第九章房地产金融 房地产业与金融业之间存在着相互依存、相互促进的密切关系。本章首先 阐述了房地产金融的特点和作用;其次分析了房地产融资的主要形式,特别对购 房抵押贷款进行了专门的研究;再次分析住房公积金制度的建立和发展,并提出 了一些改进建议,最后研究了房地产保险这一较新的领域。 第一节房地产金融的特点与作用 房地产业与金融业的关系 房地产金融是指房地产货币资金的融通。房地产业是一个资金密集型的行 业,而金融业是经营货币的单位,二者通过资金纽带,建立了互相依赖和互相促 进的密切关系。 具体分析房地产业与金融业的关系,可以从两方面进行论证:一方面,房 地产业的发展需要金融业的介入和支持 首先,房地产开发必须有金融的介入。任何一项房地产开发,从取得土地 使用权、土地开发、批租直到建筑安装、销售,每一环节都需要占用大量的资金。 如果仅仅依赖于开发商本身的自有资金,没有金融机构的参与和支持,舍弃财务 杠杆的巨大作用,对所有房地产开发项目来说几乎是不可想象的。特别是我国长 期以来由于房地产业体制和政策原因,建设资金没有形成良性循环,使得房地产 业建设资金严重不足。只有改革资金投入渠道,发展房地产金融才能从根本上解 决房地产业各个环节的资金需求问题。 其次,房地产经营和消费需要长期占用巨额资金。房地产价值量巨大, 般消费者无此财力一次付款。以住宅为例,目前上海市住房的平均销售价在每平 方米6000元左右,一套建筑面积在70-80平方米的普通住宅售价在40~50万元 尽管目前房价的构成中仍有一些不合理的成分,但是无论何时何地,房价相对于 普通市民来说,一次性付款承受能力不足将永远成为一种普遍现象。可见,只有 借助住房抵押贷款的支持,才能提高居民购房能力,扩大住宅市场有效需求
1 第九章 房地产金融 房地产业与金融业之间存在着相互依存、相互促进的密切关系。本章首先 阐述了房地产金融的特点和作用；其次分析了房地产融资的主要形式，特别对购 房抵押贷款进行了专门的研究；再次分析住房公积金制度的建立和发展，并提出 了一些改进建议，最后研究了房地产保险这一较新的领域。 第一节 房地产金融的特点与作用 一、房地产业与金融业的关系 房地产金融是指房地产货币资金的融通。房地产业是一个资金密集型的行 业，而金融业是经营货币的单位，二者通过资金纽带，建立了互相依赖和互相促 进的密切关系。 具体分析房地产业与金融业的关系，可以从两方面进行论证：一方面，房 地产业的发展需要金融业的介入和支持。 首先，房地产开发必须有金融的介入。任何一项房地产开发，从取得土地 使用权、土地开发、批租直到建筑安装、销售，每一环节都需要占用大量的资金。 如果仅仅依赖于开发商本身的自有资金，没有金融机构的参与和支持，舍弃财务 杠杆的巨大作用，对所有房地产开发项目来说几乎是不可想象的。特别是我国长 期以来由于房地产业体制和政策原因，建设资金没有形成良性循环，使得房地产 业建设资金严重不足。只有改革资金投入渠道，发展房地产金融才能从根本上解 决房地产业各个环节的资金需求问题。 其次，房地产经营和消费需要长期占用巨额资金。房地产价值量巨大，一 般消费者无此财力一次付款。以住宅为例，目前上海市住房的平均销售价在每平 方米6000元左右，一套建筑面积在70－80平方米的普通住宅售价在40～50万元。 尽管目前房价的构成中仍有一些不合理的成分，但是无论何时何地，房价相对于 普通市民来说，一次性付款承受能力不足将永远成为一种普遍现象。可见，只有 借助住房抵押贷款的支持，才能提高居民购房能力，扩大住宅市场有效需求
再次,房地产是不动产,资金的运动被限制在一个狭小的空间范围内,且 资金的流动性不足。往往出现资本充裕的地方不需要发展房地产业,或者房地产 业的发展已经达到了较高的水平,而要发展房地产的地方却缺乏资本。而金融机 构介入到房地产业之后,利用其庞大的机构网络,采用各种科学的融资技术,特 别是当金融业与房地产业融合为一体之后,通过建立建设贷款制度、建立抵押贷 款的初级市场和二级市场,并发行以房地产为后盾的抵押贷款证券等融资手段, 可以吸引国内乃至国际资金,进入区域房地产市场,从而大大提高资金的流动性。 另一方面,房地产业的发展又可以促进金融业的发展。房地产金融是金融 业的重要组成部分,拓展房地产金融,对繁荣和发展金融业具有重大作用。首先 是由于房地产具有保值增值的功能,房地产成了金融贷款的最佳抵押品和投资 品。房地产作为抵押物,在贷款人无力偿还贷款时,金融机构可以转让、拍卖抵 押房地产,从中获得补偿,从而降低贷款风险。其次,由于货币不断贬值是世界 各国难以避免的的普遍现象,这就给经营货币为主的金融机构带来了一个不可回 避的难题。而在货币贬值的同时,房地产却具有明显的保值增值的特点,客观上 使得金融机构倾向于选择房地产作为投资品。 同时,在房地产再生产资金运作过程中,当房地产产品销售出去以后,也 会有大量回收资金沉淀,需要存入银行等金融机构备用,扩大银行的存贷款业务。 所以说,随着房地产业的发展,房地产业和金融业的相互融合、渗透是不可避免 的 当今世界各国的金融业和银行机构,都十分重视房地产金融业务,商业银 行的房地产贷款占信贷资产的比例,一般占三分之一到四分之一之间,如1994 年美国商业银行房地产贷款比例占2434%,我国香港地区1989年上半年,金融业 对房地产业的贷款总额占整个金融业贷款总额的34.8%。我国的房地产金融尚处 于起步阶段,具有很大的发展空间,成为金融业发展的一个重要增长点,也是各 类金融机构重要的业务领域。 二、房地产金融的特点 (一)房地产金融的涵义 房地产金融是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和 金融资产的投资活动。我们从上面已讲述过的房地产业与金融业的密切关系中可 以看到,房地产金融是房地产业与金融业的互相融合和渗透,是在房地产生产
