第七章房地产开发 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住和工作空间,并改 变人类生存的物质环境的一种活动,本质上属于生产建设领域。房地产开发是提 高房地产资源配置效率的中心环节。本章首先阐述了城市、城市开发以及城市开 发与城市规划的相互关系;其次,分析了房地产综合开发的内涵、分类及其指导 原则:最后,论述房地产开发项目,重点是开发项目的可行性研究及建设监理。 第一节城市开发与城市规划 城市开发 房地产开发是城市开发建设的主要内容,因此本章从研究城市开发开始。 (一)城市的定义 城市是一个以人为主体,以自然环境为依托,以经济活动为基础,具有广泛 社会联系而形成的综合体,是与乡村有区别的相对永久性的大型聚落。就其性质 来看,具有三个方面的特征:第一,空间集聚性。每一座城市都有其确定的地域 范围,在这一定的区域内高度集中了大量人口、物质能量和各类活动,这一点与 乡村的分散性、稀疏性是截然不同的,两者是一种“点”与“面”的差别。第二, 规模经济性。城市是商品经济发展到一定阶段的必然产物,城市由小变大的过程 也是非农业人口和非农业经济活动不断集聚的直接结果。因此,城市首先应该是 个经济实体,城市经济的发展是促使城市发展的决定性因素,没有经济的发展, 城市发展就失去了动力。第三,社会复杂性。城市作为一种特定的生产关系的载 体,决定了城市具有不同于乡村的社会结构,包括城市的产业结构、消费结构、 政治结构、家庭结构、人口结构等等,这些社会结构又从根本上决定了城市复杂 的社会关系形式。但是,城市作为一个整体又在统一的社会生活方式和精神思维 方式下构成与农村不同的社会群体。因此,我们将城市定义概括为:城市是历史 上形成的,以非农业活动为主体,人口、经济、政治、文化高度集聚的社会物质 系统
1 第七章 房地产开发 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住和工作空间，并改 变人类生存的物质环境的一种活动，本质上属于生产建设领域。房地产开发是提 高房地产资源配置效率的中心环节。本章首先阐述了城市、城市开发以及城市开 发与城市规划的相互关系；其次，分析了房地产综合开发的内涵、分类及其指导 原则；最后，论述房地产开发项目，重点是开发项目的可行性研究及建设监理。 第一节 城市开发与城市规划 一、城市开发 房地产开发是城市开发建设的主要内容，因此本章从研究城市开发开始。 （一）城市的定义 城市是一个以人为主体，以自然环境为依托，以经济活动为基础，具有广泛 社会联系而形成的综合体，是与乡村有区别的相对永久性的大型聚落。就其性质 来看，具有三个方面的特征：第一，空间集聚性。每一座城市都有其确定的地域 范围，在这一定的区域内高度集中了大量人口、物质能量和各类活动，这一点与 乡村的分散性、稀疏性是截然不同的，两者是一种“点”与“面”的差别。第二， 规模经济性。城市是商品经济发展到一定阶段的必然产物，城市由小变大的过程 也是非农业人口和非农业经济活动不断集聚的直接结果。因此，城市首先应该是 一个经济实体，城市经济的发展是促使城市发展的决定性因素，没有经济的发展， 城市发展就失去了动力。第三，社会复杂性。城市作为一种特定的生产关系的载 体，决定了城市具有不同于乡村的社会结构，包括城市的产业结构、消费结构、 政治结构、家庭结构、人口结构等等，这些社会结构又从根本上决定了城市复杂 的社会关系形式。但是，城市作为一个整体又在统一的社会生活方式和精神思维 方式下构成与农村不同的社会群体。因此，我们将城市定义概括为：城市是历史 上形成的，以非农业活动为主体，人口、经济、政治、文化高度集聚的社会物质 系统
(二)城市的功能 城市功能是指一个城市在一个国家或者地区的社会经济生活中所担负的任务 和发挥的作用。城市的功能定位往往是一个城市在一定时期内建设总方针的综合 体现,也是实施城市各项建设的一个指导性方向 一般来说,城市的功能可分为主要功能和辅助功能。主要功能是指城市所承 担的最主要的必备的功能。它的构成必须具备两个条件:一是具有对城市以外地 区产生较大影响,发挥较大作用的经济部门;二是具有在该城市的发展中起着支 配作用的经济部门。我国东北地区不少城市,如沈阳、鞍山、本溪、大庆等,它 们都是我国重要的工业基地,对全国都有很大的影响,其主要功能体现在工业方 面。所谓城市的辅助功能,是指满足一个城市生产和生活需要所必备的功能,如 城市的商业零售业、饮食业、公用事业、食品加工业、服务业等。主要功能往往 反映出城市的特征,体现了城市的特性,并决定着辅助功能,而辅助功能的发挥 对主要功能也会产生重大影响。 我们研究城市的功能,着重是研究城市主要功能。城市的主要功能一般可分 为经济功能、社会功能、经济和社会复合功能。以经济功能为主的城市往往表现 为工业中心、金融中心、商业中心等,以社会功能为主的城市往往表现为行政中 心、教育文化中心等,更多的城市,尤其是一些特大城市、大城市往往表现出较 强的综合功能 个城市的功能定位,在较长的时间内会对城市建设产生较大的影响。然而, 个城市的功能定位也不是一成不变的,随着国家与地区经济发展战略的不断调 整,城市的功能定位也可能发生相应的变化,从而引起城市产业结构的变动与调 整。这就意味着城市建设的方向与重点也会有所变化,作为房地产业也会从中受 到较大影响。如上海市随着由工业中心城市转向国际经济、金融、贸易等中心的 战略实施,城市建设的速度突飞猛进,产业的空间分布格局也发生重大变化,给 房地产开发带来了前所未有机遇 (三)城市开发与建设 城市是人类社会发展到一定阶段的产物,也是人类改造大自然的重要成就。 近现代很多大城市,由于人口与经济的高度集中,造成了城市布局混乱,功能不 全、居住环境污染严重、交通拥挤等“城市病”,制约了城市社会经济的进一步发 展。这一问题使得人们开始重视起城市的开发与建设。 城市拥有很多资源,如土地资源、市场资源、信息资源、文化资源、服务资 源等,从广义上来说,城市开发就是要将这些资源进行合理的开发与利用来为城
