专栏2:完善住房市场格局,推岀自住型商品住房政策 自住型商品住房是北京市针对“夹心层”推出的中低价位自住型、改善型商品住房。推出自住型商 品住房是北京市住房市场由“保障房+商品房”二元模式向“保障房+自住房+商品房”三元模式转变的 种尝试,对住房供给结构、购房需求、整体房价、市场预期等各方面均会产生较大影响 、自住型商品住房政策实施情况 2013年以前,北京市保障房主要包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房,随着保障房项目建设 加快推进,廉租房、公租房并轨分配及运营管理,产权型保障模式逐步退出。但与此同时,近年来北京 房价仍保持较快上涨态势,保障房建设带来的财政压力也越来越大。在房价调控目标基础上,结合未来 长效机制建设,北京市通过引入市场化机制,构建了“保障房+自住房+商品房”的三元模式,逐步实现 住房供应体系“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的目标。 自住型商品住房运营模式有以下特点:一是创新土地出让方式。自住型商品住房可以采取集中建设 或者配建等多种方式,由房地产开发企业通过“限房价、竟地价”等出让方式公开竞得。鼓励市属国有 企业利用自有土地开发自住型商品住房,盘活闲置土地。二是明确套型面积和价格标准。自住型商品住 房套型建筑面积以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米。三是申购门槛较低 在京具有购房资格的家庭,均可以购买自住型商品住房。四是体现产权共有。自住型商品住房购房人取 得房屋产权诬后,原则上5年内不得转让;5年以后转让的,如有增值,应当按照届时同地段商品住房 价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款 自住型商品住房于2013年10月正式推出,截止2014年末,全市共出让自住型商品住房用地53宗 规划建筑面积522万平方米,可建设约5.5万套自住型商品住房;启动32个项目的网上申购,剔除重 复申购,28.1万户刚需家庭申请了自住型商品住房;已上市22个项目,提供2.5万套住房;21个项目 进入签约环节,已签约1.7万套。 自住型商品住房政策对北京市住房市场的影响 是影响住房市场供给结构,自住型商品住房替代部分普通商品住房。根据2014年北京市国有建 设用地供应计划,5万套自住型商品住房需用地约450公顷,占商品住宅用地计划的45%。2013-2014 年北京市计划供应自住型商品住房7万套,占2006-2013年年均新增商品住房套数的66%,自住型商品 住房上市预计将对商品住房的供应结构产生较大影响。 是转化部分“夹心层”购房需求,分流或缓释部分家庭的商品住房购房需求。在自住型商品住房 推出前,部分“夹心层”只能依靠租赁市场满足住房需求。在自住型商品住房推出后,这部分“夹心层 的购房需求将部分得到满足。此外,一部分普通商品住房的有效需求会处于自住型商品住房项目的申请、 审核、摇号过程中,短期内将对普通商品住房市场产生明显的需求分流。 三是拉低平均住房价格,有利于实现房价调控目标。自住型商品住房的供应会在当期拉低平均住房 价格水平,间接稳定新建商品住房价格 (六)主要行业分析 23.3%,降幅比2013年扩大21.2个百分点(见图 1.房地产开发投资保持较快增长,新开工面 14);北京市新建商品住宅销售价格指数环比自7 积、销售面积均有所下降,房价总体回落。2014 月起连续6个月下降,同比自10月连续3个月下 年,北京市完成房地产开发投资同比增长12.3%, 降;二手住宅销售价格指数4-9月连续6个月环 比下降,10月起开始小幅回升,同比自9月连续 比2013年提高1.8个百分点;商品房新开工面积 同比下降30%,其中住宅新开工面积同比下降 4个月下降。全年保障性住房实现投资639亿元、 24.%;商品房竣工面积同比增长14.5%,其中住 新开工10.1万套、竣工10.7万套,分别完成全 年计划的128%、141%、107%(见图15) 宅竣工面积同比增长6.6%;2014年,商品房销售 额同比下降22.4%,商品房销售面积同比减少 房地产贷款同比增速有所回落,个人住房贷 款年末增长明显。2014年末,北京市金融机构本12 专栏 2：完善住房市场格局，推出自住型商品住房政策 自住型商品住房是北京市针对“夹心层”推出的中低价位自住型、改善型商品住房。