2 再次，房地产是不动产，资金的运动被限制在一个狭小的空间范围内，且 资金的流动性不足。往往出现资本充裕的地方不需要发展房地产业，或者房地产 业的发展已经达到了较高的水平，而要发展房地产的地方却缺乏资本。而金融机 构介入到房地产业之后，利用其庞大的机构网络，采用各种科学的融资技术，特 别是当金融业与房地产业融合为一体之后，通过建立建设贷款制度、建立抵押贷 款的初级市场和二级市场，并发行以房地产为后盾的抵押贷款证券等融资手段， 可以吸引国内乃至国际资金，进入区域房地产市场，从而大大提高资金的流动性。 另一方面，房地产业的发展又可以促进金融业的发展。房地产金融是金融 业的重要组成部分，拓展房地产金融，对繁荣和发展金融业具有重大作用。首先 是由于房地产具有保值增值的功能，房地产成了金融贷款的最佳抵押品和投资 品。房地产作为抵押物，在贷款人无力偿还贷款时，金融机构可以转让、拍卖抵 押房地产，从中获得补偿，从而降低贷款风险。其次，由于货币不断贬值是世界 各国难以避免的的普遍现象，这就给经营货币为主的金融机构带来了一个不可回 避的难题。而在货币贬值的同时，房地产却具有明显的保值增值的特点，客观上 使得金融机构倾向于选择房地产作为投资品。 同时，在房地产再生产资金运作过程中，当房地产产品销售出去以后，也 会有大量回收资金沉淀，需要存入银行等金融机构备用，扩大银行的存贷款业务。 所以说，随着房地产业的发展，房地产业和金融业的相互融合、渗透是不可避免 的。 当今世界各国的金融业和银行机构，都十分重视房地产金融业务，商业银 行的房地产贷款占信贷资产的比例，一般占三分之一到四分之一之间，如1994 年美国商业银行房地产贷款比例占24.34%，我国香港地区1989年上半年，金融业 对房地产业的贷款总额占整个金融业贷款总额的34.8%。我国的房地产金融尚处 于起步阶段，具有很大的发展空间，成为金融业发展的一个重要增长点，也是各 类金融机构重要的业务领域。 二、房地产金融的特点 （一）房地产金融的涵义 房地产金融是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和 金融资产的投资活动。我们从上面已讲述过的房地产业与金融业的密切关系中可 以看到，房地产金融是房地产业与金融业的互相融合和渗透，是在房地产生产
流通和消费过程中通过贷币流通和信用渠道进行集资、筹资和融资等进行的一系 列经济活动。如果说金融是贷币资金的融通,那末,我们也可以把房地产金融简 称为房地产贷币资金的融通。房地产金融具体业务,包括房地产企业存贷款、生 产性开发贷款、证券(股票、债券)融资、住房消费信贷即购房抵押贷款、住房 公积金和房地产保险等方面的资金融通活动。它是整个金融业的重要组成部分 (二)房地产金融的特点 房地产金融与一般金融相比,具有下面四个鲜明的特点。 、房地产金融资金融通量的巨额性。房地产价值量巨大,开发企业从事房 地产开发活动需要大量资金投入,这就要金融机构提供巨额信贷资金。同时,住 房在所有消费品中,也是价值量最大的消费品,对大多数居民来说,购买一套价 值几十万元的住宅,一次性支付也是难以承受的,住房消费信贷额也是很大的。 所以,同一般企业的信贷额相比,住房金融融通的资金量要大得多。 2、房地产金融期限结构的长期性。主要是由于房地产开发周期长,资金周 转慢,回收期长。一幢高层大厦的建造需要三、四年时间,普通多层住宅建设也 需要一、二年时间,加上销售时期更长,因此,回收资金,偿还贷款的时间也就 相对较长。居民的住房抵押贷款,在一次性贷进以后,也需要用个人收入逐年归 还本息。在一些发达国家和地区住房消费信贷的还款期长达30年,而我国有关条 例也已规定偿还期可达30年。所以,房地产信贷具有偿还期长的特点。 3、房地产金融债权的可靠性。房地产信贷是以房地产作为抵押担保品的贷 款,由于房地产是不动产,其本身具有较强的抵御通货膨胀、保值增值的特点, 方面,贷款单位和个人的信用度强:另一方面,在一旦发生违约时,可以用拍 卖担保房地产的手段,收回违约贷款的本息,由此使信用贷款的可靠性和安全性 大大增强。特别是个人住房抵押贷款安全性更强。以我国为例,自实施以来还款 率高达99%以上。 4.房地产金融债权的流动性较弱。资产的流动性是指在必要的时候,所投 资产转让兑换成现金的能力、速度和成本,当速度越快或成本越低时,称这种资 产的流动性越强,也指所投资产作为抵押品时交给债权人保管的难易程度,当保 管较为容易时,资产的流动性也越强。房地产作为不动产,在传统的资产形态下, 属于一种缺乏流动性的资产,主要体现在两个方面,一方面,房地产只能成套出 售或转让,它不象股票、债券持有者可随时分割将其售出兑换成现金,所投的资 金可能被固定在某一房地产上,难于变现,因而不得不较长时间地持有它,这是