2 （二）城市的功能 城市功能是指一个城市在一个国家或者地区的社会经济生活中所担负的任务 和发挥的作用。城市的功能定位往往是一个城市在一定时期内建设总方针的综合 体现，也是实施城市各项建设的一个指导性方向。 一般来说，城市的功能可分为主要功能和辅助功能。主要功能是指城市所承 担的最主要的必备的功能。它的构成必须具备两个条件：一是具有对城市以外地 区产生较大影响，发挥较大作用的经济部门；二是具有在该城市的发展中起着支 配作用的经济部门。我国东北地区不少城市，如沈阳、鞍山、本溪、大庆等，它 们都是我国重要的工业基地，对全国都有很大的影响，其主要功能体现在工业方 面。所谓城市的辅助功能，是指满足一个城市生产和生活需要所必备的功能，如 城市的商业零售业、饮食业、公用事业、食品加工业、服务业等。主要功能往往 反映出城市的特征，体现了城市的特性，并决定着辅助功能，而辅助功能的发挥 对主要功能也会产生重大影响。 我们研究城市的功能，着重是研究城市主要功能。城市的主要功能一般可分 为经济功能、社会功能、经济和社会复合功能。以经济功能为主的城市往往表现 为工业中心、金融中心、商业中心等，以社会功能为主的城市往往表现为行政中 心、教育文化中心等，更多的城市，尤其是一些特大城市、大城市往往表现出较 强的综合功能。 一个城市的功能定位，在较长的时间内会对城市建设产生较大的影响。然而， 一个城市的功能定位也不是一成不变的，随着国家与地区经济发展战略的不断调 整，城市的功能定位也可能发生相应的变化，从而引起城市产业结构的变动与调 整。这就意味着城市建设的方向与重点也会有所变化，作为房地产业也会从中受 到较大影响。如上海市随着由工业中心城市转向国际经济、金融、贸易等中心的 战略实施，城市建设的速度突飞猛进，产业的空间分布格局也发生重大变化，给 房地产开发带来了前所未有机遇。 （三）城市开发与建设 城市是人类社会发展到一定阶段的产物，也是人类改造大自然的重要成就。 近现代很多大城市，由于人口与经济的高度集中，造成了城市布局混乱，功能不 全、居住环境污染严重、交通拥挤等“城市病”，制约了城市社会经济的进一步发 展。这一问题使得人们开始重视起城市的开发与建设。 城市拥有很多资源，如土地资源、市场资源、信息资源、文化资源、服务资 源等，从广义上来说，城市开发就是要将这些资源进行合理的开发与利用来为城
市经济的发展发挥最有效的作用。城市开发的过程要靠城市建设来实现,也就是 说需要通过制订科学的规划,分期分批地安排实施各个建设项目(如经济发展、 住宅建设、交通电讯、市政公用、科技文化、园林绿化等),为完善城市的功能, 提髙城市的经济、社会和环境综合效益创造良好的条件。 对于城市这样一个具有集聚效益的空间地域系统,土地是其发展的最基础、 最宝贵、最短缺的资源之一,因此,城市开发的出发点在于对城市土地的开发, 即通过对土地使用的合理规划与高效利用,使土地级差发挥最大的作用,从而也 使城市的各种资源获得最大的空间组合优势。 城市建设的重点在于城市的房地产开发建设,因为房地产开发为城市提供了 大量有形的建筑产品,为城市的发展提供了最基本的生产与生活资料,是一种先 导产业,同时也创造了城市人工景观的主体部分,影响到一个城市的面貌,反映 了一个城市社会、经济、文化发展的水平。 城市开发与建设是非常庞大、复杂的系统工程,是一个时间与空间的概念, 它们的内涵与外延要比房地产开发深刻得多、广泛得多,前者可以包含后者,但 后者不能代替前者。但是,房地产开发是城市开发与建设的主要形式,两者之间 相互依存,相互促进。房地产开发可以为城市开发创造良好的硬环境,城市开发 的广度与深度也会提供给房地产开发很多机会,并影响到房地产开发的发展后劲 二、城市规划 本书第二章在介绍城市土地使用制度时,对城市土地利用规划进行了较为深 入的分析,本章的城市规划与城市土地利用规划存在着紧密的联系,但又是两个 不同的概念,城市规划涉及的范围更广,而城市土地利用规划则是城市规划中较 为基础性、先导性的规划。 (一)城市规划的概念 城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署,是指导城市 开发、建设和管理的重要依据和手段。在城市规划的指导下进行城市建设,可以 取得合理的城市布局、完善的城市基础设施和良好的城市生态环境。 城市规划的历史非常悠久,中国历史上最著名的城市规划代表作有唐长安城、 明清北京城。在资本主义发展时期,世界许多城市面临改建、扩建任务,于是逐 渐产生和发展了城市规划的思想,并于19世纪末开始逐步形成系统的理论。我国 的城市规划在解放后得到了发展,对配合重点工业建设、指导城市建设发挥了积
3 市经济的发展发挥最有效的作用。城市开发的过程要靠城市建设来实现，也就是 说需要通过制订科学的规划，分期分批地安排实施各个建设项目（如经济发展、 住宅建设、交通电讯、市政公用、科技文化、园林绿化等），为完善城市的功能， 提高城市的经济、社会和环境综合效益创造良好的条件。 对于城市这样一个具有集聚效益的空间地域系统，土地是其发展的最基础、 最宝贵、最短缺的资源之一，因此，城市开发的出发点在于对城市土地的开发， 即通过对土地使用的合理规划与高效利用，使土地级差发挥最大的作用，从而也 使城市的各种资源获得最大的空间组合优势。 城市建设的重点在于城市的房地产开发建设，因为房地产开发为城市提供了 大量有形的建筑产品，为城市的发展提供了最基本的生产与生活资料，是一种先 导产业，同时也创造了城市人工景观的主体部分，影响到一个城市的面貌，反映 了一个城市社会、经济、文化发展的水平。 城市开发与建设是非常庞大、复杂的系统工程，是一个时间与空间的概念， 它们的内涵与外延要比房地产开发深刻得多、广泛得多，前者可以包含后者，但 后者不能代替前者。但是，房地产开发是城市开发与建设的主要形式，两者之间 相互依存，相互促进。房地产开发可以为城市开发创造良好的硬环境，城市开发 的广度与深度也会提供给房地产开发很多机会，并影响到房地产开发的发展后劲。 