、致股东 在2013年,我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014年的市场调整,让更多人接受了这个观 点。但2015年市场的回暖意味着什么呢?我们需要修正自己的判断吗? 不。我们依然坚持自己的看法。确实,在2015年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升,看到了个别 城市的房价快速上涨,甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到,更多城市 依然处在去库存的过程中 套户比(厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数)是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,一般认 为其均衡线为1.1。2014年末,万科有业务的中国内地49个相对发达城市中,套户比低于1的有12个, 套户比超过1但不超过1.1的有8个2,超过1.1的则已经有29个3。 套户比超过1.1,意味着这个城市必须放缓新房开发的速度,来等待更多新增人口和家庭的进入。因此, 2014年和2015年商品住房新开工面积的持续下降,有其合理性,这是去库存必须经历的过程。 如果说在住宅市场,我们看到的情况主要是分化的话,那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻 些。服务业极为发达的美国,累计的商办面积存量是人均4平米。但仅仅在2011-2015年的五年中,中国 内地相对发达的40个城市4,新增出让商办用地人均建筑面积低于4平米的已经只剩下9个:北京、深圳 (低于1平米),上海、东莞、重庆(低于2平米),广州、天津、温州、佛山(低于4平米)。加上互 联网、电商对传统零售业的冲击,传统商办地产的过剩已经具有普遍性。 但我们也不必过于悲观,白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后,大量新兴的房地产 需求并未得到满足。 中国的城市化过程还远没有结束。今后10年,中国预计还将新增17亿城镇人口,将带来庞大的居住及 配套需求。下一阶段的新市民,大部分是90后、00后,与被称为“农民工”的父辈不同,他们和他们的家 庭将在城市真正定居。与父辈相比,他们的童年生活条件更好,受教育程度更高,移动互联网时代已经 完全融入他们的生活和认知,他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。 技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况,相信中国并不会例外。未来庞大的新市民家庭,或 许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步,但随着轨道交通网络的日益发达,发达城市带内星罗密 布的市镇,却可以成为他们新的家园;或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想,但利率的持续 下行,却可能帮助他们先以租赁的方式,获得比父辈更有尊严的居住条件。 正在悄然来临的老龄化时代,一方面给经济增长带来了更大的挑战,但同时也催生着新的需求。2015年 底,我国65岁及以上人口达144亿,占总人口比例为105%,预计到2025年老龄人口将增加到2亿人。 根据美国养老市场的发展经验,健康照护产业占整体GDP的10%,其中老龄照护占健康照护产业的 10%,养老住宅与老龄照护产业产值相当。如果中国GDP保持每年7%的增速,预估到2023年,中国的 老龄照护与养老地产将各产生1万亿的市场机会 2014年中国电商渗透率(11%)已经超过美国(10%)。电商的快速发展,固然给传统商业地产带来巨大 压力,但也给物流地产带来了巨大的成长空间。目前中国的人均现代仓储面积,仅为美国的10%。 北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原 2济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州 3昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中 山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚 昆明、西安、常州、贵阳、唐山、济南、嘉兴、银川、长沙、郑州、大连、成都、沈阳、太原、长春、乌鲁木齐、南京、合肥、南宁 烟台、哈尔滨、南昌、青岛、杭州、武汉、苏州、无锡、福州、厦门、宁波、佛山、海口、温州、天津、广州、重庆、上海、东莞、北 京、深圳2 一、致股东 在 2013 年，我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014 年的市场调整，让更多人接受了这个观 点。但 2015 年市场的回暖意味着什么呢？我们需要修正自己的判断吗？ 不。我们依然坚持自己的看法。确实，在 2015 年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升，看到了个别 城市的房价快速上涨，甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到，更多城市 依然处在去库存的过程中。 套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认 为其均衡线为 1.1。2014 年末，万科有业务的中国内地 49 个相对发达城市中，套户比低于 1 的有 12 个1， 套户比超过 1 但不超过 1.1 的有 8 个2，超过 1.1 的则已经有 29 个3。 套户比超过 1.1，意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。因此， 2014 年和 2015 年商品住房新开工面积的持续下降，有其合理性，这是去库存必须经历的过程。 如果说在住宅市场，我们看到的情况主要是分化的话，那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一 些。服务业极为发达的美国，累计的商办面积存量是人均 4 平米。但仅仅在 2011-2015 年的五年中，中国 内地相对发达的 40 个城市4，新增出让商办用地人均建筑面积低于 4 平米的已经只剩下 9 个：北京、深圳 （低于 1 平米），上海、东莞、重庆（低于 2 平米），广州、天津、温州、佛山（低于 4 平米）。加上互 联网、电商对传统零售业的冲击, 传统商办地产的过剩已经具有普遍性。 但我们也不必过于悲观，白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后，大量新兴的房地产 需求并未得到满足。 中国的城市化过程还远没有结束。今后 10 年，中国预计还将新增 1.7 亿城镇人口，将带来庞大的居住及 配套需求。下一阶段的新市民，大部分是 90 后、00 后，与被称为“农民工”的父辈不同，他们和他们的家 庭将在城市真正定居。与父辈相比，他们的童年生活条件更好，受教育程度更高，移动互联网时代已经 完全融入他们的生活和认知，他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。 技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况，相信中国并不会例外。未来庞大的新市民家庭，或 许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步，但随着轨道交通网络的日益发达，发达城市带内星罗密 布的市镇，却可以成为他们新的家园；或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想，但利率的持续 下行，却可能帮助他们先以租赁的方式，获得比父辈更有尊严的居住条件。 正在悄然来临的老龄化时代，一方面给经济增长带来了更大的挑战，但同时也催生着新的需求。2015 年 底，我国 65 岁及以上人口达 1.44 亿，占总人口比例为 10.5%，预计到 2025 年老龄人口将增加到 2 亿人。 根据美国养老市场的发展经验，健康照护产业占整体 GDP 的 10%，其中老龄照护占健康照护产业的 10%，养老住宅与老龄照护产业产值相当。如果中国 GDP 保持每年 7%的增速，预估到 2023 年，中国的 老龄照护与养老地产将各产生 1 万亿的市场机会。 2014 年中国电商渗透率（11%）已经超过美国（10%）。电商的快速发展，固然给传统商业地产带来巨大 压力，但也给物流地产带来了巨大的成长空间。目前中国的人均现代仓储面积，仅为美国的 10%。 1北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原 2济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州 3昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中 山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚 4昆明、西安、常州、贵阳、唐山、济南、嘉兴、银川、长沙、郑州、大连、成都、沈阳、太原、长春、乌鲁木齐、南京、合肥、南宁、 烟台、哈尔滨、南昌、青岛、杭州、武汉、苏州、无锡、福州、厦门、宁波、佛山、海口、温州、天津、广州、重庆、上海、东莞、北 京、深圳