万科企业股份有限公司2015年度报告

Vanke万科 万科企业股份有限公司 二O一五年度报告 (截至2015年12月31日止) 公告编号:〈万)2016-030 重要提示: 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在仼何虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 王石主席、郁亮董事、魏斌董事、王文金董事、张利平独立董事、罗君美独立董事、海闻独立董事亲自 出席本次董事会会议。乔世波董事、陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权魏斌董事 代为出席并行使表决权;孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权郁亮董事代为出席 并行使表决权;华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权罗君美独立董事代为出席 并行使表决权 公司2015年度分红派息预案:以分红派息股权登记日股份数为基数,每10股派送人民币72元(含税)现 金股息。 董事会主席王石,董事、总裁郁亮,董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明:保证年度报告中财务 报告的真实、完整 致股东 公司简介 会计数据和财务指标摘要 董事会报告 重要事项 股本变动及股东情况 董事、监事、高级管理人员及员工情况 公司治理报告暨企业管治报告 监事会报告 内部控制情况 财务报告

1 万科企业股份有限公司 二〇一五年度报告 (截至2015年12月31日止) 公告编号：〈万〉2016-030 重要提示： 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 王石主席、郁亮董事、魏斌董事、王文金董事、张利平独立董事、罗君美独立董事、海闻独立董事亲自 出席本次董事会会议。乔世波董事、陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权魏斌董事 代为出席并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权郁亮董事代为出席 并行使表决权；华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权罗君美独立董事代为出席 并行使表决权。 公司2015年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币7.2元（含税）现 金股息。 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务 报告的真实、完整。 致股东………………………………………………………………….…………………………2 公司简介………………………………………………………………………………………… 3 会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….5 董事会报告……………………………………………………………………………………… 6 重要事项………………………………………………………………………………………… 48 股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……54 董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….59 公司治理报告暨企业管治报告………………………………………………………………… 66 监事会报告……………………………………………………………………………………… 71 内部控制情况…………………………………………………………………………………… 72 财务报告………………………………………………………………………………………….77

、致股东 在2013年,我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014年的市场调整,让更多人接受了这个观 点。但2015年市场的回暖意味着什么呢?我们需要修正自己的判断吗? 不。我们依然坚持自己的看法。确实,在2015年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升,看到了个别 城市的房价快速上涨,甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到,更多城市 依然处在去库存的过程中 套户比(厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数)是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,一般认 为其均衡线为1.1。2014年末,万科有业务的中国内地49个相对发达城市中,套户比低于1的有12个, 套户比超过1但不超过1.1的有8个2,超过1.1的则已经有29个3。 套户比超过1.1,意味着这个城市必须放缓新房开发的速度,来等待更多新增人口和家庭的进入。因此, 2014年和2015年商品住房新开工面积的持续下降,有其合理性,这是去库存必须经历的过程。 如果说在住宅市场,我们看到的情况主要是分化的话,那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻 些。服务业极为发达的美国,累计的商办面积存量是人均4平米。但仅仅在2011-2015年的五年中,中国 内地相对发达的40个城市4,新增出让商办用地人均建筑面积低于4平米的已经只剩下9个:北京、深圳 (低于1平米),上海、东莞、重庆(低于2平米),广州、天津、温州、佛山(低于4平米)。加上互 联网、电商对传统零售业的冲击,传统商办地产的过剩已经具有普遍性。 但我们也不必过于悲观,白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后,大量新兴的房地产 需求并未得到满足。 中国的城市化过程还远没有结束。今后10年,中国预计还将新增17亿城镇人口,将带来庞大的居住及 配套需求。下一阶段的新市民,大部分是90后、00后,与被称为“农民工”的父辈不同,他们和他们的家 庭将在城市真正定居。与父辈相比,他们的童年生活条件更好,受教育程度更高,移动互联网时代已经 完全融入他们的生活和认知,他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。 技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况,相信中国并不会例外。未来庞大的新市民家庭,或 许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步,但随着轨道交通网络的日益发达,发达城市带内星罗密 布的市镇,却可以成为他们新的家园;或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想,但利率的持续 下行,却可能帮助他们先以租赁的方式,获得比父辈更有尊严的居住条件。 正在悄然来临的老龄化时代,一方面给经济增长带来了更大的挑战,但同时也催生着新的需求。2015年 底,我国65岁及以上人口达144亿,占总人口比例为105%,预计到2025年老龄人口将增加到2亿人。 根据美国养老市场的发展经验,健康照护产业占整体GDP的10%,其中老龄照护占健康照护产业的 10%,养老住宅与老龄照护产业产值相当。如果中国GDP保持每年7%的增速,预估到2023年,中国的 老龄照护与养老地产将各产生1万亿的市场机会 2014年中国电商渗透率(11%)已经超过美国(10%)。电商的快速发展,固然给传统商业地产带来巨大 压力,但也给物流地产带来了巨大的成长空间。目前中国的人均现代仓储面积,仅为美国的10%。 北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原 2济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州 3昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中 山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚 昆明、西安、常州、贵阳、唐山、济南、嘉兴、银川、长沙、郑州、大连、成都、沈阳、太原、长春、乌鲁木齐、南京、合肥、南宁 烟台、哈尔滨、南昌、青岛、杭州、武汉、苏州、无锡、福州、厦门、宁波、佛山、海口、温州、天津、广州、重庆、上海、东莞、北 京、深圳

2 一、致股东 在 2013 年，我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014 年的市场调整，让更多人接受了这个观 点。但 2015 年市场的回暖意味着什么呢？我们需要修正自己的判断吗？ 不。我们依然坚持自己的看法。确实，在 2015 年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升，看到了个别 城市的房价快速上涨，甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到，更多城市 依然处在去库存的过程中。 套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认 为其均衡线为 1.1。2014 年末，万科有业务的中国内地 49 个相对发达城市中，套户比低于 1 的有 12 个1， 套户比超过 1 但不超过 1.1 的有 8 个2，超过 1.1 的则已经有 29 个3。 套户比超过 1.1，意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。因此， 2014 年和 2015 年商品住房新开工面积的持续下降，有其合理性，这是去库存必须经历的过程。 如果说在住宅市场，我们看到的情况主要是分化的话，那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一 些。服务业极为发达的美国，累计的商办面积存量是人均 4 平米。但仅仅在 2011-2015 年的五年中，中国 内地相对发达的 40 个城市4，新增出让商办用地人均建筑面积低于 4 平米的已经只剩下 9 个：北京、深圳 （低于 1 平米），上海、东莞、重庆（低于 2 平米），广州、天津、温州、佛山（低于 4 平米）。加上互 联网、电商对传统零售业的冲击, 传统商办地产的过剩已经具有普遍性。 但我们也不必过于悲观，白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后，大量新兴的房地产 需求并未得到满足。 中国的城市化过程还远没有结束。今后 10 年，中国预计还将新增 1.7 亿城镇人口，将带来庞大的居住及 配套需求。下一阶段的新市民，大部分是 90 后、00 后，与被称为“农民工”的父辈不同，他们和他们的家 庭将在城市真正定居。与父辈相比，他们的童年生活条件更好，受教育程度更高，移动互联网时代已经 完全融入他们的生活和认知，他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。 技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况，相信中国并不会例外。未来庞大的新市民家庭，或 许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步，但随着轨道交通网络的日益发达，发达城市带内星罗密 布的市镇，却可以成为他们新的家园；或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想，但利率的持续 下行，却可能帮助他们先以租赁的方式，获得比父辈更有尊严的居住条件。 正在悄然来临的老龄化时代，一方面给经济增长带来了更大的挑战，但同时也催生着新的需求。2015 年 底，我国 65 岁及以上人口达 1.44 亿，占总人口比例为 10.5%，预计到 2025 年老龄人口将增加到 2 亿人。 根据美国养老市场的发展经验，健康照护产业占整体 GDP 的 10%，其中老龄照护占健康照护产业的 10%，养老住宅与老龄照护产业产值相当。如果中国 GDP 保持每年 7%的增速，预估到 2023 年，中国的 老龄照护与养老地产将各产生 1 万亿的市场机会。 2014 年中国电商渗透率（11%）已经超过美国（10%）。电商的快速发展，固然给传统商业地产带来巨大 压力，但也给物流地产带来了巨大的成长空间。目前中国的人均现代仓储面积，仅为美国的 10%。 1北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原 2济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州 3昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中 山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚 4昆明、西安、常州、贵阳、唐山、济南、嘉兴、银川、长沙、郑州、大连、成都、沈阳、太原、长春、乌鲁木齐、南京、合肥、南宁、 烟台、哈尔滨、南昌、青岛、杭州、武汉、苏州、无锡、福州、厦门、宁波、佛山、海口、温州、天津、广州、重庆、上海、东莞、北 京、深圳