3 流通和消费过程中通过贷币流通和信用渠道进行集资、筹资和融资等进行的一系 列经济活动。如果说金融是贷币资金的融通，那末，我们也可以把房地产金融简 称为房地产贷币资金的融通。房地产金融具体业务，包括房地产企业存贷款、生 产性开发贷款、证券（股票、债券）融资、住房消费信贷即购房抵押贷款、住房 公积金和房地产保险等方面的资金融通活动。它是整个金融业的重要组成部分。 （二）房地产金融的特点 房地产金融与一般金融相比，具有下面四个鲜明的特点。 1、房地产金融资金融通量的巨额性。房地产价值量巨大，开发企业从事房 地产开发活动需要大量资金投入，这就要金融机构提供巨额信贷资金。同时，住 房在所有消费品中，也是价值量最大的消费品，对大多数居民来说，购买一套价 值几十万元的住宅，一次性支付也是难以承受的，住房消费信贷额也是很大的。 所以，同一般企业的信贷额相比，住房金融融通的资金量要大得多。 2、房地产金融期限结构的长期性。主要是由于房地产开发周期长，资金周 转慢，回收期长。一幢高层大厦的建造需要三、四年时间，普通多层住宅建设也 需要一、二年时间，加上销售时期更长，因此，回收资金，偿还贷款的时间也就 相对较长。居民的住房抵押贷款，在一次性贷进以后，也需要用个人收入逐年归 还本息。在一些发达国家和地区住房消费信贷的还款期长达30年，而我国有关条 例也已规定偿还期可达30年。所以，房地产信贷具有偿还期长的特点。 3、房地产金融债权的可靠性。房地产信贷是以房地产作为抵押担保品的贷 款，由于房地产是不动产，其本身具有较强的抵御通货膨胀、保值增值的特点， 一方面，贷款单位和个人的信用度强；另一方面，在一旦发生违约时，可以用拍 卖担保房地产的手段，收回违约贷款的本息，由此使信用贷款的可靠性和安全性 大大增强。特别是个人住房抵押贷款安全性更强。以我国为例，自实施以来还款 率高达99％以上。 4．房地产金融债权的流动性较弱。资产的流动性是指在必要的时候，所投 资产转让兑换成现金的能力、速度和成本，当速度越快或成本越低时，称这种资 产的流动性越强，也指所投资产作为抵押品时交给债权人保管的难易程度，当保 管较为容易时，资产的流动性也越强。房地产作为不动产，在传统的资产形态下， 属于一种缺乏流动性的资产，主要体现在两个方面，一方面，房地产只能成套出 售或转让，它不象股票、债券持有者可随时分割将其售出兑换成现金，所投的资 金可能被固定在某一房地产上，难于变现，因而不得不较长时间地持有它，这是
房产持有者急需现金时常常遇到的棘手问题。另一方面,房地产用作抵押品时, 不能移动,不易分割,在一些场合又不易交给债权人保管和处置。房地产金融这 种传统运行中的缺陷呼唤着新的变革,于是发达国家从20世纪60年代起出现了房 地产证券化的趋势,大大提高了它的流动性。我国实践中也已开始出现房地产证 券化的趋势 上述特点说明,房地产金融具有独特的优势,拓展房地产金融,是促进金 融业发展的新的增长空间。 、房地产金融的职能和作用 房地产金融主要承担三大职能:一是筹资的职能,即金融机构通过动员、 吸引储蓄,筹集社会资金,以满足房地产业发展所需的资金支持。二是融资,即 金融机构通过金融市场,将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发 建设(生产)、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去, 支持房地产开发和消费;三是运用货币政策调控房地产市场,当房地产需求过旺、 投资过热时,收紧房地产贷款;而当房地产需求不足、市场疲软时,则扩大房地 产信贷,引导和促进房地产业的健康发展。上述房地产金融的职能,具体表现在 如下几方面: 、为房地产业发展积极筹集资金。房地产业的发展需要大量资金,资金从 哪里来?一方面,金融机构运用储蓄存款的筹资方式,吸引单位和个人的闲散贷 币资金,集中起来,将其中的一部分用于满足房地产业的需要,但会遇到“短存 长贷”资金时间结构不匹配、资金供应紧张的矛盾。所以,另一方面,还要发展 房地产专项筹资方式,如房地产金融债券、股份制企业房地产股票等证券集资 存贷挂钩的个人住房专项存贷款制度、住房公积金制度、住宅合作社以及抵押贷 款证券化等各国通行的筹资方式。筹集资金是房地产金融的基础。 2、合理有效地分配和引导资金,促进房地产业发展。资金是房地产业发展 的“血液”。金融机构筹集的房地产资金,要得到合理的分配,必须优化配置到 房地产开发、流通和消费各环节,以提高资金使用效率。一方面,金融机构通过 扶优限劣的竞争机制,将有限的资金分配到信誉好、效益好的房地产企业中去, 支持开发建设,提高投资效益;在当前特别要按照国家提出住宅业成为新经济增 长点的重大决策,大力支持和加快住宅建设,扩大内需,拉动经济增长。另一方 面,金融机构通过住房消费信贷为扩大住宅消费服务。对住宅消费资金的融通是
4 房产持有者急需现金时常常遇到的棘手问题。另一方面，房地产用作抵押品时， 不能移动，不易分割，在一些场合又不易交给债权人保管和处置。房地产金融这 种传统运行中的缺陷呼唤着新的变革，于是发达国家从20世纪60年代起出现了房 地产证券化的趋势，大大提高了它的流动性。我国实践中也已开始出现房地产证 券化的趋势。 上述特点说明，房地产金融具有独特的优势，拓展房地产金融，是促进金 融业发展的新的增长空间。 三、房地产金融的职能和作用 房地产金融主要承担三大职能：一是筹资的职能，即金融机构通过动员、 吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业发展所需的资金支持。二是融资，即 金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发 建设（生产）、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去， 支持房地产开发和消费；三是运用货币政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、 投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地 产信贷，引导和促进房地产业的健康发展。上述房地产金融的职能，具体表现在 如下几方面： 1、为房地产业发展积极筹集资金。