保利房地产（集团）股份有限公司2016年年度报告

利房地产(集团)股份有限公司2016年年度报告 公司代码:600048 公司简称:保利地产 保利房地产(集团)股份有限公司 2016年年度报告 重要提示 、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,不 存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。 、公司全体董事出席董事会会议。 三、立信会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人刘平及会计机构负责人周东利声明:保证年度报告中财 务报告的真实、准确、完整。 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以截至2017年2月7日公司11,858,441,061股总股本为基数,每10股派发现金红利3.15元(含税), 不进行资本公积金转增股本 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用口不适用 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述,该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺,请投资者注意 投资风险 七是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 九、重大风险提示 √适用口不适用 本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述,请投资者查阅“经营情况讨论与分析” 中的“公司的机遇与挑战”的相关内容

保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 1/57 公司代码：600048 公司简称：保利地产 保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不 存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人刘平及会计机构负责人周东利声明：保证年度报告中财 务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以截至2017年2月7日公司11,858,441,061股总股本为基数，每10股派发现金红利3.15元（含税）， 不进行资本公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意 投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 √适用 □不适用 本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“经营情况讨论与分析” 中的“公司的机遇与挑战”的相关内容

利房地产(集团)股份有限公司2016年年度报告 目录 释义 第二节公司简介和主要财务指标 第三节公司业务概要 第四节经营情况讨论与分析 第五节重要事项 第六节普通股股份变动及股东情况 第七节 优先股相关情况 4 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 第九节公司治理 第十节公司债券相关情况… 第十一节财务报告 第十二节备查文件目录

保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 2/57 目录 第一节 释义 ..............................................................................................................................................3 第二节 公司简介和主要财务指标...........................................................................................................3 第三节 公司业务概要...............................................................................................................................6 第四节 经营情况讨论与分析...................................................................................................................7 第五节 重要事项.....................................................................................................................................27 第六节 普通股股份变动及股东情况.....................................................................................................38 第七节 优先股相关情况.........................................................................................................................44 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.................................................................................45 第九节 公司治理.....................................................................................................................................51 第十节 公司债券相关情况.....................................................................................................................53 第十一节 财务报告.....................................................................................................................................57 第十二节 备查文件目录.............................................................................................................................57

呆利房地产(集团)股份有限公司2016年年度报告 第一节释义 释义 在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义 常用词语释义 中国证监会 中国证券监督管理委员会 国资委 上交所 公司、本公司、保利地产 指指指指指指 国务院国有资产监督管理委员会 上海证券交易所 保利房地产(集团)股份有限公司 报告期、本报告期 2016年度 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节公司简介和主要财务指标 、公司信息 公司的中文名称 保利房地产(集团)股份有限公司 公司的中文简称 保利地产 公司的外文名称 OLY REAL ESTATE GROUP CO, LTD 公司的外文名称缩写 PRE 公司的法定代表人 宋广菊 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 黄海 尹超 联系地址 广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔3层董事会办公室 [电话 020-89898833 传真 020-89898666-8831 电子信箱 stockpolycn.com 三、基本情况简介 公司注册地址 广州市海珠区阅江中路68号保利国际广场30-33层 公司注册地址的邮政编码 510308 公司办公地址 州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30-33层 公司办公地址的邮政编码 510308 公司网址 www.polycn.com;www.gzpoly.com 电子信箱 tock ycn. com 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证 券日报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址w.se.om.n 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室

保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 3/57 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、保利地产 指 保利房地产（集团）股份有限公司 报告期、本报告期 指 2016 年度 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 保利房地产（集团）股份有限公司 公司的中文简称 保利地产 公司的外文名称 POLY REAL ESTATE GROUP CO.,LTD 公司的外文名称缩写 PRE 公司的法定代表人 宋广菊 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 黄海 尹超 联系地址 广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔33层董事会办公室 电话 020-89898833 传真 020-89898666-8831 电子信箱 stock@polycn.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层 公司注册地址的邮政编码 510308 公司办公地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30-33层 公司办公地址的邮政编码 510308 公司网址 www.polycn.com;www.gzpoly.com 电子信箱 stock@polycn.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证 券日报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室