在不动产服务领域,传统较为单一的物业管理和交易经纪,正向综合生活服务升级。根据中国物业管理 协会的报告,2014年,全国31个省市、自治区物业管理面积约165亿平方米,较2012年增加了135%。 而客户需求,也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套,以及家 政、房屋托管、租售,乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活 增值服务。 在房地产金融领域,中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国 REITS市场在1980年代后出现爆发式增 长,截至2015年底总市值达9390亿美元,是1985年的122倍。1972-2015年,美国权益型 REITS的复合 年均收益率为12%,而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为886%和6.99%。中国未来的 可证券化资产规模将明显超过美国,这是一片巨大的、尚未开垦的处女地 供给侧改革是中国经济未来发展的大方向。落实在房地产领域,应当是大力发展有效供给,推动转型创 新,满足新需求,以“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”。国际经验表明,经济进入成熟阶段 后,房地产业的经济枢纽地位,不仅不会削弱,反而会因各类衍生服务进一步强化。 据OECD统计,全球主要发达国家2009年-2014年房地产业直接产生GDP占比平均为109%(我国目前 约58%),与上下游合计产生GDP占比接近20%(我国目前约138%)。如政策引导得当,“房地产+ 服务”多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力,合计相当于新打造一个房地产业 而这些新兴的细分产业,其集中度都可能明显超过原来的房地产开发。对于房地产行业的龙头企业来 说,如果能抓住转型的机会,新天地将比原来更加广阔。正是基于这样的判断,万科在新的十年战略 中,明确提出,要实现从住宅开发商向城市配套服务商的转型。 2015年万科的经营成果和能力提升都令人欣慰。好房子+好服务带来的品牌溢价,比2600亿销售数字更 有价值。事业跟投制度推行一年以来,公司不仅在成本、费用管理能力上进入行业前列,项目发展也取 得了满意的成果。在土地市场已经出现明显局部过热的不利情况下,万科2015年不仅买到了基本足够的 土地,更重要的是,这里面没有一个高风险的项目,没有一个“面粉贵过面包”的地王项目。 但万科管理团队不应为此而自满。转型比传统业务的成功更为关键。万科管理团队需要证明自己是业内 最优秀的团队,这是我们的职业尊严。这意味着,我们不仅要在传统业务的仼何一个方面证明自己的能 力,我们也必须成为在白银时代率先找到未来道路的团队。 相对于我们已经熟悉的领域,开辟未来道路将更加艰难,面对更多的不确定性。这需要我们更加全情投 入,也更加需要智慧。而这一切,都离不开全体股东的支持。 再次感谢股东的选择和信任。未来可以是光明的,可以是美好的。而未来,也正掌握在我们的手中。 二、公司简介 1、中文名称:万科企业股份有限公司(缩写为“万科”) 英文名称: CHINA VANKE CO,LTD(缩写为“ VANKE”) 2、注册地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中 邮政编码:518083 办公地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 邮政编码:518083 香港主要营业地点:香港花园道1号中银大厦55楼 国际互联网网址:wwwvanke.com 电子信箱: IROvanke. com 3、法定代表人:王石

3 在不动产服务领域，传统较为单一的物业管理和交易经纪，正向综合生活服务升级。根据中国物业管理 协会的报告，2014 年，全国 31 个省市、自治区物业管理面积约 165 亿平方米，较 2012 年增加了 13.5%。 而客户需求，也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套，以及家 政、房屋托管、租售，乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活 增值服务。 在房地产金融领域，中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国 REITs 市场在 1980 年代后出现爆发式增 长，截至 2015 年底总市值达 9390 亿美元，是 1985 年的 122 倍。1972-2015 年，美国权益型 REITs 的复合 年均收益率为 12%，而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为 8.86%和 6.99%。中国未来的 可证券化资产规模将明显超过美国，这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。 供给侧改革是中国经济未来发展的大方向。落实在房地产领域，应当是大力发展有效供给，推动转型创 新，满足新需求，以“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”。国际经验表明，经济进入成熟阶段 后，房地产业的经济枢纽地位，不仅不会削弱，反而会因各类衍生服务进一步强化。 据 OECD 统计，全球主要发达国家 2009 年-2014 年房地产业直接产生 GDP 占比平均为 10.9%（我国目前 约 5.8%），与上下游合计产生 GDP 占比接近 20%（我国目前约 13.8%）。如政策引导得当，“房地产+ 服务”多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，合计相当于新打造一个房地产业。 而这些新兴的细分产业，其集中度都可能明显超过原来的房地产开发。对于房地产行业的龙头企业来 说，如果能抓住转型的机会，新天地将比原来更加广阔。正是基于这样的判断，万科在新的十年战略 中，明确提出，要实现从住宅开发商向城市配套服务商的转型。 2015 年万科的经营成果和能力提升都令人欣慰。好房子+好服务带来的品牌溢价，比 2600 亿销售数字更 有价值。事业跟投制度推行一年以来，公司不仅在成本、费用管理能力上进入行业前列，项目发展也取 得了满意的成果。在土地市场已经出现明显局部过热的不利情况下，万科 2015 年不仅买到了基本足够的 土地，更重要的是，这里面没有一个高风险的项目，没有一个“面粉贵过面包”的地王项目。 但万科管理团队不应为此而自满。转型比传统业务的成功更为关键。万科管理团队需要证明自己是业内 最优秀的团队，这是我们的职业尊严。这意味着，我们不仅要在传统业务的任何一个方面证明自己的能 力，我们也必须成为在白银时代率先找到未来道路的团队。 相对于我们已经熟悉的领域，开辟未来道路将更加艰难，面对更多的不确定性。这需要我们更加全情投 入，也更加需要智慧。而这一切，都离不开全体股东的支持。 再次感谢股东的选择和信任。未来可以是光明的，可以是美好的。而未来，也正掌握在我们的手中。 二、公司简介 1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”) 2、注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 邮政编码：518083 办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 邮政编码：518083 香港主要营业地点：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼 国际互联网网址：www.vanke.com 电子信箱：IR@vanke.com 3、法定代表人：王石

