呆利房地产(集团)股份有限公司2016年年度报告 2016年,行业另一个突出的特点是区域分化,一二线中心城市房地产市场表现远强于三四线城市 这是中国城镇化发展进程的必然阶段。都市圈、城市群效应正在逐步形成,其经济活力、人口吸纳能力、 投资环境等优势均决定了其房地产市场强于其他区域。但过快上涨的房价、地价也导致了热点一二线城 市的强调控,并逐渐辐射至环都市圈城市。 市场环境进入了一个更加复杂的阶段:一方面是核心城市的强调控正在持续,而另一方面是三四线 城市库存压力仍大,需要政策支持积极推动去库存;一方面是货币政策逐步收紧以抑制资产价格过快上 涨,而另一方面实体经济复苏仍然脆弱,仍需宽松流动性支撑以促进投资。 我们认为,本轮政府调控的决心是坚定的,也是维系行业长期平稳健康发展的必要举措。2017年, 围绕着“房子是用来住的,不是用来炒的”和“三四线去库存”的双重政策诉求,大量行政手段的应用 将使房地产市场变得更加不确定。但庞大的存量流动性、城镇化进程持续、居民杠杆率提升以及资产配 置的需求决定房地产市场成交仍将维持高位,行业生态环境的变化也将对价格、成交产生较大影响。另 外不可忽视的是,受外围政策环境的影响,2017年的货币政策存在实质调整的可能性,市场利率上升 是大概率事件。因此,随着调控的深入和行业资金的改变,预计行业未来的生产、经营模式有可能随之 发生转变,此时具备多元化综合开发能力和稳健经营的企业优势将更加突出,也更能适应行业的新变化。 二、报告期内主要经营情况 (一)公司经营特点及优势 1、公司2016年经营成果 在十三五开局之年,面对复杂的宏观和行业环境,公司灵活应对,把握住行业复苏机会,全年取得 不错的经营成果: (1)把握市场趋势,销售规模实现大幅增长,公司全年实现签约金额2101亿元,同比增长36%, 是公司步入千亿时代以来,销售金额增速最高的年份;在规模增长的同时,公司同样注重销售质量,全 年销售回笼金额2041亿元,回笼率达到97% (2)通过多元化拓展方式,快速补充土地资源。公司全年通过招拍挂、合作、并购等方式完成项 目拓展112个项目,拓展容积率面积2404万平方米,总成本约1214亿元,同比分别增长84%和85% 为公司后续规模发展奠定基础。其中,通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%。此外 公司始终坚持一二线城市的拓展策略,全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米,占全部拓 展的70%。 (3)准确把握融资节奏,抓住股票和债券市场的窗口期,优化资本结构,降低融资成本。报告期 内,公司成功完成90亿元定向增发和130亿元债券发行。其中,“3+2”年期公司债券票面利率低至 2.95%,为国内市场首只突破3%的房企债券。全年来看,公司新增有息负债综合成本仅为4.4% (4)财务状况稳健,债务指标持续优化。报告期内,公司经营活动净现金流净额大幅增加至341 亿元。年末公司有息负债净减少79亿,有息负债余额为1122亿元,其中短期债务仅132亿元。公司资 产负债率较去年同期下降1.19个百分点至74.76%,公司净负债率下降至55%,为2010年以来新低 (5)把握央企整合机遇,大型并购实现突破。报告期内,公司在保利集团的统筹安排下,承担了 与中航工业集团下属地产业务的整合业务。截至报告期末,已完成中航地产下属8个房地产项目公司及 1个在建工程的收购,增加待开发资源140万平方米。目前,公司已利用中航原资源优势,在天津、珠 海、三亚获取3个项目,新增待开发资源150万平方米。后续公司将继续积极推进中航工业集团旗下其 他地产业务板块的整合工作。 (6)两翼布局进一步完善。报告期内,在社区消费服务板块,公司大力推进专业化、市场化发展, 积极打造核心竞争力,创新经营机制和激励模式。其中,物业公司完成股份制改造,启动新三板挂牌程 序,年内完成市场化外拓约1500万平方米;商业运营实现在多个外部酒店、购物中心项目上的市场化保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 9/57 2016 年，行业另一个突出的特点是区域分化，一二线中心城市房地产市场表现远强于三四线城市， 这是中国城镇化发展进程的必然阶段。