呆利房地产(集团)股份有限公司2016年年度报告 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 保利地产 600048 六、其他相关资料 公司聘请的会计师事务名称 立信会计师事务所(特殊普通合伙) 办公地址 所(境内) 上海南京东路61号4楼 签字会计师姓名 祁涛、邓艳明 名称 中信证券股份有限公司 报告期内履行持续督导办公地址 北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦 职责的保荐机构 签字的保荐代表人姓名刘昀、朱洁 持续督导的期间 2016年6月20日-2017年12月31日 七近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位:元币种:人民币 本期比上年 主要会计数据 2016年 2015年 同期增减 2014年 营业收入 154,752,138,129.80123,428,784,172.05 25.38109,056,497,066.48 归属于上市公司股东 的净利润 12,421,551,064.8612,347,579,022.33 0.6012,200,315,103.96 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益1,25,79,01.2212,23398,193.44 2012,012,7 的净利润 经营活动产生的现金 流量净额 34,053,957,194.0017,784,647,74443 91.48-10,458,36,565.00 本期末比上 2016年末 2015年末 年同期末增 2014年末 减(%) 归属于上市公司股东89,253,187,376.7671,52,.59098 的净资产 24.7961,409,537,570.28 总资产 467,9977.41140,.83203,00969 15.89365,765,643,330 (二)主要财务指标 主要财务指标 2016年2015年本期比上年同期增 减(%) 2014年 基本每股收益(元/股) 1.101.15 -4.35 1.14 稀释每股收益(元股 1.101.15 1.14 扣除非经常性损益后的基本每股收益(元/股 加权平均净资产收益率(%) 5.5318 减少3.10个百分点21 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%)15.3218.45减少3.13个百分点21.31

保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 4/57 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 保利地产 600048 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务 所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海南京东路 61 号 4 楼 签字会计师姓名 祁涛、邓艳明 报告期内履行持续督导 职责的保荐机构 名称 中信证券股份有限公司 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 签字的保荐代表人姓名 刘昀、朱洁 持续督导的期间 2016 年 6 月 20 日-2017 年 12 月 31 日 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2016年 2015年 本期比上年 同期增减 (%) 2014年 营业收入 154,752,138,129.80 123,428,784,172.05 25.38 109,056,497,066.48 归属于上市公司股东 的净利润 12,421,551,064.86 12,347,579,022.33 0.60 12,200,315,103.96 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润 12,257,799,041.22 12,233,798,193.44 0.20 12,012,761,523.59 经营活动产生的现金 流量净额 34,053,957,194.00 17,784,647,744.43 91.48 -10,458,366,565.00 2016年末 2015年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2014年末 归属于上市公司股东 的净资产 89,253,187,376.76 71,522,559,909.98 24.79 61,409,537,570.28 总资产 467,996,774,750.41 403,833,203,006.96 15.89 365,765,643,330.35 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2016年 2015年 本期比上年同期增 减(%) 2014年 基本每股收益（元/股） 1.10 1.15 -4.35 1.14 稀释每股收益（元/股） 1.10 1.15 -4.35 1.14 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元/股） 1.08 1.14 -5.26 1.12 加权平均净资产收益率（%） 15.53 18.63 减少3.10个百分点 21.65 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 15.32 18.45 减少3.13个百分点 21.31

呆利房地产(集团)股份有限公司2016年年度报告 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资 产差异情况 口适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资 产差异情况 口适用√不适用 三)境内外会计准则差异的说明 口适用√不适用 九、2016年分季度主要财务数据 单位:元币种:人民币 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 (1-3月份) 46月份 (7-9月份) (10-12月份 营业收入 18873,99087036,272,61252.1431,998.3:067,61068.05626 归属于上市公司 股东的净利润 1,363,372,804233,596,855,514.932,149,707,341.655,31,615,404.05 归属于上市公司 常性损益后的净1.3,91,51943.5.5105:62.1.6460.215.2360 经营活动产生的2,48.7771.611,55082720.620,3.07.736594657,176.61 现金流量净额 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 口适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2016年金额2015年金额2014年金额 非流动资产处置损益 22,872,636.74 670,883.71157,560,692.73 计入当期损益的政府补助,但与公司正常经营业务 密切相关,符合国家政策规定、按照一定标准定额1,837,929.33 或定量持续享受的政府补助除外 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本 小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公 5,826.41 允价值产生的收益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 外,持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的 23,652,196.72 公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产、交 易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益

