。其所谓土地的私有价值是指土地所有者为改良土地及建造建筑 物等的投入的资本和劳动所带来的收入。公有价值是国家建设各种基础设施,提 高了土地使用效率而带来的增值。而土地的原始价值才是经济学意义上的地租, 是大自然赋予的收益,是土地供给和需求相互作用的结果,地租是土地供求达到 1托马斯·罗伯特·马尔萨斯,《政治经济学概论》,商务印书馆1963年10月第1版,第412-415页
3 主那一部分的土地产品”。租金中多付的“地租”部分是因为使用了土地所有者 投入在土地上的各种设施设备，这个多付部分不是地租，而是土地所有者所有的 资本应当获得的利润。因此经济学上的地租很明确，是因为也只是因为使用土地 而付给土地所有者的定额才是地租。在李嘉图的地租理论中，不仅考察了级差地 租的第一种形态，即耕种优等土地和中等土地而获得的超额收入转化为的地租； 而且考察了级差地租的第二种形态，即在同一块土地上追加等量资本和劳动由生 产率不同而产生的地租。 2、庸俗政治经济学的地租理论 萨伊（Jean Bptiste Say，1767－1832）运用效用价值论考察地租问题。他认 为，“所谓生产，不是创造物质，而是创造效用”，“人力所创造的不是物质而是 效用”。他认为生产出来的物品具有效用时，人们就给这种物品以价值。这样他 把商品的价值和使用价值混在一起。在此基础上他提出生产的三要素理论，即劳 动、资本和土地。凡生产出来的价值，都应归于劳动、资本和土地三种生产要素 作用的结果。因此工资是对劳动服务的补偿，利息是对资本服务的补偿，地租是 对使用土地的补偿。 托马斯·马尔萨斯（Thomas Robert Malthus，1776-1834）提出地租是总产 品价格中的剩余部分，或者用货币来计算是总产品价格中扣除劳动工资和耕种投 资利润后的剩余部分。产生这个剩余部分的原因，一是土地的性质（指土地的肥 力），土地能生产出比维持耕种者的需要还多的生活必需品。二是土地所生产的 生活必需品具有特殊的性质，由此，生活必需品在适当分配以后，就能够产生出 它自身的需求。如粮食的充裕可以加强人口增长的趋势，形成新的需求，使粮食 价格支付各种费用后还有剩余，从而形成地租。三是肥沃土地的相对稀缺性。而 土地的性质是剩余产品产生的主要原因。因此地租是“自然对人类的赐予”，它 和其他垄断无关1。 3、现代西方经济学的地租理论 阿尔弗雷德·马歇尔（Alfred Marshall，1842－1924）是新古典主义经济学 的集大成者。他认为一般而言的地租由几部分组成，即由原始价值、私有价值和 公有价值所组成。其所谓土地的私有价值是指土地所有者为改良土地及建造建筑 物等的投入的资本和劳动所带来的收入。公有价值是国家建设各种基础设施，提 高了土地使用效率而带来的增值。而土地的原始价值才是经济学意义上的地租， 是大自然赋予的收益，是土地供给和需求相互作用的结果，地租是土地供求达到 1 托马斯·罗伯特·马尔萨斯，《政治经济学概论》，商务印书馆 1963 年 10 月第 1 版，第 412－415 页
均衡时的均衡价格1。 新古典综合派的代表人物保罗·萨缪尔森(PauA· Samuelson,1915-) 认为地租是为使用土地所付的代价,由于土地供给数量是固定的、缺乏弹性的, 因而地租量完全取决于土地需求者之间的竞争 现代土地经济学家雷利·巴洛维在《土地资源经济学一不动产经济学》中 提出,地租可以简单地看作是一种经济剩余,即总产值或总收益减去总要素成本 或总成本之后余下的那一部分,各类土地的地租额取决于产品价格水平和成本之 间的关系 西方经济学中的地租理论有其科学的成分,应加以吸收和借鉴,但由于其 撇开了地租所反映的生产关系,不能科学地阐明地租的本质和源泉。科学的地租 理论是由马克思创立的。 上面介绍了一些代表性的地租理论,不过上述介绍是远不完全的,经济学 发展历史上有许多学者对地租理论作出过贡献,限于篇幅本书不再一一介绍,读 者可以参照表3-1所列举地租相关理论的基本发展脉络,以了解其他相关地租理 表3-1地租、地价理论发展脉络 「时期代表人物主要观点和贡献 提出级差地租的最初概念。 配第 土地价格=年租×21 提出“纯产品”学说 魁奈 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品(纯产品)以地租 的形式归土地所有者所有 纯产品”是由农业劳动者生产出来,由于土地私有权的存 17世纪中叶杜尔阁 在使这部分“纯产品”归土地所有者所有。 到19世纪初 系统地研究地租理论的古典经济学家 斯密 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生 性地租等 提出了土地相对肥沃的概念。 安德森 地租来源于生产土地产品的劳动。 土地产品的价格决定地租,而不是相反。 「尔弗雷德·马歇尔,《经济学原理》,商务印书馆1964年10月第1版,第162-192页 2引自曹振良等编著,《房地产经济学通论》,北京大学出版社2003年6月第1版,第244-245页