二、城市规划 本书第二章在介绍城市土地使用制度时，对城市土地利用规划进行了较为深 入的分析，本章的城市规划与城市土地利用规划存在着紧密的联系，但又是两个 不同的概念，城市规划涉及的范围更广，而城市土地利用规划则是城市规划中较 为基础性、先导性的规划。 （一）城市规划的概念 城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指导城市 开发、建设和管理的重要依据和手段。在城市规划的指导下进行城市建设，可以 取得合理的城市布局、完善的城市基础设施和良好的城市生态环境。 城市规划的历史非常悠久，中国历史上最著名的城市规划代表作有唐长安城、 明清北京城。在资本主义发展时期，世界许多城市面临改建、扩建任务，于是逐 渐产生和发展了城市规划的思想，并于 19 世纪末开始逐步形成系统的理论。我国 的城市规划在解放后得到了发展，对配合重点工业建设、指导城市建设发挥了积
极的作用。改革开放以后,城市规划工作重新全面启动。1989年12月26日,我 国诞生了第一部建设方面的大法—《中华人民共和国城市规划法》,并于1990 年4月1日开始施行,从而在法律的高度上确定了城市规划在城市建设与发展中 的龙头地位。 现代城市的建设离不开城市规划。在当前我国建设社会主义市场经济、实现 现代化的历史进程中,城市规划作为国家宏观调控的重要手段和城市政府的主要 职能,发挥着越来越重要的作用, (二)城市规划的作用与任务 世界城市发展的历史和各国的实践证明,没有科学合理的城市规划,就不会 创造出一个具有经济、社会、环境综合效益的现代化城市。城市规划的作用主要 体现在,一是促进城市经济的发展,发挥城市的规模经济性效应。城市是经济的 成长点,城市规划通过对城市的自然、经济、社会和区域发展条件的充分研究, 来确定城市的发展目标。使城市各项用地得到合理布局,使各种资源得到合理利 用,从而促使城市生产力发展,创造更大的经济效益。二是促进城市社会的进步, 建立良好的城市生产和生活环境。通过城市规划的实施,可以改善城市居民的居 住条件,提高市政公用事业的发展水平,在推进城市设施走向现代化的过程中, 不断提高城市居民精神文化生活需求,带来巨大的社会效益。三是强化可持续发 展的科学发展观,优化城市生态环境。合理的城市功能布局是保护城市环境的基 础,通过适用的规划技巧,可以把开发建设与环境保护有机地结合起来,从而为 生产生活创造更好的环境。从这一意义上说,城市规划的作用集中体现在有利于 城市经济效益、社会效益与环境效益的协调统 城市规划既是一种社会活动,也是一项政府职能,更是一门科学。具体来说, 城市规划的任务是,根据国家一定时期内城市发展和经济建设的方针、经济技术 政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划,以及城市所在地区的地理位置、 气候条件、历史情况、现状特点和建设条件,布置城市体系:合理确定城市在规 划期内经济和社会发展的目标,确定城市的性质、规模和布局;统一规划,合理 利用城市土地,综合部署城市经济、文化、公用事业及战略等各项建设,保证城 市有序协调地发展。 (三)城市规划的内容 城市规划的内容包括城市的性质、发展目标和发展规模,城市主要建设标准 和定额指标,城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署等。主要包括 以下几方面工作
4 极的作用。改革开放以后，城市规划工作重新全面启动。1989 年 12 月 26 日，我 国诞生了第一部建设方面的大法——《中华人民共和国城市规划法》，并于 1990 年 4 月 1 日开始施行，从而在法律的高度上确定了城市规划在城市建设与发展中 的龙头地位。 现代城市的建设离不开城市规划。在当前我国建设社会主义市场经济、实现 现代化的历史进程中，城市规划作为国家宏观调控的重要手段和城市政府的主要 职能，发挥着越来越重要的作用。 （二）城市规划的作用与任务 世界城市发展的历史和各国的实践证明，没有科学合理的城市规划，就不会 创造出一个具有经济、社会、环境综合效益的现代化城市。城市规划的作用主要 体现在，一是促进城市经济的发展，发挥城市的规模经济性效应。城市是经济的 成长点，城市规划通过对城市的自然、经济、社会和区域发展条件的充分研究， 来确定城市的发展目标。使城市各项用地得到合理布局，使各种资源得到合理利 用，从而促使城市生产力发展，创造更大的经济效益。二是促进城市社会的进步， 建立良好的城市生产和生活环境。通过城市规划的实施，可以改善城市居民的居 住条件，提高市政公用事业的发展水平，在推进城市设施走向现代化的过程中， 不断提高城市居民精神文化生活需求，带来巨大的社会效益。三是强化可持续发 展的科学发展观，优化城市生态环境。合理的城市功能布局是保护城市环境的基 础，通过适用的规划技巧，可以把开发建设与环境保护有机地结合起来，从而为 生产生活创造更好的环境。从这一意义上说，城市规划的作用集中体现在有利于 城市经济效益、社会效益与环境效益的协调统一。 城市规划既是一种社会活动，也是一项政府职能，更是一门科学。具体来说， 城市规划的任务是，根据国家一定时期内城市发展和经济建设的方针、经济技术 政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的地理位置、 气候条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；合理确定城市在规 划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局；统一规划，合理 利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战略等各项建设，保证城 市有序协调地发展。 （三）城市规划的内容 城市规划的内容包括城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准 和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署等。主要包括 以下几方面工作：