保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 5/57 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资 产差异情况 □适用 √不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资 产差异情况 □适用 √不适用 (三)境内外会计准则差异的说明 □适用 √不适用 九、 2016 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 18,873,994,089.70 36,272,613,252.14 31,994,882,731.70 67,610,648,056.26 归属于上市公司 股东的净利润 1,363,372,804.23 3,596,855,514.93 2,149,707,341.65 5,311,615,404.05 归属于上市公司 股东的扣除非经 常性损益后的净 利润 1,343,971,549.44 3,576,819,995.65 2,111,646,405.21 5,225,361,090.92 经营活动产生的 现金流量净额 2,482,774,479.61 17,545,510,843.27 20,620,329,047.73 -6,594,657,176.61 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用√不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 非流动资产处置损益 22,872,636.74 670,883.71 157,560,692.73 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务 密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额 或定量持续享受的政府补助除外 1,837,929.33 - - 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本 小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公 允价值产生的收益 - - 655,826.41 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的 公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交 易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 23,652,196.72 - -

呆利房地产(集团)股份有限公司2016年年度报告 除上述各项之外的其他营业外收入和支出1853748919176.12.783.835,43276.72 少数股东权益影响额 21,506,792.81-19,231,262.01-8,256,375.92 〖所得税影响额 -48,481,435.53-44,071,576.64-13,839,839.57 合计 163,752,023.64113,780,828.89187,553,580.37 十一、采用公允价值计量的项目 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 项目名称 期初期末余额 当期变动 对当期利润的 余额 影响金额 广东省高速公路发展股份有限公司 692,307,686.16692,307,686.16 澳元套期保值 -40,648,207.75-40,648,207.75-40,648,207.75 英镑套期保值 64,300,404.4764,300,404.4764,300404.4 合计 715,959,882.88715,959,882.8823,652,196.72 十二、其他 口适用√不适用 第三节公司业务概要 、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 目前,公司已基本形成以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费为翼的“一主两翼”业务 板块布局,将逐步构建多元的利润增长模式。房地产开发经营仍是公司最主要的业务构成。报告期内, 公司实现营业收入1548亿元,其中房地产行业营业收入达1470亿元,占比超过90% 房地产开发方面,公司已形成涵盖住宅、写字楼、星级酒店、购物中心、商贸会展等的多业态产品 结构,打造康居、善居、逸居、尊居四大品牌系列多个品类,并结合业主全龄段需求推出“全生命周期 居住系统”。在区域布局方面,公司坚持以中心城市为核心,深化城市群、都市圈的战略布局,现已覆 盖国内珠三角、长三角、环渤海、中部、西南主要经济圈的68个城市。同时,公司积极开拓海外市场 已在澳大利亚、美国、英国等国家落实9个项目 社区消费服务方面,公司已全面布局物业管理、销售代理、社区商业运营等相关产业,大力推进机 构、社区、居家“三位一体”的养老产业体系构建。房地产金融方面,以房地产基金为主,通过多平台 的发展模式不断扩充基金管理规模,积极探索和发展小额贷款、产业投资等相关金融业务。 公司对市场环境、未来展望等进行了分析论述,详见本报告第四节“经营情况讨论与分析” 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 口适用√不适用 报告期内核心竞争力分析 √适用口不适用

保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 6/57 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 185,377,489.19 176,412,783.83 51,433,276.72 少数股东权益影响额 -21,506,792.81 -19,231,262.01 -8,256,375.92 所得税影响额 -48,481,435.53 -44,071,576.64 -13,839,839.57 合计 163,752,023.64 113,780,828.89 187,553,580.37 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元币种：人民币 项目名称 期初 余额 期末余额 当期变动 对当期利润的 影响金额 广东省高速公路发展股份有限公司 - 692,307,686.16 692,307,686.16 - 澳元套期保值 - -40,648,207.75 -40,648,207.75 -40,648,207.75 英镑套期保值 - 64,300,404.47 64,300,404.47 64,300,404.47 合计 - 715,959,882.88 715,959,882.88 23,652,196.72 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 目前，公司已基本形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼的“一主两翼”业务 板块布局，将逐步构建多元的利润增长模式。房地产开发经营仍是公司最主要的业务构成。报告期内， 公司实现营业收入 1548 亿元，其中房地产行业营业收入达 1470 亿元，占比超过 90%。 房地产开发方面，公司已形成涵盖住宅、写字楼、星级酒店、购物中心、商贸会展等的多业态产品 结构，打造康居、善居、逸居、尊居四大品牌系列多个品类，并结合业主全龄段需求推出“全生命周期 居住系统”。在区域布局方面，公司坚持以中心城市为核心，深化城市群、都市圈的战略布局，现已覆 盖国内珠三角、长三角、环渤海、中部、西南主要经济圈的 68 个城市。同时，公司积极开拓海外市场， 已在澳大利亚、美国、英国等国家落实 9 个项目。 社区消费服务方面，公司已全面布局物业管理、销售代理、社区商业运营等相关产业，大力推进机 构、社区、居家“三位一体”的养老产业体系构建。房地产金融方面，以房地产基金为主，通过多平台 的发展模式不断扩充基金管理规模，积极探索和发展小额贷款、产业投资等相关金融业务。 公司对市场环境、未来展望等进行了分析论述，详见本报告第四节“经营情况讨论与分析”。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用