4、授权代表:王文金、谭华杰 替代授权代表:陆治中 董事会秘书、公司秘书:谭华杰 电子信箱: Ir(oVanke .Com 股证事务授权代表:梁洁 电子信箱: IROvanke. com 联系地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 电话:0755-25606666 传真:0755-25531696 助理公司秘书:陆治中 电子邮件:peterluk(@vanke.com 联系地址:香港花园道1号中银大厦55楼 电话:0085223098822 传真:00852-23288097 6、A股股票上市地:深圳证券交易所 A股股票简称:万科A A股股票代码:000002 H股股票上市地:香港联合交易所有限公司 H股股票筒称:万科企业、万科H代 H股股票代码:2202、299031 注:该简称和代码仅供本公司原B股股东自本公司H股在香港联合证券交易所有限公司上市后通过境内证券公司交易 系统交易本公司的H股使用 H股股份过户登记处:香港中央证券登记有限公司 联系地址:香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 7、信息披露媒体名称:《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网以及 香港一家英文媒体 登载年度报告的国际互联网网址 A股:www.cninfo.com.cn H股:www.hkexnews.hk 年度报告备置地点:公司董事会办公室 8公司首次注册登记日期:1984年5月30日,地点:深圳 变更登记日期:2014年10月22日,地点:深圳 9企业法人营业执照注册号:440301102900139 10税务登记号码:地税登字440300192181490号 国税登字440300192181490号 1组织机构代码:192181490

4 4、授权代表：王文金、谭华杰 替代授权代表：陆治中 5、董事会秘书、公司秘书：谭华杰 电子信箱：IR@vanke.com 股证事务授权代表：梁洁 电子信箱：IR@vanke.com 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 电话：0755-25606666 传真：0755-25531696 助理公司秘书：陆治中 电子邮件：peterluk@vanke.com 联系地址：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼 电话：00852-23098822 传真：00852-23288097 6、A 股股票上市地：深圳证券交易所 A 股股票简称：万科 A A 股股票代码：000002 H 股股票上市地：香港联合交易所有限公司 H 股股票简称：万科企业、万科 H 代 注 H 股股票代码：2202、299903 注 注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东自本公司 H 股在香港联合证券交易所有限公司上市后通过境内证券公司交易 系统交易本公司的 H 股使用 H 股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室 7、信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网以及 香港一家英文媒体 登载年度报告的国际互联网网址 A 股：www.cninfo.com.cn H 股：www.hkexnews.hk 年度报告备置地点：公司董事会办公室 8.公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳 变更登记日期：2014年10月22日，地点：深圳 9.企业法人营业执照注册号：440301102900139 10.税务登记号码：地税登字440300192181490号 国税登字440300192181490号 11.组织机构代码：19218149-0

12公司聘请的会计师事务所 境内:毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 地址:北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层 签字会计师:王晓梅,罗永辉 境外:毕马威会计师事务所 地址:香港中环遮打道10号太子大厦8楼 13公司聘请的律师事务所 境内:广东信达律师事务所 地址:深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦12楼 境外:普衡律师事务所 地址:香港花园道1号中银大厦21~22楼 三、会计数据和财务指标摘要 1.本年度主要会计数据和财务指标 单位:人民币元 15年 2014年 本年比上年增减 年 营业收入 195,549,1302090146,3880049844 3358%1354187910805 营业利润 3312270302512497,35886778 3260%24,261,338,38714 利润总额 33802617619.1025252,363,23349 3386%24.291,011249.30 归属于上市公司股东的净利润 119406249715,745454.14470 15.08%15,11549,40578 归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润 17,615,9502161215,576,596,101.66 13.09%1513,721,585.36 经营活动产生的现金流量净额 16,046,0206915041,724.81911.36 61.54% ,923868,88989 基本每股收益 143 14 1.3 稀释每股收益 143 14 1.37 全面摊薄净资产收益率 1786%增加023个百分点 1966% 加权平均净资产收益率 1917%减少003个百分点 2015年末 2014年末本年末比上年末增减 2013年末 资产总额 611295,56768929508408,75541565 20.24%479,205,323,490 负债总额 474,985950,36827392,515,13849568 2101%3737659000191 「归属于上市公司股东的股东权益10018518238816.56905 1363%7895983970 股本 11051,612,300.0011037,507,242.00 0.13%11014968,919 归属于上市公司股东的每股净资产 13.64% 698 资产负债率 7.70% 1720%增加050个百分点 78.00% 注:报告期内,共有14,105,058份公司A股股票期权激励计划股票期权行权,公司股份数因此增加14,105,058股。此外 公司在2015年回购12,480,299股A股,该等股份在2015年末尚未注销。在计算归属于上市公司股东的每股净资产、基本 每股收益、稀释每股收益时,所用股份数已扣除回购的股份 非经常性损益项目 单位:人民币元 项目 2015年 年 非流动资产处置损益 1521.70(2168.34408)(4474,71905)

5 12.公司聘请的会计师事务所 境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 地址：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层 签字会计师：王晓梅，罗永辉 境外：毕马威会计师事务所 地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼 13.公司聘请的律师事务所 境内：广东信达律师事务所 地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦12楼 境外：普衡律师事务所 地址：香港花园道1号中银大厦21~22楼 三、会计数据和财务指标摘要 1. 本年度主要会计数据和财务指标 单位：人民币元 2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年 营业收入 195,549,130,020.90 146,388,004,498.44 33.58% 135,418,791,080.35 营业利润 33,122,777,302.51 24,979,358,867.78 32.60% 24,261,338,387.14 利润总额 33,802,617,619.10 25,252,363,233.49 33.86% 24,291,011,249.30 归属于上市公司股东的净利润 18,119,406,249.27 15,745,454,144.70 15.08% 15,118,549,405.78 归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润 17,615,950,216.12 15,576,596,101.66 13.09% 15,113,721,585.36 经营活动产生的现金流量净额 16,046,020,691.50 41,724,819,113.36 -61.54% 1,923,868,889.89 基本每股收益 1.64 1.43 14.84% 1.37 稀释每股收益 1.64 1.43 14.84% 1.37 全面摊薄净资产收益率 18.09% 17.86% 增加 0.23 个百分点 19.66% 加权平均净资产收益率 19.14% 19.17% 减少 0.03 个百分点 21.54% 2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末 资产总额 611,295,567,689.29 508,408,755,415.65 20.24% 479,205,323,490.54 负债总额 474,985,950,368.27 392,515,138,495.68 21.01% 373,765,900,091.91 归属于上市公司股东的股东权益 100,183,517,822.33 88,164,569,909.35 13.63% 76,895,983,339.70 股本 11,051,612,300.00 11,037,507,242.00 0.13% 11,014,968,919.00 归属于上市公司股东的每股净资产 9.08 7.99 13.64% 6.98 资产负债率 77.70% 77.20% 增加 0.50 个百分点 78.00% 注：报告期内，共有 14,105,058 份公司 A 股股票期权激励计划股票期权行权，公司股份数因此增加 14,105,058 股。此外， 公司在 2015 年回购 12,480,299 股 A 股，该等股份在 2015 年末尚未注销。在计算归属于上市公司股东的每股净资产、基本 每股收益、稀释每股收益时，所用股份数已扣除回购的股份。 非经常性损益项目 单位：人民币元 项目 2015 年 2014 年 2013 年 非流动资产处置损益 1,521.70 (2,168,344.08) (4,474,719.05)