、调査、收集基础资料,研究满足城市社会经济发展目标的条件和措施。 2、在区域经济分析和区域发展战略的基础上布置城镇体系。 3、确定城市性质,预测发展规模,拟定城市发展的各项技术经济指标。 4、合理选择城市各项建设用地,确定城市的功能布局 5、确定新区开发与旧区改造的原则、步骤和方法。 6、确定城市各项市政设施和工程措施的原则和技术方案。 7、有计划地安排各城市建设项目,为各项工程设计提供依据。 以上各项规划内容在不同的城市会因具体情况的不同而有所不同,即使是同 城市,随着城市建设条件的不断变化,规划内容也要做调整和修改。因此, 城市规划要从实际出发,既是一项长期性的工作,也是一项经常性的工作。 城市规划与房地产开发 在某种意义上说,城市规划决定了房地产开发的基本方向、规模和形式,城 市规划能够促进房地产开发项目成功,也可能造成项目失败,房地产开发企业获 得充分的城市规划信息是成功的基本保证。城市规划与房地产开发之间的关系主 要体现在以下几个方面 1、城市规划是房地产开发的重要依据。城市规划一般分为总体规划和详细规 划两个层次。总体规划的内容包括城市的性质、规模、城市建设的标准和定额指 标,城市建设用地布局、城市功能分区等,这些对于房地产综合开发的长远投资 策略有重大影响。详细规划是总体规划的深化和具体化,也是房地产综合开发过 程中的重要依据 2、城市规划是房地产开发的重要管理手段。《中华人民共和国城市规划法》 规定,‘城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。” 任何一个房地产开发项目都必须接受规划管理。主要体现在选址定点审批、核发 ‘建设用地规划许可证”、规划设计条件审批、规划方案审批以及核发建设工程规划 许可证等方面,甚至在房地产开发项目的竣工验收阶段,城市规划管理也将参与 可见规划管理贯穿了房地产开发过程的始终。 3、房地产开发是实施城市规划的基本方式。房地产开发通过大量资金和人力 物力的投入,将一个个开发方案变成有形的建筑产品,为城市经济社会发展提供 最基本的物质基础。房地产开发的指导方针是“全面规划、合理布局、综合开发、 配套建设”,遵循这一方针进行房地产开发,可以形成合理的城市空间布局,为城 市各项事业的发展创造良好的环境,因此房地产开发是实施城市规划的基本方式
5 1、调查、收集基础资料，研究满足城市社会经济发展目标的条件和措施。 2、在区域经济分析和区域发展战略的基础上布置城镇体系。 3、确定城市性质，预测发展规模，拟定城市发展的各项技术经济指标。 4、合理选择城市各项建设用地，确定城市的功能布局。 5、确定新区开发与旧区改造的原则、步骤和方法。 6、确定城市各项市政设施和工程措施的原则和技术方案。 7、有计划地安排各城市建设项目，为各项工程设计提供依据。 以上各项规划内容在不同的城市会因具体情况的不同而有所不同，即使是同 一个城市，随着城市建设条件的不断变化，规划内容也要做调整和修改。因此， 城市规划要从实际出发，既是一项长期性的工作，也是一项经常性的工作。 三、城市规划与房地产开发 在某种意义上说，城市规划决定了房地产开发的基本方向、规模和形式，城 市规划能够促进房地产开发项目成功，也可能造成项目失败，房地产开发企业获 得充分的城市规划信息是成功的基本保证。城市规划与房地产开发之间的关系主 要体现在以下几个方面： 1、城市规划是房地产开发的重要依据。城市规划一般分为总体规划和详细规 划两个层次。总体规划的内容包括城市的性质、规模、城市建设的标准和定额指 标，城市建设用地布局、城市功能分区等，这些对于房地产综合开发的长远投资 策略有重大影响。详细规划是总体规划的深化和具体化，也是房地产综合开发过 程中的重要依据。 2、城市规划是房地产开发的重要管理手段。《中华人民共和国城市规划法》 规定，“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。” 任何一个房地产开发项目都必须接受规划管理。主要体现在选址定点审批、核发 “建设用地规划许可证”、规划设计条件审批、规划方案审批以及核发建设工程规划 许可证等方面，甚至在房地产开发项目的竣工验收阶段，城市规划管理也将参与。 可见规划管理贯穿了房地产开发过程的始终。 3、房地产开发是实施城市规划的基本方式。房地产开发通过大量资金和人力、 物力的投入，将一个个开发方案变成有形的建筑产品，为城市经济社会发展提供 最基本的物质基础。房地产开发的指导方针是“全面规划、合理布局、综合开发、 配套建设”，遵循这一方针进行房地产开发，可以形成合理的城市空间布局，为城 市各项事业的发展创造良好的环境，因此房地产开发是实施城市规划的基本方式
开发项目的成功有利于实现城市规划的目标。 在我国社会主义市场经济的发展中,随着投资体制、土地使用制度等有关体 制改革的深化,投资主体和利益主体呈现多元化。由于各主体对自身利益的追求 导致了种种不规范的行为,造成了城市建设中的很多无序状态,尤其是不少房地 产开发行为对城市规划造成巨大的冲击。在这种形势下,城市规划工作要进一步 加强和完善,既要加强杈威性,以发挥其对城市房地产开发建设活动的管理调控 作用,又要加强科学性,以促进房地产开发活动的健康持续发展。 第二节房地产综合开发 房地产综合开发的涵义和分类 (一)房地产综合开发的涵义 房地产综合开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。简要地说 房地产开发是一种使土地开发和房屋建设相结合的一种生产经营活动。具体地说 是指房地产开发经营企业根据城市规划的要求,按照“全面规划、合理布局、综合 开发、配套建设的方针,进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管 理,以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。 