推出自住型商 品住房是北京市住房市场由“保障房+商品房”二元模式向“保障房+自住房+商品房”三元模式转变的 一种尝试，对住房供给结构、购房需求、整体房价、市场预期等各方面均会产生较大影响。 一、自住型商品住房政策实施情况 2013 年以前，北京市保障房主要包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房，随着保障房项目建设 加快推进，廉租房、公租房并轨分配及运营管理，产权型保障模式逐步退出。但与此同时，近年来北京 房价仍保持较快上涨态势，保障房建设带来的财政压力也越来越大。在房价调控目标基础上，结合未来 长效机制建设，北京市通过引入市场化机制，构建了“保障房+自住房+商品房”的三元模式，逐步实现 住房供应体系“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的目标。 自住型商品住房运营模式有以下特点：一是创新土地出让方式。自住型商品住房可以采取集中建设 或者配建等多种方式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。鼓励市属国有 企业利用自有土地开发自住型商品住房，盘活闲置土地。二是明确套型面积和价格标准。自住型商品住 房套型建筑面积以 90 平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过 140 平方米。三是申购门槛较低。 在京具有购房资格的家庭，均可以购买自住型商品住房。四是体现产权共有。自住型商品住房购房人取 得房屋产权证后，原则上 5 年内不得转让；5 年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房 价格和该自住型商品住房购买时价格差价的 30%交纳土地收益等价款。 自住型商品住房于 2013 年 10 月正式推出，截止 2014 年末，全市共出让自住型商品住房用地 53 宗， 规划建筑面积 522 万平方米，可建设约 5.5 万套自住型商品住房；启动 32 个项目的网上申购，剔除重 复申购，28.1 万户刚需家庭申请了自住型商品住房；已上市 22 个项目，提供 2.5 万套住房；21 个项目 进入签约环节，已签约 1.7 万套。 二、自住型商品住房政策对北京市住房市场的影响 一是影响住房市场供给结构，自住型商品住房替代部分普通商品住房。根据 2014 年北京市国有建 设用地供应计划，5 万套自住型商品住房需用地约 450 公顷，占商品住宅用地计划的 45%。2013-2014 年北京市计划供应自住型商品住房 7 万套，占 2006-2013 年年均新增商品住房套数的 66%，自住型商品 住房上市预计将对商品住房的供应结构产生较大影响。 二是转化部分“夹心层”购房需求，分流或缓释部分家庭的商品住房购房需求。在自住型商品住房 推出前，部分“夹心层”只能依靠租赁市场满足住房需求。在自住型商品住房推出后，这部分“夹心层” 的购房需求将部分得到满足。此外，一部分普通商品住房的有效需求会处于自住型商品住房项目的申请、 审核、摇号过程中，短期内将对普通商品住房市场产生明显的需求分流。 三是拉低平均住房价格，有利于实现房价调控目标。自住型商品住房的供应会在当期拉低平均住房 价格水平，间接稳定新建商品住房价格。 （六）主要行业分析 1.房地产开发投资保持较快增长,新开工面 积、销售面积均有所下降，房价总体回落。2014 年，北京市完成房地产开发投资同比增长 12.3%， 比 2013 年提高 1.8 个百分点；商品房新开工面积 同比下降 30%，其中住宅新开工面积同比下降 24.9%；商品房竣工面积同比增长 14.5%，其中住 宅竣工面积同比增长 6.6%；2014 年，商品房销售 额同比下降 22.4%，商品房销售面积同比减少 23.3%，降幅比 2013 年扩大 21.2 个百分点（见图 14）；北京市新建商品住宅销售价格指数环比自 7 月起连续 6 个月下降，同比自 10 月连续 3 个月下 降；二手住宅销售价格指数 4-9 月连续 6 个月环 比下降，10 月起开始小幅回升，同比自 9 月连续 4 个月下降。全年保障性住房实现投资 639 亿元、 新开工 10.1 万套、竣工 10.7 万套，分别完成全 年计划的 128%、144%、107%（见图 15）。 房地产贷款同比增速有所回落，个人住房贷 款年末增长明显。2014 年末，北京市金融机构本