呆利房地产(集团)股份有限公司2016年年度报告 公司核心竞争力包括卓越的战略管理能力、优质且丰富的资源储备、多元化与极具成本优势的融资 渠道、强大的管控能力和执行力、突出的品牌影响力,具体情况详见本报告第四节“经营情况讨论与分 第四节经营情况讨论与分析 、市场回顾与展望 (一)2016年市场回顾 1、商品房销售金额和面积创历史新高。 2016年,在一系列去库存的积极政策的刺激下,全国商品房销售面积和金额均实现大幅增长,并 双双创下历史新高。其中,全国商品房销售面积15.7亿平方米,同比增长22.5%,较2013年的历史高 点增长2.6亿平方米;全国商品房销售金额首次突破10万亿元,为11.8万亿,同比增长35%。 一商品房情售面积累计问比 商品房情售额:累计同比 2、全年房价持续攀升,但增速开始放缓。 宽松的货币环境、不断升温的房价上涨预期以及部分核心城市去库存效果显著导致供需关系失衡等 因素有效带动了房价的持续上涨。2016年12月,百城住宅平均价格为13035元/平方米,较2015年末 增长2055元;百城住宅价格指数从2015年4月以来连续21个月上涨,12月涨幅比例达到18.72%,创 下2011年6月有统计记录以来的新高。 13000 11000 9000 8000 百域住宅平均价格 百城住宅价格指数 百城住老价格指数一城市 但随着四季度以来调控政策的不断深入,热点城市房价快速企稳。同比来看,一线城市价格指数从 二季度开始盘整,四季度呈现下滑趋势,二线城市价格指数仍在增长,但12月份涨幅显著收窄。环比 数据更反映调控效果,四季度以来,一二三线城市价格指数均快速下降,环比涨幅均降至1%以下。 7/57

保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 7/57 公司核心竞争力包括卓越的战略管理能力、优质且丰富的资源储备、多元化与极具成本优势的融资 渠道、强大的管控能力和执行力、突出的品牌影响力，具体情况详见本报告第四节“经营情况讨论与分 析”。 第四节 经营情况讨论与分析 一、市场回顾与展望 （一）2016 年市场回顾 1、商品房销售金额和面积创历史新高。 2016 年，在一系列去库存的积极政策的刺激下，全国商品房销售面积和金额均实现大幅增长，并 双双创下历史新高。其中，全国商品房销售面积 15.7 亿平方米，同比增长 22.5%，较 2013 年的历史高 点增长 2.6 亿平方米；全国商品房销售金额首次突破 10 万亿元，为 11.8 万亿，同比增长 35%。 2、全年房价持续攀升，但增速开始放缓。 宽松的货币环境、不断升温的房价上涨预期以及部分核心城市去库存效果显著导致供需关系失衡等 因素有效带动了房价的持续上涨。2016 年 12 月，百城住宅平均价格为 13035 元/平方米，较 2015 年末 增长 2055 元；百城住宅价格指数从 2015 年 4 月以来连续 21 个月上涨，12 月涨幅比例达到 18.72%，创 下 2011 年 6 月有统计记录以来的新高。 但随着四季度以来调控政策的不断深入，热点城市房价快速企稳。同比来看，一线城市价格指数从 二季度开始盘整，四季度呈现下滑趋势，二线城市价格指数仍在增长，但 12 月份涨幅显著收窄。环比 数据更反映调控效果，四季度以来，一二三线城市价格指数均快速下降，环比涨幅均降至 1%以下