房地产业的发展需要大量资金，资金从 哪里来？一方面，金融机构运用储蓄存款的筹资方式，吸引单位和个人的闲散贷 币资金，集中起来，将其中的一部分用于满足房地产业的需要，但会遇到“短存 长贷”资金时间结构不匹配、资金供应紧张的矛盾。所以，另一方面，还要发展 房地产专项筹资方式，如房地产金融债券、股份制企业房地产股票等证券集资、 存贷挂钩的个人住房专项存贷款制度、住房公积金制度、住宅合作社以及抵押贷 款证券化等各国通行的筹资方式。筹集资金是房地产金融的基础。 2、合理有效地分配和引导资金，促进房地产业发展。资金是房地产业发展 的“血液”。金融机构筹集的房地产资金，要得到合理的分配，必须优化配置到 房地产开发、流通和消费各环节，以提高资金使用效率。一方面，金融机构通过 扶优限劣的竞争机制，将有限的资金分配到信誉好、效益好的房地产企业中去， 支持开发建设，提高投资效益；在当前特别要按照国家提出住宅业成为新经济增 长点的重大决策，大力支持和加快住宅建设，扩大内需，拉动经济增长。另一方 面，金融机构通过住房消费信贷为扩大住宅消费服务。对住宅消费资金的融通是
房地产金融发展的重点,把筹集的房地产资金重点用于消费信贷方面,提高居民 购房支付能力,扩大住宅市场有效需求,带动住宅建设,进一步促进房地产业发 展 3、有力支持住房制度改革。城镇住房制度改革既是经济体制改革的重要组 成部分,又是住宅业发展的体制保证。它需要有房地产金融的强有力的支持和配 合。如建立和健全住房公积金制度,发展住房金融和住房保险,建立政策性和商 业性相结合的住房信贷体系,增加住房开发贷款,拓展住房消费信贷等,所有这 些都是房地产金融的重要内容,它既支持了房改,又推动了住宅金融的发展,起 着相互推动的作用。 4、实现对房地产经济的宏观调控。金融手段特别是贷币政策是实现房地产 经济宏观调控最重要的政策手段。房地产金融主要通过货币供应量的控制,调节 投入到房地产开发、流通和消费中贷币量,调节利率水平,进而影响房地产开发 投资规模,从而促进房地产经济总量即房地产总供给和总需求的平衡。如房地产 开发过热时,紧缩银根,控制货币供应量,提高利率,抑制其过快发展;反之, 当房地产开发不景气时,则放松银根,增加货币供给量,降低利率,促使其尽快 复苏。同时,房地产金融还可以通过房地产资金的分配比例,调节房地产市场供 给结构和需求结构的平衡,以实现房地产结构平衡。充分发挥房地产金融对房地 产经济的宏观调控职能,才能保证房地产业本身的健康发展,从而与国民经济的 发展相适应。 第二节房地产融资的主要形式 筹集资金和运用资金是每一个企业资金运行的主要环节。房地产投资由于 资金需求量巨大,资金占用时间长,客观上要求房地产企业建立多样化的筹资渠 道。因此房地产投资企业的资金筹措和资金管理工作异常复杂。其中资金组合 资金结构包括合理配置资金的时间结构是企业财务管理的核心问题。追求最优资 金结构是财务管理的一个重要目的。其中确定合理的负债比率又是一个关键性的 问题 企业负债的一个根本出发点在于利用财务杠杆提高企业权益资本利润率。 在力学上,“杠杆作用”是指通过某一个支点,以一个较小的作用力移动一个较 大的物体。在财务上,“杠杆作用”则是指通过改变负债比率这一“支点”,以 较小的权益资本去投资较大的项目,从而达到提高权益资本利润率的目的,这就
5 房地产金融发展的重点，把筹集的房地产资金重点用于消费信贷方面，提高居民 购房支付能力，扩大住宅市场有效需求，带动住宅建设，进一步促进房地产业发 展。 3、有力支持住房制度改革。城镇住房制度改革既是经济体制改革的重要组 成部分，又是住宅业发展的体制保证。它需要有房地产金融的强有力的支持和配 合。如建立和健全住房公积金制度，发展住房金融和住房保险，建立政策性和商 业性相结合的住房信贷体系，增加住房开发贷款，拓展住房消费信贷等，所有这 些都是房地产金融的重要内容，它既支持了房改，又推动了住宅金融的发展，起 着相互推动的作用。 4、实现对房地产经济的宏观调控。金融手段特别是贷币政策是实现房地产 经济宏观调控最重要的政策手段。房地产金融主要通过货币供应量的控制，调节 投入到房地产开发、流通和消费中贷币量，调节利率水平，进而影响房地产开发 投资规模，从而促进房地产经济总量即房地产总供给和总需求的平衡。如房地产 开发过热时，紧缩银根，控制货币供应量，提高利率，抑制其过快发展；反之， 当房地产开发不景气时，则放松银根，增加货币供给量，降低利率，促使其尽快 复苏。同时，房地产金融还可以通过房地产资金的分配比例，调节房地产市场供 给结构和需求结构的平衡，以实现房地产结构平衡。充分发挥房地产金融对房地 产经济的宏观调控职能，才能保证房地产业本身的健康发展，从而与国民经济的 发展相适应。 第二节 房地产融资的主要形式 筹集资金和运用资金是每一个企业资金运行的主要环节。房地产投资由于 资金需求量巨大，资金占用时间长，客观上要求房地产企业建立多样化的筹资渠 道。因此房地产投资企业的资金筹措和资金管理工作异常复杂。其中资金组合、 资金结构包括合理配置资金的时间结构是企业财务管理的核心问题。追求最优资 金结构是财务管理的一个重要目的。其中确定合理的负债比率又是一个关键性的 问题。 企业负债的一个根本出发点在于利用财务杠杆提高企业权益资本利润率。 在力学上，“杠杆作用”是指通过某一个支点，以一个较小的作用力移动一个较 大的物体。在财务上，“杠杆作用”则是指通过改变负债比率这一“支点”，以 较小的权益资本去投资较大的项目，从而达到提高权益资本利润率的目的，这就