易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置 交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 3585261.69(73.55232.10)(212606 出售、处理部门或投资单位收益 (37697483733)11532.54963464460 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 985008218902757,7097934,14758121 得税影响 (86056,12560)(378625219)(14677613:30) 少数股东损益影响 (2,108.00621)(4,39,38801)(12,70082765) 合计 03,456,033.15168.858,043.044.827,820.42 除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要为部分项目投资成本低于其公允价值形成的收益 2.境内外会计准则差异 单位:人民币元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益 015年12月31日2014年12月31日 按境外会计准则 18,119,406,24927 15,745,45414.7100183517,8223388164,569909,35 按境内会计准则 18119406,2492715,745454,144.70100,183517,8223388164,569,909.35 按境外会计准则调整的分项及合计: 安境外会计准则 墜异说明 无差异 四、董事会报告 1.管理层讨论与分析 市场环境变化与管理层看法 报告期内,全国商品住宅销售量逐渐恢复增长,全年商品住宅销售面积为11.24亿平方米,销售金额为人 民币728万亿元,较上年分别上升69%和166% 各地市场表现不一。公司持续观察的14个城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、 成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州),商品住宅销售面积从2014年4季度开始率先回升,2015年销 售面积较2014年增长35.1%,较2013年增长182%。而剔除这14个主要城市后,全国其它地区的销售 面积从2014年1季度开始持续同比下滑,直至2015年2季度才恢复增长,且全年同比增幅仅为3.3%, 全年销售面积并未恢复到2013年的水平 报告期内,前述14个主要城市的住宅成交面积明显回升,而住宅批准预售面积较2014年减少5.3% 2015年,14城市分季度的成交批售比(住宅成交面积/同期批准预售面积)分别为1.10、1.19、0.99和 124,新房成交总体上超过供应。2015年底,14城市的新房库存(已取得销售许可、尚未售出的面积) 由年初的1.55亿平方米下降至139亿平方米,库存去化周期(库存面积最近三月移动平均成交面积)由 115个月下降至84个月。 除部分主要城市外,全国其他地区仍然面临较大的去库存压力,房地产行业开发、投资活动依然低迷。 2015年,全国住宅新开工面积仅为107亿平方米,继2014年萎缩144%后,再度下滑146%。这是历史 上全国住宅新开工面积首次低于同期商品住宅销售面积。全国住宅开发投资完成额增速连续两年下滑 2015年仅为04%,同样创出历史新低。住宅新开工持续萎缩,开发投资持续放缓,反映出当前大部分地 区的住房市场仍然面临较大挑战,另一方面,也有助于减少未来一至两年的新房供应,为行业库存逐步 消化赢得空间 鉴于各地市场分化较大,2015年以来,政府在“分类指导、因地施策”的原则下,陆续推出支持居民合 理自住和改善型需求的系列举措,包括将个人住房转让营业税征税时限由5年下调为2年,降低非限购 城市的居民家庭首次购买普通住房、以及购买二套房的商业贷款最低首付比例,调整房地产交易环节的 契税和营业税优惠政策等,以降低居民购房门槛,减少购房成本,促进购房需求的释放。年内,为应对 国内外宏观经济形势变化,央行5次下调存贷款基准利率,5次下调存款准备金率,国内金融机构存贷款 基准利率降至历史低位,相对宽松的信贷环境,也为居民购房提供了有利条件

6 交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置 交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 3,585,261.69 (73,553,232.10) (2,111,260.86) 出售、处理部门或投资单位收益 (376,974,837.33) 11,532,549.63 4,644,660.07 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 985,008,218.90 275,172,709.79 34,147,581.21 所得税影响 (86,056,125.60) (37,786,252.19) (14,677,613.30) 少数股东损益影响 (22,108,006.21) (4,339,388.01) (12,700,827.65) 合计 503,456,033.15 168,858,043.04 4,827,820.42 注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要为部分项目投资成本低于其公允价值形成的收益。 2. 境内外会计准则差异 单位：人民币元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益 2015 年 2014 年 2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 按境外会计准则 18,119,406,249.27 15,745,454,144.70 100,183,517,822.33 88,164,569,909.35 按境内会计准则 18,119,406,249.27 15,745,454,144.70 100,183,517,822.33 88,164,569,909.35 按境外会计准则调整的分项及合计： 按境外会计准则 - - - - 差异说明 无差异 四、董事会报告 1. 管理层讨论与分析 市场环境变化与管理层看法 报告期内，全国商品住宅销售量逐渐恢复增长，全年商品住宅销售面积为 11.24 亿平方米，销售金额为人 民币 7.28 万亿元，较上年分别上升 6.9%和 16.6%。 各地市场表现不一。公司持续观察的 14 个城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、 成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），商品住宅销售面积从 2014 年 4 季度开始率先回升，2015 年销 售面积较 2014 年增长 35.1%，较 2013 年增长 18.2%。而剔除这 14 个主要城市后，全国其它地区的销售 面积从 2014 年 1 季度开始持续同比下滑，直至 2015 年 2 季度才恢复增长，且全年同比增幅仅为 3.3%， 全年销售面积并未恢复到 2013 年的水平。 报告期内，前述 14 个主要城市的住宅成交面积明显回升，而住宅批准预售面积较 2014 年减少 5.3%。 2015 年，14 城市分季度的成交批售比（住宅成交面积/同期批准预售面积）分别为 1.10、1.19、0.99 和 1.24，新房成交总体上超过供应。2015 年底，14 城市的新房库存（已取得销售许可、尚未售出的面积） 由年初的 1.55 亿平方米下降至 1.39 亿平方米，库存去化周期（库存面积/最近三月移动平均成交面积）由 11.5 个月下降至 8.4 个月。 除部分主要城市外，全国其他地区仍然面临较大的去库存压力，房地产行业开发、投资活动依然低迷。 2015 年，全国住宅新开工面积仅为 10.7 亿平方米，继 2014 年萎缩 14.4%后，再度下滑 14.6%。这是历史 上全国住宅新开工面积首次低于同期商品住宅销售面积。全国住宅开发投资完成额增速连续两年下滑， 2015 年仅为 0.4%，同样创出历史新低。住宅新开工持续萎缩，开发投资持续放缓，反映出当前大部分地 区的住房市场仍然面临较大挑战，另一方面，也有助于减少未来一至两年的新房供应，为行业库存逐步 消化赢得空间。 鉴于各地市场分化较大，2015 年以来，政府在“分类指导、因地施策”的原则下，陆续推出支持居民合 理自住和改善型需求的系列举措，包括将个人住房转让营业税征税时限由 5 年下调为 2 年，降低非限购 城市的居民家庭首次购买普通住房、以及购买二套房的商业贷款最低首付比例，调整房地产交易环节的 契税和营业税优惠政策等，以降低居民购房门槛，减少购房成本，促进购房需求的释放。年内，为应对 国内外宏观经济形势变化，央行 5 次下调存贷款基准利率，5 次下调存款准备金率，国内金融机构存贷款 基准利率降至历史低位，相对宽松的信贷环境，也为居民购房提供了有利条件