呆利房地产(集团)股份有限公司2016年年度报告 图:2013年1月至2016年12月各级城市住宅均价环比走势 二线城市 卢。夕♀♀∮亨∮∮∮妒∮∮∮ 行业库存总体持续下降 房地产市场的持续热销在一定程度上缓解了市场总体库存压力,去库存取得了积极效果。2016年 末,商品房待售面积6.95亿平方米,同比减少3.2%,为近年来库存量首次下降。其中,商品住宅待售 面积4.03亿平方米,较2015年末下降4991万平米,同比下降11%。 60.000 50.000 商品房待售面积 商品房待售面积间比(% 商品佳宅待售面积 新开工、投资增速同比回升,但远不及销售增速。 房地产新开工同比增速自今年2月开始同比由负转正,并且连续11个月保持正增长。全年新开工 面积16.69亿平方米,同比增长8.1%。全年房地产开发投资完成额10.3万亿元,同比增长6.9%,投资 总额创下历史新高。尽管2016年新开工和投资扭转了持续低迷的局面,且呈缓慢复苏态势,但与35% 的销售金额同比增速相比仍显缓慢 600 8 新开工面积同比一房地产开发投资同比一商品房销售额同比 (二)市场分析及展望 2016年,房地产市场销售再创新高,其根本原因在于巨量的货币投放与实体经济复苏缓慢之间形 成的巨额“资产荒”缺口,同时也受房地产整体去库存大政策下信贷、货币、税收政策的刺激,“居民 加杠杆”成为房地产市场繁荣的最大推手

保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 8/57 3、行业库存总体持续下降。 房地产市场的持续热销在一定程度上缓解了市场总体库存压力，去库存取得了积极效果。2016 年 末，商品房待售面积 6.95 亿平方米，同比减少 3.2%，为近年来库存量首次下降。其中，商品住宅待售 面积 4.03 亿平方米，较 2015 年末下降 4991 万平米，同比下降 11% 。 4、新开工、投资增速同比回升，但远不及销售增速。 房地产新开工同比增速自今年 2 月开始同比由负转正，并且连续 11 个月保持正增长。全年新开工 面积 16.69 亿平方米，同比增长 8.1%。全年房地产开发投资完成额 10.3 万亿元，同比增长 6.9%，投资 总额创下历史新高。尽管 2016 年新开工和投资扭转了持续低迷的局面，且呈缓慢复苏态势，但与 35% 的销售金额同比增速相比仍显缓慢。 （二）市场分析及展望 2016 年，房地产市场销售再创新高，其根本原因在于巨量的货币投放与实体经济复苏缓慢之间形 成的巨额“资产荒”缺口，同时也受房地产整体去库存大政策下信贷、货币、税收政策的刺激，“居民 加杠杆”成为房地产市场繁荣的最大推手