是通常所谓的负债经营。就目前我国房地产企业的筹资渠道来看,银行贷款仍然 是主渠道,而一些大型房地产企业在证券市场筹集资金方面也已获得明显的发 展 银行贷款融资 (一)银行向房地产开发企业发放贷款的类型 银行贷款,是房地产企业解决资金需求最普遍、最主要的一种融资形式。 房地产企业在从事房地产开发之前,必须拥有一定数额的股本金(或称“自有资 金”)。股本金可以来源于企业的自有资金、合资股东的注入资金和通过发行股 票从资本市场上募集的资金。根据目前金融管理部门的规定,房地产开发企业在 具备一定股本金之后才可以向银行申请贷款。贷款类型主要三种 第一种是“房地产开发流动资金贷款”。这种贷款主要用于补充企业为完 成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金,使用范围包括材料设备 等的储备、在建工程的各项开支、售前成品资金的占用、结算资金的占用以及企 业在银行的存款和必备库存现金等 第二种是“房地产开发项目贷款”,这是金融机构为具体的房地产开发项 目提供的生产性流动资金贷款。这类贷款只能用于贷款项目的土地征用、动拆迁 补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、公建配套等发生的费用支出 第三种“房地产抵押贷款”,包括“土地开发抵押贷款”和“房屋开发抵 押贷款”。前者是土地开发企业以其拟开发的土地使用权作抵押而向银行取得的 贷款。后者是房屋开发企业以其开发的房屋产权作抵押而向银行取得的贷款 任何一种形式的贷款,都是采用逐笔核贷,存款户与贷款户分别设立的方 法。逐笔核贷是企业贷款时逐笔提岀申请,银行逐笔审批,逐笔核定贷款期限和 额度,到期回收。企业在银行的存款户和贷款户必须分设,即借款企业必须在开 户银行设立结算帐户和专用基金存款户,同时设立流动资金贷款户等贷款帐户 企业从银行取得贷款时,相应增加贷款帐户余额,同时将这笔贷款转入企业存款 帐户,然后再从存款户中支用。归还贷款时,从存款户中取出,抵销相应贷款户 的余额。 (二)银行向房地产开发企业发放贷款的一般程序 由于银行用于发放上述各种贷款的资金绝大多数来源于银行对存款人的负 债,为了保证银行的经营业绩,维护社会稳定,无论是各国政府、中央银行还是
6 是通常所谓的负债经营。就目前我国房地产企业的筹资渠道来看，银行贷款仍然 是主渠道，而一些大型房地产企业在证券市场筹集资金方面也已获得明显的发 展。 一、银行贷款融资 （一）银行向房地产开发企业发放贷款的类型 银行贷款，是房地产企业解决资金需求最普遍、最主要的一种融资形式。 房地产企业在从事房地产开发之前，必须拥有一定数额的股本金（或称“自有资 金”）。股本金可以来源于企业的自有资金、合资股东的注入资金和通过发行股 票从资本市场上募集的资金。根据目前金融管理部门的规定，房地产开发企业在 具备一定股本金之后才可以向银行申请贷款。贷款类型主要三种。 第一种是“房地产开发流动资金贷款”。这种贷款主要用于补充企业为完 成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金，使用范围包括材料设备 等的储备、在建工程的各项开支、售前成品资金的占用、结算资金的占用以及企 业在银行的存款和必备库存现金等。 第二种是“房地产开发项目贷款”，这是金融机构为具体的房地产开发项 目提供的生产性流动资金贷款。这类贷款只能用于贷款项目的土地征用、动拆迁 补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、公建配套等发生的费用支出。 第三种“房地产抵押贷款”，包括“土地开发抵押贷款”和“房屋开发抵 押贷款”。前者是土地开发企业以其拟开发的土地使用权作抵押而向银行取得的 贷款。后者是房屋开发企业以其开发的房屋产权作抵押而向银行取得的贷款。 任何一种形式的贷款，都是采用逐笔核贷，存款户与贷款户分别设立的方 法。逐笔核贷是企业贷款时逐笔提出申请，银行逐笔审批，逐笔核定贷款期限和 额度，到期回收。企业在银行的存款户和贷款户必须分设，即借款企业必须在开 户银行设立结算帐户和专用基金存款户，同时设立流动资金贷款户等贷款帐户。 企业从银行取得贷款时，相应增加贷款帐户余额，同时将这笔贷款转入企业存款 帐户，然后再从存款户中支用。归还贷款时，从存款户中取出，抵销相应贷款户 的余额。 （二）银行向房地产开发企业发放贷款的一般程序 由于银行用于发放上述各种贷款的资金绝大多数来源于银行对存款人的负 债，为了保证银行的经营业绩，维护社会稳定，无论是各国政府、中央银行还是
贷款银行本身都对企业的贷款非常谨慎,形成了一整套严格的程序和制度。具体 包括如下几个步骤 第一步,企业向银行提出贷款的申请。内容包括贷款方式、贷款用途、金 额、使用期限、还款方式等。目前由于我国总体上仍然是资金短缺,资金市场仍 然是一个卖方市场,所以主要还是企业向银行递交申请。而在许多西方国家,由 于资金市场情况的变化,许多银行已不再坐等企业上门,而是主动出击,为资金 寻找出路 第二步,银行对企业进行贷款前的审查。在接到企业的贷款申请之后,银 行不仅要研究项目本身的可行性,还要调査开发企业经营管理状况和资信等,以 此作为决定是否贷款和贷多少的依据。银行对贷款项目的评估与企业本身作的项 目可行性研究在方法上大致相同,不同之处在于企业更关心的是项目的盈利能 力,而银行更关心的是企业的偿债能力。银行考核企业可以采用《巴塞尔协议》 规定的12个指标,即流动比率、速动比率、现金比率、应收帐款周转率、存货周 转率、固定资产利用率、资产负债率、负债净值率、销售收益率、净资产收益率 价格收益率、市价比率 同时,由于我国国有银行在金融体系中占具主导地位,银行在对项目可行 性进行评估时比较强调项目的计划性和政策性。