1999年第4期 59 最敏感的二级因素，也能大致确定每一项三级不确定因素变化对经济评价指标影响的范用。 RRNPV aaa R. aa▣aaa- 图1 (4)进行三级敏感性分析。在一级SA和二级 (2)敏感性分析 SA的基础上，经过综合比较，选择一些最敏感的三 一级敏感性分析 级不确定因素，分析这些不确定性因素的变动对经 成本中不确定因素变动对总成本的影响见表1； 济评价指标的直接影响。 敏成性分析图见图2】 经过以上敏感性分析，各种因素对项目经济效 售价变动对销售收入的影响见表2：敏感性分析 益的影响、方案可接受以及被否决的区域，应该特 图见图3。 别引起重视并采取相应措施加以避免的问题，都可 二级敏感性分析 通过有关敏感性分析图表现出来。 总成分或销售收入变动对内部收益率RR及i0 =12%时的净现值NPV的影响见表3及图4、图5。 3房地产开发项目敏感性分析实例 三级敏感性分析 (1)项日概况。某市旧城区低洼地改造项目， 从一级敏感性分析结果来看，建安工程费和高 改造区面积约50余亩。建筑类型包括返迁安置房、 级四合院是最敏感的不确定因素，应直接确定它们 商品住宅、高级四合院、商业服务用房。房屋建成 的变动对经济指标的形响，本文限于篇幅，省略此 后全部出售。 步骤。 总成本变动 销售收人变动 (万元) 量（万元） 400 -200 300 () 200 (2) 100 (1) 2(5.6 100 C3) g 0%成本因素变 10% 0 +10%售价变 -10 5% -20 (1)商品住宅 套费 -30 (2)高级四合胱 (3)商业服务用房 0 图2 图3 China Academic Jouma Electronie Publishing House.All rights reserved. http://www.cnki.net 最敏感的二级因素 , 也能大致确定每一项三级不确 定因素变化对经济评价指标影响的范围。 图 1 (4) 进行三级敏感性分析。在一级 SA 和二级 SA 的基础上 , 经过综合比较 , 选择一些最敏感的三 级不确定因素 , 分析这些不确定性因素的变动对经 济评价指标的直接影响。 经过以上敏感性分析 , 各种因素对项目经济效 益的影响、方案可接受以及被否决的区域 , 应该特 别引起重视并采取相应措施加以避免的问题 , 都可 通过有关敏感性分析图表现出来。 3 房地产开发项目敏感性分析实例 (1) 项目概况。某市旧城区低洼地改造项目 , 改造区面积约 50 余亩。建筑类型包括返迁安置房、 商品住宅、高级四合院、商业服务用房。房屋建成 后全部出售。 (2) 敏感性分析 一级敏感性分析 成本中不确定因素变动对总成本的影响见表 1 ; 敏感性分析图见图 2。 售价变动对销售收入的影响见表 2 ; 敏感性分析 图见图 3。 二级敏感性分析 总成分或销售收入变动对内部收益率 IRR 及 i0 = 12 %时的净现值 NPV 的影响见表 3 及图 4、图 5。 三级敏感性分析 从一级敏感性分析结果来看 , 建安工程费和高 级四合院是最敏感的不确定因素 , 应直接确定它们 的变动对经济指标的影响 , 本文限于篇幅 , 省略此 步骤。 图 2 图 3 1999 年第 4 期 59