房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点 主要体现在房地产开发活动的综合性、开发周期的长期性、开发过程的时序性、 开发经营的高风险性和强地域性。其中,综合性是最本质的特点,集中表现在“综 合开发、配套建设”的要求上。也就是说在开发过程中,不仅仅是对建筑地块或房 屋建筑进行有目的的建设,而且要对被开发地区的一些必要的公用设施、公共建 筑进行统一规划,协调建设。尤其是住宅开发,更要以人为本,以综合的思想来 对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房实行配套建设,并且注意生 态环境的营造。缺乏“综合性”与“配套性”的开发活动不符合现代城市建设要求,随 着时代的变化也很容易过时、落伍,相应的房地产产品也会遭受巨大原价值贬损 房地产综合开发集中体现了其综合性的特征 (二)房地产开发的分类 房地产开发的形式多种多样,从不同的角度可以划分出不同的类型 1、按开发区域的性质划分
6 开发项目的成功有利于实现城市规划的目标。 在我国社会主义市场经济的发展中，随着投资体制、土地使用制度等有关体 制改革的深化，投资主体和利益主体呈现多元化。由于各主体对自身利益的追求 导致了种种不规范的行为，造成了城市建设中的很多无序状态，尤其是不少房地 产开发行为对城市规划造成巨大的冲击。在这种形势下，城市规划工作要进一步 加强和完善，既要加强权威性，以发挥其对城市房地产开发建设活动的管理调控 作用，又要加强科学性，以促进房地产开发活动的健康持续发展。 第二节 房地产综合开发 一、房地产综合开发的涵义和分类 （一）房地产综合开发的涵义 房地产综合开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。简要地说， 房地产开发是一种使土地开发和房屋建设相结合的一种生产经营活动。具体地说 是指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按照“全面规划、合理布局、综合 开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管 理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。 房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点。 主要体现在房地产开发活动的综合性、开发周期的长期性、开发过程的时序性、 开发经营的高风险性和强地域性。其中，综合性是最本质的特点，集中表现在“综 合开发、配套建设”的要求上。也就是说在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房 屋建筑进行有目的的建设，而且要对被开发地区的一些必要的公用设施、公共建 筑进行统一规划，协调建设。尤其是住宅开发，更要以人为本，以综合的思想来 对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房实行配套建设，并且注意生 态环境的营造。缺乏“综合性”与“配套性”的开发活动不符合现代城市建设要求，随 着时代的变化也很容易过时、落伍，相应的房地产产品也会遭受巨大原价值贬损。 房地产综合开发集中体现了其综合性的特征。 （二）房地产开发的分类 房地产开发的形式多种多样，从不同的角度可以划分出不同的类型。 1、按开发区域的性质划分
根据被开发区域的性质可以将房地产开发分为新区开发和旧区再开发两种形 式。新区开发主要是通过对城市郊区的农地和荒地的改造,使之变成建设用地, 并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面的建造和铺设,使之变成新的城区 建设卫星城就是一种大规模建设新区的形式。新区开发的主要特点是从“生地”开 始,严格按照城市规划和各项开发区的功能进行建设。旧区再开发也被称为旧区 改造,主要是对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设 具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。在城市旧区中应遵循加 强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则,要统一规划,分期实施。旧区 改造在城市建设中具有重要的意义,一方面可以通过改造改变以往旧城区人口过 密、交通紧张、房屋陈旧、设施落后、环境质量恶劣的弊病;另一方面,也可以 调整城市的用地,节约土地资源,提髙土地效益,増强城市活力。目前,旧区改 造是国内许多大中城市房地产开发的主要形式。 2、按开发的规模划分 根据房地产开发的规模划分可以有两种形式,即单项开发和成片开发。单项 开发是指开发规模小、占地少、功能比较单一的项目,往往表现为分散建造的一 些单项工程或单位工程。成片开发范围较大,占地多,功能全,无论是在新区开 发还是旧区改造中往往表现为成街坊成片地建造多个工程项目,实施多种配套, 是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。 3、按开发的对象划分 按照房地产开发的对象可以划分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式 土地开发是指土地开发企业在获得土地使用权以后,通过征地、拆迁、安置等, 将土地开发成具有“七通一平”条件(供水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路 畅通、场地平整)的建房基地,然后通过招标、拍卖、挂牌出让的方式,将其使 用权转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营方式 房屋开发即指房地产开发企业以一定的方式获得地块的使用权后,按照规划 要求,建造各类房地产商品,如住宅、办公楼、商业用房、娱乐用房等,并以出 售或出租手段将这些房地产商品推入市场的一种开发经营方式。 综合开发即指将土地开发以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进 行建设的开发方式。这种开发方式往往是由一个开发企业负责从投资决策到土地 使用权的获取,从基地的建设、房屋以及小区内市政、公建配套设施的建造、直 到房屋的租售和管理全过程的实施。这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产 开发企业采取的一种开发方式