都市圈、城市群效应正在逐步形成，其经济活力、人口吸纳能力、 投资环境等优势均决定了其房地产市场强于其他区域。但过快上涨的房价、地价也导致了热点一二线城 市的强调控，并逐渐辐射至环都市圈城市。 市场环境进入了一个更加复杂的阶段：一方面是核心城市的强调控正在持续，而另一方面是三四线 城市库存压力仍大，需要政策支持积极推动去库存；一方面是货币政策逐步收紧以抑制资产价格过快上 涨，而另一方面实体经济复苏仍然脆弱，仍需宽松流动性支撑以促进投资。 我们认为，本轮政府调控的决心是坚定的，也是维系行业长期平稳健康发展的必要举措。2017 年， 围绕着“房子是用来住的，不是用来炒的”和“三四线去库存”的双重政策诉求，大量行政手段的应用 将使房地产市场变得更加不确定。但庞大的存量流动性、城镇化进程持续、居民杠杆率提升以及资产配 置的需求决定房地产市场成交仍将维持高位，行业生态环境的变化也将对价格、成交产生较大影响。另 外不可忽视的是，受外围政策环境的影响，2017 年的货币政策存在实质调整的可能性，市场利率上升 是大概率事件。因此，随着调控的深入和行业资金的改变，预计行业未来的生产、经营模式有可能随之 发生转变，此时具备多元化综合开发能力和稳健经营的企业优势将更加突出，也更能适应行业的新变化。 二、报告期内主要经营情况 (一)公司经营特点及优势 1、公司 2016 年经营成果 在十三五开局之年，面对复杂的宏观和行业环境，公司灵活应对，把握住行业复苏机会，全年取得 不错的经营成果： （1）把握市场趋势，销售规模实现大幅增长，公司全年实现签约金额 2101 亿元，同比增长 36%， 是公司步入千亿时代以来，销售金额增速最高的年份；在规模增长的同时，公司同样注重销售质量，全 年销售回笼金额 2041 亿元，回笼率达到 97%。 （2）通过多元化拓展方式，快速补充土地资源。公司全年通过招拍挂、合作、并购等方式完成项 目拓展 112 个项目，拓展容积率面积 2404 万平方米，总成本约 1214 亿元，同比分别增长 84%和 85%， 为公司后续规模发展奠定基础。其中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到 75%。此外， 公司始终坚持一二线城市的拓展策略，全年一二线城市拓展容积率面积超过 1600 万平方米，占全部拓 展的 70%。 （3）准确把握融资节奏，抓住股票和债券市场的窗口期，优化资本结构，降低融资成本。报告期 内，公司成功完成 90 亿元定向增发和 130 亿元债券发行。其中，“3+2”年期公司债券票面利率低至 2.95%，为国内市场首只突破 3%的房企债券。全年来看，公司新增有息负债综合成本仅为 4.4%。 （4）财务状况稳健，债务指标持续优化。报告期内，公司经营活动净现金流净额大幅增加至 341 亿元。年末公司有息负债净减少 79 亿，有息负债余额为 1122 亿元，其中短期债务仅 132 亿元。公司资 产负债率较去年同期下降 1.19 个百分点至 74.76%，公司净负债率下降至 55%，为 2010 年以来新低。 （5）把握央企整合机遇，大型并购实现突破。报告期内，公司在保利集团的统筹安排下，承担了 与中航工业集团下属地产业务的整合业务。截至报告期末，已完成中航地产下属 8 个房地产项目公司及 1 个在建工程的收购，增加待开发资源 140 万平方米。目前，公司已利用中航原资源优势，在天津、珠 海、三亚获取 3 个项目，新增待开发资源 150 万平方米。后续公司将继续积极推进中航工业集团旗下其 他地产业务板块的整合工作。 （6）两翼布局进一步完善。报告期内，在社区消费服务板块，公司大力推进专业化、市场化发展， 积极打造核心竞争力，创新经营机制和激励模式。其中，物业公司完成股份制改造，启动新三板挂牌程 序，年内完成市场化外拓约 1500 万平方米；商业运营实现在多个外部酒店、购物中心项目上的市场化