4 均衡时的均衡价格1。 新古典综合派的代表人物保罗·萨缪尔森（Paul A·Samuelson，1915－） 认为地租是为使用土地所付的代价，由于土地供给数量是固定的、缺乏弹性的， 因而地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。 现代土地经济学家雷利·巴洛维在《土地资源经济学－不动产经济学》中 提出，地租可以简单地看作是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本 或总成本之后余下的那一部分，各类土地的地租额取决于产品价格水平和成本之 间的关系。 西方经济学中的地租理论有其科学的成分，应加以吸收和借鉴，但由于其 撇开了地租所反映的生产关系，不能科学地阐明地租的本质和源泉。科学的地租 理论是由马克思创立的。 上面介绍了一些代表性的地租理论，不过上述介绍是远不完全的，经济学 发展历史上有许多学者对地租理论作出过贡献，限于篇幅本书不再一一介绍，读 者可以参照表 3-1 所列举地租相关理论的基本发展脉络，以了解其他相关地租理 论。 表 3-1 地租、地价理论发展脉络2 时期 代表人物 主要观点和贡献 17 世纪中叶 到 19 世纪初 配第 提出级差地租的最初概念。 土地价格＝年租×21。 魁奈 提出“纯产品”学说。 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租 的形式归土地所有者所有。 杜尔阁 “纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存 在使这部分“纯产品”归土地所有者所有。 斯密 系统地研究地租理论的古典经济学家。 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生 性地租等。 安德森 提出了土地相对肥沃的概念。 地租来源于生产土地产品的劳动。 土地产品的价格决定地租，而不是相反。 1 阿尔弗雷德·马歇尔，《经济学原理》，商务印书馆 1964 年 10 月第 1 版，第 162－192 页。 2 引自曹振良等编著，《房地产经济学通论》，北京大学出版社 2003 年 6 月第 1 版，第 244－245 页
代表人物 主要观点和贡献 级差地租以土地耕种的下降序列为前提 威斯特 土地产品的边际收益是递减的。 在劳动价值论的基础上阐明地租理论。 李嘉图 只承认级差地租,否认绝对地租的存在 提出“三位一体”的分配论:工资是劳动的补偿;利息是资 萨伊 本的补偿;地租是使用土地的补偿 19世纪上半 凸尔萨斯地租是自然对人类的赐予 创建农业区位论。 杜能(屠能) 主要研究级差地租I中由于位置的优劣不同而产生的地租。 把劳动价值论贯彻到地租理论的始终, 19世纪下半马克思 资本主义地租是剩余价值的转化形式之 恩格斯 地租分为3种形式:绝对地租;级差地租:垄断地租 土地价格是地租的资本化 创立均衡价格论 马歇尔 地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力 地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。 克拉克 地租是一种“经济盈余” 建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用 20世纪初到胡佛 的竞标 20世纪下半 阿兰索 解决了城市土地地租、地价的计算问题。 叶 丁伯根 土地的影子价格。 康托洛维奇|土地的影子价格。 萨缪尔森|地租是否成为决定价格的成本,取决于观察问题的角度 哥德伯戈 用制度经济学的方法对城市地价进行分析 钦洛依 (三)马克思主义的地租理论 马克思着重考察了资本主义农业地租,科学地解释了地租产生的原因、条 件和源泉。马克思主义认为,在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间 的关系。一是土地所有者;二是租地的农场主(资本家):三是农业雇佣工人。 农业资本家向土地所有者租来大片土地,雇佣农业工人进行生产,建立起资本主 义农场。在资本主义农业中,农业资本家投资于土地,如同将资本家投资于工商 业部门一样,必须获得平均利润。如果得不到平均利润,他就会将资本转移出农 业部门。同时,土地所有者把土地租给农业资本家,作为土地使用者的农业资本