7 根据被开发区域的性质可以将房地产开发分为新区开发和旧区再开发两种形 式。新区开发主要是通过对城市郊区的农地和荒地的改造，使之变成建设用地， 并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面的建造和铺设，使之变成新的城区。 建设卫星城就是一种大规模建设新区的形式。新区开发的主要特点是从“生地”开 始，严格按照城市规划和各项开发区的功能进行建设。旧区再开发也被称为旧区 改造，主要是对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设， 具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。在城市旧区中应遵循加 强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，要统一规划，分期实施。旧区 改造在城市建设中具有重要的意义，一方面可以通过改造改变以往旧城区人口过 密、交通紧张、房屋陈旧、设施落后、环境质量恶劣的弊病；另一方面，也可以 调整城市的用地，节约土地资源，提高土地效益，增强城市活力。目前，旧区改 造是国内许多大中城市房地产开发的主要形式。 2、按开发的规模划分 根据房地产开发的规模划分可以有两种形式，即单项开发和成片开发。单项 开发是指开发规模小、占地少、功能比较单一的项目，往往表现为分散建造的一 些单项工程或单位工程。成片开发范围较大，占地多，功能全，无论是在新区开 发还是旧区改造中往往表现为成街坊成片地建造多个工程项目，实施多种配套， 是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。 3、按开发的对象划分 按照房地产开发的对象可以划分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。 土地开发是指土地开发企业在获得土地使用权以后，通过征地、拆迁、安置等， 将土地开发成具有“七通一平”条件（供水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路 畅通、场地平整）的建房基地，然后通过招标、拍卖、挂牌出让的方式，将其使 用权转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营方式。 房屋开发即指房地产开发企业以一定的方式获得地块的使用权后，按照规划 要求，建造各类房地产商品，如住宅、办公楼、商业用房、娱乐用房等，并以出 售或出租手段将这些房地产商品推入市场的一种开发经营方式。 综合开发即指将土地开发以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进 行建设的开发方式。这种开发方式往往是由一个开发企业负责从投资决策到土地 使用权的获取，从基地的建设、房屋以及小区内市政、公建配套设施的建造、直 到房屋的租售和管理全过程的实施。这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产 开发企业采取的一种开发方式
(三)我国房地产综合开发的发展 我国的城市房地产综合开发的发展经历了四个阶段。 第一阶段,是城市房地产的“统建ˆ阶段。建国以后,特别是1963-1980年期 间,城市房地产实行的是“统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分 配、统一管理”体制。房屋建设的方法,是把国家、地方投资结合在一起,实行 局部统建和组织企业集资统建。 第二阶段,是从“统建”到综合开发的过渡阶段。十一届三中全会以后,“统建” 开始向“综合开发”转化。在1980年12月由国务院批转的《全国城市规划工作 会议纪要》中明确提出了综合开发对城市建设的意义及综合开发的适用范围、开 发内容以及资金来源等重大原则问题。该文件指出:实行综合开发和征收土地使 用费的政策,是用经济办法管理城市建设的一项重要改革,它有利于按照城市规 划配套地进行建设,节约用地,充分发挥投资效果;有利于控制大城市规模,鼓 励建设单位到小城市去;有利于合理解决城市建设和维护资金的来源。新建小城 市、卫星城、现有城市新建区、段和旧城成片改造区,都应考虑组织开发企业, 实行综合开发。开发内容,包括开发区的勘察、规划、设计、征地、拆迁、安置 土地平整和所需道路、给水、排水、供电、供气、供热、通信等工程建设。有条 件的地方,还可以包括住宅、生活、服务设施、公共建筑、通用厂房等等。建成 后成套出售建筑物,并按土地面积和设施水平向使用单位收取开发费。开发公司 实行企业化经营。开发基金,即开发企业的周转资金,可以从国家和地方基本建 设投资中预拨,或由建设银行贷款,也可以向用户预收定金。开发所需统配材料 设备,应列入国家和地方物资分配计划,能够在市场采购的,就在市场选购。这 是若干年来指导我国房地产综合开发工作的基本依据。 第三阶段,是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段。1984年第六届全国 人民代表大会第二次会议上,政府工作报告中针对建筑业的体制改革指出:要着 手组建多种形式的工程承包公司和综合开发公司,城市住宅区、新建工矿区及其 公共设施工程的建设,由开发公司承包,按照城镇总体规划,统一办理土地征用 事宜,进行设计和配套建设,要保证承包企业的法人地位给以必要的自主权,上 级行政部门不得干预其正常经济活动,同时要加强质量和财务监督。1987年《国 务院关于加强城市建设工作的通知》进一步明确:城市建设要实行“统一规划、 合理布局、综合开发、配套建设”’,各地城市建设主管部门要加强对城市建设综合 开发的归口管理,综合开发的收益主要用于城市建设。这就给综合开发以强大的 推动力,使综合开发事业蓬勃地发展起来
