中心枢纽,对于经济发展速度和结构优化有着举足轻重的影响。 根据国家统计局的统计,自2001年以来,我国商业地产投资年均增长率达到33%,超 出住宅投资增长率6个百分点;随着20072008年前后房地产和证券市场的陆续升温,方兴 未艾的中国商业地产的投资达到了前所未有高峰。叫 目前我国商业地产的快速发展,经笔者分析和总结,主要基于以下方面的原因。 从消费者的角度,国民收入的持续提高,消费能力不断增强,拉动商业经济: 从投资者的角度,商业地产开发具高收益、长期获利等特点,极具商机和活力 从经营者的角度,经营方式灵活多元,持续客流的引力巨大,经营空间备受青睐 从政府部门角度,重视商业地产对于产业链的连锁带动效应,采取主动支持态度 从城市社区角度,商业地产成为城市化进程和社区和谐的重要载体,得到大众支持 综上所述,从多元主体的角度上看,商业地产的发展是复合因素集成的结果,因此, 其发展原因具有广泛性、复杂性以及综合性的特点,而这些特点的存在,也正表明商业地产 行业对目前我国经济状况的影响在日渐深化 正因为商业地产在经济和产业结构的影响力巨大,国外发达国家都非常重视商业地产 的开发与应用,前期策划整合、中期项目开发、后期招商经营都在某种程度上形成了一系列 比较完整的体系,并且建立了基于价值链整合的优化经营模式,从而引导资源流动和市场配 置。2因此,发达国家的崛起,在某种意义上,是伴随着商业地产兴起和发展的历程进程 相对外国的发展路径,我国的商业地产的产业发展特点具有起步较迟,但拓展迅速的 特点。由于缺乏经验的借鉴和积累,国内的商业地产在开发和营运的过程中却导致了一些问 题,并且有待我们探讨和解决 (二)目前我国商业地产经营的问题概述 为了更为清晰地反映这些存在中的问题,笔者通过规划期、开发期、经营期等时间维度 对主要问题进行总结性阐述 规划期的主要问题:市场研究板块的工作没有全面系统地落实,对商业定位理念和流程 缺乏足够的重视,定位不全面,往往只考虑消费者层面,却忽视了对投资者、开发者、经营 者乃至社区和政府等利益相关者层面的考虑,没有真正在这些关联群体中寻找利益的平衡和 结合点。然而这种均衡点往往是其市场发展的支撑点,是商业地产定位的关键。 开发期的主要问题:一方面,由于规划期的项目调研的准备不充分,从而导致对商业网 点布局的认识和把握不足,并且在布局上与市场的供求信息产生了失真和不对称问题,容易 导致商业网点的分布不均衡,以及商铺的市场适应度、灵活度的降低,从而更加容易形成物 业的过剩和空置现象,增大了投资风险,同浪费了宝贵的城市土地资源,正如资料显示,2005 年,全国商业用房的空置面积己经达到3872万平方米,占各类商品房空置总面积的27%, 空置面积增速比商品住宅的空置面积增速高出7.5个百分点。2008年前后,中国商业地产开 发达到高峰;同时,商业地产开发超出市场实际需求、商业用房空置率扩大的问题更加明显 凹:;另一方面,在开发以及施工过程中,对各方面资源的整合能力欠缺,缺乏统一协调的运 行机制,难以形成各方主体的竞争力优势的互补态势,也就是说,难以形成高效而有序的“协 66 中心枢纽，对于经济发展速度和结构优化有着举足轻重的影响。 根据国家统计局的统计，自 2001 年以来，我国商业地产投资年均增长率达到 33%，超 出住宅投资增长率 6 个百分点；随着 2007-2008 年前后房地产和证券市场的陆续升温，方兴 未艾的中国商业地产的投资达到了前所未有高峰。[1] 目前我国商业地产的快速发展，经笔者分析和总结，主要基于以下方面的原因。 从消费者的角度，国民收入的持续提高，消费能力不断增强，拉动商业经济； 从投资者的角度，商业地产开发具高收益、长期获利等特点，极具商机和活力； 从经营者的角度，经营方式灵活多元，持续客流的引力巨大，经营空间备受青睐； 从政府部门角度，重视商业地产对于产业链的连锁带动效应，采取主动支持态度； 从城市社区角度，商业地产成为城市化进程和社区和谐的重要载体，得到大众支持。 综上所述，从多元主体的角度上看，商业地产的发展是复合因素集成的结果，因此， 其发展原因具有广泛性、复杂性以及综合性的特点，而这些特点的存在，也正表明商业地产 行业对目前我国经济状况的影响在日渐深化。 正因为商业地产在经济和产业结构的影响力巨大，国外发达国家都非常重视商业地产 的开发与应用，前期策划整合、中期项目开发、后期招商经营都在某种程度上形成了一系列 比较完整的体系，并且建立了基于价值链整合的优化经营模式，从而引导资源流动和市场配 置。[2] 因此，发达国家的崛起，在某种意义上，是伴随着商业地产兴起和发展的历程进程。 相对外国的发展路径，我国的商业地产的产业发展特点具有起步较迟，但拓展迅速的 特点。由于缺乏经验的借鉴和积累，国内的商业地产在开发和营运的过程中却导致了一些问 题，并且有待我们探讨和解决。 （二）目前我国商业地产经营的问题概述 为了更为清晰地反映这些存在中的问题，笔者通过规划期、开发期、经营期等时间维度 对主要问题进行总结性阐述。 规划期的主要问题：市场研究板块的工作没有全面系统地落实，对商业定位理念和流程 缺乏足够的重视，定位不全面，往往只考虑消费者层面，却忽视了对投资者、开发者、经营 者乃至社区和政府等利益相关者层面的考虑，没有真正在这些关联群体中寻找利益的平衡和 结合点。然而这种均衡点往往是其市场发展的支撑点，是商业地产定位的关键。 开发期的主要问题：一方面，由于规划期的项目调研的准备不充分，从而导致对商业网 点布局的认识和把握不足，并且在布局上与市场的供求信息产生了失真和不对称问题，容易 导致商业网点的分布不均衡，以及商铺的市场适应度、灵活度的降低，从而更加容易形成物 业的过剩和空置现象，增大了投资风险，同浪费了宝贵的城市土地资源，正如资料显示，2005 年，全国商业用房的空置面积已经达到 3872 万平方米，占各类商品房空置总面积的 27%， 空置面积增速比商品住宅的空置面积增速高出 7.5 个百分点。2008 年前后，中国商业地产开 发达到高峰；同时，商业地产开发超出市场实际需求、商业用房空置率扩大的问题更加明显 [3]；另一方面，在开发以及施工过程中，对各方面资源的整合能力欠缺，缺乏统一协调的运 行机制，难以形成各方主体的竞争力优势的互补态势，也就是说，难以形成高效而有序的“协