5 时期 代表人物 主要观点和贡献 威斯特 级差地租以土地耕种的下降序列为前提。 土地产品的边际收益是递减的。 李嘉图 在劳动价值论的基础上阐明地租理论。 只承认级差地租，否认绝对地租的存在。 19 世纪上半 叶 萨伊 提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资 本的补偿；地租是使用土地的补偿。 马尔萨斯 地租是自然对人类的赐予。 杜能（屠能） 创建农业区位论。 主要研究级差地租 I 中由于位置的优劣不同而产生的地租。 19 世纪下半 叶 马克思 恩格斯 把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。 资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。 地租分为 3 种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。 土地价格是地租的资本化。 20 世纪初到 20 世纪下半 叶 马歇尔 创立均衡价格论。 地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。 克拉克 地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。 地租是一种“经济盈余”。 胡佛 建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用 的竞标。 阿兰索 解决了城市土地地租、地价的计算问题。 丁伯根 土地的影子价格。 康托洛维奇 土地的影子价格。 萨缪尔森 地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。 哥德伯戈 钦洛依 用制度经济学的方法对城市地价进行分析。 （三）马克思主义的地租理论 马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条 件和源泉。马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间 的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。 农业资本家向土地所有者租来大片土地，雇佣农业工人进行生产，建立起资本主 义农场。在资本主义农业中，农业资本家投资于土地，如同将资本家投资于工商 业部门一样，必须获得平均利润。如果得不到平均利润，他就会将资本转移出农 业部门。同时，土地所有者把土地租给农业资本家，作为土地使用者的农业资本
家为了得到在这个特殊生产场所使用自己资本的许可,要在一定期限内按契约规 定支付给土地所有者一个货币额。如果土地所有者得不到地租,他宁愿让土地荒 芜。这样,农业资本家所获得的剩余价值,必须大于平均利润,以便把它分为两 部分,其中,相当于平均利润的那部分剩余价值,为农业资本家所有;超过平均 利润以上的那部分剩余价值,则以地租的形式付给土地所有者。所以,资本主义 地租是农业资本家为了取得土地使用权而缴给土地所有者的超过平均利润以上 的那部分剩余价值。它的本质上是农业雇佣工人所创造的剩余价值的一部分。 那么,为什么在农业部门中,农业工人所创造的剩余价值,在农业资本家 获取平均利润以后,还有一个余额作为地租缴给土地所有者呢?马克思通过分析 资本主义地租的两种形态,即级差地租和绝对地租,从而科学地回答了上述问题。 1、级差地租 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的,并最终归土地所有者占 有的超额利润,其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额,由于这种地 租与土地等级相联系,故称为级差地租 造成土地等级差异大致有三个原因:一是不同地块在丰度、肥力上具有差 异性;二是不同地块的地理位置即区位存在差异性;三是同一块土地上连续投资 产生的劳动生产率也有差异性。上述差异,使土地客观上具有不同的等级,进而 使不同等级的土地,在投入等量劳动的条件下,形成不同的级差生产力。这种以 使用不同等级土地或在同一土地上连续追加投资为条件产生的土地级差生产力 是产生级差超额利润的物质基础,从而也成为级差地租的物质条件或自然基础 在任何情况下,用于农业的土地(首先是耕地)其肥力和位置总是有差别 的。劳动者在不同肥力或位置的土地上耕种,其劳动生产率必然有差别。在较优 土地上产量髙,产品个别生产价格较低;相反,在劣等土地上耕种,产量低,产 品个别生产价格就相对较高。然而在市场经济条件下,同样产品在市场上是按同 一价格销售的 由于土地面积有限,特别是优、中等地面积有限,仅仅把优、中等地投入 农业生产,不能满足社会对农产品的需求,因而劣等地也必然要投入农业生产。 进一步说,如果劣等地不投入农业生产,中等地就成了投入农业生产的相对的“劣 等地”,结论仍然成立。如果农产品也像工业品一样,由中等生产条件决定市场 价格(社会生产价格),那么,经营劣等地的农业资本家就得不到平均利润,最 终就要退出农业经营。这样,农产品的产量就不能满足社会需求,价格就要上涨。 当价格上涨到使劣等地的经营者也能获得平均利润时,劣等地会重新投入到农业 生产。可见,为了满足社会对农产品的需求,必须以劣等地条件决定的个别生产