呆利房地产(集团)股份有限公司2016年年度报告 2016年,行业另一个突出的特点是区域分化,一二线中心城市房地产市场表现远强于三四线城市 这是中国城镇化发展进程的必然阶段。都市圈、城市群效应正在逐步形成,其经济活力、人口吸纳能力、 投资环境等优势均决定了其房地产市场强于其他区域。但过快上涨的房价、地价也导致了热点一二线城 市的强调控,并逐渐辐射至环都市圈城市。 市场环境进入了一个更加复杂的阶段:一方面是核心城市的强调控正在持续,而另一方面是三四线 城市库存压力仍大,需要政策支持积极推动去库存;一方面是货币政策逐步收紧以抑制资产价格过快上 涨,而另一方面实体经济复苏仍然脆弱,仍需宽松流动性支撑以促进投资。 我们认为,本轮政府调控的决心是坚定的,也是维系行业长期平稳健康发展的必要举措。2017年, 围绕着“房子是用来住的,不是用来炒的”和“三四线去库存”的双重政策诉求,大量行政手段的应用 将使房地产市场变得更加不确定。但庞大的存量流动性、城镇化进程持续、居民杠杆率提升以及资产配 置的需求决定房地产市场成交仍将维持高位,行业生态环境的变化也将对价格、成交产生较大影响。另 外不可忽视的是,受外围政策环境的影响,2017年的货币政策存在实质调整的可能性,市场利率上升 是大概率事件。因此,随着调控的深入和行业资金的改变,预计行业未来的生产、经营模式有可能随之 发生转变,此时具备多元化综合开发能力和稳健经营的企业优势将更加突出,也更能适应行业的新变化。 二、报告期内主要经营情况 (一)公司经营特点及优势 1、公司2016年经营成果 在十三五开局之年,面对复杂的宏观和行业环境,公司灵活应对,把握住行业复苏机会,全年取得 不错的经营成果: (1)把握市场趋势,销售规模实现大幅增长,公司全年实现签约金额2101亿元,同比增长36%, 是公司步入千亿时代以来,销售金额增速最高的年份;在规模增长的同时,公司同样注重销售质量,全 年销售回笼金额2041亿元,回笼率达到97% (2)通过多元化拓展方式,快速补充土地资源。公司全年通过招拍挂、合作、并购等方式完成项 目拓展112个项目,拓展容积率面积2404万平方米,总成本约1214亿元,同比分别增长84%和85% 为公司后续规模发展奠定基础。其中,通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%。此外 公司始终坚持一二线城市的拓展策略,全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米,占全部拓 展的70%。 (3)准确把握融资节奏,抓住股票和债券市场的窗口期,优化资本结构,降低融资成本。报告期 内,公司成功完成90亿元定向增发和130亿元债券发行。其中,“3+2”年期公司债券票面利率低至 2.95%,为国内市场首只突破3%的房企债券。全年来看,公司新增有息负债综合成本仅为4.4% (4)财务状况稳健,债务指标持续优化。报告期内,公司经营活动净现金流净额大幅增加至341 亿元。年末公司有息负债净减少79亿,有息负债余额为1122亿元,其中短期债务仅132亿元。公司资 产负债率较去年同期下降1.19个百分点至74.76%,公司净负债率下降至55%,为2010年以来新低 (5)把握央企整合机遇,大型并购实现突破。报告期内,公司在保利集团的统筹安排下,承担了 与中航工业集团下属地产业务的整合业务。截至报告期末,已完成中航地产下属8个房地产项目公司及 1个在建工程的收购,增加待开发资源140万平方米。目前,公司已利用中航原资源优势,在天津、珠 海、三亚获取3个项目,新增待开发资源150万平方米。后续公司将继续积极推进中航工业集团旗下其 他地产业务板块的整合工作。 (6)两翼布局进一步完善。报告期内,在社区消费服务板块,公司大力推进专业化、市场化发展, 积极打造核心竞争力,创新经营机制和激励模式。其中,物业公司完成股份制改造,启动新三板挂牌程 序,年内完成市场化外拓约1500万平方米;商业运营实现在多个外部酒店、购物中心项目上的市场化