8 （三）我国房地产综合开发的发展 我国的城市房地产综合开发的发展经历了四个阶段。 第一阶段，是城市房地产的“统建”阶段。建国以后，特别是 1963－1980 年期 间，城市房地产实行的是“统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分 配、统一管理”体制。房屋建设的方法，是把国家、地方投资结合在一起，实行 局部统建和组织企业集资统建。 第二阶段，是从“统建”到综合开发的过渡阶段。十一届三中全会以后，“统建” 开始向“综合开发”转化。在 1980 年 12 月由国务院批转的《全国城市规划工作 会议纪要》中明确提出了综合开发对城市建设的意义及综合开发的适用范围、开 发内容以及资金来源等重大原则问题。该文件指出：实行综合开发和征收土地使 用费的政策，是用经济办法管理城市建设的一项重要改革，它有利于按照城市规 划配套地进行建设，节约用地，充分发挥投资效果；有利于控制大城市规模，鼓 励建设单位到小城市去；有利于合理解决城市建设和维护资金的来源。新建小城 市、卫星城、现有城市新建区、段和旧城成片改造区，都应考虑组织开发企业， 实行综合开发。开发内容，包括开发区的勘察、规划、设计、征地、拆迁、安置、 土地平整和所需道路、给水、排水、供电、供气、供热、通信等工程建设。有条 件的地方，还可以包括住宅、生活、服务设施、公共建筑、通用厂房等等。建成 后成套出售建筑物，并按土地面积和设施水平向使用单位收取开发费。开发公司 实行企业化经营。开发基金，即开发企业的周转资金，可以从国家和地方基本建 设投资中预拨，或由建设银行贷款，也可以向用户预收定金。开发所需统配材料、 设备，应列入国家和地方物资分配计划，能够在市场采购的，就在市场选购。这 是若干年来指导我国房地产综合开发工作的基本依据。 第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段。1984 年第六届全国 人民代表大会第二次会议上，政府工作报告中针对建筑业的体制改革指出：要着 手组建多种形式的工程承包公司和综合开发公司，城市住宅区、新建工矿区及其 公共设施工程的建设，由开发公司承包，按照城镇总体规划，统一办理土地征用 事宜，进行设计和配套建设，要保证承包企业的法人地位给以必要的自主权，上 级行政部门不得干预其正常经济活动，同时要加强质量和财务监督。1987 年《国 务院关于加强城市建设工作的通知》进一步明确：城市建设要实行“统一规划、 合理布局、综合开发、配套建设”，各地城市建设主管部门要加强对城市建设综合 开发的归口管理，综合开发的收益主要用于城市建设。这就给综合开发以强大的 推动力，使综合开发事业蓬勃地发展起来
第四阶段是以建立社会主义市场经济体制为标志的。1992年开始,房地产开 发逐渐纳入到市场化的轨道,土地征用、出让越来越多地采取招标、拍卖办法, 资金来源日益多样化,民营房地产企业在房地产开发中的地位日益增强。尤其从 1999年开始到2004年,全国房地产开发规模呈加速递增态势,城市建设出现了前 所未有的发展。上海市2003年房地产开发投资额达到901亿元,施工面积6782 万平方米,新开工面积、竣工面积和销售面积呈髙速增长势头,参见下图7.1。 图7.1上海市房地产开发状况历年变化情况 7000 6000 5000 R4000 1000 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 年份 房地产投资完成额(亿元)一一住宅投资额(亿元) ▲施工面积(万n2) 新开工面积(万m) 米一竣工面积(万n2) 一销售面积(万n2) 、房地产综合开发的作用 改革开放以来,房地产综合开发在城市建设中发挥了重要作用,尤其是从近 些年城市房地产综合开发的实践方面考察,综合开发相对于以前分散建设来说具 有不可比拟的优越性。房地产综合开发的作用主要体现在以下几个方面。 实现城市规划,迅速改变城市面貌 上个世纪80年代以前,我国的城市建设和房地产建设都有着沉痛的教训,“规 划不周、自成体系、分散建设”等造成了城市布局混乱,用地结构不合理,城市功 能不完善,城市居住环境恶劣、城市景观单一陈旧等弊病。改革开放以后,城市 规划工作得到重视,房地产综合开发成为实现城市规划的最重要、最直接的方式
9 第四阶段是以建立社会主义市场经济体制为标志的。1992 年开始，房地产开 发逐渐纳入到市场化的轨道，土地征用、出让越来越多地采取招标、拍卖办法， 资金来源日益多样化，民营房地产企业在房地产开发中的地位日益增强。尤其从 1999 年开始到 2004 年，全国房地产开发规模呈加速递增态势，城市建设出现了前 所未有的发展。上海市 2003 年房地产开发投资额达到 901 亿元，施工面积 6782 万平方米，新开工面积、竣工面积和销售面积呈高速增长势头，参见下图 7.1。 图 7. 1 上海市房地产开发状况历年变化情况 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 年份 亿元或万平方米 房地产投资完成额（亿元） 住宅投资额（亿元） 施工面积（万m2） 新开工面积（万m2） 竣工面积（万m2） 销售面积（万m2） 二、房地产综合开发的作用 改革开放以来，房地产综合开发在城市建设中发挥了重要作用，尤其是从近 些年城市房地产综合开发的实践方面考察，综合开发相对于以前分散建设来说具 有不可比拟的优越性。房地产综合开发的作用主要体现在以下几个方面。 1、实现城市规划，迅速改变城市面貌 上个世纪 80 年代以前，我国的城市建设和房地产建设都有着沉痛的教训，“规 划不周、自成体系、分散建设”等造成了城市布局混乱，用地结构不合理，城市功 能不完善，城市居住环境恶劣、城市景观单一陈旧等弊病。改革开放以后，城市 规划工作得到重视，房地产综合开发成为实现城市规划的最重要、最直接的方式