6 家为了得到在这个特殊生产场所使用自己资本的许可，要在一定期限内按契约规 定支付给土地所有者一个货币额。如果土地所有者得不到地租，他宁愿让土地荒 芜。这样，农业资本家所获得的剩余价值，必须大于平均利润，以便把它分为两 部分，其中，相当于平均利润的那部分剩余价值，为农业资本家所有；超过平均 利润以上的那部分剩余价值，则以地租的形式付给土地所有者。所以，资本主义 地租是农业资本家为了取得土地使用权而缴给土地所有者的超过平均利润以上 的那部分剩余价值。它的本质上是农业雇佣工人所创造的剩余价值的一部分。 那么，为什么在农业部门中，农业工人所创造的剩余价值，在农业资本家 获取平均利润以后，还有一个余额作为地租缴给土地所有者呢？马克思通过分析 资本主义地租的两种形态，即级差地租和绝对地租，从而科学地回答了上述问题。 1、级差地租 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占 有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地 租与土地等级相联系，故称为级差地租。 造成土地等级差异大致有三个原因：一是不同地块在丰度、肥力上具有差 异性；二是不同地块的地理位置即区位存在差异性；三是同一块土地上连续投资 产生的劳动生产率也有差异性。上述差异，使土地客观上具有不同的等级，进而 使不同等级的土地，在投入等量劳动的条件下，形成不同的级差生产力。这种以 使用不同等级土地或在同一土地上连续追加投资为条件产生的土地级差生产力 是产生级差超额利润的物质基础，从而也成为级差地租的物质条件或自然基础。 在任何情况下，用于农业的土地（首先是耕地）其肥力和位置总是有差别 的。劳动者在不同肥力或位置的土地上耕种，其劳动生产率必然有差别。在较优 土地上产量高，产品个别生产价格较低；相反，在劣等土地上耕种，产量低，产 品个别生产价格就相对较高。然而在市场经济条件下，同样产品在市场上是按同 一价格销售的。 由于土地面积有限，特别是优、中等地面积有限，仅仅把优、中等地投入 农业生产，不能满足社会对农产品的需求，因而劣等地也必然要投入农业生产。 进一步说，如果劣等地不投入农业生产，中等地就成了投入农业生产的相对的“劣 等地”，结论仍然成立。如果农产品也像工业品一样，由中等生产条件决定市场 价格（社会生产价格），那么，经营劣等地的农业资本家就得不到平均利润，最 终就要退出农业经营。这样，农产品的产量就不能满足社会需求，价格就要上涨。 当价格上涨到使劣等地的经营者也能获得平均利润时，劣等地会重新投入到农业 生产。可见，为了满足社会对农产品的需求，必须以劣等地条件决定的个别生产
价格作为社会生产价格。这样,经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低 于社会生产价格,就能获得一定的超额利润。 由此可见,级差地租产生的条件是自然力,即优越的自然条件。但自然力 不是超额利润的源泉,仅是形成超额利润的自然基础,因为它是较髙劳动生产率 的自然基础。级差地租产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。正 是由于这种有限的优越自然条件被部分经营者垄断,因而能获得持久而稳定的超 额利润。而当土地所有权存在的条件下,这部分超额利润就要转化为级差地租, 归土地所有者占有。 根据造成土地等级原因的不同,马克思将由于土地丰度(肥力)和位置差 异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同一地块上各个连 续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。 (1)级差地租I 表3-2级差地租I的形成 土地投入平均 个别生产价格(元) 社会生产价格(元) 级差地 资本利润 等级 (单位)全部产品单位产品全部产品单位产品租I(元) 100002000 12000 12000 从表3-2中可见,面积相同的优、中、劣三块土地,虽然投资水平相同(均 为10000元),但由于肥沃程度不同,其产量分别为600、500和400个单位。其 单位产品的个别生产价格为20元、24元和30元。如果以中等地的个别生产价 格为社会生产价格,那么劣等地上生产的产品无法获得社会平均利润,因而会退 出生产,因此,在社会整体的需求水平给定时,供给减少,市场价格水平会提高, 只有当市场价格提高到使劣等地也能提供同样的平均利润,才会达到均衡。因此, 决定社会生产价格的是投入生产的最差等级的土地的个别生产价格。在上例中以 劣等地的个别生产价格(30元)为社会生产价格,那么全部产品的社会生产价 格就分别为18000元、15000元和12000元。因此,优、中等地就可以获得6000 元和3000元的超额利润,转化为级差地租I。 土地位置(距市场远近)差异也是形成级差地租I的条件之一。见表3-3。 表3-3级差地租I的形成 地块距市场距资本投运输费资本总支平均利润(平均个别生产社会生产级差地