保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 9/57 2016 年，行业另一个突出的特点是区域分化，一二线中心城市房地产市场表现远强于三四线城市， 这是中国城镇化发展进程的必然阶段。都市圈、城市群效应正在逐步形成，其经济活力、人口吸纳能力、 投资环境等优势均决定了其房地产市场强于其他区域。但过快上涨的房价、地价也导致了热点一二线城 市的强调控，并逐渐辐射至环都市圈城市。 市场环境进入了一个更加复杂的阶段：一方面是核心城市的强调控正在持续，而另一方面是三四线 城市库存压力仍大，需要政策支持积极推动去库存；一方面是货币政策逐步收紧以抑制资产价格过快上 涨，而另一方面实体经济复苏仍然脆弱，仍需宽松流动性支撑以促进投资。 我们认为，本轮政府调控的决心是坚定的，也是维系行业长期平稳健康发展的必要举措。2017 年， 围绕着“房子是用来住的，不是用来炒的”和“三四线去库存”的双重政策诉求，大量行政手段的应用 将使房地产市场变得更加不确定。但庞大的存量流动性、城镇化进程持续、居民杠杆率提升以及资产配 置的需求决定房地产市场成交仍将维持高位，行业生态环境的变化也将对价格、成交产生较大影响。另 外不可忽视的是，受外围政策环境的影响，2017 年的货币政策存在实质调整的可能性，市场利率上升 是大概率事件。因此，随着调控的深入和行业资金的改变，预计行业未来的生产、经营模式有可能随之 发生转变，此时具备多元化综合开发能力和稳健经营的企业优势将更加突出，也更能适应行业的新变化。 二、报告期内主要经营情况 (一)公司经营特点及优势 1、公司 2016 年经营成果 在十三五开局之年，面对复杂的宏观和行业环境，公司灵活应对，把握住行业复苏机会，全年取得 不错的经营成果： （1）把握市场趋势，销售规模实现大幅增长，公司全年实现签约金额 2101 亿元，同比增长 36%， 是公司步入千亿时代以来，销售金额增速最高的年份；在规模增长的同时，公司同样注重销售质量，全 年销售回笼金额 2041 亿元，回笼率达到 97%。 （2）通过多元化拓展方式，快速补充土地资源。公司全年通过招拍挂、合作、并购等方式完成项 目拓展 112 个项目，拓展容积率面积 2404 万平方米，总成本约 1214 亿元，同比分别增长 84%和 85%， 为公司后续规模发展奠定基础。其中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到 75%。此外， 公司始终坚持一二线城市的拓展策略，全年一二线城市拓展容积率面积超过 1600 万平方米，占全部拓 展的 70%。 （3）准确把握融资节奏，抓住股票和债券市场的窗口期，优化资本结构，降低融资成本。报告期 内，公司成功完成 90 亿元定向增发和 130 亿元债券发行。其中，“3+2”年期公司债券票面利率低至 2.95%，为国内市场首只突破 3%的房企债券。全年来看，公司新增有息负债综合成本仅为 4.4%。 （4）财务状况稳健，债务指标持续优化。报告期内，公司经营活动净现金流净额大幅增加至 341 亿元。年末公司有息负债净减少 79 亿，有息负债余额为 1122 亿元，其中短期债务仅 132 亿元。公司资 产负债率较去年同期下降 1.19 个百分点至 74.76%，公司净负债率下降至 55%，为 2010 年以来新低。 （5）把握央企整合机遇，大型并购实现突破。报告期内，公司在保利集团的统筹安排下，承担了 与中航工业集团下属地产业务的整合业务。截至报告期末，已完成中航地产下属 8 个房地产项目公司及 1 个在建工程的收购，增加待开发资源 140 万平方米。目前，公司已利用中航原资源优势，在天津、珠 海、三亚获取 3 个项目，新增待开发资源 150 万平方米。后续公司将继续积极推进中航工业集团旗下其 他地产业务板块的整合工作。 （6）两翼布局进一步完善。报告期内，在社区消费服务板块，公司大力推进专业化、市场化发展， 积极打造核心竞争力，创新经营机制和激励模式。其中，物业公司完成股份制改造，启动新三板挂牌程 序，年内完成市场化外拓约 1500 万平方米；商业运营实现在多个外部酒店、购物中心项目上的市场化

呆利房地产(集团)股份有限公司2016年年度报告 管理输出;养老产业以和熹会、健康生活馆、老博会等为载体,锁定多家养老试点机构,落地“三位 体”的养老战略,培育养老生态圈。在房地产金融板块,房地产基金管理规模持续增长,年末已近600 亿元;小额贷款业务规模达4.93亿元;把握市场机遇参与滴滴岀行、粤高速A定增、粤港证券等战略 投资 2、公司的核心竞争力和优势 (1)卓越的战略管理能力 公司的战略管理能力体现为对战略定力与战略灵活性的成熟把控。一方面坚定以房地产开发为主的 战略重心,同时兼顾行业未来发展趋势,积极开拓社区消费服务和房地产金融两大领域。在原有“三个 为主、三个结合”的战略方向基础上,结合十三五期间的发展目标,提出“一主两翼”的战略定位,前 瞻性开展战略布局。另一方面,面对房地产行业复杂多变的政策及市场格局,公司及时把握经营形势 迅速调整经营策略,灵活把握经营力度,始终保持稳定健康发展,体现了卓越的战略管理能力 (2)优质且丰富的资源储备。 报告期末,公司已覆盖全国68个城市,形成了以广州、北京、上海为核心,以周边城市协同发展 的城市群格局。凭借公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等一系列多元化的拓展方式,截 至2016年末,公司拥有在建、拟建项目361个,待开发面积6344万平方米,可满足公司未来2-3年的 开发需要。其中一、二线城市待开发面积占比约为68%,项目储备丰富且质地优良,可为公司持续发展 提供有效的资源保障 (3)多元化、极具成本优势的融资渠道 作为央企地产的排头兵,公司与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系,在银行贷款规模 和利率方面均具有突出优势,2016年新增银行贷款平均融资成本为基准利率下浮3.14%,折合成本约 4.6%。同时,公司积极开拓中期票据、公司债券等长期限、低成本的融资渠道。报告期内,公司成功发 行100亿元公司债券和30亿元中期票据,其中“3+2”年期公司债券票面利率2.95%,创下同期房企债 券融资新低。截至2016年末,公司直接融资比重上升至27%,有息负债综合成本为4.69%,连续3年持 续下降 (4)强大的管控能力和执行力 公司管理团队人员稳定、项目运作经验丰富,具备在各种市场环境下实现企业平稳健康发展的能力 为适应公司规模化发展,提升管理的精细度,公司在原有二级治理架构基础上增设大区,形式“总部 大区-平台”的三级管理模式,强化管理的针对性和时效性,进一步提高管控能力和开发效率。同时, 公司将军旅文化与现代企业管理相融合,形成了独具特色的优秀企业文化,具备强大的凝聚力和高效的 执行力 (5)突出的品牌影响力。 公司是央企控股的大型房地产上市公司,坚持“和者筑善”的品牌理念,致力于“打造中国地产长 城”,诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可,2016年末公司品牌价值提升至445.5亿元,连 续七年获评“中国房地产行业领导公司品牌” (二)主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数变动比例(%) 营业收入 154,752,138,129.80123,428,784,172.05 营业成本 109,880,680,194.3082,453,305,721.09 33.26 10/57