房地产综合开发按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,把城市 建设中的各个环节和组织有机地衔接起来,使规划与建设紧密地结合起来,保证 城市规划全面实现。房地产综合开发,可以使城市的新区开发与旧区改造在全面 规划的基础上进行,有助于建成布局合理、功能完善的新型城市。规划设计是房 地产综合开发中的重要一环,通过合理、科学的规划设计,有助于创建优良的生 活和工作环境,有利于形成城市独具特色的建筑景观,从而使城市面貌发生着日 新月异的变化 2、促进城市现代化建设,建立城市综合配套的生产和生活环境 房地产综合开发在强调“综合”的同时也特别强调“配套”,这一点在以前的 房地产建设中是极不受重视的。所谓的“配套”是指在进行土地、房屋开发的同时要 进行城市基础设施和公用事业的建设与完善,让城市的能源、交通、道路、给排 水、通讯、环卫、园林以及各种生活服务、文化教育、医疗卫生、体育娱乐等设 施,适应城市规模的扩展和经济文化事业的发展,以及城市人口增长的客观需要。 从实践来看,许多城市通过房地产综合开发,在城市中形成了具有明显特征的综 合功能区,如将居住、办公、文化、社交,或将购物、旅游、休闲等有机地组合 在一定的用地范围内,辅之以必要的基础设施和公用设施,为单位和居民提供良 好的工作、生活环境和较完善的社会服务系统。甚至一组紧凑的建筑群或是一座 巨型的大厦就可以通过高度自动化的运载、通信、安保等智能化设施,在地下、 地面及高空这样一个三维空间高度集中某些城市功能,适应现代城市生活的快节 奏。因此房地产的综合开发能够促进城市现代化建设。 3、确立城市的可持续发展的科学发展路径,发挥城市的潜能 房地产综合开发为城市的可持续发展奠定了重要基础。从城市发展所需要的 物质基础来看,房地产综合开发为城市提供了大量用于生产、生活、教育、文化 等各项社会经济活动的房屋,尤其是通过住宅开发与建设,提高了城市居民的居 住水平,改善了居住环境;从城市土地资源的利用来看,房地产综合开发促进了 城市用地结构的调整,提髙了土地利用效率,并通过开发土地的有偿出让,获得 了城市建设的资金;房地产综合开发带动了一大批相关产业的发展,增加了城市 就业机会,改变了劳动力的产业结构,对于城市社会经济结构的进一步调整和完 善起到了很大的促进作用;房地产综合开发加速了城市旧区改造,带动了城市基 础设施的改进与完善,优化了城市的功能布局,在很大程度上改善了城市的投资 环境,使之不断地产生着集聚效应。可见,坚持房地产综合开发,可以取得良好 的社会、经济和环境效益,有利于保持和利用城市这一经济增长极的空间优势
10 房地产综合开发按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，把城市 建设中的各个环节和组织有机地衔接起来，使规划与建设紧密地结合起来，保证 城市规划全面实现。房地产综合开发，可以使城市的新区开发与旧区改造在全面 规划的基础上进行，有助于建成布局合理、功能完善的新型城市。规划设计是房 地产综合开发中的重要一环，通过合理、科学的规划设计，有助于创建优良的生 活和工作环境，有利于形成城市独具特色的建筑景观，从而使城市面貌发生着日 新月异的变化。 2、促进城市现代化建设，建立城市综合配套的生产和生活环境 房地产综合开发在强调“综合”的同时也特别强调“配套”，这一点在以前的 房地产建设中是极不受重视的。所谓的“配套”是指在进行土地、房屋开发的同时要 进行城市基础设施和公用事业的建设与完善，让城市的能源、交通、道路、给排 水、通讯、环卫、园林以及各种生活服务、文化教育、医疗卫生、体育娱乐等设 施，适应城市规模的扩展和经济文化事业的发展，以及城市人口增长的客观需要。 从实践来看，许多城市通过房地产综合开发，在城市中形成了具有明显特征的综 合功能区，如将居住、办公、文化、社交，或将购物、旅游、休闲等有机地组合 在一定的用地范围内，辅之以必要的基础设施和公用设施，为单位和居民提供良 好的工作、生活环境和较完善的社会服务系统。甚至一组紧凑的建筑群或是一座 巨型的大厦就可以通过高度自动化的运载、通信、安保等智能化设施，在地下、 地面及高空这样一个三维空间高度集中某些城市功能，适应现代城市生活的快节 奏。因此房地产的综合开发能够促进城市现代化建设。 3、确立城市的可持续发展的科学发展路径，发挥城市的潜能 房地产综合开发为城市的可持续发展奠定了重要基础。从城市发展所需要的 物质基础来看，房地产综合开发为城市提供了大量用于生产、生活、教育、文化 等各项社会经济活动的房屋，尤其是通过住宅开发与建设，提高了城市居民的居 住水平，改善了居住环境；从城市土地资源的利用来看，房地产综合开发促进了 城市用地结构的调整，提高了土地利用效率，并通过开发土地的有偿出让，获得 了城市建设的资金；房地产综合开发带动了一大批相关产业的发展，增加了城市 就业机会，改变了劳动力的产业结构，对于城市社会经济结构的进一步调整和完 善起到了很大的促进作用；房地产综合开发加速了城市旧区改造，带动了城市基 础设施的改进与完善，优化了城市的功能布局，在很大程度上改善了城市的投资 环境，使之不断地产生着集聚效应。可见，坚持房地产综合开发，可以取得良好 的社会、经济和环境效益，有利于保持和利用城市这一经济增长极的空间优势