7 价格作为社会生产价格。这样，经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低 于社会生产价格，就能获得一定的超额利润。 由此可见，级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然条件。但自然力 不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率 的自然基础。级差地租产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。正 是由于这种有限的优越自然条件被部分经营者垄断，因而能获得持久而稳定的超 额利润。而当土地所有权存在的条件下，这部分超额利润就要转化为级差地租， 归土地所有者占有。 根据造成土地等级原因的不同，马克思将由于土地丰度（肥力）和位置差 异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租 I。将由于在同一地块上各个连 续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租 II。 （1）级差地租 I 表 3-2 级差地租 I 的形成 土地 等级 投 入 资 本 （元） 平 均 利 润 （元） 产 量 （单位） 个别生产价格（元） 社会生产价格（元） 级差地 全部产品 单位产品 全部产品 单位产品 租 I（元） 劣 10000 2000 400 12000 30 12000 30 0 中 10000 2000 500 12000 24 15000 30 3000 优 10000 2000 600 12000 20 18000 30 6000 从表 3-2 中可见，面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资水平相同（均 为 10000 元），但由于肥沃程度不同，其产量分别为 600、500 和 400 个单位。其 单位产品的个别生产价格为 20 元、24 元和 30 元。如果以中等地的个别生产价 格为社会生产价格，那么劣等地上生产的产品无法获得社会平均利润，因而会退 出生产，因此，在社会整体的需求水平给定时，供给减少，市场价格水平会提高， 只有当市场价格提高到使劣等地也能提供同样的平均利润，才会达到均衡。因此， 决定社会生产价格的是投入生产的最差等级的土地的个别生产价格。在上例中以 劣等地的个别生产价格（30 元）为社会生产价格，那么全部产品的社会生产价 格就分别为 18000 元、15000 元和 12000 元。因此，优、中等地就可以获得 6000 元和 3000 元的超额利润，转化为级差地租 I。 土地位置（距市场远近）差异也是形成级差地租 I 的条件之一。见表 3-3。 表 3-3 级差地租 I 的形成 地块 距市场距 离（公里） 资本投 入（元） 运输费 用（元） 资本总支 出（元） 平均利润（平均 利润率为 20％） 个别生产 价格（元） 社会生产 价格（元） 级差地 租 I（元）
[0 100000500 10500 2100 10000 10750 2150 10000 11000 2200 132 上述三块土地,面积和肥沃程度相同,由于距离市场远近不同,其运费分 别为500元、750元和1000元。按20%的平均利润率计算,个别生产价格分别 为126元、129元、132元。在市场上按社会生产价格(距市场最远地块丙的个 别生产价格)132元出售,则甲乙两块土地分别获得级差地租600元和300元 (2)级差地租II 随着人口增加和经济发展,农业用地被非农部门大量占用且日益稀缺,农 产品也是许多加工业的基本原料来源,这样社会对农产品的需求越来越多,推动 农业日益采用集约化经营方式。实行集约化经营,就是要在同一块土地上连续追 加投资,每次投资的劳动生产率必然会有差异,只要高于劣等地的劳动生产率水 平,就会产生超额利润。这种由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差 异而产生的超额利润转化的地租就称为级差地租I 表3-4级差地租II的形成 投入平均|产量|个别生产价格(元) 土地等 级差地租 资本利润(单 全部产品单位产品全部产品单位产品Ⅱ(元) 100002000600 12000 6000(1) 优等地10000200070012000 17.14 21000 30 9000(Ⅱ) 上追加 投资 由表中可见,在优等地上追加投资10000元,由于新投资的劳动生产率提 高,每单位产品的个别生产价格降为17.14元。