土地取得费的计息期为2年,土地开发费为分段均匀投入, 土地取得费利息=150×[(1+6%)2-1]=18.54(元/平方米) 土地开发费利息=200×35%×[(1+6%)1.5-1]+200×65%×[(1+6%)0.5-1] 6.39+3.8=10.23(元/平方米) (4)计算开发利润 开发利润=[(1)+(2)]×10%=35(元/平方米) (5)计算土地价格 土地价格=[(1)+(2)+(3)+(4)]×(1+15%) =(150+200+18.5410.23+35)×(1+15%=413.77(元/平方米) 该宗地单价为413.77元/平方米,总价为6206550元。 4新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理 费+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益 4.1土地取得成本 4.2土地开发、建筑物建造成本 4.3管理费 4.4投资利息 4.5销售税费(P152中间) 1)销售费用:广告费、展销费、销售人员的工资、办公费、销售代理费 2)销售税费:营业税、城市维护建设税、教育附加费 3)其他销售税费:交易手续费、空房看管费、保修期内的维修费 4.6开发利润 计算基数:土地取得成本+土地开发成本+建安费+管理费 或:房地产价 利润率:取行业平均利润率土地取得费的计息期为 2 年，土地开发费为分段均匀投入， 则: 土地取得费利息＝150×[(1+6%)2－1]＝18.54(元/平方米) 土地开发费利息=200×35%×[(1+6%)1.5－1]+200×65%×[(1+6%)0.5－1] ＝6.39+3.84＝10.23(元/平方米) (4)计算开发利润: 开发利润＝[(1)+(2)] ×10%=35(元/平方米) (5)计算土地价格: 土地价格＝[(1)+(2)+(3)+(4)] ×(1+15%) ＝(150+200+18.54+10.23+35) ×(1+15%)＝413.77(元/平方米) 该宗地单价为 413.77 元/平方米，总价为 6206550 元。 4 新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理 费＋投资利息＋销售税费＋开发利润＋土地增值收益 4.1 土地取得成本 4.2 土地开发、建筑物建造成本 4.3 管理费 4.4 投资利息 4.5 销售税费（P152 中间） 1)销售费用：广告费、展销费、销售人员的工资、办公费、销售代理费 2)销售税费：营业税、城市维护建设税、教育附加费 3)其他销售税费：交易手续费、空房看管费、保修期内的维修费 4.6 开发利润 计算基数：土地取得成本＋土地开发成本＋建安费＋管理费 或：房地产价 利润率：取行业平均利润率