报告期内,由于住宅市场分化,企业普遍收缩投资布局,聚焦核心城市,土地市场冷热不均。热点城市 的优质地块始终面临激烈竞争。2015年上半年,前述14个主要城市的住宅(含商住)土地供应面积同比 下降369%,成交面积同比下降50.9%,而地价高企不下;下半年土地供应面积、成交面积有所回升,同 比分别增长1.6%和23.5%,而土地成交单价更是创出新高。14城市的土地溢价率(成交土地的平均实际 成交楼面价/成交土地的平均起拍楼面价)由2014年年底的1.15,上升至2015年中期时的1.23,年底又 进一步升至1.35。 公司业务回顾 公司为专业化房地产公司,主营业务包括房地产开发和物业服务 2015年,公司实现营业收入人民币1,955亿元,较2014年的人民币1,639亿元上升336%:实现归属 于股东的净利润人民币181.2亿元,较2014年的人民币157.5亿元增长15.1%。公司毛利率20.16%,较 2014年下降0.79个百分点;未扣除少数股东损益的净利润率13.27%,较2014年上升0.09个百分点。公 司基本每股收益为人民币1.64元,较2014年的人民币143元增长148% 单位:人民币万元 营业收入 营业成本 营业利润率 行业 金额 增减 金额 增减 数值 增减 1主营业务 9,318,3219632.76%13,781,375163448%1942%-1.24个百分点 其中:房地产 19,021,2835832.52%13,553036.123436%1946%-1.30个百份点 物业服务 297,038384941% 228390441.98%1738%414个百分点 2其他业务 236,591.0417197% 3368771347.76%8002%10.76个百分点 合计 1955913003358%13.815062873471%2016%079个百分点 注:营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加 (1)分业务类型 房地产业务 公司房地产开发业务的主要产品为商品住宅,以及其它与城市配套相关的消费地产、产业地产。 报告期内,公司持续强化产品竞争力,销售业绩稳步增长。2015年公司实现销售面积20671万平方米, 销售金额2,614.7亿元,同比分别增长14.3%和20.7%,按2015年全国商品房销售金额人民币87,280.8亿 元计算,公司在全国的市场占有率上升至300%(2014年:282%)。 2015年公司所销售的住宅中,144平方米以下中小户型普通商品房套数占比为939% 公司在中国大陆坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2015年底,公司进入中国大陆66个城市,分布在 以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域,以及由中西部 中心城市组成的成都区域。 国内分区域的销售情况 销售金额 平方米) 比例 (人民币亿元) 比例 广深区域 55576282693% 805063113% 上上海区域 5413524262% 8569633.14% 52565512546% 成都区域 44157902139% 3452213.35% 合计 20.643 100.00% 此外,公司以“国际化”为发展方向,自2013年开始投资海外项目。截至2015年底,公司已进入旧金 山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。2015年公司的销售业绩中,海外项目贡献销售面积2.8 万平方米,贡献销售收入人民币28.8亿元。 2015年公司房地产项目结算面积1,7046万平方米,同比增长354%;结算收入人民币1,902.1亿元,同 比增长32.5%;房地产业务的结算毛利率为1946%(2014年:20.76%)。 截至报告期末,公司合并报表范围内有18409万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约2,150.5 亿元,较2014年末分别增长10.2%和105% 物业服务业务 公司物业服务业务以万科物业发展有限公司(“万科物业”)为主体展开。截止2015年底,公司物业服

7 报告期内，由于住宅市场分化，企业普遍收缩投资布局，聚焦核心城市，土地市场冷热不均。热点城市 的优质地块始终面临激烈竞争。2015 年上半年，前述 14 个主要城市的住宅（含商住）土地供应面积同比 下降 36.9%，成交面积同比下降 50.9%，而地价高企不下；下半年土地供应面积、成交面积有所回升，同 比分别增长 1.6%和 23.5%，而土地成交单价更是创出新高。14 城市的土地溢价率（成交土地的平均实际 成交楼面价/成交土地的平均起拍楼面价）由 2014 年年底的 1.15，上升至 2015 年中期时的 1.23，年底又 进一步升至 1.35。 公司业务回顾 公司为专业化房地产公司，主营业务包括房地产开发和物业服务。 2015 年，公司实现营业收入人民币 1,955.5 亿元，较 2014 年的人民币 1,463.9 亿元上升 33.6%；实现归属 于股东的净利润人民币 181.2 亿元，较 2014 年的人民币 157.5 亿元增长 15.1%。公司毛利率 20.16%，较 2014 年下降 0.79 个百分点；未扣除少数股东损益的净利润率 13.27%，较 2014 年上升 0.09 个百分点。公 司基本每股收益为人民币 1.64 元，较 2014 年的人民币 1.43 元增长 14.8%。 单位：人民币万元 行业 营业收入 营业成本 营业利润率注 金额 增减 金额 增减 数值 增减 1.主营业务 19,318,321.96 32.76% 13,781,375.16 34.48% 19.42% -1.24 个百分点 其中：房地产 19,021,283.58 32.52% 13,553,036.12 34.36% 19.46% -1.30 个百份点 物业服务 297,038.38 49.41% 228,339.04 41.98% 17.38% 4.14 个百分点 2.其他业务 236,591.04 171.97% 33,687.71 347.76% 80.02% 10.76 个百分点 合计 19,554,913.00 33.58% 13,815,062.87 34.71% 20.16% -0.79 个百分点 注：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。 （1）分业务类型 房地产业务 公司房地产开发业务的主要产品为商品住宅，以及其它与城市配套相关的消费地产、产业地产。 报告期内，公司持续强化产品竞争力，销售业绩稳步增长。2015 年公司实现销售面积 2,067.1 万平方米， 销售金额 2,614.7 亿元，同比分别增长 14.3%和 20.7%，按 2015 年全国商品房销售金额人民币 87,280.8 亿 元计算，公司在全国的市场占有率上升至 3.00%（2014 年：2.82%）。 2015 年公司所销售的住宅中，144 平方米以下中小户型普通商品房套数占比为 93%。 公司在中国大陆坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至 2015 年底，公司进入中国大陆 66 个城市，分布在 以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部 中心城市组成的成都区域。 国内分区域的销售情况 销售面积 （平方米） 比例 销售金额 （人民币亿元） 比例 广深区域 5,557,628 26.93% 805.06 31.13% 上海区域 5,413,524 26.22% 856.96 33.14% 北京区域 5,256,551 25.46% 578.70 22.38% 成都区域 4,415,790 21.39% 345.22 13.35% 合计 20,643,493 100.00% 2,585.94 100.00% 此外，公司以“国际化”为发展方向，自 2013 年开始投资海外项目。截至 2015 年底，公司已进入旧金 山、香港、新加坡、纽约、伦敦等 5 个海外城市。2015 年公司的销售业绩中，海外项目贡献销售面积 2.8 万平方米，贡献销售收入人民币 28.8 亿元。 2015 年公司房地产项目结算面积 1,704.6 万平方米，同比增长 35.4%；结算收入人民币 1,902.1 亿元，同 比增长 32.5%；房地产业务的结算毛利率为 19.46%（2014 年：20.76%）。 截至报告期末，公司合并报表范围内有 1,840.9 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 2,150.5 亿元，较 2014 年末分别增长 10.2%和 10.5%。 物业服务业务 公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。截止 2015 年底，公司物业服