譬如,要考虑项目是否被列入当 年的投资计划,是否符合当前的产业发展战略等。又比如,1995年,为了控制高 档房地产开发项目,政府曾经下文指出:“对批准开工的项目,自筹资金要与银 行贷款同步到位;自筹资金不落实的,银行不发放贷款”。在对项目的可行性进 行评估之后,银行紧接着就是要对企业的资信进行调查,包括企业的沿革;企业 经营者状况;企业与股东关系、劳资关系、与协作企业的关系;企业的竞争能力 损益状况:财务状况;企业的经营计划;收支预测与偿债能力等。 第三步,贷款审批。这是在贷款的审査报告基础上,银行管理层对借款人、 贷款金额、期限、利率、贷款项目本身情况、风险情况、偿债能力、担保人的审 査情况和抵押物的审査情况等内容进行重新确认,并按有关程序签订贷款合同的 过程。银行对各类贷款实行集体审批体制。具体可以采用逐级审批(信贷员、信 贷负责人、行长或主任三级审批)和会议审批两种形式。 第四步,贷款检査。贷款发放之后,为了保证贷款质量,及时回收贷款本 息,银行要对贷款的使用进行跟踪、监督。首先是要检査贷款的使用情况,包括 贷款的使用是否与贷款合冋相符:贷款企业的财务状况是否良好,偿债能力是否
7 贷款银行本身都对企业的贷款非常谨慎，形成了一整套严格的程序和制度。具体 包括如下几个步骤： 第一步，企业向银行提出贷款的申请。内容包括贷款方式、贷款用途、金 额、使用期限、还款方式等。目前由于我国总体上仍然是资金短缺，资金市场仍 然是一个卖方市场，所以主要还是企业向银行递交申请。而在许多西方国家，由 于资金市场情况的变化，许多银行已不再坐等企业上门，而是主动出击，为资金 寻找出路。 第二步，银行对企业进行贷款前的审查。在接到企业的贷款申请之后，银 行不仅要研究项目本身的可行性，还要调查开发企业经营管理状况和资信等，以 此作为决定是否贷款和贷多少的依据。银行对贷款项目的评估与企业本身作的项 目可行性研究在方法上大致相同，不同之处在于企业更关心的是项目的盈利能 力，而银行更关心的是企业的偿债能力。银行考核企业可以采用《巴塞尔协议》 规定的12个指标，即流动比率、速动比率、现金比率、应收帐款周转率、存货周 转率、固定资产利用率、资产负债率、负债净值率、销售收益率、净资产收益率、 价格收益率、市价比率。 同时，由于我国国有银行在金融体系中占具主导地位，银行在对项目可行 性进行评估时比较强调项目的计划性和政策性。譬如，要考虑项目是否被列入当 年的投资计划，是否符合当前的产业发展战略等。又比如，1995年，为了控制高 档房地产开发项目，政府曾经下文指出：“对批准开工的项目，自筹资金要与银 行贷款同步到位；自筹资金不落实的，银行不发放贷款”。在对项目的可行性进 行评估之后，银行紧接着就是要对企业的资信进行调查，包括企业的沿革；企业 经营者状况；企业与股东关系、劳资关系、与协作企业的关系；企业的竞争能力； 损益状况；财务状况；企业的经营计划；收支预测与偿债能力等。 第三步，贷款审批。这是在贷款的审查报告基础上，银行管理层对借款人、 贷款金额、期限、利率、贷款项目本身情况、风险情况、偿债能力、担保人的审 查情况和抵押物的审查情况等内容进行重新确认，并按有关程序签订贷款合同的 过程。银行对各类贷款实行集体审批体制。具体可以采用逐级审批（信贷员、信 贷负责人、行长或主任三级审批）和会议审批两种形式。 第四步，贷款检查。贷款发放之后，为了保证贷款质量，及时回收贷款本 息，银行要对贷款的使用进行跟踪、监督。首先是要检查贷款的使用情况，包括 贷款的使用是否与贷款合同相符；贷款企业的财务状况是否良好，偿债能力是否
充足;贷款企业将如何安排还款等等。其次是要检査借款企业的基本情况,如企 业是否准时向银行递交报表和其他文件;是否按期支付利息;内外部环境是否正 常;是否面临一些不利的突发事件等等。如果在检查中发现一些问题,银行应认 真分析问题的根源,与借款企业认真蹉商,帮助企业解决问题,必要时银行甚至 应该参与企业的经营决策 从上述的贷款程序上,我们不难发现,企业获得银行贷款的关键在于两个, 个是贷款项目一定要可行,另一个就是贷款企业的资信要好。资信好的企业不 仅容易获得贷款,而且贷款利率也比较低,所以大多数好的企业都非常重视维护 企业本身的信誉。同时,为了顺利获得银行贷款,企业家还要重视金融知识,谙 熟金融市场,要密切注意银行贷款方式的发展变化和整个金融形式的调整。从而 能够保证企业以最低的成本获得最合适的贷款。 、证券市场融资 证券融资是指通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产资 金的一种金融活动,它是房地产企业融资的重要形式。 房地产业利用证券市场融资的方式概括起来主要有三种:一是房地产企业 直接发行股票(或债券)进入证券市场,这是企业提高信誉等级,改善财务状况, 降低财务风险的重要渠道。根据目前国内有关政策,房地产上市公司的数量将维 持现状,所以短期内,房地产企业争取直接上市的机会不大,目前主要通过迂回 的办法,借壳上市或买壳上市。 二是房地产企业通过收购、兼并、控股上市公司,从而实现进入证券市场 的目的。房地产企业一般注册资本和资产都较大,具有收购、兼并企业的资金优 势,同时《证券法》将收购企业公告条件放松之后,大大降低了企业的收购成本 和风险。近年来经验证明,收购兼并是房地产企业达到上市目的的极佳渠道,而 且今后可能也是房地产企业上市的主要方式 三是一般上市公司通过收购、兼并、控股、投资房地产企业,从而达到上 市公司与房地产业融合的目的。这种方式的采用与房地产企业本身的经营状况和 房地产行业的大背景密切相关。当房地产业处于高潮时期,许多上市公司开始通 过成立房地产公司、或者投资参股其他房地产公司等方式进入房地产领域。而在 房地产业处于低谷时期,上市公司往往通过出售房地产企业的股份,转让房地产 子公司等形式撤离房地产业