保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 10/57 管理输出；养老产业以和熹会、健康生活馆、老博会等为载体，锁定多家养老试点机构，落地“三位一 体”的养老战略，培育养老生态圈。在房地产金融板块，房地产基金管理规模持续增长，年末已近 600 亿元；小额贷款业务规模达 4.93 亿元；把握市场机遇参与滴滴出行、粤高速 A 定增、粤港证券等战略 投资。 2、公司的核心竞争力和优势 （1）卓越的战略管理能力。 公司的战略管理能力体现为对战略定力与战略灵活性的成熟把控。一方面坚定以房地产开发为主的 战略重心，同时兼顾行业未来发展趋势，积极开拓社区消费服务和房地产金融两大领域。在原有“三个 为主、三个结合”的战略方向基础上，结合十三五期间的发展目标，提出“一主两翼”的战略定位，前 瞻性开展战略布局。另一方面，面对房地产行业复杂多变的政策及市场格局，公司及时把握经营形势， 迅速调整经营策略，灵活把握经营力度，始终保持稳定健康发展，体现了卓越的战略管理能力。 （2）优质且丰富的资源储备。 报告期末，公司已覆盖全国 68 个城市，形成了以广州、北京、上海为核心，以周边城市协同发展 的城市群格局。凭借公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等一系列多元化的拓展方式，截 至 2016 年末，公司拥有在建、拟建项目 361 个，待开发面积 6344 万平方米，可满足公司未来 2-3 年的 开发需要。其中一、二线城市待开发面积占比约为 68%，项目储备丰富且质地优良，可为公司持续发展 提供有效的资源保障。 （3）多元化、极具成本优势的融资渠道。 作为央企地产的排头兵，公司与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模 和利率方面均具有突出优势，2016 年新增银行贷款平均融资成本为基准利率下浮 3.14%，折合成本约 4.6%。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券等长期限、低成本的融资渠道。报告期内，公司成功发 行 100 亿元公司债券和 30 亿元中期票据，其中“3+2”年期公司债券票面利率 2.95%，创下同期房企债 券融资新低。截至 2016 年末，公司直接融资比重上升至 27%，有息负债综合成本为 4.69%，连续 3 年持 续下降。 （4）强大的管控能力和执行力。 公司管理团队人员稳定、项目运作经验丰富，具备在各种市场环境下实现企业平稳健康发展的能力。 为适应公司规模化发展，提升管理的精细度，公司在原有二级治理架构基础上增设大区，形式“总部- 大区-平台”的三级管理模式，强化管理的针对性和时效性，进一步提高管控能力和开发效率。同时， 公司将军旅文化与现代企业管理相融合，形成了独具特色的优秀企业文化，具备强大的凝聚力和高效的 执行力。 （5）突出的品牌影响力。 公司是央企控股的大型房地产上市公司，坚持“和者筑善”的品牌理念，致力于“打造中国地产长 城”，诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可，2016 年末公司品牌价值提升至 445.5 亿元，连 续七年获评“中国房地产行业领导公司品牌”。 (二)主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 154,752,138,129.80 123,428,784,172.05 25.38 营业成本 109,880,680,194.30 82,453,305,721.09 33.26