务已覆盖中国大陆64个大中城市,提供服务的合同项目980个,服务合同约定的建筑面积21,487万平方 米,较2014年同期增长1078%。其中包干制项目14,347万平方米,酬金制项目4607万平方米,睿服务 管理面积2,533万平方米。 2015年物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入297亿元,同比2014年增长494%。物业服务营 业利润率17.38%,较2014年上升4.14个百分点。2015年万科物业在经营规模快速扩张及人工成本刚性 增长情况下,通过深化组织变革及加强II信息建设,提升了公司运营效率,确保经营业绩可持续增长。 (2)分区域经营情况 2015年,公司实现营业收入19555亿元,归属于上市公司股东的净利润人民币181.2亿元。分地域看, 区域占比较高,成都区域占比较低。 国内分区域的主营业务收入和利润情况 (平方米) 比例 主营业务收入 人民币万元) 比例 权益净利涧 人民币万元 比例 上海区域 4,1406672429% 5870,3064430.86% 667,573.10 3999% 广深区域 5,115,903482690% 32.71% 北京区域 4,222,338 4,387,658.7923.07% 3402892001% 成都区域 471535927 3.6474148719.17% 121.67990 729% 合计 17043541000%91.021283581000006494690009 注:报告期内有项目结算的城市,广深区域包括:广州、深圳、佛山、东莞、清远、福州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠 海、中山、三亚:上海区域包括上海、杭州、嘉兴、南通、南京、无锡、镇江、苏州、昆山、扬州、徐州、合肥、芜湖 宁波、温州、南昌;北京区域包括北京、唐山、秦皇岛、天津、沈阳、太原、晋中、大连、鞍山、抚顺、长春、吉林、济 南、青岛、烟台:成都区域包括成都、重庆、武汉、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐 公司主要全资附属企业经营情况 单位:人民币万元 公司名称 权益201年业205年|2015年末 净利润总资产2015年主要开发项目 广州市万合房地产有限公司 3149314863134347947欧泊 深圳市万科九州房地产开发有限公司 100%29869652330343714992767天誉 合肥万科瑞翔地产有限公司 100%2339915640645737646892森林公园 南京金域蓝湾置业有限公司 100%22.90.7142.5190926817875金域蓝湾 武汉万科万威房地产开发有限公司 100%19.8943227,195601656272金域蓝湾 长沙市万科房地产开发有限公司 100%1607531588022:514郡 深圳市万科城市风景房地产开发有限公司」100%1548961757690963549金域缇香 武汉万科城花璟苑房地产有限公司 230081222876126508554城花璟苑 东莞市新万房地产开发有限公司 100%140828110.6887859,327:57双城水岸 深圳市广盛荣投资有限公司 100%119,431.252859181141,737.74翡丽郡 项目发展和开发情况 报告期内,公司坚持和城市同步发展的策略,深耕现有城市,积极发掘产业升级、轨道交通延伸等城市 再发展以及城市更新改造所带来的发展机会,同时,公司围绕客户的生命周期、不断丰富和拓展产品服 务,积极尝试投资新的物业领域 鉴于公开市场土地价格不断攀升,公司对存量土地市场保持密切关注,结合不同合作方的诉求,灵活创 新合作模式,合作对象和方式更加多元化。年内,公司严格把控投资质量,新获取项目大多实现底价或 低溢价成交 期内,公司在传统业务领域新增加开发项目105个,按公司权益计算的占地面积约630万平方米,对应 的规划建筑面积约1,580万平方米,平均楼面地价约人民币4,941元/平方米。关于公司新增项目的具体信 息,详见公司“非募集资金投资情况”之“项目投资”。 报告期内,公司境内项目实现新开工面积2,127万平方米,较2014年增长23.1%,高于年初计划的1,681 万平方米:完成竣工面积1,729万平方米,较2014年增长249%,高于年初计划的1,581万平方米 2015年境内主要项目开发情况 单位:平方米

8 务已覆盖中国大陆 64 个大中城市，提供服务的合同项目 980 个，服务合同约定的建筑面积 21,487 万平方 米，较 2014 年同期增长 107.8%。其中包干制项目 14,347 万平方米，酬金制项目 4,607 万平方米，睿服务 管理面积 2,533 万平方米。 2015 年物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入 29.7 亿元，同比 2014 年增长 49.4%。物业服务营 业利润率 17.38%，较 2014 年上升 4.14 个百分点。2015 年万科物业在经营规模快速扩张及人工成本刚性 增长情况下，通过深化组织变革及加强 IT 信息建设，提升了公司运营效率，确保经营业绩可持续增长。 （2）分区域经营情况 2015 年，公司实现营业收入 1,955.5 亿元，归属于上市公司股东的净利润人民币 181.2 亿元。分地域看， 上海区域占比较高，成都区域占比较低。 国内分区域的主营业务收入和利润情况 结算面积 （平方米） 比例 主营业务收入 （人民币万元） 比例 权益净利润 （人民币万元） 比例 上海区域 4,140,667 24.29% 5,870,306.44 30.86% 667,573.10 39.99% 广深区域 3,967,990 23.28% 5,115,903.48 26.90% 546,158.57 32.71% 北京区域 4,222,338 24.77% 4,387,658.79 23.07% 334,062.89 20.01% 成都区域 4,715,359 27.66% 3,647,414.87 19.17% 121,679.90 7.29% 合计 17,046,354 100.00% 19,021,283.58 100.00% 1,669,474.46 100.00% 注：报告期内有项目结算的城市，广深区域包括：广州、深圳、佛山、东莞、清远、福州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠 海、中山、三亚；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、南通、南京、无锡、镇江、苏州、昆山、扬州、徐州、合肥、芜湖、 宁波、温州、南昌；北京区域包括北京、唐山、秦皇岛、天津、沈阳、太原、晋中、大连、鞍山、抚顺、长春、吉林、济 南、青岛、烟台；成都区域包括成都、重庆、武汉、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐。 公司主要全资附属企业经营情况 单位：人民币万元 公司名称 权益 2015 年营业 收入 2015 年 净利润 2015 年末 总资产 2015 年主要开发项目 广州市万合房地产有限公司 100% 314,994.13 48,631.34 347,904.78 欧泊 深圳市万科九州房地产开发有限公司 100% 298,696.52 33,034.37 149,927.67 天誉 合肥万科瑞翔地产有限公司 100% 233,991.56 40,645.73 766,468.92 森林公园 南京金域蓝湾置业有限公司 100% 224,980.71 42,519.09 268,178.75 金域蓝湾 武汉万科万威房地产开发有限公司 100% 199,894.32 27,195.60 165,162.72 金域蓝湾 长沙市万科房地产开发有限公司 100% 166,785.03 15,880.21 228,541.74 白鹭郡 深圳市万科城市风景房地产开发有限公司 100% 154,408.96 17,576.90 96,355.49 金域缇香 武汉万科城花璟苑房地产有限公司 100% 152,300.81 22,228.76 265,085.54 城花璟苑 东莞市新万房地产开发有限公司 100% 140,821.81 10,688.78 59,327.57 双城水岸 深圳市广盛荣投资有限公司 100% 119,431.25 28,591.81 141,737.74 翡丽郡 项目发展和开发情况 报告期内，公司坚持和城市同步发展的策略，深耕现有城市，积极发掘产业升级、轨道交通延伸等城市 再发展以及城市更新改造所带来的发展机会，同时，公司围绕客户的生命周期、不断丰富和拓展产品服 务，积极尝试投资新的物业领域。 鉴于公开市场土地价格不断攀升，公司对存量土地市场保持密切关注，结合不同合作方的诉求，灵活创 新合作模式，合作对象和方式更加多元化。年内，公司严格把控投资质量，新获取项目大多实现底价或 低溢价成交。 期内，公司在传统业务领域新增加开发项目 105 个，按公司权益计算的占地面积约 630 万平方米，对应 的规划建筑面积约 1,580 万平方米，平均楼面地价约人民币 4,941 元/平方米。关于公司新增项目的具体信 息，详见公司“非募集资金投资情况”之“项目投资”。 报告期内，公司境内项目实现新开工面积 2,127 万平方米，较 2014 年增长 23.1%，高于年初计划的 1,681 万平方米；完成竣工面积 1,729 万平方米，较 2014 年增长 24.9%，高于年初计划的 1,581 万平方米。 2015 年境内主要项目开发情况 单位：平方米