8 充足；贷款企业将如何安排还款等等。其次是要检查借款企业的基本情况，如企 业是否准时向银行递交报表和其他文件；是否按期支付利息；内外部环境是否正 常；是否面临一些不利的突发事件等等。如果在检查中发现一些问题，银行应认 真分析问题的根源，与借款企业认真蹉商，帮助企业解决问题，必要时银行甚至 应该参与企业的经营决策。 从上述的贷款程序上，我们不难发现，企业获得银行贷款的关键在于两个， 一个是贷款项目一定要可行，另一个就是贷款企业的资信要好。资信好的企业不 仅容易获得贷款，而且贷款利率也比较低，所以大多数好的企业都非常重视维护 企业本身的信誉。同时，为了顺利获得银行贷款，企业家还要重视金融知识，谙 熟金融市场，要密切注意银行贷款方式的发展变化和整个金融形式的调整。从而 能够保证企业以最低的成本获得最合适的贷款。 二、证券市场融资 证券融资是指通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产资 金的一种金融活动，它是房地产企业融资的重要形式。 房地产业利用证券市场融资的方式概括起来主要有三种：一是房地产企业 直接发行股票（或债券）进入证券市场，这是企业提高信誉等级，改善财务状况， 降低财务风险的重要渠道。根据目前国内有关政策，房地产上市公司的数量将维 持现状，所以短期内，房地产企业争取直接上市的机会不大，目前主要通过迂回 的办法，借壳上市或买壳上市。 二是房地产企业通过收购、兼并、控股上市公司，从而实现进入证券市场 的目的。房地产企业一般注册资本和资产都较大，具有收购、兼并企业的资金优 势，同时《证券法》将收购企业公告条件放松之后，大大降低了企业的收购成本 和风险。近年来经验证明，收购兼并是房地产企业达到上市目的的极佳渠道，而 且今后可能也是房地产企业上市的主要方式。 三是一般上市公司通过收购、兼并、控股、投资房地产企业，从而达到上 市公司与房地产业融合的目的。这种方式的采用与房地产企业本身的经营状况和 房地产行业的大背景密切相关。当房地产业处于高潮时期，许多上市公司开始通 过成立房地产公司、或者投资参股其他房地产公司等方式进入房地产领域。而在 房地产业处于低谷时期，上市公司往往通过出售房地产企业的股份，转让房地产 子公司等形式撤离房地产业
房地产债券和房地产股票融资,均包括证券的发行和流通两个方面。 1.房地产债券的发行和流通 房地产债券是政府或金融机构或房地产企业为了筹措房地产建设资金而向 社会发行的借款信用凭证。在这里,债券的发行者是债务人,债券的购买者是债 权人,债券持有人有权按照约定的期限和利率获得利息,并到期收回本金,但无 权参加房地产企业的管理,也不对其经营状况承担责任或享受权益 以债券发行主体不同来分类,房地产债券可分为政府债券、金融债券和企 业债券三种。由中央政府或地方政府向社会发行的债券称房地产政府债券,它是 建立在以政府权力为基础的国家信用之上的,因而也是国家债券。例如,我国有 些地方试办发行的“住宅债券”就属于政府债券。由银行或其他金融机构为开发 房地产业而发放的债券称为房地产金融债券。由房地产企业发行的债券称为房地 产企业债券,企业债券由于其用途、本息支付方式、发行条件等不同而分为许多 种类别。 2.房地产股票的发行和流通 房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。股票购买者就是股 份制房地产企业的股东,他们对企业拥有以股票体现的所有权,股东有权根据企 业的经营成果获得股息和红利,但必须对企业经营不良的后果负有限责任。股东 不能向企业要求退股,但可以把其股票转让给别人。股份公司有发起式和募集式 的区分,募集式的上市公司股票是向社会公开发行的,可以在证券市场上流通 这对房地产企业要求比较高,审批也比较严格。另一种是不上市股票,这是房地 产股份企业内部发行的股票,一般采取记名股权证的形式。从严格意义上讲,房 地产股票是指上市股票。 房地产证券流通市场即房地产证券二级市场,它的主要职能是转让买卖房 地产证券,加速证券的流动性,从而实现证券投资期限转换的特殊功能,同时 证券流通市场的发展又可以促进房地产证券的创新。例如,一些发达国家推出了 房地产抵押证券,这是一种由国家房地产登记部门发行,借款人以土地或房产作 抵押为条件,向抵押证券公司申请融资的有价证券。它的主要优点是可将不动产 抵押贷款的债权流动,便于变现融资:;实际上这是抵押贷款的一种延伸和创新 随着股份制房地产企业的不断增加,我国房地产证券流通市场将有较大发展
9 房地产债券和房地产股票融资，均包括证券的发行和流通两个方面。 1．房地产债券的发行和流通 房地产债券是政府或金融机构或房地产企业为了筹措房地产建设资金而向 社会发行的借款信用凭证。在这里，债券的发行者是债务人，债券的购买者是债 权人，债券持有人有权按照约定的期限和利率获得利息，并到期收回本金，但无 权参加房地产企业的管理，也不对其经营状况承担责任或享受权益。 以债券发行主体不同来分类，房地产债券可分为政府债券、金融债券和企 业债券三种。由中央政府或地方政府向社会发行的债券称房地产政府债券，它是 建立在以政府权力为基础的国家信用之上的，因而也是国家债券。例如，我国有 些地方试办发行的“住宅债券”就属于政府债券。由银行或其他金融机构为开发 房地产业而发放的债券称为房地产金融债券。由房地产企业发行的债券称为房地 产企业债券，企业债券由于其用途、本息支付方式、发行条件等不同而分为许多 种类别。 