如产品仍按社会生产价格每单位 30元出售,全部产品可得21000元,其中比劣等地全部产品12000元多出的9000 元就是优等地追加投资所得超额利润,它将转化为级差地租I 可见,由追加投资带来的超额利润,是级差地租Ⅱ的实体。不论优等地还 是劣等地,只要追加投资所获得的较高劳动生产率形成超额利润,在资本主义土 地私有制的条件下,最终都会转化为级差地租I,落入土地所有者手中。但转化 的时间和方式与级差地租I不完全相同。地租额的高低是在土地出租时在租约中 确定的。地租额一经确定后,在租约有效期间,由农业资本家连续追加投资所生 产的超额利润,全部落在农业资本家手里。但到租约期满后,土地可能产生的级
8 甲 10 10000 500 10500 2100 126 132 600 乙 15 10000 750 10750 2150 129 132 300 丙 20 10000 1000 11000 2200 132 132 0 上述三块土地，面积和肥沃程度相同，由于距离市场远近不同，其运费分 别为 500 元、750 元和 1000 元。按 20%的平均利润率计算，个别生产价格分别 为 126 元、129 元、132 元。在市场上按社会生产价格（距市场最远地块丙的个 别生产价格）132 元出售，则甲乙两块土地分别获得级差地租 600 元和 300 元。 （2）级差地租 II 随着人口增加和经济发展，农业用地被非农部门大量占用且日益稀缺，农 产品也是许多加工业的基本原料来源，这样社会对农产品的需求越来越多，推动 农业日益采用集约化经营方式。实行集约化经营，就是要在同一块土地上连续追 加投资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的劳动生产率水 平，就会产生超额利润。这种由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差 异而产生的超额利润转化的地租就称为级差地租 II。 表 3-4 级差地租 II 的形成 土地等 级 投 入 资 本 （元） 平 均 利 润 （元） 产 量 （ 单 位） 个别生产价格（元） 社会生产价格（元） 级差地租 全部产品 单位产品 全部产品 单位产品 II（元） 劣 10000 2000 400 12000 30 12000 30 0 优 10000 2000 600 12000 24 18000 30 6000（I） 优等地 上追加 投资 10000 2000 700 12000 17.14 21000 30 9000（II） 由表中可见，在优等地上追加投资 10000 元，由于新投资的劳动生产率提 高，每单位产品的个别生产价格降为 17.14 元。如产品仍按社会生产价格每单位 30 元出售，全部产品可得 21000 元，其中比劣等地全部产品 12000 元多出的 9000 元就是优等地追加投资所得超额利润，它将转化为级差地租 II。 可见，由追加投资带来的超额利润，是级差地租 II 的实体。不论优等地还 是劣等地，只要追加投资所获得的较高劳动生产率形成超额利润，在资本主义土 地私有制的条件下，最终都会转化为级差地租 II，落入土地所有者手中。但转化 的时间和方式与级差地租 I 不完全相同。地租额的高低是在土地出租时在租约中 确定的。地租额一经确定后，在租约有效期间，由农业资本家连续追加投资所生 产的超额利润，全部落在农业资本家手里。但到租约期满后，土地可能产生的级
差地租Ⅱ,在缔结新租约时,就会全部转归土地所有者占有。 2、绝对地租 在市场经济条件下,使用级差生产力低下的劣等地不可能产生级差超额利 润,因而也不需要支付级差地租,这是否意味着土地所有者可以不要任何代价将 这些土地交给使用者使用呢?答案是否定的,土地使用者仍然要向土地所有者支 付地租,否则,土地所有权在经济上将得不到实现。马克思把这种只要使用所有 者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租。事实上,不仅使用劣等地要支付绝 对地租,而且使用中等地和优等地所支付的地租中,也包含着一个绝对地租在内 绝对地租的实体表现为农业中的超额利润,其来源有两种不同的情况: 是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下,绝对地租来源于土地产 品价值高于其生产价格的差额。如下表所示 表3-4绝对地租的形成 资本有机构剩余价值(剩余价平均利润(平均产品生产绝对 生产部门 利润率为20%)价值价格地租 业部门80C+20V 由此,由于农业资本有机构成低于工业,等量资本在农业中可吸收较多的 劳动力,在剩余价值率相等的条件下,可产生较多的剩余价值。