项目名称 位量 权益 占地面积规划建筑15年开工15年竣工截至15年末 面积 面积 竣工面积 广深区域 深圳车公庙项目 福 90.0% 5,775 深圳兰江山第项目 福田区 16,370 77.515 77,515 深圳深南道68号 湖区 65.0% 12,841 129,990 129990 深圳天琴湾 盐田区 100239 30,028 深圳壹海城 盐田区 500%137,250 354,695 12617 深圳安托山项目 100.0% 48,804 219,967 深圳留仙洞 784% 1,335,510 281493 深圳地铁红树湾项目 山山安安 419,000 深圳溪之谷 60.0% 158.639 47,270 100.0% 77.045 264,075 深圳金域缇香 坪山新区 100.0% 104.801 323,624 119415 深圳天誉 100.0% 334,8 深圳万科红三期 龙岗区 50.0% 43,713 102,214 178,241 深圳布吉水径项目 龙岗区 0%16498245640512092106239 123,258 深圳公园里 龙岗区 65.0% 104.876 478,318 126035 8,397 252,585 深圳浪骑项目 100.0% 41487 22,380 深圳八意府 龙岗区 100.0% 28,894 115,040 26,742 115.040 深圳三馆项目 龙岗区 34.0% 66,600 250,600 20,690 深圳嘉悦山花园 龙岗区 58.0% 37,982 3.950 深圳金域九悦花园 龙华新区 88.0% 61,000 146.000 146.000 深圳北站项目 龙华新区 49.0% 20,339 142400 深圳雅园学校项目 龙华新区 100.0% 19.963 18.500 惠州金域华庭 惠城 327.550 70.137 深圳大甲岛 州市 64,450 惠州双月湾 惠 7042231,068,191 213,023 东莞双城水岸 塘厦镇 100.0% 596,786 414,759 00,572 310,711 东莞朗润园 51.0% 128.144 256,287 77,771 东莞四季花城 塘厦镇 00.0% 51,263 92,273 71,030 92,273 东莞金色城市 塘厦镇 东莞金域松湖 松山湖园区 135,049 381,000 东莞松湖中心一期 「松山湖园区340%95506 73.872 东莞松湖中心 松山湖园区 25.0% 084 0.084 东莞万科大厦 100.0% 4.771 42.937 东莞翡丽山 南城区 50.0% 249,534 374,302 50.027 151,5 东莞香树丽舍 南城区 51.0% 43.851 109626 70.472 108,294 莞万科中心 莞 城区 55.0% 53,887 15,547 15,075 15075 东莞金域华庭 莞城区 55.0% 9,185 29,393 29,393 29,393 东莞金色里程 门镇 100.0% 17,374 69,495 69,495 东莞虎门万科城 门镇 49805 784.136 430.012 19,812 东莞虎门花园 门镇 94.0% 116,429 116429 东莞云广场 虎门镇 124395373182 东莞城市之光广场 镇 29,391 东莞长安万科中心 长安镇 100.0% 75.653 249,658 150.530 东莞金色悦府 69.6% 46.666 116.666 莞金域国际 10.0% 88,788 257,486 57486 东莞厚街广场 厚街镇 67.0% 113,856 31.640

9 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑 面积 15 年开工 面积 15 年竣工 面积 截至 15 年末 竣工面积 广深区域 深圳车公庙项目 福田区 90.0% 5,775 57,750 - - - 深圳兰江山第项目 福田区 50.0% 16,370 77,515 77,515 - - 深圳深南道 68 号 罗湖区 65.0% 12,841 129,990 129,990 - - 深圳天琴湾 盐田区 100.0% 253,990 30,028 - - 19,608 深圳壹海城 盐田区 50.0% 137,250 354,695 - 12,617 122,641 深圳安托山项目 南山区 100.0% 48,804 219,967 - - - 深圳留仙洞 南山区 78.4% 394,044 1,335,510 281,493 - - 深圳地铁红树湾项目 南山区 24.0% 68,285 419,000 - - - 深圳溪之谷 宝安区 60.0% 158,639 47,270 - - - 深圳翡丽郡 宝安区 100.0% 77,045 264,075 - 78,074 228,042 深圳金域缇香 坪山新区 100.0% 104,801 323,624 - 119,415 323,624 深圳天誉 龙岗区 100.0% 118,132 690,219 334,855 149,743 235,216 深圳万科红三期 龙岗区 50.0% 43,713 178,241 - 102,214 178,241 深圳布吉水径项目 龙岗区 60.0% 164,982 456,405 120,942 106,239 123,258 深圳公园里 龙岗区 65.0% 104,876 478,318 126,035 8,397 252,585 深圳浪骑项目 龙岗区 100.0% 41,487 22,380 - - - 深圳八意府 龙岗区 100.0% 28,894 115,040 - 26,742 115,040 深圳三馆项目 龙岗区 34.0% 66,600 250,600 20,690 - - 深圳嘉悦山花园 龙岗区 58.0% 37,982 113,950 - - - 深圳金域九悦花园 龙华新区 88.0% 61,000 146,000 146,000 - - 深圳北站项目 龙华新区 49.0% 20,339 142,400 - - - 深圳雅园学校项目 龙华新区 100.0% 19,963 18,500 - - - 惠州金域华庭 惠城区 100.0% 151,298 327,550 - 70,137 327,550 深圳大甲岛 惠州市 100.0% 364,450 93,340 - - - 惠州双月湾 惠东县 100.0% 704,223 1,068,191 195,544 - 213,023 东莞双城水岸 塘厦镇 100.0% 596,786 414,759 - 100,572 310,711 东莞朗润园 塘厦镇 51.0% 128,144 256,287 - 77,771 256,287 东莞四季花城 塘厦镇 100.0% 51,263 92,273 - 71,030 92,273 东莞金色城市 塘厦镇 100.0% 32,002 96,006 - 66,294 96,006 东莞金域松湖 松山湖园区 51.0% 135,049 381,000 - 48,842 381,000 东莞松湖中心一期 松山湖园区 34.0% 95,506 73,872 - 32,406 73,872 东莞松湖中心 松山湖园区 25.0% 30,084 30,084 - - 30,084 东莞万科大厦 南城区 100.0% 4,771 42,937 - - - 东莞翡丽山 南城区 50.0% 249,534 374,302 - 50,027 151,522 东莞香树丽舍 南城区 51.0% 43,851 109,626 - 70,472 108,294 东莞万科中心 莞城区 55.0% 53,887 215,547 - 15,075 15,075 东莞金域华庭 莞城区 55.0% 9,185 29,393 - 29,393 29,393 东莞金色里程 虎门镇 100.0% 17,374 69,495 - 69,495 69,495 东莞虎门万科城 虎门镇 57.4% 349,805 784,136 430,012 79,812 79,812 东莞虎门花园 虎门镇 94.0% 52,922 116,429 116,429 - - 东莞云广场 虎门镇 77.9% 124,395 373,182 - - - 东莞城市之光广场 虎门镇 97.5% 29,391 136,422 - - - 东莞长安万科中心 长安镇 100.0% 75,653 249,658 - - 150,530 东莞金色悦府 长安镇 69.6% 46,666 116,666 - - - 东莞金域国际 厚街镇 10.0% 88,788 257,486 - - 257,486 东莞厚街广场 厚街镇 67.0% 32,002 113,856 - 31,640 31,640

