4.7土地增值收益 5旧房地产评估的操作步骤 旧房地产的价格=土地重置成本+建筑物重置成本-土地损耗-建筑物损 耗 5.1重置成本 1)土地:假设建筑物不存在,估算其重新取得、开发的成本 2)建筑物:假设土地已取得且存在 注意:更新重置成本———般用这种,新技术、设計、材料、配件、材料 复原重置成本——有特殊的保护意乂,价格较高 5.2损耗 5.2.1土地的损耗 1)实体性损耗一—无 2)功效损耗一一土地没有功能性损耗,但在我国由于使用权有限期 土地损耗率=已使用年限/法定使用年限 3)经济性损耗一一土地內置 5.2.2建筑物的损耗 5.2.2.1损耗种类 1)实体性一一使用、自然老化、自然灾害、人为破坏 2)功能性——功能不足与过剩(技术更新、设计变化) 3)经济性—一建筑物与周边不协调、周边经济衰退、区域的优良性衰减 5.2.22损耗的计算 5.2.2.2.1年限法 筑物损耗率=建筑物实际已使用年限/耐用年限 自然寿命——从建成竣工投入使用到不堪使用的持续年数。 经济寿命一一从建成竣工投入使用到预期产生的收益大于运营费的持续年 数。(耐用年限一般取经济寿命)4.7 土地增值收益 5 旧房地产评估的操作步骤 旧房地产的价格＝土地重置成本＋建筑物重置成本－土地损耗－建筑物损 耗 5.1 重置成本 1)土地：假设建筑物不存在，估算其重新取得、开发的成本 2)建筑物：假设土地已取得且存在 注意：更新重置成本——一般用这种，新技术、设计、材料、配件、材料 复原重置成本——有特殊的保护意义，价格较高 5.2 损耗 5.2.1 土地的损耗 1)实体性损耗——无 2)功效损耗——土地没有功能性损耗，但在我国由于使用权有限期 土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限 3)经济性损耗——土地闲置 5.2.2 建筑物的损耗 5.2.2.1 损耗种类 1)实体性——使用、自然老化、自然灾害、人为破坏 2)功能性——功能不足与过剩（技术更新、设计变化） 3)经济性——建筑物与周边不协调、周边经济衰退、区域的优良性衰减 5.2.2.2 损耗的计算 5.2.2.2.1 年限法 筑物损耗率＝建筑物实际已使用年限/耐用年限 自然寿命——从建成竣工投入使用到不堪使用的持续年数。 经济寿命——从建成竣工投入使用到预期产生的收益大于运营费的持续年 数。（耐用年限一般取经济寿命）