在工业生产中, 由于不同部门存在以资本转移为特征的自由竞争,因而能引起剩余价值在不同部 门之间进行重新分配,形成平均利润率。而在农业中,由于存在土地所有权的垄 断,资本的自由流动受到限制,从而导致农业部门生产的剩余价值不参与平均利 润率的形成过程。这样,由于农业资本有权构成低而多获得的剩余价值就留在农 业部门,构成超额利润,即绝对地租的实体。二是农业资本有机构成赶上甚至超 过工业的条件下,绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。 3、垄断地租 马克思主义认为,在资本主义制度下,除了级差地租和绝对地租两种基本 地租形式之外,还存在着垄断地租。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利 润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件,能够生产某些特别名贵又非常 稀缺的产品。比如,具有特殊风味的名酒就用某些特别地块出产的原料(包括水) 酿制而成的。这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格,而且也超过其价值的 垄断价格出售。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定,而与 般生产价格或产品价值所决定的价格无关。这种垄断价格产生的超额利润,由于 土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地的所有权因而转化为垄断地租,落入
9 差地租 II，在缔结新租约时，就会全部转归土地所有者占有。 2、绝对地租 在市场经济条件下，使用级差生产力低下的劣等地不可能产生级差超额利 润，因而也不需要支付级差地租，这是否意味着土地所有者可以不要任何代价将 这些土地交给使用者使用呢？答案是否定的，土地使用者仍然要向土地所有者支 付地租，否则，土地所有权在经济上将得不到实现。马克思把这种只要使用所有 者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租。事实上，不仅使用劣等地要支付绝 对地租，而且使用中等地和优等地所支付的地租中，也包含着一个绝对地租在内。 绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：一 是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产 品价值高于其生产价格的差额。如下表所示。 表 3-4 绝对地租的形成 生产部门 资 本 有 机 构 成 剩余价值（剩余价 值率为 100％） 平均利润（平均 利润率为 20％） 产 品 价值 生 产 价格 绝 对 地租 工业部门 80C＋20V 20 20 120 120 0 农业部门 60C＋40V 40 20 140 120 20 由此，由于农业资本有机构成低于工业，等量资本在农业中可吸收较多的 劳动力，在剩余价值率相等的条件下，可产生较多的剩余价值。在工业生产中， 由于不同部门存在以资本转移为特征的自由竞争，因而能引起剩余价值在不同部 门之间进行重新分配，形成平均利润率。而在农业中，由于存在土地所有权的垄 断，资本的自由流动受到限制，从而导致农业部门生产的剩余价值不参与平均利 润率的形成过程。这样，由于农业资本有权构成低而多获得的剩余价值就留在农 业部门，构成超额利润，即绝对地租的实体。二是农业资本有机构成赶上甚至超 过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。 3、垄断地租 马克思主义认为，在资本主义制度下，除了级差地租和绝对地租两种基本 地租形式之外，还存在着垄断地租。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利 润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常 稀缺的产品。比如，具有特殊风味的名酒就用某些特别地块出产的原料（包括水） 酿制而成的。这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的 垄断价格出售。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定，而与一 般生产价格或产品价值所决定的价格无关。这种垄断价格产生的超额利润，由于 土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地的所有权因而转化为垄断地租，落入