东莞松湖传奇 寮步镇 100.0% 68,431 150.548 东莞湖畔花园 寮步镇 47.055 东莞常平万科城 东莞珠江东岸 麻涌镇 03695542650 东莞松朗花园 大朗镇 97.0% 238.77 东莞金域缇香 大岭山镇100296921429 广州峰境花园 100.0% 24,052 广州金域华庭 海珠区 100.0% 9,117 85,682 85.682 广州万科派广场 海珠区 68.0% 16,831 52,765 52,765 广州新隆沙AFD2012地块荔湾区 100.0% 7.141 0.706 广州南方公元花园 南沙区 89.5% 156,555 250.488 0,997 31.120 31,120 州兰乔圣菲 花都 490%210252126.72 15,556 122,384 广州热橙花园 花都区 126,941 263.624 59467 34,284 广州东荟城 萝岗区 55.0% 177,5 44,943 111965 311,245 州东荟城(扩展 萝岗区 109748 271,463 164,489 236,386 广州金色梦想 黄埔区 1000%11561 289,178 4.396 44,396 「广州岭头项目 997% 192923 73,634 广州享元岗项目 黄埔区 00012026 368959 州金色城市 黄浦 90.0% 103,306 广州黄埔仓 黄埔区 广州幸福誉花园 黄埔区 广州欧泊 番禺区 364.651 清远万科城 清城区 10012194502438901 清远万科华府 清城区 100.0% 79,336 广州万科云广场 天河区 100.0% 30.995 广州云启家园 天河区 25.0% 13,200 49,236 州万科云二期 98.9% 892203574320 01.544 佛山金域蓝湾 南海区 55.0% 221.035 564,226 53,808 564,225 佛山城东花园 南海区 92.2% 30,984 130,000 佛山金域中央 南 50.0% 188,996 793.784 322,188 佛山万科大厦 南海区 146.000 佛山金色领域广场 50.0% 47,254 354.404 97,549 48,659 48,659 佛山万科湖岸 南海区 95.0% 5.112 佛山金色城市 997% 70,248 210.744 佛山金域国际 51.0% 89,009 373.820 124485 「佛山水晶城 49.0% 284.036 710.092 84691|154365 489.368 山沁园 顺德区 100.0% 241.712 3,04 241.712 佛山天傲湾 顺德区 50 3038274.35 74,335 佛山金域滨江广场 顺德区 50 1122452:805179 佛山缤纷西园 顺德区 佛山万科广场 禅城区 88.0% l14429 40,776 164,396 佛山万科城 禅城区 10033547350 41.097 118,349 489,45 珠海珠宾花园 香洲区 100.0% 109.917 161,391 4,894 109873 珠海金域港湾 50.0% 78,000 196.358 42,320 珠海金域缇香 43.0% 11,333 70,480 69,760 69.760 珠海万科城 香洲区 46.7% 193.150 625,358 498,287 珠海魅力之城 斗 门区 100013706127412 83,483 135,621 珠海城市花园 金湾区 186,447 186,447

10 东莞松湖传奇 寮步镇 100.0% 68,431 150,548 - 40,166 40,166 东莞湖畔花园 寮步镇 95.1% 21,593 47,055 - - - 东莞常平万科城 常平镇 100.0% 635,971 442,460 - 84,668 442,460 东莞珠江东岸 麻涌镇 70.1% 303,695 542,650 289,374 - - 东莞松朗花园 大朗镇 97.0% 75,663 238,779 - - - 东莞金域缇香 大岭山镇 100.0% 29,692 74,229 - - - 广州峰境花园 白云区 100.0% 24,052 93,803 - - - 广州金域华庭 海珠区 100.0% 9,117 85,682 - 44,238 85,682 广州万科派广场 海珠区 68.0% 16,831 52,765 - 52,765 52,765 广州新隆沙 AF020122 地块 荔湾区 100.0% 7,141 30,706 - - - 广州南方公元花园 南沙区 89.5% 156,555 250,488 20,997 31,120 31,120 广州兰乔圣菲 花都区 49.0% 210,252 126,172 - 15,556 122,384 广州热橙花园 花都区 50.0% 126,941 263,624 59,467 34,284 34,284 广州东荟城 萝岗区 55.0% 177,588 444,943 - 111,965 311,245 广州东荟城（扩展） 萝岗区 33.0% 109,748 271,463 - 164,489 236,386 广州金色梦想 黄埔区 100.0% 115,671 289,178 - 44,396 44,396 广州岭头项目 萝岗区 99.7% 192,923 373,634 - - - 广州亨元岗项目 黄埔区 100.0% 127,226 368,959 - - - 广州金色城市 黄浦区 90.0% 103,306 310,230 - - - 广州黄埔仓 黄埔区 58.0% 26,700 96,700 - - - 广州幸福誉花园 黄埔区 14.3% 259,300 543,939 89,518 - - 广州欧泊 番禺区 100.0% 364,651 591,662 - 161,690 463,428 清远万科城 清城区 100.0% 1,219,450 2,438,901 - 102,958 656,280 清远万科华府 清城区 100.0% 79,336 316,002 - 42,597 212,671 广州万科云广场 天河区 100.0% 30,995 82,962 - 48,220 48,220 广州云启家园 天河区 25.0% 13,200 49,236 - - - 广州万科云二期 天河区 98.9% 89,229 357,433 201,544 - - 佛山金域蓝湾 南海区 55.0% 221,035 564,226 - 53,808 564,225 佛山城东花园 南海区 92.2% 30,984 130,000 - - - 佛山金域中央 南海区 50.0% 188,996 793,784 322,188 - - 佛山万科大厦 南海区 100.0% 25,178 146,000 - - - 佛山金色领域广场 南海区 50.0% 47,254 354,404 97,549 48,659 48,659 佛山万科湖岸 南海区 95.0% 5,112 12,781 - - - 佛山金色城市 南海区 99.7% 70,248 210,744 - - - 佛山金域国际 南海区 51.0% 89,009 373,820 - 22,765 124,485 佛山水晶城 顺德区 49.0% 284,036 710,092 84,691 154,365 489,368 佛山沁园 顺德区 100.0% 80,571 241,712 - 3,049 241,712 佛山天傲湾 顺德区 50.0% 30,382 74,335 - 15,962 74,335 佛山金域滨江广场 顺德区 50.0% 113,224 452,880 51,769 - - 佛山缤纷西园 顺德区 100.0% 43,748 153,000 - 71,859 71,859 佛山万科广场 禅城区 88.0% 114,429 555,819 40,776 3,275 164,396 佛山万科城 禅城区 100.0% 337,544 776,350 41,097 118,349 489,455 珠海珠宾花园 香洲区 100.0% 109,917 161,391 14,894 - 109,873 珠海金域港湾 香洲区 50.0% 78,000 196,358 42,320 - - 珠海金域缇香 香洲区 43.0% 11,333 70,480 - 69,760 69,760 珠海万科城 香洲区 46.7% 193,150 625,358 498,287 - - 珠海魅力之城 斗门区 100.0% 137,061 274,122 - 83,483 135,621 珠海城市花园 金湾区 51.0% 63,233 186,447 - 54,047 186,447