便居功至伟。其二,委托一一代理关系:中央负责制定政策原则,地方政 府负责具体解释和实施中央政策,而同时好像就暗示着将中央政府与公众 的互动委托给了地方政府,即中央政府与公众的互动也一同交予地方政府 展开与公众的互动,这是众多政策难以有效实施的症结所在。因此,在房 地产政策的案例中我们就很难看到中央政府与公众的互动,这便导致中央 政府制定的政策很难真正照顾到民众的利益所在,甚至有些极端民众开始 出现愤慨情绪:对政府平抑房价持怀疑态度,认为,政府的意图只是想稳定房价, 再考虑到税收、土地出让收入和GDP会尽量避免房价的大幅回落,而真正受害的 却是普通老百姓。 第二,从2004-2007年的中央主要政策我们看到的不是一个具有智慧的、 具有远见的政府,而是一个“头痛医头、脚痛医脚”、短视的政府。譬如 2004年的针对房地产投资增长快,中央政府采取了从土地和信贷来抑制这 种投资势头,从而减少了供给量;但却没有注意到当时的房屋需求也在高 速增长,这种生硬的改变供求关系,产生的结果有:一土地成本附加到房 屋价格上,房价开始上升。二供求关系开始不利于需求方,即消费者,房 价当然上涨。三,这样的政策实施的得利者无非是政府税收和大房地产商, 小房地产商被政府的政策排挤,大房地产商却可以坐地起价。到2005年, 当中央政府意识到供求关系的失衡试图改变当前的供求关系一一增加供给 约束投机需求,刚开始还有些许效果,但由于市场本身的力量,需求终于 在今年超过了供给,供小于求的局面难以打破,价格控制已不太可能;同 时在利润的吸引下,房地产商开始更多投身于中高档房屋的建设,又造成 了供应结构的失衡。到2006、2007年中央政府逐渐认识到房地产市场的问 题,试图从经济房建设、税收、外资管理、土地和地方政府执行力上多方 位的加以调控,但这样“眉毛胡子一把抓”的做法在房价已近顶点之时出 现,效果便无需多说 在2004年前房地产稳定之时,现在再讨论中央政府出台干预政策动机何 在已毫无意义,但为什么在房地产市场运转正常之时加以干预?为什么中 央政府总要那么漠视普通民众利益?是否真的需要有那么一个民间有识之 士在2004年初千里迢迢上访到北京呢?其实,最需要民众与中央政府的代 理一一委托契约需要切实履行 (二)、公众与地方政府的互动一一“我的附庸的附庸不是我的附庸” 在我国,先暂不论是否切实,但我们大多认同人民与中央政府的委托 代理关系,中央政府与地方政府的委托一一代理关系,却忽视了公众与 地方政府的关系,简单地视为被管理者一一管理者的关系,正是在政策具 体执行阶段,民众与地方政府委托一一代理关系的缺失,导致了地方政府 与公众的互动的不公开、不透明、不对等,公众明显处于弱势地位。 其一,地方政府在执行政策时与中央政府的暗自博弈,可视为与公众互 动过程中不公开、不透明。在假设公众在与中央政府有效互动前提下,中 央政府的政策便可视为公众利益的体现,但地方政府在执行时会根据自身 的优势和利益所求与中央政府进行博弈,那么设租寻租的行为便难以避免 得了。 譬如,前不久建设部通报截至2005年底全国城镇廉租房制度建设和实施情况 时,居然还有70个地极市没由落实。早在1998年《国务院关于进一步深化城镇 住房制度改革,加快住房建设的通知》中就明确做出了建立以经济适用房为主的便居功至伟。其二，委托——代理关系：中央负责制定政策原则，地方政 府负责具体解释和实施中央政策，而同时好像就暗示着将中央政府与公众 的互动委托给了地方政府，即中央政府与公众的互动也一同交予地方政府 展开与公众的互动，这是众多政策难以有效实施的症结所在。因此，在房 地产政策的案例中我们就很难看到中央政府与公众的互动，这便导致中央 政府制定的政策很难真正照顾到民众的利益所在，甚至有些极端民众开始 出现愤慨情绪：对政府平抑房价持怀疑态度, 认为,政府的意图只是想稳定房价, 再考虑到税收、土地出让收入和GDP会尽量避免房价的大幅回落，而真正受害的 却是普通老百姓。 第二，从2004-2007年的中央主要政策我们看到的不是一个具有智慧的、 具有远见的政府，而是一个“头痛医头、脚痛医脚”、短视的政府。譬如， 2004年的针对房地产投资增长快，中央政府采取了从土地和信贷来抑制这 种投资势头，从而减少了供给量；但却没有注意到当时的房屋需求也在高 速增长，这种生硬的改变供求关系，产生的结果有：一土地成本附加到房 屋价格上，房价开始上升。二供求关系开始不利于需求方，即消费者，房 价当然上涨。三，这样的政策实施的得利者无非是政府税收和大房地产商， 小房地产商被政府的政策排挤，大房地产商却可以坐地起价。到2005年， 当中央政府意识到供求关系的失衡试图改变当前的供求关系——增加供给 约束投机需求，刚开始还有些许效果，但由于市场本身的力量，需求终于 在今年超过了供给，供小于求的局面难以打破，价格控制已不太可能；同 时在利润的吸引下，房地产商开始更多投身于中高档房屋的建设，又造成 了供应结构的失衡。到2006、2007年中央政府逐渐认识到房地产市场的问 题，试图从经济房建设、税收、外资管理、土地和地方政府执行力上多方 位的加以调控，但这样“眉毛胡子一把抓”的做法在房价已近顶点之时出 现,效果便无需多说。 在2004年前房地产稳定之时，现在再讨论中央政府出台干预政策动机何 在已毫无意义，但为什么在房地产市场运转正常之时加以干预？为什么中 央政府总要那么漠视普通民众利益？是否真的需要有那么一个民间有识之 士在2004年初千里迢迢上访到北京呢？其实，最需要民众与中央政府的代 理——委托契约需要切实履行。 （ 二）、公众与地方政府的互动——“我的附庸的附庸不是我的附庸” 在我国，先暂不论是否切实，但我们大多认同人民与中央政府的委托— —代理关系，中央政府与地方政府的委托——代理关系，却忽视了公众与 地方政府的关系，简单地视为被管理者——管理者的关系，正是在政策具 体执行阶段，民众与地方政府委托——代理关系的缺失，导致了地方政府 与公众的互动的不公开、不透明、不对等，公众明显处于弱势地位。 其一，地方政府在执行政策时与中央政府的暗自博弈，可视为与公众互 动过程中不公开、不透明。在假设公众在与中央政府有效互动前提下，中 央政府的政策便可视为公众利益的体现，但地方政府在执行时会根据自身 的优势和利益所求与中央政府进行博弈，那么设租寻租的行为便难以避免 得了。 譬如，前不久建设部通报截至2005年底全国城镇廉租房制度建设和实施情况 时，居然还有70 个地极市没由落实。早在1998 年《国务院关于进一步深化城镇 住房制度改革，加快住房建设的通知》中就明确做出了建立以经济适用房为主的