土地所有者手中 、城市地租及其形态 与农业地租相比,城市地租存在一定的特殊性,本部分主要分析包括城市 级差地租、城市绝对地租和城市垄断地租在内的地租问题。 (一)城市地租的含义 所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、 娱乐场所,租用城市土地而交付给土地所有者的地租。在土地私有制的社会里 城市地租为人们所熟识。在社会主义社会,土地私有制被社会主义公有制所取代 在我国,城市土地属于代表全民利益的社会主义国家所有。在相当长的时期内, 由于没有树立社会主义初级阶段的观念,没有实行社会主义市场经济体制,人们 直把地租看成是土地私有制的产物而加以否定,与此相联系,在实际工作中实 行了城市土地无偿无限期使用制度。改革开放以来,特别是随着社会主义市场经 济理论和体制的确立,人们逐渐认识到社会主义条件下仍然存在城市地租。这是 因为:一方面,在我国现阶段,社会生产力还没有极大发展,产品还没有极大丰 富,还不具备取消地租的生产力条件;另一方面,地市土地的所有权和使用权仍 然处于相分离的状态。在这种状态下,就存在土地所有权如何在经济上实现的问 题。当然,在社会主义条件下的城市地租,它不归属于任何私人所有,而是归社 会主义国家所有。进一步说,社会主义土地经营垄断使城市土地级差生产力转化 为级差地租。社会主义土地所有权垄断使垄断利润转化为绝对地租。 (二)城市级差地租 城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距 市场中心的远近,交通是否方便,人口流量是否足够大,配套设施是否齐全等方 面。这就是说,作为城市地租,它和农业地租一样要受级差地租规律的调节。因 为在城市土地所有权与使用权相分离的条件下,由于土地经营权被垄断,工业品 或劳务的生产价格也将是由城市劣等地生产这些工业品或劳务的个别生产价格 所决定的。不过,在农业部门,土地的丰度和地理位置共同起作用,但以丰度为 主,由它决定着级差地租量的多少。至于城市土地,则不是以丰度为主,而是以 地理位置为主,由它决定着级差地租量的多少。原因在于城市土地地理位置好坏 直接关系到占用该地块的经营者的收益高低,同时也取决于该区位所能带来的集 聚效益的大小 所谓集聚效益,从总体上说是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生
10 土地所有者手中。 二、城市地租及其形态 与农业地租相比，城市地租存在一定的特殊性，本部分主要分析包括城市 级差地租、城市绝对地租和城市垄断地租在内的地租问题。 （一）城市地租的含义 所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、 娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。在土地私有制的社会里， 城市地租为人们所熟识。在社会主义社会，土地私有制被社会主义公有制所取代。 在我国，城市土地属于代表全民利益的社会主义国家所有。在相当长的时期内， 由于没有树立社会主义初级阶段的观念，没有实行社会主义市场经济体制，人们 一直把地租看成是土地私有制的产物而加以否定，与此相联系，在实际工作中实 行了城市土地无偿无限期使用制度。改革开放以来，特别是随着社会主义市场经 济理论和体制的确立，人们逐渐认识到社会主义条件下仍然存在城市地租。这是 因为：一方面，在我国现阶段，社会生产力还没有极大发展，产品还没有极大丰 富，还不具备取消地租的生产力条件；另一方面，地市土地的所有权和使用权仍 然处于相分离的状态。在这种状态下，就存在土地所有权如何在经济上实现的问 题。当然，在社会主义条件下的城市地租，它不归属于任何私人所有，而是归社 会主义国家所有。进一步说，社会主义土地经营垄断使城市土地级差生产力转化 为级差地租。社会主义土地所有权垄断使垄断利润转化为绝对地租。 （二）城市级差地租 城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距 市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方 面。这就是说，作为城市地租，它和农业地租一样要受级差地租规律的调节。因 为在城市土地所有权与使用权相分离的条件下，由于土地经营权被垄断，工业品 或劳务的生产价格也将是由城市劣等地生产这些工业品或劳务的个别生产价格 所决定的。不过，在农业部门，土地的丰度和地理位置共同起作用，但以丰度为 主，由它决定着级差地租量的多少。至于城市土地，则不是以丰度为主，而是以 地理位置为主，由它决定着级差地租量的多少。原因在于城市土地地理位置好坏 直接关系到占用该地块的经营者的收益高低，同时也取决于该区位所能带来的集 聚效益的大小。 所谓集聚效益，从总体上说是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生