2．房地产股票的发行和流通 房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。股票购买者就是股 份制房地产企业的股东，他们对企业拥有以股票体现的所有权，股东有权根据企 业的经营成果获得股息和红利，但必须对企业经营不良的后果负有限责任。股东 不能向企业要求退股，但可以把其股票转让给别人。股份公司有发起式和募集式 的区分，募集式的上市公司股票是向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。 这对房地产企业要求比较高，审批也比较严格。另一种是不上市股票，这是房地 产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权证的形式。从严格意义上讲，房 地产股票是指上市股票。 房地产证券流通市场即房地产证券二级市场，它的主要职能是转让买卖房 地产证券，加速证券的流动性，从而实现证券投资期限转换的特殊功能，同时， 证券流通市场的发展又可以促进房地产证券的创新。例如，一些发达国家推出了 房地产抵押证券，这是一种由国家房地产登记部门发行，借款人以土地或房产作 抵押为条件，向抵押证券公司申请融资的有价证券。它的主要优点是可将不动产 抵押贷款的债权流动，便于变现融资；实际上这是抵押贷款的一种延伸和创新。 随着股份制房地产企业的不断增加，我国房地产证券流通市场将有较大发展
三、房地产投资信托 所谓房地产投资信托,是指货币所有者或房地产所有者,委托金融机构代 理购、建、租赁、经营房地产及其证券,从而达到投资目的的一种形式。房地产 信托的产生和发展具有必然性。社会上的财产拥有人,包括货币持有者和房地产 所有者,都期望自己的财产能妥善管理和充分增值,但在市场经济条件下经营充 满着风险,特别是房地产领域决不是人人可以直接插足的,于是财产所有人就产 生了信托专门机构来建房、购房、租房、修房等的需求,进而又产生了信托专门 机构来发行和买卖房地产证券的需求,于是房地产信托就应运而生了。 般来说,投资信托可以根据其所提供的金融服务的项目或范围来分类, 但由于投资信托的项目繁多,范围宽广,所以一般是以公司型或契约型来分类, 前者根据公司的性质及其经营内容来认定,后者则根据契约的状况来判断。经验 表明,房地产的投资宜采用契约型的投资信托,即以信托契约的形态,汇集投资 者的资金,并成立基金,再以房地产投资信托机构为委托人,确定基金的保管银 行为受托人,受托人利用基金投资于房地产,所得利润在扣除必要费用之后,再 分发给委托人。所以房地产投资信托机构包含三部分:投资者(收益人),房地 产投资信托机构(委托人)和保管银行(受托人),三部分的权益通过契约形式 确定 发行受益凭证是房地产投资信托筹集资金的主要方式。受益凭证又因投资 者是否可以要求发行单位买回而被划分为“开放式受益凭证”和“封闭式受益凭 证”,前者是指投资者可以随时请求受益凭证的发行单位,依据其净资产价格买 回其持有的受益凭证;后者是投资者只能在证券交易所集中交易,不得请求受益 凭证的发行单位买回持有人的受益凭证 通过发行受益凭证取得资金之后,既可以将资金直接投资于房地产开发 出租和出售,创造收益;也可以以融资方式间接参与房地产的开发。无论以何种 方式参与房地产投资,投资收益除了依据契约规定的有关费用以外,都应依据契 约规定分配给投资者。可以预料,随着我国居民收入的增加,以房地产投资信托 为代表的房地产证券化投资将成为房地产融资的一个重要渠道
10 三、房地产投资信托 所谓房地产投资信托，是指货币所有者或房地产所有者，委托金融机构代 理购、建、租赁、经营房地产及其证券，从而达到投资目的的一种形式。房地产 信托的产生和发展具有必然性。社会上的财产拥有人，包括货币持有者和房地产 所有者，都期望自己的财产能妥善管理和充分增值，但在市场经济条件下经营充 满着风险，特别是房地产领域决不是人人可以直接插足的，于是财产所有人就产 生了信托专门机构来建房、购房、租房、修房等的需求，进而又产生了信托专门 机构来发行和买卖房地产证券的需求，于是房地产信托就应运而生了。 一般来说，投资信托可以根据其所提供的金融服务的项目或范围来分类， 但由于投资信托的项目繁多，范围宽广，所以一般是以公司型或契约型来分类， 前者根据公司的性质及其经营内容来认定，后者则根据契约的状况来判断。经验 表明，房地产的投资宜采用契约型的投资信托，即以信托契约的形态，汇集投资 者的资金，并成立基金，再以房地产投资信托机构为委托人，确定基金的保管银 行为受托人，受托人利用基金投资于房地产，所得利润在扣除必要费用之后，再 分发给委托人。所以房地产投资信托机构包含三部分：投资者（收益人），房地 产投资信托机构（委托人）和保管银行（受托人），三部分的权益通过契约形式 确定。 发行受益凭证是房地产投资信托筹集资金的主要方式。受益凭证又因投资 者是否可以要求发行单位买回而被划分为“开放式受益凭证”和“封闭式受益凭 证”，前者是指投资者可以随时请求受益凭证的发行单位，依据其净资产价格买 回其持有的受益凭证；后者是投资者只能在证券交易所集中交易，不得请求受益 凭证的发行单位买回持有人的受益凭证。 通过发行受益凭证取得资金之后，既可以将资金直接投资于房地产开发、 出租和出售，创造收益；也可以以融资方式间接参与房地产的开发。无论以何种 方式参与房地产投资，投资收益除了依据契约规定的有关费用以外，都应依据契 约规定分配给投资者。可以预料，随着我国居民收入的增加，以房地产投资信托 为代表的房地产证券化投资将成为房地产融资的一个重要渠道
